ECLI:NL:GHSHE:2018:40

• Datum uitspraak: 2 januari 2018
• Publicatiedatum: 4 januari 2018
• Zaaknummer: 200.199.857_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; A.A.E. Dorsman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens wapens en criminele activiteiten

Woonstichting [appellante] vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] wegens het aantreffen van meerdere vuurwapens, patroonhouders, munitie en aanwijzingen voor criminele activiteiten in de woning en de direct aangrenzende garageboxen.

De politie vond op 19 december 2014 in de woning drie vuurwapens zonder vergunning en in de garageboxen diverse wapens, drugs en een sealapparaat. Strafrechtelijke vonnissen bevestigden het bezit van vuurwapens en munitie door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]. Het hof oordeelt dat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de aanwezigheid van wapens en criminele activiteiten een gevaar oplevert voor de woonomgeving.

Het hof vernietigt eerdere vonnissen die de vorderingen afwezen en wijst de ontbinding van de huurovereenkomst toe, inclusief ontruiming binnen twee maanden, herstel van de woning in oorspronkelijke staat en betaling van huurvergoeding over de periode tot ontruiming. Tevens worden de proceskosten aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] opgelegd.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming en herstel van het gehuurde binnen twee maanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.199.857/01

arrest van 2 januari 2018

in de zaak van

Woonstichting [Woonstichting] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] , mede kantoor houdende te [kantoorplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,2. [geïntimeerde sub 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ,

advocaat: mr. M.F.A.M. Collart te Helmond,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 juli 2016 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 september 2015, 7 januari 2016 en 26 mei 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 4251228, rolnummer 15-7111)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met een productie (nr. 1);
• de memorie van grieven met twee producties (nr. 2 en nr. 3);
• de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

- [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] huren sinds 1982 van [appellante] de woning aan het adres [adres] te [plaats] . In artikel 6 lid 2 van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

‘Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Het is de huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster:

(…)

b. in het gehuurde enige nering, bedrijfs- of thuisindustrie, hetzij zelf uit toe oefenen, hetzij door anderen te laten uitoefenen of te dulden dat dit geschiedt;’

• [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben met toestemming van [appellante] een garage aan de gehuurde woning gebouwd.
• [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben zonder toestemming van [appellante] een schuur en een overkapping gerealiseerd op het gehuurde.
• Op 19 december 2014 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. De politie heeft daarbij in de woning drie vuurwapens aangetroffen (één geladen vuurwapen in een rand van het bed op de slaapkamer en twee vuurwapens op zolder). [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geen vergunning voor het voorhanden hebben van deze vuurwapens.
• De politie heeft voorts een onderzoek gedaan in de achter de woning gelegen garageboxen ( [erf] [box 1] , [box 2] , [box 3] , [box 4] en [box 5] ). In de als productie 4 bij de inleidende dagvaarding overgelegde rapportage van de politie van 22 december 2014 staan de door de politie in de garageboxen aangetroffen zaken als volgt omschreven:

‘ Box [box 1]

Onderdelen ten behoeve van een synthetisch drugs laboratorium.

Ongeveer 200 stuks Cobra vuurwerk (illegaal).

Een hoeveelheid grondstoffen bestemd voor de vervaardiging van synthetische drugs.

8 pakketten amfetamine, ongeveer 8 kilo.

Een vuurwapen, een zogenaamde Riot Gun.

Een aanhanger met onderdelen ten behoeve van hennepkwekerij.

Een boodschappentas met daarin ongeveer 125 geprepareerde PCB.

Een zilvergrijze zak met daarin 6 pakketjes met vermoedelijk MDMA (ongeveer 6 kilogram).

Box [box 2]

Onderdelen ten behoeve van een synthetisch drugs laboratorium.

Drie kolven met residu BMK.

Een aluminium gesealde zak met onbekende korrels.

Diverse plastic zakken net onbekende witte korrels.

Een Jumbotas inhoudende witte kristal, vermoedelijk PMK glycynaat.

Box [box 3]

Onderdelen ten behoeve van een synthetisch drugs laboratorium.

Twee revolvers, twee pistolen en een geweer.

Box [box 4]

Een geldbedrag van 20.000,- euro

Box [box 5]

Onderdelen ten behoeve van een synthetisch drugs laboratorium.’

- In de rapportage van 22 december 2014 staat over de inbeslaggenomen verdovende middelen onder meer het volgende:

‘De straatwaarde van de inbeslaggenomen verdovende middelen worden globaal geschat op € 500.000,-.’

- In het rapportage van 22 december 2014 staat voorts het volgende:

‘In de woning werd een camerasysteem aangetroffen. In de woonkamer hing een beeldscherm dat in vier beelden was onderverdeeld. Twee gaven zicht op de voorzijde van de woning in beide richtingen. Aan de voorgevel werden twee camera’s aangetroffen. De andere twee beelden gaven zicht aan de achterzijde van de woning, het [erf] . Op deze beelden zijn alle garageboxen te zien, inclusief de door de politie doorzochte boxen. Aan de garages van de achterzijde van de woning werden deze twee camera’s aangetroffen.’

• [appellante] heeft aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] duidelijk gemaakt dat zij in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten zijn en dat [appellante] tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. [appellante] heeft [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geen gebruik gemaakt van die mogelijkheid.
• [appellante] heeft tijdens het geding in eerste aanleg bij akte een rapportage van de politie van 3 februari 2016 in het geding gebracht. Op bladzijde 2 van die rapportage staat onder meer het volgende:

‘Deze garageboxen werden door het ingestelde onderzoek vóór de doorzoekingen met elkaar in onderlinge samenhang gebracht. Immers vonden daarom deze doorzoekingen tegelijkertijd in deze garageboxen plaats. Het vermoeden bestaat dat deze garageboxen door dezelfde criminele groepering in de loop van de tijd in gebruik zijn genomen.

• Op de bladzijdes 5 en 6 van de rapportage van 3 februari 2016 staat onder meer dat in ‘garagebox [box 4] ’ vijf op vuurwapens gelijkende voorwerpen met vermoedelijk bijbehorende attributen en munitie zijn aangetroffen en dat [geïntimeerde sub 2] daarover niets wenste te verklaren en zich op haar zwijgrecht heeft beroepen.
• [geïntimeerde sub 1] is bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Oost-Brabant van 8 december 2016 veroordeeld tot een gevangenisstraf van 30 maanden waarvan 10 maanden voorwaardelijk voor, kort gezegd, het voorhanden hebben van een vuurwapen en een bus pepperspray in de woning en zeven vuurwapens, diverse patroonhouders en een grote hoeveelheid munitie in de woning of in een garagebox. [geïntimeerde sub 1] is vrijgesproken van het meer of anders tenlastegelegde.
• [geïntimeerde sub 2] is bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Oost-Brabant van 8 december 2016 veroordeeld tot een gevangenisstraf van 4 maanden waarvan 2 maanden voorwaardelijk voor, kort gezegd, het voorhanden hebben van een vuurwapen en een bus pepperspray in de woning. [geïntimeerde sub 2] is vrijgesproken van het meer of anders ten laste gelegde.
• In beide vonnissen staat voorts (onderaan blz. 3) onder meer het volgende:

‘Uit het dossier blijkt dat de in garagebox [box 6] aangetroffen drugs en de in garagebox [box 7] aangetroffen wapens zijn geseald met het in de garage bij de woning van verdachte aangetroffen sealapparaat. Uit het dossier blijkt niet dat verdachte betrokken is geweest bij dit sealen of hiervan wetenschap had. De rechtbank acht daarom ook niet bewezen dat verdachte het sealapparaat voorhanden had terwijl hij (/zij) wist of ernstige redenen had te vermoeden dat dit gebruikt zou worden voor de verpakking van synthetische drugs.’

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] :

• ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om het gehuurde in goede en oorspronkelijke staat, onder het wegbreken van de garage en de andere bijgebouwen/aanbouwen, aan [appellante] op te leveren;
• veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om aan [appellante] een vergoeding ter hoogte van de huur te betalen over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming én correcte oplevering;

met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door in het gehuurde en in de directe nabijheid van het gehuurde opzettelijke meerdere vuurwapens voorhanden te hebben met de bedoeling om zich daarmee te beschermen tegen een bedreiging van buitenaf, en door zich in het gehuurde en in de directe nabijheid daarvan in te laten met criminele activiteiten.

3.2.3.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 24 september 2015 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het tussenvonnis van 7 januari 2016 heeft de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:

• [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning drie vuurwapens voorhanden te hebben. Deze tekortkoming is op zichzelf echter van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (rov. 3.3).
• [appellante] moet bewijzen dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de garageboxen achter de woning in gebruik hadden (rov. 3.5).
• Als [appellante] in die bewijslevering slaagt, staat vast dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] vanuit het gehuurde criminele activiteiten ontplooid hebben en is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd (rov. 3.6).
• Indien [appellante] niet kan bewijzen dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de garageboxen achter de woning in gebruik hadden, dient zij te bewijzen dat in de woning ongebruikelijke vermogensbestanddelen zijn aangetroffen die verband houden met criminele activiteiten vanuit (de directe omgeving van) de woning (rov. 3.6).

De kantonrechter heeft [appellante] vervolgens toegelaten te bewijzen:

• dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ten tijde van de inval door de politie op 19 december 2014 de garageboxen, waarin de door de politie genoemde zaken zijn aangetroffen, in gebruik hadden (krachtens huur of anderszins); dan wel
• dat door de politie in de woning op 19 december 2014 ongebruikelijke vermogensbestanddelen zijn aangetroffen die verband houden met criminele activiteiten vanuit de (directe omgeving van de) woning.

3.2.6.

In het eindvonnis van 26 mei 2016 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellante] is erin geslaagd om te bewijzen dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de garagebox die in de politierapportage van 3 mei 2016 als garagebox [box 4] is aangemerkt, in gebruik hadden. Dat de in die garagebox aangetroffen ‘op vuurwapen gelijkende voorwerpen’ daadwerkelijk vuurwapens zijn, is echter niet komen vast te staan. Bovendien levert de aanwezigheid van vuurwapens in een in de omgeving van het gehuurde gesitueerde garage op zich niet een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (rov. 2.3 en 2.4).
• [appellante] is er niet in geslaagd om te bewijzen dat de politie in de woning vermogensbestanddelen heeft aangetroffen die verband houden met criminele activiteiten vanuit de (directe omgeving van de) woning (rov. 2.6).
• De feiten die wel zijn komen vast te staan, zijn van onvoldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst met de bijbehorende gevolgen te rechtvaardigen (rov. 2.5 en 2.7).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1. ‘

[appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het tussenvonnis van 7 januari 2016 en het eindvonnis van 26 mei 2016, en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

3.3.2.

Het hoger beroep is mede ingesteld tegen het tussenvonnis van 24 september 2015. Tegen dat tussenvonnis, waarbij een comparitie na antwoord is gelast, staat ingevolge artikel 131 Rv echter geen hoger beroep open, terwijl [appellante] tegen dat vonnis ook geen grieven heeft gericht. Het hof zal [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.

De in de garagebox [box 4] aangetroffen zaken

3.4.1.

Grief II is onder meer gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de ‘op vuurwapen gelijkende voorwerpen’, die zijn aangetroffen in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox (die in de rapportage van 3 mei 2016 als garagebox [box 4] is betiteld) daadwerkelijk vuurwapens zijn. [appellante] heeft onder verwijzing naar de overwegingen in de strafvonnissen gesteld dat vaststaat dat het daadwerkelijk om vuurwapens gaat.

3.4.2.

Dit onderdeel van grief II is terecht voorgedragen. De meervoudige strafkamer van de rechtbank heeft in het tegen [geïntimeerde sub 1] gewezen strafvonnis onder meer bewezen geacht dat hij in de woning of in de garagebox onder meer in totaal acht vuurwapens, diverse patroonhouders en een grote hoeveelheid munitie voorhanden heeft gehad. Aangezien in de woning ‘slechts’ drie vuurwapens zijn aangetroffen, staat vast dat [geïntimeerde sub 1] in de garagebox meerdere vuurwapens (en patroonhouders en veel munitie) voorhanden heeft gehad.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben dit, nadat [appellante] deze strafvonnissen in het geding heeft gebracht, niet langer bestreden.

Aanwijzingen voor criminele activiteiten vanuit het gehuurde en in de directe omgeving van het gehuurde

3.5.1. '

[appellante] heeft in de toelichting op haar grieven gesteld dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een directe verbinding hadden met de criminele activiteiten die in de garageboxen werden ontplooid. [appellante] heeft daartoe onder verwijzing naar de strafvonnissen onder meer aangevoerd dat in de garage bij de woning van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] (hof: op het gehuurde, niet te verwarren met de achter het gehuurde gelegen garageboxen) een sealapparaat is aangetroffen dat gebruikt is voor het sealen van:

• de vuurwapens die zijn aangetroffen in de garagebox die bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik was;
• de amfetamine die in een van de andere garageboxen is aangetroffen.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in de memorie van antwoord niet betwist dat dit sealapparaat in de garage bij hun woning is aangetroffen en dat dit sealapparaat is gebruikt bij het sealen van de genoemde wapens en drugs. Zij hebben echter aangevoerd dat niet alleen zijzelf, maar ook derden toegang hadden tot de garage bij hun woning en daarmee tot het sealapparaat. Volgens hen valt niet uit te sluiten dat het sealapparaat door die derden af en toe werd meegenomen uit de bij de woning behorende garage, bijvoorbeeld naar een van de garageboxen, en daar vervolgens door die derden werd gebruikt voor het (her)verpakken en sealen van de drugs.

3.5.2.

Het hof acht het verweer van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , dat zij geen wetenschap hadden van het gebruik dat van het sealapparaat werd gemaakt en ook geen aanleiding hadden om dat gebruik te vermoeden, en dat zijn niet betrokken zijn geweest bij criminele activiteiten die in de garageboxen plaatsvonden, onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking:

• Niet alleen de amfetamine die aangetroffen is in een van de garageboxen waarvan niet kon worden aangetoond dat die bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik was, is geseald met het sealapparaat, maar ook de vuurwapens in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in het geheel niet toegelicht waarom de vuurwapens in de bij hen in gebruik zijnde garagebox waren geseald en of zij daarvan al dan niet op de hoogte waren.
• In de woning van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] was een scherm aanwezig waarmee, via de daarop aangesloten camera’s, niet alleen de garagebox waarvan kon worden aangetoond dat die bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik was maar ook de andere garageboxen waarin de politie een inval heeft gedaan in de gaten konden worden gehouden.
• Uit de rapportage van de politie van 3 februari 2016 is op te maken dat de politie vóór de doorzoekingen aanwijzingen had dat al de doorzochte garageboxen door dezelfde criminele groepering in gebruik waren genomen. De bevindingen die de politie bij de doorzoekingen heeft gedaan, hebben die aanwijzingen bevestigd.
• [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben weliswaar gesteld dat zij uitsluitend omdat zij in het verleden het slachtoffer van een inbraak zijn geweest, een vuurwapen voorhanden hadden in de slaapkamer, maar daarmee is de aanwezigheid van meerdere wapens in de woning en in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox niet verklaard. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben voor de aanwezigheid van die andere wapens geen enkele aannemelijke verklaring gegeven, anders dan de door [appellante] gestelde verklaring dat sprake is van handel in wapens en/of dat de wapens anderszins samenhangen met criminele activiteiten die mede in of vanuit de directe omgeving van het gehuurde werden ontplooid.
• In dit kader is ook van belang dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aanvankelijk (conclusie van antwoord sub 5) hebben gesteld dat zij geen wetenschap hadden van de aanwezigheid van de wapens op de zolder van de woning, maar dat zij dit standpunt in hoger beroep niet hebben kunnen handhaven nu uit het tegen [geïntimeerde sub 1] gewezen strafvonnis (blz. 4 onderaan en bladzijde 5 bovenaan) is gebleken dat op het op zolder aangetroffen pistool (merk Röhm) een DNA-profiel is aangetroffen dat matcht met het DNA-profiel van [geïntimeerde sub 1] (met een berekende frequentie van kleiner dan 1 op 1 miljard). [geïntimeerde sub 1] heeft daarvoor geen verklaring gegeven.
• Uit het tegen [geïntimeerde sub 1] gewezen strafvonnis (blz. 5 bovenaan) blijkt dat op de zolder van de woning patroonhouders zijn aangetroffen die kunnen passen bij verschillende van de vuurwapens die zijn aangetroffen in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox (blz. 5, bovenaan van het tegen [geïntimeerde sub 1] gewezen strafvonnis). [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben daarvoor geen verklaring gegeven.

3.5.3.

Het voorgaande wijst er naar het oordeel van het hof in sterke mate op dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] onderdeel vormden van de criminele groepering die gebruik maakte van de garageboxen voor de opslag van drugs en wapens, en voor de handel daarin. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben de aanwijzingen onvoldoende weersproken.

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst

3.6.1.

Naar het oordeel van het hof volgt uit het voorgaande dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] redelijkerwijs duidelijk heeft moeten zijn dat [appellante] haar huurders, en dus ook de omwonenden van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , een goede en veilige leefomgeving moet bieden. Indien een huurder zich in een huurwoning en/of in de directe nabijheid van een huurwoning inlaat met criminele activiteiten en in dat kader meerdere vuurwapens, patroonhouders en een grote hoeveelheid munitie voorhanden heeft, ontstaat een risico op verloedering van de woonomgeving en op het ontstaan van overlast. Voorts kan dan de veiligheid van de omwonenden in het geding komen, aangezien de kans bestaat dat andere personen uit het criminele milieu de betreffende locatie bezoeken en dat dit gepaard gaat met conflicten die in de nabijheid van het gehuurde worden beslecht. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben niet betwist dat [geïntimeerde sub 2] na haar aanhouding tegen een verbalisant heeft gezegd “je moet eens weten hoe we worden bedreigd, wij hebben wel een wapen nodig”. Die uitlating vormt naar het oordeel van het hof een bevestiging van het bestaan van het genoemde risico.

3.6.2.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in de memorie van antwoord sub 9 gesteld dat het geladen vuurwapen, dat voor gebruik gereed in de bedrand op hun slaapkamer lag, alleen gericht was tegen een (nieuwe) inbraak. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben op die plaats voorts gesteld dat dit weliswaar een verhoogd risico op een levensbedreigend geweldsdelict in het leven roept, maar dat dit risico alleen gelopen wordt door de inbreker die in de woning wordt aangetroffen en dat dit geen reëel gevaar voor omwonenden oplevert. Naar het oordeel van het hof wijzen de bewoordingen die [geïntimeerde sub 2] tegen de verbalisant heeft geuit (“je moet eens weten hoe we worden bedreigd, wij hebben wel een wapen nodig”), er in het geheel niet op dat het vuurwapen in de slaapkamer alleen aanwezig was in verband met een inbraak van enkele jaren eerder. Daar komt bij dat met het betoog over de eerdere inbraak en over de vrees voor een nieuwe inbraak, de aanwezigheid van de andere vuurwapens, patroonhouders en grote hoeveelheid munitie in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox niet is verklaard. Bovendien klinkt in de stellingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de bereidheid door om het vuurwapen te gebruiken tegen iemand die zich zonder hun toestemming in hun woning bevindt. Naar het oordeel van het hof is bij deze stand van zaken, mede in aanmerking genomen hetgeen in rov. 3.5.2 is overwogen, de conclusie gewettigd dat de handelwijze van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een gevaar in het leven roept voor omwonenden, alsmede risico’s op overlast en verloedering van de woonomgeving.

3.6.3. '

[appellante] behoeft dat niet te accepteren. Of de genoemde risico’s zich al dan niet hebben gerealiseerd is daarbij niet van doorslaggevende betekenis. Overigens hebben de risico’s zich in elk geval in die mate gerealiseerd dat een politie-inval heeft plaatsgevonden, hetgeen op zichzelf al een nadelige invloed heeft op de woonomgeving. Die politie-inval is in elk geval wat betreft de zaken die in beslag zijn genomen in de woning van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , in de bij die woning behorende garage en in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox (kort gezegd: meerdere vuurwapens, meerdere patroonhouders, een grote hoeveelheid munitie en een sealapparaat waarmee onder meer de vuurwapens in de bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in gebruik zijnde garagebox zijn geseald) aan hen toe te rekenen.

3.6.4.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben aan het slot van de memorie van antwoord aangeboden om een aantal buurtbewoners als getuige te laten horen. Het hof passeert dat bewijsaanbod omdat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om de hierboven weergegeven redenen onvoldoende hebben weersproken dat zij in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten. Dat bepaalde omwonenden geen overlast hebben ervaren en niets hebben gemerkt van criminele activiteiten, neemt die tekortkoming en het daardoor in het leven geroepen risico niet weg.

Is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?

3.7.1.

Ingevolge artikel 6:265 BW geeft elke tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming wegens haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de nakoming van de huurovereenkomst, die in het bovenstaande besloten ligt, van een zodanig bijzondere aard of zodanig geringe ernst is dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.

3.7.2.

Dat geldt ook indien de woonbelangen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de beoordeling worden betrokken. Een ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte heeft welhaast per definitie ingrijpende gevolgen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hadden daar aanleiding in moeten zien om zich te onthouden van de handelingen die zijn komen vast te staan. Voorts ligt het in eerste instantie op hun eigen weg om de nadelige gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit volgende veroordeling tot ontruiming van het gehuurde zelf op te vangen.

3.7.3.

Dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in het onderhavige geval ook de door hen aan het gehuurde (ten dele zonder toestemming) aangebrachte verbouwingen ongedaan zullen moeten maken, brengt het hof evenmin tot een ander oordeel. Dit levert voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] weliswaar een bijkomend nadeel op, maar dat brengt het hof er bij afweging van de over en weer bestaande belangen niet toe om de huurovereenkomst in stand te laten.

Conclusie en afwikkeling

3.8.1.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat de grieven doel hebben getroffen. Het hof zal het eindvonnis van 26 mei 2016 vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellante] op de hierna onder “De uitspraak” te vermelden wijze toewijzen.

Het hof zal ook het tussenvonnis van 7 januari 2016 vernietigen, voor zover aangevochten door grief I. In die grief ligt terecht besloten dat de aanwezigheid van de vuurwapens onder de omstandigheden van het onderhavige geval een tekortkoming oplevert waarvan niet kan worden gezegd dat zij vanwege haar geringe ernst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

3.8.2.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben niet betwist dat zij het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst in goede en oorspronkelijke staat, onder het wegbreken van de garage en de andere bijgebouwen/aanbouwen, aan [appellante] moeten opleveren. Ook in zoverre is de vordering van [appellante] toewijsbaar. In verband hiermee zal het hof de termijn van ontruiming van het gehuurde bepalen op twee maanden na betekening van het te wijzen arrest.

3.8.3.

Het hof zal [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 24 september 2015;

vernietigt het tussenvonnis van 7 januari 2016 voor zover aangevochten door grief I;

vernietigt het eindvonnis van 26 mei 2016 en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

• ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] ;
• veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de onroerende zaak binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen;
• veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om het gehuurde binnen de zojuist genoemde termijn in goede en oorspronkelijke staat, onder het wegbreken van de garage en andere bijgebouwen/aanbouwen, leeg, bezemschoon, onbeschadigd en onder overdracht van alle sleutels aan [appellante] op te leveren;
• veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om aan [appellante] een vergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurprijs te voldoen voor elke maand gelegen tussen de dag van de ontbinding (zijnde de datum waarop dit arrest is gewezen) en de dag van de ontruiming én de correcte oplevering van het gehuurde;
• veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en begroot die proceskosten op € 98,13 aan dagvaardingskosten, € 116,-- aan griffierecht en op € 375,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [appellante] tot op heden op € 97,98 aan dagvaardingskosten, € 718,-- aan griffierecht en € 984,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en A.A.E. Dorsman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 januari 2018.

griffier rolraadsheer