Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.198.796/01
arrest van 23 oktober 2018
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna [appellant] ,
advocaat: mr. C.M. van der Corput te Veldhoven,
tegen
[geïntimeerde 1],
en
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal appel,
appellanten in incidenteel appel,
hierna [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. N.M.J. Schepens te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 29 mei 2018 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant (locatie ’s-Hertogenbosch) onder zaak-/rolnummer C/01/279478/HA ZA 14-422 gewezen vonnissen van 6 augustus 2014 en 27 januari 2016.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 29 mei 2018;
- de aktes van 10 juli 2018 en 7 augustus 2018 van [appellant] ;
- de aktes van 10 juli 2018 en 7 augustus 2018 van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6.De verdere beoordeling
6.1.
Het hof heeft in het tussenarrest van 29 mei 2018 partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de (wijze van) verdeling van het gemeenschappelijk perceel.
6.2.
[appellant] heeft in zijn aktes naar voren gebracht dat hij contact heeft gehad met een projectontwikkelaar die bereid is € 300.000 voor de grond (het hele perceel, alle 3 aandelen) te betalen mits de gemeente de nodige omgevingsvergunning verleent voor ontwikkeling als appartementen. [appellant] heeft ook opgemerkt dat hij financieel niet in staat is om [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] uit te kopen tegen het bedrag dat zij vragen (€ 300.000 voor 2 aandelen, derhalve op basis van een waarde van € 450.000 voor het gehele perceel). Openbare verkoop heeft volgens [appellant] weinig zin; zolang er geen vergunning is verleend, zal de belangstelling volgens hem gering zijn. [appellant] stelt voor dat het perceel wordt verkocht aan de ontwikkelaar voor € 300.000. [appellant] heeft laten weten niet bereid te zijn parkeerplaatsen ter beschikking te stellen. Het oorspronkelijke plan is volgens hem niet winstgevend.
6.3.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben voorgesteld dat het pand aan [appellant] wordt toebedeeld mits bij de bepaling van de waarde van het pand rekening wordt gehouden met de waarde die het pand in het economisch verkeer heeft voor [appellant] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen ook de voorwaarde dat [appellant] aantoont over de nodige financiële middelen te beschikken. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben ook voorgesteld dat het pand aan hen wordt toebedeeld. Dit voorstel is in hun visie subsidiair, voor het geval het hof geen rekening houdt met de waarde in het economisch verkeer of [appellant] niet beschikt over de nodige kredietwaardigheid. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen dat zij samen gemakkelijk in staat zijn [appellant] uit te kopen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] willen de zaak nu snel afronden. Zij willen niet nog veel langer verbonden blijven aan [appellant] . Daarom zien zij het voorstel voor verkoop aan een ontwikkelaar die nog vergunningen moet regelen niet zitten. Verder overleg gaat volgens hen niet leiden tot een oplossing omdat de verhoudingen ernstig zijn verstoord. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben na kennisname van het standpunt van [appellant] opgemerkt dat kennelijk alleen het subsidiaire voorstel resteert. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben het hof verzocht een onafhankelijke taxateur te benoemen voor de vaststelling van de waarde die zij aan [appellant] moeten betalen bij overdracht van het pand aan hen.
6.4.
Het eerste geschilpunt betreft de toedeling van het perceel. Het hof is van oordeel dat het voorstel van [appellant] voor verkoop aan een projectontwikkelaar niet de goede koers is. Dit voorstel is omgeven door te veel onzekerheid: onzekerheid over de vergunning, de financiering, hoe hard het commitment van de projectontwikkelaar is en wellicht talloze details over de projectontwikkeling. [appellant] heeft hierover geen duidelijkheid verschaft. Het hof is verder van oordeel dat het primaire voorstel van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] (toebedeling van hun aandelen aan [appellant] ) afstuit op de onweersproken ontoereikende kredietwaardigheid van [appellant] . Partijen zijn het erover eens dat openbare verkoop geen optie is. Dit betekent dat het aandeel van [appellant] moet worden toebedeeld aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , zoals zij subsidiair voorstellen.
6.5.
Het volgende geschilpunt betreft het bedrag dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] moeten betalen tegen overdracht van zijn aandeel in het gemeenschappelijk perceel. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben eerder in de procedure een bedrag van € 50.333,33 voorgesteld (zie tussenarrest rechtsoverweging 3.2). [appellant] heeft primair voorgesteld het hele perceel voor € 300.000 te verkopen. Dit betekent dat hij genoegen neemt met € 100.000 voor zijn aandeel. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen nu voor een deskundige te benoemen. Dat is wat [appellant] eerder in de procedure had voorgesteld (tussenarrest rechtsoverweging 3.2).
6.6.
Partijen hebben naast het voorgaande nog enkele relevante parameters aangereikt. [appellant] gaat uit van € 100.000 per aandeel voor de grond bij herontwikkeling voor appartementen. Hij benadrukt dat de oude plannen niet bruikbaar zijn en dat nieuwe plannen zullen moeten worden gemaakt. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben laten weten dat bij gebrek aan parkeerplaatsen het oorspronkelijk voorgenomen project niet kan worden uitgevoerd, wat ook betekent dat nieuwe plannen zullen moeten worden gemaakt. Daarnaast hebben zij een aanslag overgelegd waaruit blijkt dat de WOZ-waarde per 1 januari 2013 € 151.000,- was voor het gehele perceel (inleidende dagvaarding, productie 20).
6.7.
Het hof zal geen deskundige benoemen. Partijen hebben in de loop van de procedure duidelijk gemaakt dat het bij de waardering aankomt op de haalbaarheid en kosten en mogelijke opbrengsten van allerlei ideeën voor herontwikkeling of exploitatie. De huidige staat van het perceel lijkt van betrekkelijk geringe betekenis te zijn bij de waardering. Het is dan ook niet voldoende duidelijk wat voor onderzoek een deskundige zou kunnen doen en wat voor nieuwe inzichten een deskundige zou kunnen geven. Partijen kunnen in overleg met een deskundige opnieuw verzeild raken in hypothetische discussies over ideeën voor herontwikkeling. Dat risico lijkt groot. Het is al met al beter direct de knoop door te hakken.
6.8.
Het hof constateert dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet zijn ingegaan op de stelling van [appellant] dat € 100.000 per aandeel een redelijke prijs zou zijn voor de kale grond met het oog op herontwikkeling voor appartementen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gaan uit van de WOZ-waarde per 1 januari 2013 (€ 50.333,33 per aandeel). [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben echter niets gesteld over de WOZ-waarde in 2018 of over de vraag of de WOZ-waarde toen of nu in deze gemeente min of meer overeenstemt met de werkelijke waarde in het economisch verkeer. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vonden aanvankelijk in hoger beroep € 100.000 per aandeel een redelijke prijs, toen het nog ging om toebedeling aan [appellant] (memorie van antwoord in principaal appel, 30). Zij betrokken daarbij al hun inspanningen, maar zij hebben niet uitgelegd dat de kloof die er in hun visie is tussen hun inspanningen en de inspanningen van [appellant] het substantiële verschil tussen € 100.000 per aandeel en € 50.333,33 per aandeel kan rechtvaardigen. Daartegenover kan [appellant] bij toedeling aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] direct aanspraak maken op betaling tegen overdracht van zijn aandeel. Hij hoeft niet te wachten op een onzeker traject van vergunningverlening en afspraken over projectontwikkeling.
6.9.
Het voorgaande in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat € 80.000 een passende vergoeding is voor het aandeel van [appellant] .
[appellant] heeft tot slot opgemerkt dat het positieve saldo op een gemeenschappelijke rekening nog tussen partijen moet worden verdeeld, maar bij gebreke van een daarop toegespitste vordering kan dit verder onbesproken blijven.
6.10.
De conclusie van al het voorgaande, mede gelet op het tussenarrest, is dat de grieven in principaal appel en in incidenteel appel deels slagen. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd, doch uitsluitend voor zover het betreft de verklaring voor recht over de opzegging, de toedeling van het perceel aan [appellant] en de bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte (onderdelen 5.5-5.7 van het dictum). Het gemeenschappelijk perceel zal aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden toebedeeld. Zij moeten tegen overdracht van het aandeel van [appellant] € 80.000 aan hem betalen. Zo nodig treedt dit arrest in de plaats van de akte. Voor het overige moet het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Iedere partij is op enkele punten in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De uitspraak
Het hof:
in principaal appel en in incidenteel appel
vernietigt het bestreden vonnis van 19 april 2016, doch uitsluitend voor zover het betreft (i) de verklaring voor recht dat [appellant] de overeenkomst op goede gronden heeft opgezegd (5.5), (ii) de toedeling van het gemeenschappelijk perceel aan [appellant] onder de verplichting € 100.000 aan [geïntimeerde 1] en € 100.000 aan [geïntimeerde 2] te betalen (5.6) en (iii) de bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte indien de vereiste medewerking niet wordt verleend (5.7);
en in zoverre opnieuw rechtdoende,
stelt de wijze van verdeling van het gemeenschappelijk perceel (gelegen te [plaats] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] nummer [nummer 1] en nummer [nummer 2] ) aldus vast dat het aandeel van [appellant] wordt toegedeeld aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder de verplichting van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om € 80.000 aan [appellant] te betalen;
veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in dat verband om aan [appellant] te betalen voornoemd bedrag van € 80.000,= tegen gelijktijdige levering door [appellant] van zijn aandeel aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ;
bepaalt dat dit arrest in de plaats treedt van de leveringsakte of een deel daarvan indien [appellant] binnen 2 weken na betekening van dit arrest geen medewerking verleent aan voormelde verdeling;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.C.J. van Craaikamp en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 oktober 2018.
griffier rolraadsheer