ECLI:NL:GHSHE:2018:3379

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00528

Uitspraak op het hoger beroep van

de heer [belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 19 juni 2017, nummer SHE 16/3786, in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 95b te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2015, is vastgesteld op € 460.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2016 opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 46 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 juli 2018 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [B] , WOZ-taxateur, en de heer [C] .

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.7.Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is op waardepeildatum 1 januari 2015 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 1999) is een vrijstaande woning met berging/garage, gelegen aan een doorgaande weg. De inhoud van de woning is 629 m³ en van de berging/garage 808 m³. De oppervlakte van de grond is 1.949 m².

2.2.

De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde op de in de waardematrix, opgemaakt op 1 mei 2017 door mevrouw [B] , opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] 104 en [adres 2] 43, beide gelegen te [woonplaats] , en [adres 3] 7a te [plaats 1] (hierna: de referentieobjecten). De waardematrix is voorzien van foto’s en van een waardeopbouw van zowel de onroerende zaak als van de referentieobjecten, alsmede van een foto van de ligging van de onroerende zaak en het referentieobject [adres 1] 104.

2.3.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase de onroerende zaak laten taxeren door [D] , taxateur, die zijn bevindingen heeft vastgelegd in het taxatierapport van 31 augustus 2016. Het taxatierapport is voorzien van foto’s van de onroerende zaak en vermeldt op pagina 13 transactieprijzen van vier referentieobjecten, te weten [adres 4] 3 en [adres 2] 43, beide gelegen te [woonplaats] , [adres 5] 59 te [plaats 1] en [adres 1] 11 te [plaats 2] . De waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum van de onroerende zaak bedraagt volgens het taxatierapport € 430.000.

2.4.

In hoger beroep heeft belanghebbende een aangepaste matrix overgelegd met foto’s van de onroerende zaak en drie referentieobjecten, te weten [adres 1] 104 en [adres 2] 43, beide gelegen te [woonplaats] , en [adres 3] 7a te [plaats 1] . Van laatstgenoemd referentiepand is tevens een verkoopadvertentie overgelegd.

2.5.

Bij brief van 21 juni 2018, bij het Hof ingekomen op 25 juni 2018, heeft de Heffingsambtenaar een - aangepaste - waardematrix en een parabool van de bij de waardeopbouw gebruikte grondstaffel voor [woonplaats] en [plaats 1] overgelegd.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 430.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 460.000.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 430.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Daarbij geldt voor het tijdvak 2016 als waardepeildatum 1 januari 2015.

4.2.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust dat de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, beroept zich op de door hem in hoger beroep ingebrachte waardematrix.

4.3.

Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak niet vergelijkbaar is met de referentieobjecten, dan wel dat het verschil in ligging tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak niet correct is verwerkt in de taxatie van de Heffingsambtenaar. Daarbij stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar voor alle objecten een gemiddelde ligging hanteert, maar dat alleen het referentieobject [adres 1] 104 te [woonplaats] een liggingscijfer 2 krijgt en dat het referentieobject [adres 3] 7 op de allerbeste locatie van [plaats 1] ligt, welke plaats een hogere grondprijs heeft.

4.4.

Ten aanzien van de grondwaarde heeft de Heffingsambtenaar de in 2.5 genoemde grondstaffel toegepast, welke grondstaffel - zoals in de brief van de Heffingsambtenaar van 21 juni 2018 is betoogd - tot stand is gekomen door een jarenlange analyse van verkoopcijfers van soortelijke woningen uit de directe omgeving van de onroerende zaak. De woning heeft een (groot) perceel van 1.949 m² en het is daarom niet verwonderlijk dat die grondwaarde in hoge mate doorwerkt in de WOZ-waarde, aldus de Heffingsambtenaar.

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat het referentieobject [adres 1] 104 te [woonplaats] het best vergelijkbaar is met de onroerende zaak.

De Heffingsambtenaar heeft niet voldoende onderbouwd waarom voor dit referentieobject in de matrix een m²-prijs van € 42 is toegepast, terwijl bij de grondstaffel een m²-prijs van € 60,76 is vermeld. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat dit met de ligging te maken moet hebben, maar daarmee is het verschil in m²-prijs niet verklaard.

Uitgaande van een m²-prijs van € 60 zou aan de hoofdbouw van het referentieobject [adres 1] 104 een lagere waarde toegekend moeten worden.

4.6.

Gelet op het voorgaande is door de Heffingsambtenaar aan de onroerende zaak, die - met uitzondering van de referentie [adres 3] 7a, die echter in [plaats 1] ligt, waardoor het Hof die minder geschikt acht - meer inhoud heeft dan de referentieobjecten, in de matrix een te hoge m³-prijs toegekend. Het verschil in bouwjaar van negen ( [adres 4] 3) respectievelijk veertien jaren ( [adres 1] 104 en [adres 2] 43) is hierbij te verwaarlozen.

Aan de matrix van de Heffingsambtenaar komt dan ook onvoldoende bewijskracht toe.

De Heffingsambtenaar heeft niet aan zijn bewijslast voldaan. De vraag rijst vervolgens of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.

4.7.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 430.000 en heeft ter ondersteuning daarvan een taxatierapport en een matrix overgelegd.

De Heffingsambtenaar bestrijdt de door belanghebbende gegeven kwalificaties en correcties met betrekking tot de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

4.8.

Het referentieobject [adres 3] 7a te [plaats 1] is minder geschikt als referentieobject, omdat deze woning qua uitstraling en gelegen in een andere kern, op een - zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld - gewilde locatie, niet goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak.

Voor de referentieobjecten [adres 1] 104 en [adres 2] 43, beide gelegen in [woonplaats] , heeft belanghebbende in de matrix een m²-prijs toegepast, die overeenkomt met de door de Heffingsambtenaar voor de waardeopbouw gebruikte grondstaffel.

Ter zitting heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld, dat de ligging van het referentieobject [adres 1] 104 niet slechter is dan van de onroerende zaak, omdat de onroerende zaak schuin tegenover de buurman van de referentie [adres 1] 104 - een keukenbedrijf - en tussen twee kinderdagverblijven ligt.

Met betrekking tot het referentieobject [adres 2] 43 heeft belanghebbende in beroep en hoger beroep gesteld, dat het object is gelegen aan de rand van [woonplaats] en dat tegenover dit object vrij uitzicht is op het [E] gebied.

4.9.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en mede gelet op de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten [adres 1] 104 en [adres 2] 43, die beide gelegen zijn in [woonplaats] , is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 430.000 aannemelijk heeft gemaakt.

Slotsom

4.10.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.11.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46, respectievelijk € 124, tezamen € 170 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.12.

Belanghebbende heeft, voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

4.13.

In artikel 7:15, lid 2 en lid 3 van de Awb is bepaald dat de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan worden vergoed uitsluitend als (1) daar door belanghebbende om wordt verzocht en (2) het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.

4.14.

Uit het overwogene onder 4.5 en 4.6 volgt, dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Dit levert een aan hem te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.15.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), op 1 punt x € 249 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 249, vermeerderd met de kosten van het taxatierapport, vastgesteld door het Hof op 4 (uur) x € 53 (tarief per uur voor inpandige taxaties woningen), is € 212, plus 21% BTW, is € 256,52; dat is in totaal € 505,52.

Ten aanzien van de proceskosten

4.16.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het Besluit, op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1002 voor de procedure bij de Rechtbank, en op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002, vermeerderd met € 53 plus 21% BTW voor de kosten van de extra matrix, is € 64,13, dat is in totaal € 1066,13 voor de procedure voor het Hof; in totaal voor beide beroepsfasen op € 2.068,13.

4.17.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

5.Beslissing

Het Hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;
vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2016, per de peildatum, tot € 430.000;
vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 dienovereenkomstig;
gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 170 vergoedt;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 505,52;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.068,13.

Aldus gedaan op 9 augustus 2018
door J. Swinkels, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.