ECLI:NL:GHSHE:2018:3988

• Datum uitspraak: 25 september 2018
• Publicatiedatum: 26 september 2018
• Zaaknummer: 200.203.727_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; M.L.A. Filippini
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte na 19 jaar niet gerechtvaardigd

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte, die reeds 19 jaar loopt, beëindigd kon worden op verzoek van de verhuurders. De verhuurders stelden dat zij een zwaarwegend belang hadden bij beëindiging, onder meer vanwege mogelijke hogere huuropbrengsten en een wens om de bedrijfsruimte aan een supermarktketen te verhuren. De huurder, een vennootschap onder firma die een slagerij exploiteert, betwistte dit en voerde aan dat de belangenafweging in hun voordeel uitviel.

De rechtbank Limburg wees het verzoek van de verhuurders af, omdat de belangenafweging niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leidde. In hoger beroep bevestigde het hof dit oordeel. Het hof stelde vast dat de verhuurders onvoldoende aannemelijk hadden gemaakt dat zij een zwaarwegend belang hadden bij beëindiging. De huurder had een stabiele exploitatie, betaalde de huur tijdig en had in de loop der jaren geïnvesteerd en goodwill opgebouwd. Bovendien was de alternatieve locatie voor de slagerij minder aantrekkelijk.

Het hof oordeelde dat de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wogen dan de belangen van de verhuurders bij beëindiging. De vorderingen van de verhuurders werden daarom afgewezen. Wel werden de verhuurders veroordeeld in de proceskosten van het geding in conventie en hoger beroep, waarbij de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt niet beëindigd en de verhuurders worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.203.727/01

arrest van 25 september 2018

in de zaak van

1. [appellante 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante 1] en [appellante 2] ,

advocaat: mr. S.V.M. Stevens te Nijmegen,

tegen

1. vennootschap onder firma [de VOF] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[vennoot van de VOF 1] , wonende te [woonplaats] ,

3.
[vennoot van de VOF 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in (deels voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] en elk afzonderlijk als respectievelijk [de VOF] , [vennoot van de VOF 1] en [vennoot van de VOF 2] ,

advocaat: mr. Y.G.M.J. Breukers te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 9 november 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 augustus 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellante 1] en [appellante 2] als eisers in conventie, tevens verweerders in voorwaardelijke reconventie, en [geïntimeerden c.s.] als drie van de vijf gedaagden in conventie, tevens eisers in voorwaardelijke reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 16-2092)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven in principaal hoger beroep, met negen producties;
• de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep;
• de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Volgens het als productie 1 bij de conclusie van antwoord in conventie overgelegde kadastrale uittreksel behoort de in dit geding aan de orde zijnde winkelruimte aan het [adres 1] te [vestigingsplaats] in eigendom voor 1/2e deel toe aan [appellante 1] , voor 1/4e deel aan [appellante 2] en voor 1/4e deel aan de ex-echtgenoot van [appellante 2] , dhr. [ex-echtgenoot van appellante 2] .
• De winkelruimte is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW.
• [de VOF] heeft de bedrijfsruimte bij huurovereenkomst van 19 april 1999 gehuurd van de toenmalige eigenaar. De huur is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 augustus 1999 en lopende tot en met 31 juli 2009.
• Volgens de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als winkelruimte voor het uitoefenen van een slagerij. [de VOF] exploiteert een slagerij in het gehuurde.
• Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst had [de VOF] drie vennoten: [vennoot van de VOF 1] en zijn ouders.
• Na 31 juli 2009 is de huurovereenkomst op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, lopende tot en met 31 juli 2014. Daarna is de huurovereenkomst telkens voortgezet voor aansluitende perioden van 1 jaar.
• [de VOF] heeft inmiddels twee vennoten: [vennoot van de VOF 1] en [vennoot van de VOF 2] (naar het hof begrijpt: de echtgenote van [vennoot van de VOF 1] ). De ouders van [vennoot van de VOF 1] zijn uit de vof getreden.
• Naast het gehuurde ligt een bedrijfsruimte die eveneens eigendom is van [appellante 1] , [appellante 2] en [ex-echtgenoot van appellante 2] . Deze bedrijfsruimte, gelegen aan het [adres 2] en [adres 3] , werd in 1999, toen [de VOF] de bedrijfsruimte aan het [adres 1] ging huren, verhuurd aan supermarktketen [supermarkt 1] .
• De huurovereenkomst met [supermarkt 1] is inmiddels beëindigd. Supermarktketen [supermarkt 2] is de bedrijfsruimte aan het [adres 2] en [adres 3] gaan huren en is in april 2015 in het gehuurde getrokken.
• [supermarkt 2] heeft in 2014 aan [appellante 1] en [appellante 2] kenbaar gemaakt grote behoefte te hebben aan uitbreiding van de voor de supermarkt beschikbare ruimte. [ex-echtgenoot van appellante 2] heeft vervolgens namens [appellante 1] en [appellante 2] bij e-mail van 17 december 2014 aan [de VOF] meegedeeld dat de supermarkt graag ook de aan [de VOF] verhuurde winkelruimte wil huren. [ex-echtgenoot van appellante 2] heeft in deze e-mail een voorstel gedaan voor beëindiging van de huurovereenkomst met [de VOF] . [de VOF] heeft niet met dat voorstel ingestemd.
• [vastgoedmanager van supermarkt 2] , vastgoedmanager van [supermarkt 2] , heeft begin 2015 onderhandeld met [de VOF] over voorwaarden waaronder [de VOF] mogelijk bereid zou zijn om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst voor de aan [de VOF] verhuurde bedrijfsruimte. Daarover is geen overeenstemming bereikt.
• Bij aangetekende brief van 23 juli 2015 heeft de advocaat van [appellante 1] en [appellante 2] aan [de VOF] onder meer het volgende meegedeeld:

“Tot mij wendden zich mevrouw [appellante 1] en [appellante 2] , inzake het navolgende.

Cliënten verhuren zoals u weet aan VOF [de VOF] , gelijk deze van cliënten huurt, de bedrijfsruimte aan het [adres 1] te [vestigingsplaats] (…)

Thans zeg ik hierbij de huurovereenkomst tegen 31 juli 2015 (ofwel tegen het einde van de overeengekomen huurperiode als bedoeld in artikel 3.3.) op met inachtneming van de opzegtermijn van een jaar, derhalve per 31 juli 2016.

De opzegging wordt gebaseerd op de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Kort gezegd weegt het belang van cliënten bij beëindiging van de huur zwaarder dan uw belang bij voortzetting ervan. (…)”

- [de VOF] heeft bij brief van haar toenmalige gemachtigde van 4 augustus 2015 kenbaar gemaakt dat zij niet instemt met de door [appellante 1] en [appellante 2] verzochte beëindiging van de huurovereenkomst.

3.2.1.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben bij inleidende dagvaarding van 4 februari 2016 [de VOF] , [vennoot van de VOF 1] , [vennoot van de VOF 2] en de ouders van [vennoot van de VOF 1] in rechte betrokken. Bij die dagvaarding vorderden [appellante 1] en [appellante 2] in conventie, samengevat:

• bepaling (op de voet van artikel 7:295 lid 2 BW) dat de huurovereenkomst eindigt op 31 juli 2016, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
• bepaling (op de voet van artikel 7:296 lid 5 BW) dat het gehuurde op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, op correcte wijze dient te zijn ontruimd;

met hoofdelijke veroordeling van de gedaagden in conventie in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellante 1] en [appellante 2] ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat een redelijke afweging van hun belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [de VOF] bij verlenging van de huurovereenkomst, een en ander in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW, tot de conclusie moet voeren dat beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

3.2.3.

[geïntimeerden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voorts hebben [geïntimeerden c.s.] een vordering in voorwaardelijke reconventie ingesteld, voor het geval in rechte zou worden vastgesteld dat de huurovereenkomst eindigt. Voor dat geval vorderen [geïntimeerden c.s.] op de voet van artikel 7:297 lid 1 BW veroordeling van [appellante 1] en [appellante 2] tot betaling van een tegemoetkoming van € 304.221,-- in de dan te maken verhuis- en inrichtingskosten.

3.2.4.

In het bestreden vonnis van 10 augustus 2016 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De ouders van [vennoot van de VOF 1] maken geen deel meer uit van [de VOF] . Als gedaagde partijen in deze procedure dienen te worden aangemerkt [de VOF] , [vennoot van de VOF 1] en [vennoot van de VOF 2] . [appellante 1] en [appellante 2] dienen niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun vorderingen voor zover gericht tegen de ouders van [vennoot van de VOF 1] (rov. 4.4).
• Een redelijke afweging van de belangen van [appellante 1] en [appellante 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [de VOF] bij verlenging van de huurovereenkomst valt in dit geval niet uit in het voordeel van [appellante 1] en [appellante 2] . Van [de VOF] kan daarom niet worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt (rov. 4.6).
• Omdat de voorwaarde waaronder de eis in reconventie is ingesteld niet vervuld is, moet de eis in reconventie worden afgewezen (rov. 4.8).
• Omdat de partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, moeten de proceskosten tussen hen gecompenseerd worden in die zin dat elke partij de eigen kosten moet dragen (rov. 4.9).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

• [appellante 1] en [appellante 2] niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen in conventie voor zover ingesteld tegen de ouders van [vennoot van de VOF 1] ;
• de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie afgewezen voor zover ingesteld tegen [de VOF] , [vennoot van de VOF 1] en [vennoot van de VOF 2] ;
• de vorderingen van [geïntimeerden c.s.] in reconventie afgewezen;
• de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.

3.3.1.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben in principaal hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellante 1] en [appellante 2] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen in conventie, met veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten.

3.3.2.

[geïntimeerden c.s.] hebben in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd. Grief 1 is voorwaardelijk ingesteld, voor het geval het hof in principaal hoger beroep zou oordelen dat het vonnis van de kantonrechter vernietigd moet worden en dat de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie alsnog moeten worden toegewezen. In dat geval wensen [geïntimeerden c.s.] alsnog toewijzing van hun voorwaardelijke vordering in reconventie ter zake een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Grief 2 is gericht tegen de compensatie van de proceskosten in conventie en in reconventie. Deze grief is naar het hof begrijpt en naar kennelijk ook voor [appellante 1] en [appellante 2] duidelijk is geweest, onvoorwaardelijk.

De partijen bij de huurovereenkomst

3.4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat [de VOF] als huurder partij is bij de in geding zijnde huurovereenkomst. [vennoot van de VOF 1] en [vennoot van de VOF 2] zijn kennelijk op grond van het bepaalde in artikel 18 WvK als vennoten van [de VOF] in deze procedure betrokken.

3.4.2.

De kantonrechter heeft in rov. 2.1 van het bestreden vonnis vastgesteld dat [ex-echtgenoot van appellante 2] weliswaar mede-eigenaar is van de bedrijfsruimte, docht geen partij bij de huurovereenkomst. Het hof zal vooralsnog, evenals de kantonrechter, van de veronderstelling uitgaan dat alleen [appellante 1] en [appellante 2] als verhuurders partij zijn bij de huurovereenkomst.

Met betrekking tot de twee grieven in principaal hoger beroep

3.5.1.

Het hof zal de twee grieven in principaal hoger beroep gezamenlijk behandelen. Door deze grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of een redelijke afweging van de belangen van [appellante 1] en [appellante 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [de VOF] bij verlenging van de overeenkomst in dit geval moet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit betreft een door de rechter te verrichten belangenafweging met een open karakter waarbij alle feiten en omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen.

3.5.2.

Het gaat om een afweging van de belangen die spelen bij enerzijds [appellante 1] en [appellante 2] en anderzijds bij [de VOF] . De belangen van supermarktketen [supermarkt 2] spelen hierbij in beginsel geen rol.

3.5.3.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellante 1] en [appellante 2] niet aannemelijk gemaakt dat zij zelf zwaarwegende belangen hebben bij beëindiging van de huurovereenkomst met [de VOF] . Dat [appellante 1] en [appellante 2] meer huurinkomsten kunnen genereren indien de aan hen toebehorende bedrijfsruimte in zijn geheel ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] ) wordt verhuurd aan [supermarkt 2] dan in de huidige situatie, waarin [de VOF] de ruimte aan [adres 1] huurt en [supermarkt 2] de ruimte aan [adres 2] en [adres 3] , is door [appellante 1] en [appellante 2] niet gesteld en door [de VOF] bovendien betwist. In zoverre is van een financieel belang van [appellante 1] en [appellante 2] bij beëindiging van de huur met [de VOF] in elk geval geen sprake.

3.5.4.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben aangevoerd dat de aan hen toebehorende bedrijfsruimte ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] ) een hogere (beleggings-)waarde krijgt

indien die hele bedrijfsruimte verhuurd wordt aan [supermarkt 2] . [de VOF] heeft dat gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de waarde van de totale bedrijfsruimte in enige mate zou stijgen indien de hele bedrijfsruimte aan [supermarkt 2] zou worden verhuurd. Er is immers niet gesteld of gebleken dat [appellante 1] en [appellante 2] het voornemen hebben om de bedrijfsruimte binnen afzienbare termijn te verkopen en daarmee de waarde van het pand te gelde te maken. [appellante 1] en [appellante 2] exploiteren de bedrijfsruimte aan het [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] als beleggingsobject en niets wijst erop dat zij die exploitatie in de komende jaren willen beëindigen en de bedrijfsruimte willen verkopen.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben weliswaar gesteld dat de beweerdelijke hogere beleggingswaarde van het pand – hoewel van een voornemen tot verkoop geen sprake is – voor hen toch van belang is omdat zij daarmee een lagere rente kunnen bedingen bij bankfinancieringen, maar dat brengt het hof niet tot een ander oordeel. Voor zover van een dergelijk belang al sprake zou zijn – [appellante 1] en [appellante 2] hebben deze stelling niet geconcretiseerd of onderbouwd en [de VOF] heeft de stelling betwist – acht het hof dat belang, mede nu een verkoop van de bedrijfsruimte door [appellante 1] en [appellante 2] niet aan de orde is, van onvoldoende gewicht tegenover de hierna te melden belangen van [de VOF] . Daarom kan bewijslevering over die gestelde hogere beleggingswaarde achterwege blijven.

3.5.5.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben gesteld dat zij er belang bij hebben om de gehele aan hen toebehorende bedrijfsruimte ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] ) te verhuren aan een kapitaalkrachtige verhuurder zoals [supermarkt 2] , mede omdat [supermarkt 2] bereid is daarvoor een langjarige huurovereenkomst te sluiten. Ook dit belang moet echter worden gerelativeerd. [de VOF] blijkt immers ook al vele jaren een solvabele en goede huurder te zijn, terwijl [de VOF] zich bovendien bereid heeft verklaard om zich, in plaats van de nu bestaande door haar elk jaar opzegbare huurverhouding, weer gedurende langere tijd als huurder te verbinden. [appellante 1] en [appellante 2] hebben bovendien niet de stelling van [de VOF] betwist dat verhuur aan een grote partij zoals [supermarkt 2] geen garantie is voor een zeer lang voortduren van de huurovereenkomst. [de VOF] heeft er in dat verband op gewezen dat de huurovereenkomst met [supermarkt 1] voor de bedrijfsruimte aan het [adres 2] en [adres 3] (naar het hof begrijpt: in of omstreeks 2014) is beëindigd.

3.5.6.

[appellante 1] en [appellante 2] hebben nog gesteld dat [supermarkt 2] de huur van de bedrijfsruimte met de huisnummers [adres 2] en [adres 3] na het verstrijken van de looptijd van de huurovereenkomst niet zal verlengen indien aan [supermarkt 2] niet ook de 100 m2 met huisnummer [adres 1] kan worden verhuurd. [geïntimeerden c.s.] hebben dat gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellante 1] en [appellante 2] deze stelling onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [supermarkt 2] relatief kort geleden (in of omstreeks 2014) kennelijk wel bereid is gebleken om de bedrijfsruimte met huisnummers [adres 2] en [adres 3] te huren, terwijl zij wist dat de bedrijfsruimte met huisnummer [adres 1] op dat moment aan een ander ( [de VOF] ) was verhuurd. [appellante 1] en [appellante 2] hebben bovendien niet gesteld voor hoe lang zij de bedrijfsruimte met nummers [adres 2] en [adres 3] aan [supermarkt 2] hebben verhuurd en wanneer die eerste huurtermijn eindigt. Ook in dat opzicht hebben zij hun stellingen over hoe [supermarkt 2] zich op dat in de toekomst gelegen moment mogelijk zal opstellen, onvoldoende onderbouwd.

3.5.7.

Tegenover de bovengenoemde niet al te klemmende belangen aan de zijde van [appellante 1] en [appellante 2] bij beëindiging van de verhuur aan [de VOF] , staan de belangen van [de VOF] bij het voorduren van die verhuur. [geïntimeerden c.s.] hebben voldoende onderbouwd dat die belangen zwaarwegend zijn. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de door [de VOF] geëxploiteerde slagerij een familiebedrijf is dat al vele jaren bestaat en dat sinds 1999, dus momenteel al 19 jaar, op de huidige locatie gevestigd is. [appellante 1] en [appellante 2] hebben niet betwist dat de slagerij op deze locatie goed rendeert, en dat de huur in al die jaren steeds tijdig is betaald. Dat de zaak van [vennoot van de VOF 1] het op deze locatie goed doet kan ook worden afgeleid uit de door [appellante 1] en [appellante 2] niet betwiste stelling van [geïntimeerden c.s.] dat zij ook in de afgelopen jaren nog diverse investeringen in het gehuurde hebben gedaan om hun slagerij en het gehuurde in een goede staat te houden. Dit betekent enerzijds dat [appellante 1] en [appellante 2] aan [de VOF] een goede, betrouwbare huurder hebben en anderzijds dat [de VOF] in/bij het gehuurde goodwill heeft opgebouwd in die zin dat haar klanten haar op die locatie goed weten te vinden.

3.5.8.

[geïntimeerden c.s.] hebben bovendien, onder meer met de door hen als productie 2 overgelegde foto’s van een door [appellante 1] en [appellante 2] genoemde alternatieve locatie en de als productie 3 overgelegde foto’s van de huidige slagerij, voldoende aangetoond dat de huidige locatie voor hen aantrekkelijker is dan de betreffende alternatieve locatie, die, naar zij onbetwist hebben aangevoerd, meer uit de looproutes ligt en al jaren leeg staat. Het hof acht deze bezwaren van [vennoot van de VOF 1] steekhoudend in het kader van de vraag of de genoemde locatie voor het bedrijf van [vennoot van de VOF 1] , een hoogwaardige ambachtelijke slagerij, wel als een serieus alternatief kan worden aangemerkt. Voor het overige hebben [appellante 1] en [appellante 2] ook onvoldoende concreet onderbouwd dat voor [de VOF] in [vestigingsplaats] gelijkwaardige alternatieve locaties beschikbaar zijn.

3.5.9.

Aan [appellante 1] en [appellante 2] kan worden toegegeven dat [de VOF] , nu de huur inmiddels al 19 jaar loopt, in staat moet zijn geweest om de investeringen die zij bij aanvang van de huur in het gehuurde heeft gedaan, terug te verdienen. [appellante 1] en [appellante 2] gaan echter voorbij aan het feit dat [de VOF] in de loop der jaren is blijven investeren in het gehuurde en ook aan de door [de VOF] op de locatie opgebouwde goodwill. Een beëindiging van de huur en een daaraan gekoppelde gedwongen verplaatsing van de door haar geëxploiteerde slagerij zal voor [de VOF] ingrijpende gevolgen hebben. [de VOF] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat haar toekomstperspectief er in relevante mate door zal verslechteren. Al het voorgaande brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter, te weten dat een redelijke afweging van de belangen van [appellante 1] en [appellante 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [de VOF] bij verlenging van de overeenkomst in dit geval moet leiden tot voortzetting van de huurovereenkomst. De twee grieven van [appellante 1] en [appellante 2] kunnen om deze reden geen doel treffen. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen, voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

Met betrekking tot grief 1 in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep

3.6.1.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep is ingesteld voor het geval het hof in principaal hoger beroep zou oordelen dat het vonnis van de kantonrechter vernietigd moet worden en dat de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie alsnog moeten worden toegewezen. In dat geval wensen [geïntimeerden c.s.] toewijzing alsnog van hun voorwaardelijke vordering in reconventie ter zake een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

3.6.2.

Uit hetgeen het hof in principaal hoger beroep heeft overwogen, volgt dat de voorwaarde waaronder grief 1 in incidenteel hoger beroep is ingesteld niet in vervulling is gegaan. Grief 1 in incidenteel hoger beroep hoeft dus niet behandeld te worden.

Met betrekking tot grief 2 in incidenteel hoger beroep

3.7.1.

Grief 2 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten in conventie en in reconventie tussen de partijen te compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen. Deze grief is naar het hof begrijpt en naar kennelijk ook voor [appellante 1] en [appellante 2] duidelijk is geweest, onvoorwaardelijk ingesteld.

3.7.2.

De grief is gegrond voor zover betrekking hebbend op de proceskosten van het geding in conventie. Omdat de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie zijn afgewezen, moeten zij als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in conventie worden veroordeeld.

3.7.3.

Met betrekking tot de proceskosten van het geding in reconventie zal het hof de beslissing tot compensatie van de proceskosten in stand laten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een huurder, om te bewerkstelligen dat de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering op de voet van artikel 7:297 lid 1 BW een door de verhuurder te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vaststelt, geen vordering in reconventie hoeft in te stellen (HR 19 oktober 2001, NJ 2002/144, ECLI:NL:HR:2001:ZC3684). Dat tussen partijen een debat heeft plaatsgevonden over de hoogte van de mogelijk door [appellante 1] en [appellante 2] te betalen tegemoetkoming, moet gezien worden als een voortzetting van het debat in conventie en is een gevolg van het feit dat [appellante 1] en [appellante 2] de vordering in conventie hebben ingesteld. Aan de zijde van [de VOF] heeft dit niet tot extra proceshandelingen geleid. Voor een proceskostenveroordeling in reconventie bestaat bij deze stand van zaken geen aanleiding. Het hof zal daarom de beslissing tot compensatie van de proceskosten in (voorwaardelijke) reconventie bekrachtigen.

Conclusie en afwikkeling

3.8.1.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis bekrachtigd moet worden voor zover het betreft:

• de afwijzing van de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie voor zover ingesteld tegen [geïntimeerden c.s.] ;
• de compensatie van de proceskosten in voorwaardelijke reconventie.

Het vonnis is niet aan het hof ter beoordeling voorgelegd voor zover het betreft:

• de niet-ontvankelijkverklaring van [appellante 1] en [appellante 2] in hun vorderingen voor zover gericht tegen de ouders van [vennoot van de VOF 1] ;
• de afwijzing van de vordering in reconventie (de daartegen ingestelde grief 1 in incidenteel hoger beroep is niet aan de orde gekomen).

Het hof zal het vonnis voor het overige vernietigen, dat wil zeggen voor zover het betreft de compensatie van de proceskosten van het geding in conventie. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante 1] en [appellante 2] veroordelen in de proceskosten van het geding in conventie.

3.8.2.

Het hof zal [appellante 1] en [appellante 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep, vermeerderd met de gevorderde nakosten zoals door [geïntimeerden c.s.] gevorderd. Het hof zal [appellante 1] en [appellante 2] voorts als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. Het hof zal de proceskostenveroordelingen, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover het betreft:

• de afwijzing van de vorderingen van [appellante 1] en [appellante 2] in conventie voor zover ingesteld tegen [vennoot van de VOF 1] c.s.;
• de compensatie van de proceskosten in reconventie;

vernietigt het bestreden vonnis voor zover het betreft de compensatie van de proceskosten van het geding in conventie en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante 1] en [appellante 2] in de proceskosten van het geding in conventie en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] tot op heden op € 500,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [appellante 1] en [appellante 2] in de proceskosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] op € 718,--aan griffierecht, op € 1.074,-- aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep en € 379,50 aan salaris advocaat voor het incidenteel hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen a de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M.L.A. Filippini en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 september 2018.

griffier rolraadsheer