Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummers 200.191.108/02 en 200.198.161/01
arrest van 3 april 2018
in de gevoegde zaken van
zaaknummer 200.191.108/02
[de vennootschap 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.W.J.C. van Peer te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 februari 2016 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 2 december 2015 tussen appellante - [appellante 1] - alsmede [appellante 2] als gedaagden en geïntimeerde – [geïntimeerde] - als eiser,
en
zaaknummer 200.198.161/01
[de vennootschap 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.H. Pluymen te Deventer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.W.J.C. van Peer te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 1 maart 2016 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 2 december 2015 tussen appellante - [appellante 2] - alsmede [appellante 1] als gedaagden en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als eiser.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/293221 / HA ZA 15-17)
in beide zaken
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 20 mei 2015.
2 Het geding in hoger beroep
zaaknummer 200.191.108/02
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 29 februari 2016, aangebracht onder
zaaknummer 200.191.108/01, waarna royement en vervolgens hervatting onder zaaknummer 200.191.108/02;
- de memorie van grieven van [appellante 1] van 15 november 2016 met een productie;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 24 januari 2017 met producties;
- de akte van [appellante 1] van 7 maart 2017;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] van 4 april 2017.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
zaaknummer 200.198.161/01
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 1 maart 2016;
- de memorie van grieven van [appellante 2] van 18 oktober 2016 met een producties;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 27 december 2016 met producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De gronden van het hoger beroep
in beide zaken
Voor de inhoud van de tien grieven van [appellante 1] en de zeven grieven van [appellante 2] verwijst het hof naar de desbetreffende memories van grieven.
4.De beoordeling
in beide zaken
4.1
De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 2 december 2015 onder 3.1 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:
In opdracht van de verkopende partij heeft [appellante 2] in zijn hoedanigheid van makelaar, bemiddeld bij de verkoop van een perceel met daarop een woning gelegen te [plaats] aan het adres [adres] .
Het perceel is gelegen aan de rand van het voormalige [terrein] en de vliegbasis [vliegbasis] .
Eind 2000 heeft [geïntimeerde] dit perceel voor een bedrag van fl. 810.000,= gekocht. [geïntimeerde] werd destijds bijgestaan door [appellante 1] .
In artikel 8 van Pro de koopakte is opgenomen dat het object de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat koper voornemens is het object als woonhuis met dubbele garage te gebruiken.
Krachtens het ten tijde van de koop geldende bestemmingsplan, “ [bestemmingsplan 1] ”, moet de woning gekwalificeerd worden als bedrijfswoning.
De levering heeft op 7 maart 2001 plaatsgevonden.
Bij brief van 25 januari 2012 heeft [geïntimeerde] de gemeente verzocht om het bestemmingsplan te wijzigen in die zin dat zijn woning een burgerwoning zou worden in plaats van een bedrijfswoning.
De gemeente heeft op 25 april 2012 beslist dat aan het verzoek geen medewerking kon worden verleend; op grond van de Wet geluidhinder is een burgerwoning niet toegestaan op een gezoneerd industrieterrein.
Het bezwaar van [geïntimeerde] heeft de gemeente ongegrond verklaard, waarna de Raad van State op 12 maart 2014 zijn beroep daartegen ongegrond heeft verklaard.
[geïntimeerde] heeft de verkopers, [appellante 1] en [appellante 2] , de twee laatstgenoemden bij brieven van 2 december 2014, aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden en lijdt als gevolg van het feit dat ten tijde van de aankoop op het perceel geen woonbestemming rustte.
Allen hebben aansprakelijkheid afgewezen.
4.2
Bij dagvaarding van 31 december 2014 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen [appellante 1] , [appellante 2] en de verkopers van de woning aanhangig gemaakt. Op 11 maart 2015 heeft [geïntimeerde] de procedure tegen de verkopers ingetrokken en tegen [appellante 1] en [appellante 2] voortgezet.
In deze procedure stelt [geïntimeerde] dat hem in 2011 duidelijk is geworden dat de door hem gekochte woning niet de bestemming van burgerwoning had maar die van bedrijfswoning. Volgens hem had van [appellante 1] als makelaar verwacht mogen worden dat zij zou hebben geïnformeerd naar de inhoud van het bestemmingsplan ter plaatse en hierover aan [geïntimeerde] zou hebben bericht. Nu [appellante 1] dit heeft nagelaten, is zij volgens [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten de nakoming van de met haar gesloten bemiddelingsovereenkomst, met schade voor [geïntimeerde] als gevolg.
Wat [appellante 2] betreft stelt [geïntimeerde] dat zij jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij als makelaar van de verkopers gehouden was informatie in te winnen over de bestemming ter plaatse om potentiële kopers daarover goed in te kunnen lichten. [appellante 2] heeft dat evenwel nagelaten, met schade voor [geïntimeerde] als gevolg.
Op grond hiervan vordert [geïntimeerde] , samengevat, een verklaring voor recht dat [appellante 1] en [appellante 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door hem geleden en nog te lijden schade en hoofdelijke veroordeling van [appellante 1] en [appellante 2] tot betaling van een bedrag, op te maken bij staat, en tot betaling van € 1.356,= aan buitengerechtelijke incassokosten en van de proceskosten.
[appellante 1] en [appellante 2] hebben de vorderingen van [geïntimeerde] afzonderlijk bestreden en daarbij ieder een aantal verweren aangevoerd.
4.3
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 20 mei 2015 een comparitie van partijen bepaald, die op 17 september 2015 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 2 december 2015 heeft de rechtbank de verschillende verweren van [appellante 1] en [appellante 2] verworpen en de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met uitzondering van de buitengerechtelijke incassokosten. Tegen de afwijzing daarvan heeft [geïntimeerde] niet (incidenteel) geappelleerd zodat dit onderdeel van zijn vorderingen verder niet meer aan de orde is.
4.4
De vordering van [geïntimeerde] komt zowel ten aanzien van [appellante 1] als ten aanzien van [appellante 2] neer op een verklaring voor recht inzake aansprakelijkheid voor schade en veroordeling tot betaling daarvan. De grondslag verschilt: bij [appellante 1] gaat het volgens [geïntimeerde] om een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een bemiddelingsovereenkomst door geen onderzoek te doen naar het bestemmingsplan ter plaatse en bij [appellante 2] om jegens [geïntimeerde] onrechtmatig handelen vanwege het nalaten van het verstrekken van (juiste) informatie over de bestemming van de woning. In beide gevallen gaat het uiteindelijk om de kwestie van de bestemming van de woning.
4.5
Tussen partijen is niet in geschil dat op de woning tijdens de bewoning door de vorige bewoners de bestemming ‘woondoeleinden’ heeft gerust, op grond van het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Daarin is in 1998 met het bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] verandering gekomen. Toen werd de bestemming van het perceel waarop de woning staat gewijzigd in ‘industrieterrein’. De feitelijke situatie veranderde hierdoor niet: het gebruik van de woning door de vorige bewoners werd voortgezet overeenkomstig de bestemming ‘woondoeleinden’. Door [appellante 2] is ten tijde van de verkoop door de vorige bewoners geen onderzoek gedaan naar de bestemming van het perceel. Gesteld noch gebleken is dat zij op de hoogte was van de bestemmingswijziging. Het verwijt van [geïntimeerde] is dat [appellante 2] zich er niet van heeft vergewist wat de bestemming was omdat zij als verkoopmakelaar aan potentiële kopers juiste en volledige informatie dient te verstrekken, ook over het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Door [appellante 1] is in verband met de aankoop van de woning evenmin onderzoek gedaan naar de bestemming ervan. Volgens [geïntimeerde] behoorde dat wel tot haar taak als aankoopmakelaar, ook indien hij het [appellante 1] niet expliciet zou hebben gevraagd.
4.6
[appellante 1] en [appellante 2] hebben ieder voor zich deze verwijten gemotiveerd betwist. Wanneer er veronderstellenderwijze niettemin van uitgegaan wordt dat deze verwijten terecht zijn aangevoerd en vooralsnog daar gelaten de verweren van [appellante 1] en [appellante 2] inzake klachtplicht, rechtsverwerking en verjaring, is het de vraag of deze wanprestatie van [appellante 1] en/of het onrechtmatig handelen van [appellante 2] in beginsel wel tot toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] kan/kunnen leiden. Daarbij gaat het erom of [geïntimeerde] geleverd heeft gekregen, wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten of dat dit als gevolg van aan [appellante 1] en/of [appellante 2] toerekenbare omstandigheden niet het geval is geweest.
4.7
Het hof stelt vast dat de woning zoals deze door [geïntimeerde] is gekocht voldoet aan de omschrijving in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst, hiervoor in 4.1 onder d) weergegeven. Ten tijde van de verkoop bezat de woning immers de eigenschappen die voor normaal gebruik ervan als woonhuis nodig zijn en sindsdien heeft [geïntimeerde] er op de wijze die in de koopovereenkomst was voorzien ook normaal gebruik van gemaakt. Dat was ook het geval bij de vorige bewoners van de woning, voor wie de wijziging van de bestemming in het bestemmingsplan [bestemmingsplan 1] geen invloed heeft gehad op het gebruik van de woning.
4.8
In de periode na de aankoop van de woning door [geïntimeerde] is de bestemming ervan aan de orde gekomen doordat [geïntimeerde] de gemeente [gemeente] heeft benaderd over de verwijdering van bomen op percelen naast het zijne, waardoor het karakter van de omgeving veranderde. De poging die [geïntimeerde] vervolgens heeft ondernomen om de bestemming van zijn perceel aan te passen aan de feitelijke situatie is niet geslaagd, zoals hiervoor in 4.1 onder g) tot en met i) vermeld. De verdere activiteiten van de gemeente [gemeente] op het gebied van het bestemmingsplan ter plaatse in 2011 en in 2016 hebben er niet toe geleid dat in de feitelijke situatie enige wijziging is gekomen. De woning is nog steeds overeenkomstig de koopovereenkomst geschikt voor normaal gebruik als woonhuis en ook als zodanig feitelijk in gebruik. Het gebruik van de woning als burgerwoning is op grond van het overgangsrecht van het vigerende bestemmingsplan toegestaan; door [geïntimeerde] zijn in ieder geval geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat dit anders is en/of dat de gemeente [gemeente] zich op een andersluidend standpunt zou stellen. Dat onder de gegeven omstandigheden het gebruik van de woning door [geïntimeerde] of de eventuele verkoop ervan aan derden vanwege de bestemmingsperikelen aan beperkingen onderhevig zou zijn of zou worden is evenmin aannemelijk geworden. Hieruit volgt dat het bestaan van enige schade waarvoor [appellante 1] en/of [appellante 2] jegens hem aansprakelijk zou(den) zijn, althans het causaal verband tussen dergelijke schade en de - nog steeds: veronderstellenderwijze aangenomen - wanprestatie c.q. onrechtmatige daad van [appellante 1] en [appellante 2] door [geïntimeerde] onvoldoende aannemelijk is gemaakt respectievelijk onderbouwd.
4.9
De consequentie hiervan is dat de vorderingen van [geïntimeerde] jegens zowel [appellante 1] als [appellante 2] de grond is ontvallen, zodat die vorderingen afgewezen dienen te worden. De desbetreffende grieven van [appellante 1] en [appellante 2] slagen en hun overige grieven en de vooralsnog buiten beschouwing gelaten verweren behoeven geen bespreking. Voor bewijslevering is bij deze stand van zaken geen grond aanwezig.
zaaknummer 200.191.108/02
4.1
Het eindvonnis van 2 december 2015 voor zover gewezen tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] zal worden vernietigd met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met wettelijke rente en nakosten en met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het eindvonnis van 2 december 2015 is voldaan, met wettelijke rente, een en ander zoals door [appellante 1] gevorderd.
zaaknummer 200.198.161/01
4.11
Het eindvonnis van 2 december 2015 voor zover gewezen tussen [geïntimeerde] en [appellante 2] zal worden vernietigd met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
5.De uitspraak
Het hof:
zaaknummer 200.191.108/02
vernietigt het eindvonnis van 2 december 2015 voor zover gewezen tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] tegen [appellante 1] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellante 1] begroot op € 1.909,= aan griffierecht en op € 768,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 79,35 aan kosten dagvaarding, op € 718,= aan griffierecht en op € 1.341,= aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening tot aan de voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellante 1] van hetgeen [appellante 1] uit hoofde van het eindvonnis van 2 december 2015 aan [geïntimeerde] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
zaaknummer 200.198.161/01
vernietigt het eindvonnis van 2 december 2015 voor zover gewezen tussen [geïntimeerde] en [appellante 2] en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] tegen [appellante 2] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellante 2] begroot op € 1.909,= aan griffierecht en op € 768,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 77,75 aan kosten dagvaarding, op € 718,= aan griffierecht en op € 894,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en M.W.M. Souren en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 april 2018.
griffier rolraadsheer