ECLI:NL:GHSHE:2018:2679 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepdrogerij in gehu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.195.544/01

arrest van 19 juni 2018

in de zaak van

[de stichting],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de stichting,

advocaat: mr. G.S. Geurts te Best,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.L.E. Marchal te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 december 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 4719818 \ CV EXPL 16-147 gewezen vonnis van 15 juni 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de memorie van grieven met producties;

de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
het H16 formulier van 8 mei 2018 van de voormalige procesvertegenwoordiger van de stichting inzake het stellen van een nieuwe procesvertegenwoordiger, mr. Geurts;

de bij brief van 8 mei 2018 door mr. Geurts toegezonden productie van de naamswijziging van [de stichting] ;
het tussenarrest van 5 december 2017 waarbij het hof op verzoek van [geïntimeerde] een pleidooi heeft bepaald;

- het pleidooi, waarbij mr. Marchal een pleitnotitie heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

In overweging 2 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.

a. De stichting is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet en werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.

b. Tussen de stichting als verhuurster en [geïntimeerde] als huurder bestaat sinds 1 juni 1989 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [postcode] [plaats] (hierna te noemen: de woning). De huurovereenkomst met de daarin als huurster genoemde [huurster] is beëindigd.

c. De woning wordt bewoond door [geïntimeerde] en zijn thans 79-jarige moeder.

d. Op 14 oktober 2014 heeft de politie bij onderzoek in de woning op zolder een hennepdrogerij/knipperij aangetroffen. In het daarvan d.d. 13 december 2014 opgemaakte rapport (prod. 2 bij inleidende dagvaarding) staat onder meer het volgende vermeld:

"
Op de zolder werd een hennepdrogerij/knipperij aangetroffen. Op de zolder werd verder een tas aangetroffen met daarin 3218,2 gram gedroogde (gemalen) resten van hennepplanten. Ook werden er in totaal 44,1 gram gedroogde henneptoppen aangetroffen. De hennepresten alsmede alle goederen welke gebruikt worden inrichting van de hennepdrogerij/knipperij werden in beslag genomen.

Uit de aangetroffen situatie blijkt dat er reeds eerder hennep is gedroogd en geknipt.(…)

Verhoor verdachte(n):

Eerder genoemde [geïntimeerde] werd als verdachte gehoord.

Hij verklaarde onder andere dat:

- hij geen hennepdrogerij op zolder had.

- de spullen nog van 5 jaar geleden waren. Toen is er bij hem ook zoiets aangetroffen.

- hij de aangetroffen tas met gedroogde (gemalen) resten van hennepblaadjes gekregen had.

Uit de aangetroffen situatie blijkt dat er op de zolder hennep gedroogd en geknipt wordt, kennelijk bestemd voor de handel."

e. In de daarbij behorende toelichting (prod. 3 bij inleidende dagvaarding) staat vermeld:

“Op zolder van de woning, werden een aantal (oude) henneptoppen, een grote tas met hennepresten en verschillende attributen gevonden om hennep te drogen.

(…)

Op de zolder werd een hennepdrogerij/knipperij aangetroffen.

Er werd in beslag genomen:

- een grote zwarte tas met gedroogde hennepresten

- gram gedroogde henneptoppen

- 1 snelheidsregelaar

- 3 koolstoffilters

- 1 luchtafzuiger

- 2 ventilatoren

- 1 kachel

- 3 schaartjes

- 7 droognetten

- 1 weegschaal

- 2 sealapparaten (strijkijzers).

Op de zolder werden 2 zwarte plastic bakken aangetroffen met daarin resten van hennep en droge henneptoppen.

Tevens lagen daar 6 open gesneden sealbags met daarin nog wat resten van gedroogde henneptoppen.

In de droognetten zaten ook resten van gedroogde henneptoppen.

De binnenzijden van de twee plastic bakken met hennepresten waren vochtig. Op zolder stonden ook twee jerrycans met een vloeistof. Deze vloeistof wordt kennelijk over de henneptoppen gegoten om de toppen wat zwaarder te maken.

f. De stichting heeft in de brief van 17 oktober 2014 aan [geïntimeerde] de gelegenheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hiervan heeft [geïntimeerde] geen gebruik gemaakt.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert de stichting, uitvoerbaar bij voorraad:

- de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking de woning te ontbinden,

- [geïntimeerde] te veroordelen de woning onder afgifte van de sleutels binnen veertien dagen te ontruimen en te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van de stichting te stellen,

- [geïntimeerde] te veroordelen te betalen een bedrag van € 495,89 per maand voor elke maand dat hij na de ontbinding in de woning verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van opeisbaarheid tot aan de voldoening,

- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft de stichting, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de aanwezigheid van een hennepdrogerij in de woning in strijd is met het goed huurderschap en met de bestemming van de woning en aldus een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert ten gevolge waarvan de stichting de huurovereenkomst kan ontbinden.

6.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft tevens een beroep gedaan op rechtsverwerking. Het verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het beroep van [geïntimeerde] op rechtsverwerking gepasseerd omdat [geïntimeerde] niet gesteld heeft dat er sprake is van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan, hetzij bij de wederpartij van de gerechtigde het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval dat de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

De vorderingen van de stichting zijn vervolgens afgewezen. De kantonrechter heeft bij de afwijzing overwogen dat de aangetroffen spullen voorshands duiden op een bedrijfsmatige hennepdrogerij, hetgeen als zodanig een inbreuk op de bestemming van het gehuurde vormt en dat die inbreuk in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, maar dat in de onderhavige situatie de belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst dienen te prevaleren boven de belangen van de stichting bij de op basis van onder meer haar beleid gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.

De stichting is vervolgens in de proceskosten veroordeeld.

6.3.

De stichting heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grief I ziet op de overweging van de kantonrechter dat een verbod tot het kweken van hennep en/of andere daarmee houdende activiteiten niet in de huurovereenkomst is opgenomen, zodat het enkele aanwezig hebben van de aangetroffen hennep(resten) en spullen om hennep te drogen en/of te knippen op zich geen wanprestatie oplevert.

Grief II is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de stichting wel erg lang heeft gewacht met het tonen van daadkracht zodat door de stichting de indruk zou zijn gewekt dat haar belang bij ontbinding en ontruiming van de woning maar zeer betrekkelijk zou zijn.

In grief III stelt de stichting dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat in de onderhavige situatie de belangen van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst dienen te prevelaren boven de belangen van de stichting bij de ontbinding van de huurovereenkomst.

Grief IV is gericht tegen de proceskostenveroordeling.

De stichting heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

6.4.

[geïntimeerde] voert verweer en stelt in incidenteel hoger beroep dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de aangetroffen spullen voorshands duiden op een bedrijfsmatige hennepdrogerij, hetgeen als zodanig een inbreuk op de bestemming van het gehuurde vormt en dat die inbreuk in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6.5.

Het hof zal de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep gezamenlijk behandelen. Naar aanleiding van de grieven zal het hof eerst bezien of [geïntimeerde] te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst?

6.6.

De stichting stelt onder meer dat de in de woning aangetroffen zaken op zichzelf wanprestatie opleveren en dat voor de vaststelling van de wanprestatie het niet nodig is dat in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde huurvoorwaarden een uitdrukkelijk beding is opgenomen waarin het de huurder verboden is om in strijd met de Opiumwet te handelen. De stichting concludeert dat de aanwezigheid van een hennepdrogerij in de woning in strijd is met het goed huurderschap en met de bestemming van de woning en aldus een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.

6.7.

[geïntimeerde] stelt hier tegenover dat geen sprake is geweest van een bedrijfsmatige hennepdrogerij, dat het ging om oude henneptoppen en hennepresten en dat de hennepdrogerij al jaren niet in gebruik was. Ter zitting heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] nog aangevoerd dat de aangetroffen spullen circa vijf jaar geleden ook al bij een politie-inval waren aangetroffen. Volgens [geïntimeerde] heeft hij niet in strijd met de bestemming van de woning gehandeld, aangezien slechts 44 gram aan oude henneptoppen is aangetroffen, wat correspondeert met de opbrengst van twee hennepplanten en dus het bedrijfsmatige criterium van 5 planten niet overschrijdt. Ook was de drogerij slechts op één kamer zodat het geen strijd met de woonbestemming oplevert. Om sprake te zijn van een toerekenbare tekortkoming zijn volgens [geïntimeerde] , buiten de op zichzelf verboden softdrugshandelingen, bijkomende omstandigheden nodig zoals handelen in strijd met de bestemming van de huurwoning c.q. het veroorzaken van risico’s (overlast of gevaarzetting of handelsactiviteiten). Dat is hier niet het geval, aldus [geïntimeerde] .

6.8.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat de hiervoor onder 6.1.d en e genoemde hennep(resten), attributen om hennep te drogen en andere goederen welke gebruikt worden voor de inrichting van een hennepdrogerij/knipperij zijn aangetroffen. Gelet op de aard en omvang van de aangetroffen spullen (inclusief de hennep) volgt het hof de politie in haar bevindingen dat er een hennepdrogerij/knipperij in de woning was. Het hof ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de inhoud van het politierapport en de daarbij gegeven toelichting te twijfelen.

Het hof gaat voorbij aan het verweer van [geïntimeerde] dat sprake is van oude spullen. Zo zijn twee plastic bakken aangetroffen met hennepresten en de binnenzijden van die bakken waren nog vochtig. Verder stonden er twee jerrycans met vloeistof welke vloeistof volgens de politie kennelijk over de henneptoppen werd gegoten om de toppen wat zwaarder te maken. [geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat hij hennep voor eigen gebruik in de woning had; hij heeft zich alleen beroepen op de gedooghoeveelheid hennep. Het verweer van [geïntimeerde] dat de spullen van vijf jaar geleden waren toen bij een politie-inval ook al zoiets bij hem was aangetroffen, faalt. Immers, [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat de spullen, toen hij vijf jaar geleden werd vervolgd, in beslag zullen zijn genomen.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] zich tegenover de stichting niet als een goed huurder heeft gedragen en derhalve te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] wist of had moeten weten dat zodanige betrokkenheid bij de hennepproductie in strijd is met goed huurderschap. Of [geïntimeerde] in strijd met de woonbestemming heeft gehandeld behoeft dan geen bespreking meer. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Grief I in principaal hoger beroep slaagt en de grief in incidenteel hoger beroep faalt.

Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?

6.9.

Nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is de vraag of de door de stichting gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter bovendien het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, NJ 1985, 232).

6.10.

Het hof overweegt dat de stichting een gerechtvaardigd belang heeft bij een stringent beleid ten aanzien van hennepproductie in haar woningen, ook indien geen sprake is van een potentieel gevaarlijke situatie, zoals het illegaal aftappen van elektriciteit hetgeen gebruikelijk is bij een hennepkwekerij. De stichting hoeft niet te dulden dat een huurder deelneemt aan het proces van de productie van hennep, in het onderhavige geval bestaande uit het knippen en drogen van henneptoppen. De stichting hoeft tevens niet te wachten om in actie te komen totdat er klachten (van bijvoorbeeld omwonenden) zijn.

De aanwezigheid van een hennepdrogerij/knipperij in een woning brengt het risico op overlast mee. Het is een feit van algemene bekendheid dat onder meer (stank)overlast kan ontstaan. Dat in het onderhavige geval geen (stank)overlast is gebleken, acht het hof minder van belang, aangezien er apparatuur in de woning aanwezig was (drie koolstoffilters) om die stankoverlast te voorkomen.

Ook andere nadelen mogen niet uit het oog worden verloren, zoals het risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Om te kunnen spreken van strijd met de zorgplicht van de huurder is het niet noodzakelijk dat de hennepdrogerij daadwerkelijk heeft geleid tot verwezenlijking van voornoemde risico’s. Het is voldoende dat [geïntimeerde] door het exploiteren van de hennepdrogerij/knipperij in de woning de mogelijkheid heeft geschapen dat de stichting en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Overigens heeft het risico van verloedering en verminderde verhuurbaarheid zich in dit geval daadwerkelijk verwezenlijkt door de omstandigheid dat de politie een inval in het gehuurde heeft gedaan, wat een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.

6.11.

De stichting heeft na de ontdekking van de hennepdrogerij/knipperij op 14 oktober 2014 [geïntimeerde] pas op 16 december 2015 in rechte betrokken. Dit tijdsverloop heeft zij echter benut om de benodigde bewijsmiddelen te vergaren. Het hof is van oordeel dat niet gebleken is dat de stichting niet op voortvarende wijze heeft gehandeld. Zo heeft de stichting diverse keren contact gehad met de officier van justitie voor de benodigde stukken en heeft zij [geïntimeerde] per brief van 2 juni 2015 geïnformeerd dat zij in afwachting is van de relevante stukken maar dat zij nog altijd voornemens was om de huurovereenkomst te ontbinden. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de ontvangst van deze brief betwist, maar deze betwisting heeft hij, nadat de stichting een ontvangstbewijs heeft overgelegd, in appel niet gehandhaafd. Zoals hiervoor al door het hof is overwogen blijkt uit de proceshandeling van de stichting ook van een zwaarwegend belang. In hoger beroep heeft de stichting, ook door de gegeven toelichting tijdens het pleidooi, elke indruk weggenomen dat haar belang bij ontbinding en ontruiming van de woning zeer betrekkelijk zou zijn.

6.12.

[geïntimeerde] voert tegenover de belangen van de stichting nog persoonlijke belangen aan. Zo is hij al ruim 26 jaar huurder van de woning en woont zijn 79 jarige moeder bij hem in. Ontbinding en ontruiming leveren zowel voor [geïntimeerde] als voor zijn moeder onoverkomelijke problemen op aangezien zij binnen afzienbare tijd geen andere woonruimte zullen vinden, laat staan aanvaardbare woonruimte tegen een voor [geïntimeerde] betaalbare prijs, aldus [geïntimeerde] .

6.13.

Het hof ziet onder ogen dat [geïntimeerde] lange tijd huurder is bij de stichting, dat zijn moeder bij hem inwoont en dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning ingrijpende consequenties zou kunnen hebben voor [geïntimeerde] , maar [geïntimeerde] heeft niet concreet onderbouwd wat die consequenties zijn. Zo heeft hij niet onderbouwd dat hij geen andere woonruimte kan krijgen. Daar komt bij dat het in de eerste plaats op de weg van [geïntimeerde] zelf ligt om, zo nodig met behulp van hulpverlenende instanties, maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming zoveel mogelijk te beperken.

Alles bij elkaar weegt het woonbelang van [geïntimeerde] onvoldoende zwaar ten opzichte van de belangen van de stichting. Het hof heeft bij de toetsing artikel 8 EVRM Pro meegenomen.

6.14.

Om bovenstaande redenen slagen grief II en III. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Evenmin kan worden gezegd dat de ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden om andere redenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zou moeten blijven althans onaanvaardbaar is.

Met betrekking tot grief IV: de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter

6.15.1.

Grief IV is gericht tegen de veroordeling van de stichting in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter. In de toelichting op de grief voert de stichting aan dat de kantonrechter de vorderingen van stichting had moeten toewijzen en dat de kantonrechter daarom [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten had moeten veroordelen.

6.15.2.

Deze grief slaagt. Uit hetgeen hiervoor over de grieven I tot en met III is overwogen, volgt dat de vorderingen van de stichting ten onrechte zijn afgewezen. De stichting is daarom ten onrechte in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter veroordeeld.

Rechtsverwerking

6.16.

Het slagen van de grieven brengt mee dat het hof het in eerste aanleg verworpen beroep op rechtsverwerking opnieuw dient te beoordelen. Het hof verenigt zich met de overwegingen van de kantonrechter op dit onderdeel en passeert het verweer. Daar komt bij dat ter zitting (de raadsman van) [geïntimeerde] heeft erkend dat de stichting geen daad heeft verricht waaraan hij het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat de stichting haar aanspraken niet (meer) geldend zou maken.

Conclusie

6.17.

Omdat de grieven in principaal hoger beroep slagen, zal het hof het bestreden vonnis vernietigen en de vorderingen van de stichting alsnog toewijzen, in die zin dat het hof [geïntimeerde] een maand na betekening van dit arrest de gelegenheid geeft om de woning te ontruimen in plaats van de gevorderde veertien dagen en dat rekening wordt gehouden met de verhoogde huursom conform het petitum bij de memorie van grieven. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van beide instanties.

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan het adres [adres] ;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen één maand na betekening van dit arrest voormelde woning te ontruimen en te verlaten, met al het zijne en alle personen die zijdens hem in voormelde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van de stichting te stellen, onder afgifte van de sleutels aan de stichting;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan de stichting tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 498,03 per maand, voor elke ingegane maand dat [geïntimeerde] na ontbinding van de huurovereenkomst in voormelde woning verblijft, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de stichting voor de eerste aanleg op € 96,16 aan dagvaardingskosten, op € 116,- aan griffierecht en op € 300,- aan salaris advocaat en in hoger beroep op € 94,08 aan dagvaardingskosten, op € 718,- aan griffierecht en op € 3.222,- aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep en op € 1.611,- aan salaris advocaat voor het incidenteel hoger beroep;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.P. de Haan en G. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 juni 2018.

griffier rolraadsheer