ECLI:NL:GHSHE:2018:1990 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over huurprijsvermindering wegens gebreken e...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.199.146/01

arrest van 8 mei 2018

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. S.H.J. van der Linden te Venlo,

tegen

Stichting [de stichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [de stichting] ,

advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 mei 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 februari 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [de stichting] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3970126 \ CV EXPL 15-2820)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met 11 producties;
de memorie van antwoord;
de akte van [appellante] van 21 maart 2017 met een productie (nr. 12);
de antwoordakte van [de stichting] van 18 april 2017.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het vonnis enkele feiten vastgesteld. Tegen deze overwegingen zijn in hoger beroep geen bezwaren gericht, zodat het hof de genoemde feiten tot uitgangspunt kan nemen. Het hof zal de door de kantonrechter vastgestelde feiten hieronder (vernummerd tot 3.2.1 tot en met 3.2.10) weergeven.

3.2.1.

Bij schriftelijke overeenkomst van 20 maart 2003 heeft [appellante] van [de stichting] gehuurd de woning, staande en gelegen aan de [adres] , [postcode] te [plaats] (hierna: de woning). De overeengekomen huurprijs bedroeg € 476,35 en is ieder jaar met de toegestane huurverhogingen verhoogd.

3.2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld d.d. mei 2000, van toepassing.

3.2.3.

[appellante] heeft, nadat zij [de stichting] eerder in kennis had gesteld van een groot aantal gebreken en had verzocht om die gebreken te herstellen, bij de huurcommissie een verzoek ingediend tot vermindering van de huurprijs. Nadat op 3 januari 2013 een voorbereidend onderzoek alsmede op 14 februari 2013 een zitting heeft plaatsgehad, heeft de huurcommissie bij uitspraak van 14 februari 2013 de huurprijs van € 576,16 per maand met ingang van 1 oktober 2012 tijdelijk verminderd tot € 346,11 per maand. In de uitspraak is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(..)

Gebreken / puntenaantal

De huurcommissie beoordeelt of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Een tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken is alleen mogelijk, indien vastgesteld wordt dat er sprake is van een ernstige verstoring van het woongenot of een ernstige belemmering van de bruikbaarheid van de woonruimte.

Op grond van de rapportage, de verklaringen ter zitting en de overgelegde stukken is de Huurcommissie van oordeel dat de woonruimte ernstige gebreken vertoont:

-
de voordeur is aan de bovenzijde van de sluitkant 10 mm. scheluw waardoor aan de binnenzijde tochtvorming is waargenomen.

Dit is een gebrek in categorie C (nummer CD5).

-
de tegelvloer in de woonkamer is slecht gelegd. De voegen lopen schots en scheef en diverse tegels liggen hoger waardoor de bewoners regelmatig struikelen.

Dit is een gebrek in categorie C (nummer CH7)

(...)

Nadat de hiervoor genoemde gebreken zijn verholpen mag de geldende huurprijs van

€ 576,16 per maand in rekening worden gebracht met ingang van de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn hersteld.

(...)

De Huurcommissie vindt de overige gebreken niet zo ernstig dat een tijdelijke huurprijsvermindering mogelijk is. De commissie adviseert verhuurder wel de overige in de rapportage onder IIa aangegeven gebreken en/of tekortkomingen op te heffen.

(...)”

3.2.4.

Door partijen is vervolgens gecorrespondeerd over de door [de stichting] te verrichten herstelwerkzaamheden aan de voordeur en de vloer. Ook is gecorrespondeerd over de overige door [appellante] geconstateerde gebreken. Bij brief van 11 december 2013 heeft [de stichting] gereageerd op de door [appellante] gemelde gebreken. Ten aanzien van de voordeur heeft [de stichting] te kennen gegeven dat deze is vernieuwd en aan de achterdeur zijn aanpassingen verricht. Aan het vervangen van de tegelvloer heeft [appellante] geen medewerking verleend, zodat die aanpassing niet is verricht. [de stichting] heeft in de brief aangezegd dat de huurvermindering zoals door de huurcommissie was aangegeven, per 1 januari 2014 zal worden opgeheven. Tegen deze opheffing heeft [appellante] geprotesteerd.

3.2.5.

[de stichting] heeft op 23 april 2014 bij de huurcommissie gemeld dat de gebreken zijn hersteld en verzocht om, en met bepaling vanaf welke datum, vast te stellen dat [de stichting] de reguliere huurprijs in rekening mag brengen bij [appellante] . Naar aanleiding van dit verzoek heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren.

3.2.6.

[appellante] heeft op 16 september 2014 bij de huurcommissie wederom een verzoek ingediend tot tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege de vermindering van het woongenot door aanhoudende gebreken in de woning. De huurcommissie heeft op

17 november 2014 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren.

3.2.7.

Bij uitspraak van 22 januari 2015 (hof: de uitspraak dateert van 19 december 2014 maar is op 22 januari 2015 aan partijen verzonden) heeft de huurcommissie ten aanzien van het door [de stichting] ingediende verzoek het volgende overwogen:

“(...)

Gebreken

Uit de herstelmelding van de verhuurder, het rapport van onderzoek en uit de zitting blijkt dat de verhuurder de noodzakelijke werkzaamheden aan de voordeur heeft uitgevoerd.

Ten aanzien van de tegelvloer wil verhuurder wel werkzaamheden uitvoeren, maar huurder kan/wil de kamer niet gedurende de tijd dat deze werkzaamheden in beslag nemen niet ontruimen. (…)

Door de commissie wordt vastgesteld dat huurder onvoldoende meewerkt aan het verhelpen van het gebrek aan de tegelvloer. Verhuurder heeft werkzaamheden aangeboden, maar huurder heeft deze om praktische redenen niet geaccepteerd. Het gaat de commissie te ver om in deze situatie de huurprijsverlaging te laten voortduren op basis van het gebrek aan de tegelvloer.

Door verhuurder is aangegeven dat de uitgevoerde werkzaamheden voor 1 januari 2014 waren afgerond. De huurcommissie heft daarom de verlaging van de huurprijs (zoals aangegeven in de uitspraak met zaaknummer [zaaknummer] ) met ingang van 1 januari 2014 op. De verhuurder mag daarom met ingang van 1 januari 2014 de overeengekomen huurprijs van € 576,16 per maand in rekening brengen. (...)”

3.2.8.

Ten aanzien van het door [appellante] ingediende verzoek heeft de huurcommissie het volgende overwogen:

“(...)

Onderhoud en gebreken

Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte wel gebreken.

Rapporteur noemt in dit kader klachten over de achterdeur, de afgebrokkelde rubber afdichting in de benedenhoek van het vaste raamkozijn in de woonkamer, de kier bij de voordeur en een bruine plek in het dakbeschot van de zolder van een inmiddels verholpen lekkage. De Huurcommissie is van oordeel dat deze gebreken niet zo ernstig zijn dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. Door verhuurder is aangegeven dat hij een timmerman de woning zal laten nazien. De commissie vertrouwt er op dat verhuurder ook het gaas van het ventilatierooster nogmaals zal controleren en desgevraagd aan huurder een instructie/aanwijzing verstrekt over de wijze waarop dit rooster kan worden gereinigd.

Omdat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de woonruimte geen ernstige gebreken heeft, wordt het puntenaantal van de woonruimte niet meer vastgesteld. (...)”.

3.2.9.

[de stichting] heeft met ingang van 1 januari 2014 de reguliere huurprijs gehanteerd, welke [appellante] om haar moverende redenen niet heeft voldaan.

3.2.10.

Per 1 maart 2015 is de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd en heeft [appellante] en haar gezin de woning verlaten.

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellante] in het geding bij de kantonrechter in conventie, na haar eis bij conclusie van repliek in conventie en nogmaals bij akte van 7 oktober 2015 te hebben gewijzigd:

1. een verklaring voor recht dat de huurverlaging pas met ingang van 1 januari 2015 is opgeheven;
2. een verklaring voor recht dat de huurprijs van de woning over de periode van 1 januari 2015 tot 1 maart 2015 wegens ernstige gebreken wordt verminderd tot € 346,11 (naar het hof begrijpt: per maand);
3. veroordeling van [de stichting] tot restitutie van de bijdragen aan het 3-in-1-fonds van 20 maart 2013 tot 1 maart 2015;
4. veroordeling van [de stichting] tot betaling van € 2.574,90 ter zake verhuiskosten;

met veroordeling van [de stichting] in de proceskosten.

3.3.2.

[de stichting] heeft in het geding bij de kantonrechter in reconventie veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 4.851,78 aan achterstallige huur en/of servicekosten.

3.3.3.

In het bestreden vonnis van 17 februari 2016 heeft de kantonrechter:

de vorderingen van [appellante] in conventie afgewezen;
[appellante] in reconventie veroordeeld om aan [de stichting] € 4.851,78 te betalen;
[appellante] in de proceskosten van de gedingen in conventie en reconventie veroordeeld.

Met betrekking tot de vordering in hoger beroep

3.4.1.

[appellante] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:

a. het alsnog toewijzen van hetgeen [appellante] bij de kantonrechter in conventie heeft gevorderd;
b. het alsnog afwijzen van de vorderingen van [de stichting] in reconventie;
c. het bepalen dat [appellante] recht heeft op huurvermindering over de periode van 1 oktober 2012 tot en met 31 maart 2016, althans over een door het hof in goede justitie te bepalen periode;
d. veroordeling van [de stichting] tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het vonnis aan [de stichting] heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke (handels)rente;

met veroordeling van [de stichting] in de proceskosten.

3.4.2.

De hiervoor onder c gevorderde vordering betreft naar de letter genomen een vermeerdering van eis. Het hof constateert met betrekking tot de in de vordering genoemde einddatum en begindatum echter het volgende:

Het in de vordering genoemde jaartal bij de einddatum 31 maart 2016 berust kennelijk op een vergissing. In de memorie van grieven stelt [appellante] bij randnummer 38 zelf dat zij tot 31 maart 2015 recht heeft op huurvermindering. Overigens berust ook die datum kennelijk op een vergissing. De huurovereenkomst is immers al per 1 maart 2015 geëindigd. Daarom moet de in de vordering genoemde einddatum “tot en met 31 maart 2016” gelezen worden als “tot 1 maart 2015”. In zoverre – met betrekking tot de einddatum van de gevorderde huurverlaging – is geen sprake van een materiële wijziging van eis ten opzichte van hetgeen bij de kantonrechter werd gevorderd. De vorderingen 1 en 2 in conventie kwamen in feite al neer op de vordering van een verklaring voor recht dat de huurvermindering is blijven gelden tot het einde van de huurovereenkomst op 1 maart 2015.
Dat tussen partijen een lagere huur heeft gegolden (en is blijven gelden) over de periode van 1 oktober 2012 tot 1 januari 2014 is tussen partijen niet in geschil. Het geschil heeft alleen betrekking op de periode vanaf 1 januari 2014. Ook in zoverre – met betrekking tot de begindatum van de huurverlaging – is geen sprake van een materiële wijziging van eis ten opzichte van hetgeen [appellante] bij de kantonrechter heeft gevorderd.

Het hof concludeert daarom dat het in hoger beroep onder c gevorderde geen zelfstandige betekenis heeft naast het in hoger beroep onder a gevorderde: toewijzing van hetgeen [appellante] na wijziging van eis in conventie bij de kantonrechter heeft gevorderd.

Met betrekking tot vordering 3 in conventie: restitutie van de bijdragen aan het 3-in-1-fonds

3.5.

De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 4.10 en 4.10.1 van het vonnis geoordeeld dat vordering 3 in conventie, zijnde de vordering tot restitutie van de bijdragen aan het 3-in-1-fonds, niet toewijsbaar is. [appellante] heeft geen grieven gericht tegen deze overwegingen en tegen de afwijzing van de betreffende vordering. De afwijzing van de vordering ter zake de restitutie van de bijdragen aan het 3-in-1-fonds ligt dus niet ter beslissing aan het hof voor.

Met betrekking tot vordering 4 in conventie: de vordering tot vergoeding van verhuiskosten

3.6.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.11 van het vonnis geoordeeld dat vordering 4 in conventie, de vordering tot vergoeding van verhuiskosten, niet toewijsbaar is.

[appellante] heeft geen grieven gericht tegen deze overweging en tegen de afwijzing van de betreffende vordering. De vordering ter zake de vergoeding van verhuiskosten is in dit hoger beroep dus niet aan het hof voorgelegd.

Met betrekking tot de vorderingen 1 en 2 in conventie: de vermindering van de huurprijs

3.7.1.

Aan de vorderingen 1 en 2 in conventie heeft [appellante] naar de kern genomen ten grondslag gelegd dat zij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie van 19 december 2014, die aan partijen verzonden is op 22 januari 2015. Volgens [appellante] heeft de huurcommissie ten onrechte besloten om de vermindering van de huurprijs, die op 1 oktober 2012 is ingegaan, met ingang van 1 januari 2014 op te heffen (aldus onder meer punt 15 inleidende dagvaarding, punten 30 en 31 conclusie van repliek en punt 4 van de akte van 7 oktober 2015, alsmede punt 20 van de memorie van grieven). [appellante] meent dat de huurvermindering in stand had moeten blijven tot het einde van de huurovereenkomst op 1 maart 2015.

3.7.2.

Het hof stelt voorop dat de betreffende uitspraak van de huurcommissie een uitspraak is zoals bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW Pro. Met betrekking tot dergelijke uitspraken bepaalt artikel 7:262 lid 1 BW Pro het volgende:

‘Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.’

Het bestreden vonnis van de kantonrechter van 17 februari 2016 is, voor zover daarbij de vorderingen 1 en 2 in conventie zijn afgewezen, een ‘beslissing van de rechter’ in de zin van dit artikel. De uitspraak van de huurcommissie is immers gedaan op een verzoek van de huurder en de verhuurder als bedoeld in de in het artikellid genoemde paragraaf 1.

3.7.3.

In artikel 7:262 lid 2 BW Pro is bepaald dat tegen die beslissing van de rechter geen hogere voorziening is toegelaten. De grieven I tot en met V zijn – in strijd met dat artikellid – gericht tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 in conventie. Naar het oordeel van het hof heeft [de stichting] in haar memorie van antwoord terecht aangevoerd dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de afwijzing van die vorderingen. [appellante] heeft in haar akte in hoger beroep nog op dit beroep op niet-ontvankelijkheid gereageerd. [appellante] heeft daar gesteld dat “de procedure ook gaat over gebreken die niet aan de orde zijn geweest bij de huurcommissie.” [appellante] heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd en daarbij geen enkel concreet gebrek genoemd waarop zij zich bij de huurcommissie nog niet had beroepen. Het hof zal [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 in conventie.

3.7.4.

In de memorie van grieven heeft [appellante] onder 29 melding gemaakt van een overstroming van de WC eind februari 2015. Dat kan reeds niet tot de door [appellante] gevorderde huurverlaging leiden omdat dit incident zich pas heeft voorgedaan omstreeks het moment dat [appellante] vanuit de woning verhuisde naar elders en de huurovereenkomst eindigde. Het incident doet bovendien niet af aan het feit dat de grieven I tot en met V van [appellante] gericht zijn tegen een beslissing waartegen geen hoger beroep open staat. De klacht over het slecht weglopen van het water was reeds in de procedure voor de Huurcommissie aan de orde tussen partijen.

3.7.5.

Het hof komt om deze reden niet toe aan een inhoudelijke behandeling van de grieven I tot en met V, die gericht zijn tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 in conventie.

Met betrekking tot de vordering in reconventie: de achterstallige huur

3.8.1.

[de stichting] vordert in reconventie veroordeling van [appellante] tot betaling van € 4.851,78 aan achterstallige huur en/of servicekosten. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Grief VI is tegen die toewijzing gericht.

3.8.2.

[de stichting] heeft in de memorie van antwoord onder 22 en 23 aangevoerd dat ook tegen de beslissing van de kantonrechter in reconventie geen hoger beroep open staat, omdat die beslissing rechtstreeks voortvloeit uit de uitspraak van de Huurcommissie. Het hof volgt [de stichting] daar niet in. [appellante] heeft tegen de vordering in reconventie immers ook verweren aangevoerd die geen betrekking hebben op door haar gestelde gebreken aan het gehuurde en dus geen verband houden met de uitspraak van de Huurcommissie. [appellante] is in zoverre ontvankelijk in haar hoger beroep.

3.8.3.

Het hof stelt voorop dat de vordering ter zake achterstallige huur betrekking heeft op de periode vanaf 1 juli 2013. Dat blijkt uit hetgeen [de stichting] heeft gesteld in de conclusie van dupliek onder 63 en 64 en de memorie van antwoord onder 75 en 76.

3.8.4.

De huurprijs die [appellante] vanaf die datum verschuldigd is, bedraagt met inachtneming van het onaantastbare oordeel dat de huurprijsvermindering met ingang van 1 januari 2014 is opgeheven en met inachtneming van de reguliere jaarlijkse huurverhogingen:

vanaf 1 juli 2013 € 358,45 per maand (inclusief de in productie 3 bij de conclusie van repliek gespecificeerde bijkomende kosten);
vanaf 1 januari 2014 € 599,21 per maand;
vanaf 1 juli 2014 € 609,47 per maand;
vanaf 1 januari 2015 € 633,36 per maand.

De kantonrechter heeft de drie laatstgenoemde bedragen ook tot uitgangspunt genomen en is kennelijk voor de periode van 1 juli 2013 tot 1 januari 2014 ook van het door [de stichting] gestelde bedrag van € 358,45 uitgegaan.

3.8.5.

[appellante] heeft in de toelichting op grief IV aangevoerd “dat zij geen kennis heeft genomen van enig huurverhogingsvoorstel daar waar het de huur over 2014 en 2015 betreft.” Volgens [appellante] brengt dat mee dat de huurverhoging niet in rekening gebracht mag worden. Het hof verwerpt dat betoog. Het gaat om reguliere jaarlijkse huurverhogingen. Dat [de stichting] die niet meteen heeft geïnd hangt alleen samen met het feit dat de Huurcommissie de huurprijs bij uitspraak van 14 februari 2013 met ingang van 1 oktober 2012 tijdelijk heeft verminderd tot € 346,11 per maand en dat de Huurcommissie vervolgens pas bij op 22 januari 2015 aan partijen verzonden uitspraak heeft geoordeeld dat de huurvermindering per 1 januari 2014 niet langer van toepassing is. Het stond [de stichting] vrij om toen alsnog de correcte (niet verminderde) huur in rekening te brengen, inclusief de reguliere jaarlijkse huurverhogingen. [appellante] heeft in de toelichting op grief VI niet aangevoerd dat de verschuldigde huur, rekening houdend met die reguliere huurverhogingen, lager lag dan de hiervoor in rov. 3.8.4 genoemde bedragen.

3.9.1.

Voor wat betreft de door [appellante] gedane betalingen zal het hof eerst de periode van 1 juli 2013 tot 1 januari 2014 onderzoeken. In deze periode heeft [appellante] volgens het door [de stichting] als productie 2 bij de conclusie van repliek in reconventie overgelegde overzicht één keer € 358,45, een keer € 346,45 en vier keer € 346,11 betaald. [appellante] heeft niet gesteld dat zij in deze periode meer betalingen heeft gedaan. [appellante] heeft over deze periode dus één keer € 12,-- te weinig en vier keer € 12,34 te weinig betaald. In totaal heeft [appellante] over deze periode € 61,36 te weinig betaald.

3.9.2.

In de periode van 1 januari tot 1 juli 2014 diende [appellante] € 599,21 per maand te voldoen. Zij heeft in deze periode zes keer € 346,11 betaald. Over deze periode heeft [appellante] dus zes keer € 253,10, is in totaal € 1.518,60, te weinig betaald.

3.9.3.

In de periode van 1 juli 2014 tot 1 januari 2015 diende [appellante] € 609,47 per maand te voldoen. Zij heeft met betrekking tot deze periode zes keer € 346,11 betaald (waarbij het hof de betaling van 5 januari 2015 zal toerekenen aan de maand december 2014). Over deze periode heeft [appellante] dus zes keer € 263,36, is in totaal € 1.580,16, te weinig betaald.

3.9.4.

Over de twee resterende maanden van de huurovereenkomst diende [appellante] € 633,36 per maand te betalen. [appellante] heeft met betrekking tot deze periode slechts één betaling van € 346,11 voldaan (op 21 januari 2015; het hof heeft de betaling van 5 januari 2015 toegerekend aan december 2014). De creditnota van € 300,30 die genoemd is in de conclusie van repliek in reconventie kan hier buiten beschouwing blijven omdat die gebaseerd is op het feit dat [de stichting] de per 1 juli 2014 geldende huurverhoging aanvankelijk al per 1 januari 2014 in rekening had gebracht, en het hof met die onjuistheid al rekening heeft gehouden in rov. 3.8.4 en 3.8.5 van dit arrest.

3.9.5.

Het hof merkt met betrekking tot de huurbetalingen over de maanden januari en februari 2015 nog het volgende op. [appellante] heeft in het geding bij de kantonrechter een beroep gedaan op verrekening van haar verplichting tot betaling van de huur over februari 2015 met een tegenvordering tot terugbetaling van de betaalde borgsom. Uit de conclusie van repliek blijkt dat [de stichting] niet instemde met deze verrekening. De kantonrechter heeft het beroep op verrekening van de genoemde maand huur met de borgsom niet gehonoreerd. [appellante] is daar in de toelichting op haar grief niet tegen opgekomen, zodat het beroep op verrekening van de huur met de borgsom niet aan het hof is voorgelegd.

3.9.6.

Hetgeen in rov. 3.9.4 en 3.9.5 is overwogen brengt mee dat [appellante] over januari en februari 2015 in totaal € 920,61 te weinig heeft betaald.

3.10.1.

[appellante] heeft in de toelichting op grief VI aangevoerd dat zij gedurende de hele periode dat zij in het gehuurde heeft gewoond, een huurtoeslag heeft ontvangen van de belastingdienst. Volgens [appellante] is die huurtoeslag door de belastingdienst rechtstreeks uitbetaald aan [de stichting] en is, zo begrijpt het hof de stelling van [appellante] , met die door [de stichting] ontvangen huurtoeslag ten onrechte geen rekening gehouden bij de berekening van de huurachterstand over de door [de stichting] in reconventie aan de orde gestelde periode vanaf 1 juli 2013.

3.10.2.

[de stichting] heeft dit betoog betwist, en er op gewezen dat uit de door [appellante] als onderdeel van productie 8 bij de memorie van grieven overgelegde Beschikking Huurtoeslag van de Belastingdienst van 20 juni 2013 blijkt dat [appellante] op dat moment al te veel huurtoeslag had ontvangen over 2013 en dat zij over de rest van 2013 geen huurtoeslag meer zou ontvangen. [de stichting] heeft voorts gesteld dat zij na juni 2013 geen huurtoeslag ter zake de door [appellante] gehuurde woning meer heeft ontvangen en dat in zoverre de huurachterstand dus niet onjuist is berekend.

3.10.3.

[appellante] heeft in haar akte op dit betoog gereageerd, en daarbij aangeboden om “door overlegging van stukken van de belastingdienst” te bewijzen “dat de toeslagen aan [de stichting] zijn uitbetaald en welke bedragen.” Het hof zal [appellante] geen nadere gelegenheid geven om die bewijsstukken in het geding te brengen. Als [appellante] aan de hand van stukken van de belastingdienst had willen aantonen dat ook gedurende de periode vanaf 1 juli 2013 nog bedragen ter zake op haar betrekking hebbende huurtoeslag aan [de stichting] zijn uitbetaald, had zij die stukken bij de memorie van grieven of uiterlijk bij de door haar genomen akte moeten overleggen. [appellante] heeft in de akte ook niet met zoveel woorden gesteld dat over de periode vanaf 1 juli 2013 nog huurtoeslag is uitbetaald. Het aanbod om stukken over te leggen heeft kennelijk betrekking op de periode vóór 1 juli 2013, waarover het hof rov. 3.12.1 en 3.12.2 nog zal oordelen. Het hof verwerpt daarom het verweer van [appellante] dat bij de berekening van de huurachterstand over de periode vanaf 1 juli 2013 ten onrechte geen rekening is gehouden met door [de stichting] ontvangen huurtoeslag.

3.11.

Het voorgaande brengt mee dat [appellante] de bedragen onbetaald heeft gelaten die hiervoor zijn genoemd in rov. 3.9.1, 3.9.2, 3.9.3 en 3.9.6. Indien die bedragen bij elkaar worden opgeteld, voert dit tot een totale huurachterstand van € 4.080,73. [de stichting] heeft dus haar stelling dat de huurachterstand € 4.851,78 bedraagt, onvoldoende onderbouwd. In zoverre slaagt grief VI. Uit de stellingen van [de stichting] volgt slechts een huurachterstand van € 4.080,73.

3.12.1.

[appellante] is in de toelichting op grief VI uitvoerig ingegaan op de hoogte van de huur en op de hoogte van de door haar gedane huurbetalingen in de periode vóór 1 juli 2013. Volgens [appellante] heeft zij in die periode te veel huur betaald en dient een eventuele huurachterstand die daarna is ontstaan, verrekend te worden met het vóór 1 juli 2013 te veel betaalde bedrag.

3.12.2.

Het hof verwerpt dit betoog. [de stichting] heeft immers reeds in haar conclusie van repliek in reconventie onder 63 uiteengezet dat in juni 2013 € 2.052,45 is gecrediteerd en uitbetaald aan [appellante] ter zake hetgeen [appellante] in de periode van oktober 2012 tot juni 2013 te veel had betaald. Volgens [de stichting] was na deze creditering geen sprake meer van een door [appellante] over de voorliggende periode te veel betaald bedrag. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] dit betoog onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof tekent daarbij aan dat in het door [de stichting] als productie 2 bij de conclusie van repliek in reconventie overgelegde overzicht over de periode tot en met juni 2013 relatief lage huurbedragen staan (zelfs lager dan het bedrag van € 346,11 dat volgens de Huurcommissie vanaf 1 oktober 2012 gold). Het hof begrijpt hieruit dat [de stichting] de over deze periode wel door haar rechtstreeks ontvangen huurtoeslag al in mindering heeft gebracht op de door haar aan [appellante] in rekening gebrachte huur. Het tegendeel is door [appellante] in elk geval niet op gemotiveerde wijze gesteld.

3.13.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat grief VI slechts in beperkte mate doel treft. Het bedrag dat [appellante] aan [de stichting] moet voldoen ter zake achterstallige huur moet niet worden vastgesteld op het door [de stichting] gestelde en door de kantonrechter overgenomen bedrag van € 4.851,78 maar op het hiervoor in rov. 3.11 genoemde bedrag van € 4.080,73. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen en opnieuw rechtdoen.

Conclusie en afwikkeling

3.14.1.

Het voorgaande brengt mee dat het vonnis in stand blijft, voor zover in conventie gewezen. Het vonnis wordt vernietigd, voor zover [appellante] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [de stichting] € 4.851,78 te betalen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] veroordelen om aan [de stichting] € 4.080,73 te betalen.

3.14.2.

Het hof acht het gelet op deze uitkomst juist dat [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld. Het hof zal het bestreden vonnis in zoverre bekrachtigen.

3.14.3.

Het hof zal [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

3.14.4.

[appellante] heeft in hoger beroep veroordeling van [de stichting] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen [appellante] op grond van het vonnis aan [de stichting] heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke (handels)rente. Die vordering is alleen toewijsbaar voor zover [appellante] op grond van het bestreden vonnis reeds meer aan [de stichting] heeft voldaan dan het totaal van het bedrag van € 4.080,73 en het bedrag van de proceskostenveroordeling. Dat meerdere is hoe dan ook lager dan het bedrag dat [appellante] nu op grond van haar veroordeling in de proceskosten van het hoger beroep aan [de stichting] dient te voldoen. Het hof acht bij deze stand van zaken geen termen aanwezig om [de stichting] te veroordelen een bedrag aan [appellante] terug te betalen. Indien [appellante] te veel heeft betaald, kan zij de daaruit voortvloeiende aanspraak verrekenen met een deel van haar betalingsverplichting ter zake de proceskosten van het hoger beroep.

3.14.5.

Uit het voorgaande volgt de hierna te vermelden uitspraak.

4.De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 in conventie;

vernietigt het vonnis van 17 februari 2016, voor zover [appellante] bij dat vonnis in reconventie is veroordeeld om aan [de stichting] € 4.851,78 te betalen;

in zoverre opnieuw rechtdoende in reconventie: veroordeelt [appellante] om aan [de stichting] € 4.080,73 te betalen;

bekrachtigt het vonnis van 17 februari 2016 voor zover [appellante] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in reconventie is veroordeeld;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [de stichting] op € 718,-- aan griffierecht en op € 948,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M.L.A. Filippini en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 mei 2018.

griffier rolraadsheer