Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.205.707/01
arrest van 20 november 2018
in de zaak van
[appellant 1],
[appellante 1],
[appellant 2],
[appellante 2],
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,
tegen
[de vennootschap],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.G.G. van Nisselroij te Venlo,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Limburg (kanton, locatie Roermond) gewezen vonnis van 13 april 2016 tussen appellanten – gezamenlijk de bewoners – als eisers in conventie, verweerders in reconventie, en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 4315040\CV EXPL 15-7099)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven tevens akte van vermeerdering en vermindering van eis, met producties;
- de akte afstand van instantie van drie appellanten (niet de hiervoor genoemde bewoners);
- de antwoordakte van [geïntimeerde] ;
- de rolbeslissing van 25 april 2017 waarbij het hof akte van afstand van instantie heeft verleend wat betreft die appellanten en het bezwaar tegen de eisvermeerdering ongegrond heeft verklaard;
- de memorie van antwoord;
- de akte uitlaten van bewoners, met productie;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] , met producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast.
[geïntimeerde] is projectontwikkelaar. [geïntimeerde] heeft in [plaats] een bouwproject ontwikkeld op een perceel. Dit project voorzag in 28 huizen, 2 appartementen en een parkeergarage.
De bewoners hebben ieder een deel van het perceel en een onverdeeld aandeel in een mandelige toegangsweg gekocht van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de desbetreffende kavels en aandelen in de toegangsweg aan de bewoners overgedragen. [geïntimeerde] is ook rechthebbende van een onverdeeld aandeel in deze toegangsweg. Deze toegangsweg was bedoeld om toegang te verschaffen om te komen en te gaan van de achterzijde van de nog te realiseren woningen naar de openbare weg. Deze toegangsweg loopt vanaf de openbare weg achterlangs de woningen en heeft een haaks daarop staande doodlopende vertakking (door de bewoners genoemd: de vertakking).
[geïntimeerde] heeft later het plan (ten gevolge van marktomstandigheden) aangepast. De gemeente heeft daarmee ingestemd. De vertakking van de mandelige toegangsweg en de daaraan aanvankelijk geplande woningen komen in het aangepaste plan niet meer terug. De vertakking was oorspronkelijk bedoeld (althans volgens [geïntimeerde] ) om toegang te verschaffen voor deze woningen. In het nieuwe plan worden woningen gebouwd onder meer op het terrein waar aanvankelijk de vertakking was gepland.
De mandelige toegangsweg is (gedeeltelijk) aangelegd door [geïntimeerde] en voor haar rekening. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de vertakking is aangelegd.
[geïntimeerde] heeft bij exploot van 3 december 2012 de bewoners en andere kopers gedagvaard. De vordering van [geïntimeerde] strekte ertoe dat de bestemming van de mandelige weg tot gemeenschappelijk nut zou worden opgeheven en dat dat deel van de weg aan [geïntimeerde] onder bepaalde voorwaarden zou worden geleverd. [geïntimeerde] vond deze stappen nodig om het aangepaste bouwplan uit te voeren. De bewoners hebben in reconventie de kadastrale aanwijzing van de mandelige weg gevorderd.
De rechtbank heeft bij vonnis van 11 september 2013 de vordering van [geïntimeerde] afgewezen en [geïntimeerde] veroordeeld om binnen 3 maanden na betekening van het vonnis het gedeelte van de desbetreffende kadastrale percelen dat als toegangsweg is bestemd aan het kadaster aan te wijzen en overigens alle medewerking te verlenen aan de kadastrale verwerking, op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000. [geïntimeerde] heeft zich neergelegd bij de afwijzing van haar vorderingen. [geïntimeerde] heeft haar bouwplan opnieuw aangepast. De bewoners zijn in hoger beroep gegaan. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd bij arrest van 31 mei 2016.
Een landmeter van het kadaster is op 4 december 2013 ter plaatse geweest om de grenzen aan te wijzen. [geïntimeerde] was daarbij aanwezig, de bewoners niet. De bewoners hebben op 6 december 2013 het vonnis aan [geïntimeerde] laten betekenen. Het kadaster heeft de aanwijzing bevestigd bij brief van 9 december 2013. Het kadaster heeft bij brief van 29 januari 2014, na correspondentie met de bewoners, medegedeeld dat haar besluit van 9 december 2013 onvoldoende duidelijkheid verschaft. De landmeter is op 11 februari 2014 weer ter plaatse geweest om de grenzen aan te wijzen.
De bewoners hebben bij brief van 24 juli 2014 aan [geïntimeerde] geschreven dat de opgelegde dwangsommen zijn verbeurd in de periode vanaf 6 maart 2014. De bewoners hebben in augustus 2014 executoriaal beslag gelegd op onroerende zaken van [geïntimeerde] . Partijen hebben in september 2014 een depotovereenkomst gesloten: [geïntimeerde] heeft € 25.000 onder de notaris gestort en de bewoners hebben de beslagen opgeheven.
De bewoners hebben op 20 oktober 2014 (bij e-mail van hun advocaat) [geïntimeerde] verzocht duidelijk te maken wanneer [geïntimeerde] voornemens was om een bodemprocedure te starten. De bewoners hebben bij e-mail van hun advocaat van 9 februari 2015 [geïntimeerde] verzocht alsnog te reageren op de e-mail van 20 oktober 2014. [geïntimeerde] heeft laten weten nog niet te weten wat zij zou doen en gevraagd wat de bewoners zouden doen. De advocaat van de bewoners heeft in confraternele correspondentie (meermalen) gevraagd wanneer [geïntimeerde] zou reageren. De bewoners hebben bij inleidende dagvaarding van 10 juli 2015 [geïntimeerde] in dit geding in eerste aanleg betrokken.
De landmeter van het kadaster is op 30 mei 2017 wederom ter plaatse geweest om de grenzen aan te wijzen.
Partijen zijn het nog steeds niet met elkaar eens over het verloop van de perceelgrenzen.
3.2.
De bewoners hebben in eerste aanleg in conventie gevorderd – samengevat – voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] dwangsommen heeft verbeurd tot een bedrag van € 25.000 en [geïntimeerde] te veroordelen € 17.500 en € 950 te betalen, te vermeerderen met rente en kosten.
Aan deze vorderingen hebben de bewoners, samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] dwangsommen heeft verbeurd, dat de bewoners recht hebben op een gedeelte daarvan (niet alle bewoners doen mee aan de procedure) en dat [geïntimeerde] ook een vergoeding is verschuldigd voor buitengerechtelijke kosten.
[geïntimeerde] heeft in conventie verweer gevoerd.
[geïntimeerde] heeft in reconventie samengevat gevorderd voor recht te verklaren dat voor zover zij ingevolge het vonnis van 11 september 2013 dwangsommen verschuldigd zou zijn geworden, deze dwangsommen zijn verjaard, dat de bewoners dienaangaande geen vordering meer hebben op haar en dat het bedrag van € 25.000, althans € 17.500, dat in depot staat bij de notaris, op grond van de (depot)overeenkomst aan [geïntimeerde] moet worden uitbetaald.
De bewoners hebben in reconventie verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis het gevorderde in conventie afgewezen. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis in reconventie de gevorderde verklaring voor recht toegewezen met dien verstande dat de bewoners geen “rechtens afdwingbare” vordering meer hebben op [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft in conventie en in reconventie de bewoners in de proceskosten veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.4.
De bewoners hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot toewijzing van het na eisvermindering en eisvermeerdering door hen gevorderde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties. De eis na vermindering strekt tot veroordeling tot betaling van € 10.000 en tot een verklaring voor recht en een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten, zoals gevorderd bij de kantonrechter. De vermindering heeft ermee te maken dat niet alle eisende partijen uit de procedure in eerste aanleg meedoen in hoger beroep. De bewoners hebben in de eisvermeerdering een nieuwe veroordeling gevorderd, namelijk een veroordeling om samen met de bewoners het gedeelte van de percelen dat als toegangsweg is bestemd aan het kadaster aan te wijzen en overigens alle medewerking te verlenen aan de kadastrale verwerking van (de aanwijzing van) de toegangsweg, op straffe van een dwangsom.
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
3.5.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6.
Het eerste geschilpunt betreft de verjaring. [geïntimeerde] beroept zich daarop. De bewoners voeren aan dat de depotovereenkomst en de e-mail van 20 oktober 2014 moeten worden aangemerkt als stuitingshandeling. [geïntimeerde] stelt in wezen dat dit niet ter zake doet omdat de bewoners volgens haar de verjaring niet hebben gestuit in de eerste helft van 2015. De bewoners wijzen in dit kader op de e-mail van 9 februari 2015. Het geschil spitst zich dus op dit punt toe op de vraag of de bewoners bij e-mail van 9 februari 2015 de verjaring hebben gestuit. De bewoners hebben in deze e-mail [geïntimeerde] verzocht alsnog te reageren op de e-mail van 20 oktober 2014 (3.1 i hiervoor: het hof heeft de e-mails van 20 oktober 2014 en 9 februari 2015 in het dossier niet gevonden en gaat uit van de inhoud zoals gesteld door de bewoners). De bewoners hadden bij de e-mail van 20 oktober 2014 [geïntimeerde] verzocht duidelijk te maken wanneer [geïntimeerde] voornemens was om een bodemprocedure te starten. [geïntimeerde] moest volgens de bewoners een bodemprocedure starten omdat dat in de depotovereenkomst zou zijn afgesproken.
3.7.
Het hof leest de e-mails in de context overeenkomstig de zin die [geïntimeerde] in deze context daaraan redelijkerwijs moest geven. Het hof heeft de e-mails in aanmerking genomen alsmede de uitvoerige contacten tussen partijen die daaraan vooraf zijn gegaan (3.1 hiervoor). De bewoners hebben ook gewezen op de depotovereenkomst, zoals hiervoor is overwogen. Zij betogen dat de e-mail van 9 februari 2015 een vervolg is op die overeenkomst en dat de e-mail daarom, evenals de overeenkomst, een stuitingshandeling is. De bewoners wijzen ook op de bepaling in de depotovereenkomst waarin kort gezegd is bepaald dat de notaris het geld gedurende 5 jaar onder bepaalde voorwaarden aan een partij uitkeert en dat de notaris in elk geval het geld na verloop van 5 jaar aan [geïntimeerde] uitkeert.
3.8.
Uit de e-mail van 9 februari 2015 kan naar het oordeel van het hof redelijkerwijs niet worden afgeleid dat de bewoners zich ondubbelzinnig het recht op betaling van de dwangsommen voorbehouden. Het ging om de openstaande vraag of [geïntimeerde] een bodemprocedure zou starten. In de e-mail staat een verzoek te reageren. Indien [geïntimeerde] zich al zoals de bewoners stellen bij de depotovereenkomst heeft verbonden om een bodemprocedure te starten, ging het in de e-mail van 9 februari 2015 om dat specifieke onderdeel van de depotovereenkomst. De bewoners wilden weten wat [geïntimeerde] wel of niet ging doen. Dit zegt niets over de vraag wat de bewoners zouden doen of over de vraag of de bewoners zich nog (ondubbelzinnig) hun rechten voorbehielden. Uit de e-mail kan redelijkerwijs geen mededeling of gedraging van de bewoners worden afgeleid.
3.9.
De bewoners hebben op zichzelf gelijk dat een depot uit de aard ervan meebrengt dat er nog iets moet gebeuren voor de afwikkeling. De notaris heeft geld onder zich en hij zal dat geld op enig moment aan iemand moeten uitkeren. Maar dit is niet genoeg om de e-mail van 9 februari 2015 te lezen als stuitingshandeling. De bewoners hadden afhankelijk van de opstelling van [geïntimeerde] allerlei keuzes kunnen maken, anders dan de keuze om zich hun rechten voor te behouden en om zelf een procedure te starten tegen [geïntimeerde] . Zij hadden de kwestie verder kunnen laten rusten. Zij hadden zich neer kunnen leggen bij het standpunt van [geïntimeerde] . Dit betekent dat het voor [geïntimeerde] , anders dan de bewoners stellen, bij ontvangst van de e-mail van 9 februari 2015 niet duidelijk was, laat staan ondubbelzinnig, dat de bewoners zich hun rechten wensten voor te behouden (memorie van grieven, 106). De reactie van [geïntimeerde] op de e-mail van 9 februari 2015 bevestigt dit: [geïntimeerde] heeft daarin immers gevraagd wat de bewoners gingen doen. Het hof betrekt bij het voorgaande ook de bepalingen in de depotovereenkomst over de uitkering door de notaris. De bewoners hebben in deze bepalingen en in de e-mail van 9 februari 2015, bezien in het licht van de gehele context, niet ondubbelzinnig aan [geïntimeerde] duidelijk gemaakt dat zij zich (gedurende 5 jaar) hun rechten wensten voor te behouden.
3.10.
De bewoners hebben de verjaring dan ook niet gestuit bij de e-mail van 9 februari 2015. De bewoners hebben niets gesteld over (andere) stuitingshandelingen in de eerste helft van 2015. De inleidende dagvaarding is uitgebracht op 10 juli 2015. Dat is te laat. De verjaringstermijn is immers zes maanden (art. 611g Rv), zodat ten aanzien van alle mogelijk verbeurde dwangsommen de verjaring, aangevangen op enig tijdstip vóór 1 januari 2015, op 10 juli 2015 al was voltooid. Het beroep van [geïntimeerde] op de verjaring is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet onaanvaardbaar. [geïntimeerde] maakt ook geen misbruik van recht. De kantonrechter heeft dan ook terecht geoordeeld dat de rechtsvordering tot betaling van de dwangsommen is verjaard. De grieven falen in zoverre.
3.11.
De bewoners vorderen in hoger beroep ook een nieuwe veroordeling, met een nieuwe dwangsom. De nieuwe vordering luidt min of meer overeenkomstig de oorspronkelijke vordering die bij vonnis van 11 september 2013 is toegewezen, met de toevoeging dat de vordering nu strekt tot het samen met bewoners aanwijzen van grenzen.
3.12.
De bewoners wijzen er ter toelichting op dat het kadaster pas tot verwerking van de grenzen kan overgaan wanneer alle partijen het eens zijn met de aanwijzing van de grenzen. Deze overeenstemming is volgens de bewoners nog niet bereikt. De bewoners wijten dit aan de houding van [geïntimeerde] (memorie van grieven, 51). [geïntimeerde] is het ermee eens dat de aanwijzing nog moet worden verwerkt door het kadaster (memorie van antwoord, 68). [geïntimeerde] vindt echter dat zij medewerking heeft verleend. [geïntimeerde] merkt op dat het probleem is en blijft dat zij en de bewoners het niet eens zijn over de overeengekomen perceelgrenzen. Partijen hebben ieder kennelijk hun eigen interpretatie van de koopovereenkomst en de desbetreffende leveringsaktes (memorie van antwoord, 74-76, 141).
3.13.
Het hof stelt voorop dat het vonnis van 11 september 2013 in hoger beroep is bekrachtigd. Partijen gaan ervan uit dat het vonnis kracht van gewijsde heeft. [geïntimeerde] heeft dit geaccepteerd, in ieder geval wat betreft de veroordeling grenzen aan te wijzen en medewerking te verlenen aan de kadastrale verwerking, waar het hier om gaat. [geïntimeerde] is en blijft verplicht die veroordeling uit te voeren. De vordering van de bewoners een nieuwe veroordeling uit te spreken is dan ook overbodig en zij hebben daarbij geen belang. De bewoners hebben wellicht nog wel belang bij het nieuwe gedeelte van de vordering, dat strekt tot samenwerking met hen, maar daarvoor geldt de overweging onder 3.14 hierna.
3.14.
De bewoners hebben wel belang bij een nieuwe dwangsom, zoals gevorderd. Het hof ziet echter geen goede gronden om opnieuw een dwangsom op te leggen. [geïntimeerde] is in het licht van het vonnis van 11 september 2013 niet verplicht zich neer te leggen bij de opvatting van de bewoners over het verloop van de grenzen. [geïntimeerde] is bij dat vonnis niet veroordeeld de door de bewoners verdedigde grenzen aan te wijzen voor het kadaster. Het geschil over het verloop van de grenzen houdt partijen nog steeds verdeeld. Het geschil gaat over de betekenis en de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst en de leveringsakte, en in het bijzonder een schets of plattegrond die aan de leveringsakte is gehecht (memorie van grieven, 47, 68; memorie van antwoord, 89). De bewoners beschouwen deze plattegrond als een vastlegging van bindende afspraken. [geïntimeerde] beschouwt het document als een situatieschets of eerste ontwerp. Wellicht gaat het geschil ook over de door de bewoners gestelde ongeoorloofde herverdeling of herverkaveling en de vraag wie deelgenoot is (memorie van grieven, 78, 82). Nadere aanwijzing van de grenzen (en medewerking voor de kadastrale verwerking), waarbij iedere partij haar standpunt herhaalt en uitwerkt, zal bij deze stand van zaken geen soelaas bieden. De vordering van de bewoners in hoger beroep is dan ook prematuur. Partijen moeten eerst het geschil over de interpretatie van de koopovereenkomst en de leveringsakte en eventueel over de gestelde ongeoorloofde herverdeling oplossen. In dit geding kan het hof daarover geen oordeel geven. Partijen hebben in dit geding geen daarop toegespitste vordering ingesteld. De vordering van de bewoners in hoger beroep gaat wederom over de aanwijzing van grenzen en de medewerking voor de kadastrale verwerking, zonder verbinding met de afspraken tussen partijen.
3.15.
Uit de stellingen van de bewoners kan voor het overige naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] te weinig zou hebben gedaan om de veroordeling in het vonnis van 11 september 2013 uit te voeren. Het gaat in de stellingen van de bewoners nagenoeg steeds om het verschil van inzicht over de afspraken, niet om de inspanningen en medewerking van [geïntimeerde] . Af en toe is er in het traject inderdaad vertraging geweest, maar niet alleen door toedoen van [geïntimeerde] en niet in onevenredige mate. Het hof betrekt daarbij dat communicatie van twee kanten moet komen. Ook de bewoners hebben hierin een verantwoordelijkheid.
3.16.
De vordering van de bewoners in hoger beroep moet in het licht van het voorgaande worden afgewezen.
3.17.
De conclusie van al het voorgaande is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het door de bewoners in hoger beroep gevorderde zal worden afgewezen. De bewoners zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld (voor salaris advocaat: memorie 1, akte ½, totaal 1,5 punt, tarief II € 1.074).
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
wijst af het door de bewoners in hoger beroep gevorderde;
veroordeelt de bewoners in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.957 voor vast recht, € 1.611 voor salaris advocaat en voor nakosten € 131 indien dit arrest niet wordt betekend dan wel € 199 ingeval dit arrest wordt betekend, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van dit arrest tot de dag der algehele voldoening.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en H. Struik en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 november 2018.
griffier rolraadsheer