Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/00002
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] N.V., gevestigd te [vestigingsplaats]
,
,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 11 november 2015, nummer 15/4102, inzake het geding tussen:
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna na te noemen beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Ten aanzien van belanghebbende is, verenigd in één geschrift met nummer [nummer] , een beschikking in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 2 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de peildatum) voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is vastgesteld (hierna: de WOZ-beschikking) op € 1.081.000, alsmede de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2015.
Het tegen de WOZ-beschikking en de aanslag ozb gemaakte bezwaar is, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, gegrond verklaard, de vastgestelde waarde is verminderd tot € 950.000 en de aanslag ozb is dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van het Hof van belanghebbende een griffierecht geheven van € 503. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Op grond van artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift doorgezonden aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 maart 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] , taxateur (hierna: de taxateur).
1.6.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst. De gemachtigde van belanghebbende heeft de onder 1.4 vermelde stukken niet ontvangen en is door het Hof in de gelegenheid gesteld alsnog van deze stukken kennis te nemen en daarop te reageren.
1.7.
Het onderzoek ter nadere zitting heeft plaatsgehad op 15 februari 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en de taxateur.
1.8.
Het Hof heeft aan het einde van de nadere zitting het onderzoek gesloten.
1.9.
Van het onderzoek te beider zittingen is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorgebouw, dat is gebouwd in 1979 en is gelegen in het centrum van de gemeente [plaats] . De onroerende zaak bestaat uit kantoorruimte op de begane grond en de eerste verdieping van elk 484 m2, is deels, 198 m2, onderkelderd en omvat erf en overige aanhorigheden. Het vloeroppervlak bedraagt ongeveer 1.100 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.645 m2.
2.2.
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar op 14 februari 2017 door de taxateur getaxeerd. Bij zijn taxatie naar de peildatum is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.060.000. Het daarvan opgemaakte rapport (hierna: het taxatierapport) bevat naast gegevens van de onroerende zaak gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Deze objecten betreffen [adres 2] 2, gelegen in het centrum van [plaats] , [adres 3] 11 te [plaats] en [adres 4] 4 te [plaats] . De laatste twee objecten zijn gelegen op het bedrijventerrein [D] te [plaats] . Het taxatierapport bevat beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als de drie vergelijkingsobjecten en toont verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. Voor de taxatie is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de verkooptransacties zijn herrekend naar een gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter voor de kantoorgedeeltes en voor de kelderruimte van de onroerende zaak.
2.3.
De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbende op 26 september 2013, naar een waardepeildatum van 1 oktober 2013 getaxeerd door [E] . In het daarvan opgemaakte rapport (hierna: het rapport [E] ) is de marktwaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 925.000 in verhuurde staat en op € 735.000 vrij van huur.
Bij het rapport [E] zijn ter zake van deze waardes rekenmodellen gevoegd. Voor de waardebepaling is de markthuur berekend op € 102.000 en de kapitalisatiefactor op 9,7%.
2.4.
In het rapport [E] is de vervangingswaarde van de onroerende zaak berekend op € 1.000.000. In het rekenmodel van de vervangingswaarde is deze waarde als volgt becijferd:
Kantoorobject
bruto m²
stichtings- kosten
technische afschrijving
functionele afschrijving
vervangings-
waarde
Totaal Gebouwen
1.231
2.018.368
1.108.917
175.069
734.382
Infrastructuur
725
80.782
59.172
21.61
Af: achterstallig onderhoud
Subtotaal: € 2.099.150 € 755.992
Grondwaarde
1.231
200
246.2
Subtotaal grond (afgerond):
€ 250.000
Gewogen resterende levensduur in jaren: 18,4
Totaal vervangingswaarde inclusief grond (afgerond): € 1.000.000
2.5.
In een door [E] opgemaakt “Deskundigen-/taxatieverslag ingevolge art. 17 Wet Pro WOZ”, met opnamedatum 26 september 2013 en voor het belastingjaar 2015, is de onroerende zaak volgens de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerd op € 735.000. Daarbij is de markthuur berekend op € 102.000 en de kapitalisatiefactor op 7,23%.
In dit deskundigen-/taxatieverslag zijn marktgegevens van huuraanbod en huurtransacties van meerdere objecten opgenomen en is de opbouw van de kapitalisatiefactor gegeven.
2.6.
De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbende op 29 april 2015 getaxeerd door [F] te [vestigingsplaats] . In het daarvan opgemaakte taxatierapport (hierna: het [F] -rapport) wordt de onroerende zaak op de peildatum getaxeerd op € 720.000, exclusief omzetbelasting. Het [F] -rapport bevat gegevens van huurtransacties van drie vergelijkingsobjecten alle gelegen te [plaats] , te weten [adres 1] 39, [adres 5] 1 en [adres 2] 282, alsmede verkooptransacties van twee objecten, te weten [adres 3] 11 te [plaats] en [adres 6] 7 te [G] .
In het [F] -taxatierapport is de waarde volgens het markthuurkapitalisatie-model berekend.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum terecht op het bedrag van € 950.000 is vastgesteld
.
.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld en de Heffingsambtenaar meent dat die waarde niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens het onderzoek te beider zittingen hebben partijen hun standpunten toegelicht.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, alsmede van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot, naar het Hof begrijpt primair, een bedrag van € 720.000 en, subsidiair, € 735.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen kunnen de volgende methoden worden gebruikt: huurwaarde-kapitalisatiemethode, vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en discounted-cash-flow methode.
4.2.
In afwijking in zoverre van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient en, kort gezegd, geen beschermd monumentenpand is, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid is bepaald. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.3.
In de parlementaire geschiedenis van artikel 17 van Pro de Wet WOZ is opgenomen:
"Het derde lid bevat een beslissingsmodel aan de hand waarvan moet worden nagegaan of de waarde moet worden bepaald met inachtneming van het waarderingsvoorschrift van het tweede lid of op het waarderingsvoorschrift van het derde lid, te weten de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor woningen geldt altijd het waarderingsvoorschrift van het tweede lid. Voor de overige onroerende zaken wordt de waarde gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hoger bedrag dan de met inachtneming van het waarderingsvoorschrift van het tweede lid bepaalde waarde.
Onder gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden verstaan het offer dat nodig is om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en functionele veroudering en rekening houdend met de aard en bestemming van het object."
Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, MvT, nr. 3, p. 44.
4.4.
De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich ter onderbouwing van de bij zijn uitspraak op bezwaar verdedigde waarde van € 950.000 op het taxatierapport, waarbij de onroerende zaak op basis van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 1.060.000. Hij heeft voorts gewezen op het rapport [E] , waarin de vervangingswaarde van de onroerende zaak naar een waardepeildatum van 1 oktober 2013 is getaxeerd op € 1.000.000.
4.5.
Het Hof overweegt als volgt. Naar blijkt uit het onder 2.4 vermelde rekenmodel uit het rapport [E] is bij het berekenen van de vervangingswaarde van, afgerond, € 1.000.000 uitgegaan van een kantoorobject en zijn de stichtingskosten gecorrigeerd met een afschrijving wegens technische en, met betrekking tot het gebouw, functionele veroudering. Belanghebbende heeft tegen de bij de berekening gehanteerde uitgangspunten en gegevens omtrent de stichtingskosten, de technische en functionele afschrijvingen geen klachten geuit. Deze taxatie betreft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak.
4.6.
Gelet op voorgaande staat vast dat de gecorrigeerde vervangingswaarde op 1 oktober 2013 € 1.000.000 bedraagt. Mede gelet daarop heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak voor de drie maanden later gelegen peildatum ten bedrage van € 950.000 niet te hoog is vastgesteld.
4.7.
Aan een beoordeling van de grieven van belanghebbende over de kapitalisatiefactor en de omstandigheid dat bij een van de vergelijkingsobjecten in aanmerking moet worden genomen dat sprake is van een beleggingsobject, komt het Hof niet toe.
4.8.
Het gelijk is aan de zijde van de Heffingsambtenaar.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
bevestigtde uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op: 5 april 2018 door P.C. van der Vegt, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en W.A. Sijberden, leden, in tegenwoordigheid van M.J.G. Letschert, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.