ECLI:NL:GHSHE:2018:5165

• Datum uitspraak: 6 december 2018
• Publicatiedatum: 7 december 2018
• Zaaknummer: 17/00586
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. Swinkels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een vrijstaande woning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant met betrekking tot de WOZ-waarde van een vrijstaande woning. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 508.000, die was vastgesteld door de Heffingsambtenaar voor het tijdvak van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. De Rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 8 november 2018 heeft het Hof de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 460.000, waarbij het Hof de argumenten van beide partijen heeft gewogen. De Heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met referentiepanden, maar het Hof oordeelde dat deze referenties niet voldoende vergelijkbaar waren met de onroerende zaak. De belanghebbende had een lagere waarde van € 441.000 verdedigd, maar het Hof oordeelde dat ook deze waarde niet voldoende was onderbouwd. Uiteindelijk heeft het Hof de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 460.000. Tevens is de Heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de griffierechten en de kosten van het bezwaar, beroep en hoger beroep aan de zijde van de belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00586

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 29 juni 2017, nummer SHE 17/35, in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking met dagtekening 31 maart 2016 gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2015 is vastgesteld op een bedrag van € 508.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende voor het jaar 2016 een aanslag onroerende zaakbelasting opgelegd naar een bedrag van € 589,79 (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 8 november 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , adviseur te [plaats 1] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [ambtenaar] , vergezeld van [taxateur 1] , WOZ-taxateur.

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

Belanghebbende is op de waardepeildatum 1 januari 2015 eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1992. De woning bestaat uit een hoofdbouw (met een inhoud van 560 m³) met twee dakkappellen, een kelder (met een inhoud van
257 m³), een vrijstaande garage (met een inhoud van 259 m³), een tuinhuis en een zwembad. Het perceel heeft een oppervlakte van 7.305 m².

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde een waardematrix (hierna: matrix (oud)) overgelegd, waarin de geïndexeerde verkoopcijfers van [adres 2] te [plaats 2] (hierna: [adres 2] ), [adres 3] te [plaats 3] (hierna: [adres 3] ) en [adres 4] te [plaats 4] (hierna: [adres 4] ) zijn opgenomen. In de matrix (oud) zijn gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak en de referentiepanden opgenomen.

2.3.

Eerst in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar met betrekking tot [woonplaats] , [plaats 2] en [plaats 4] grondstaffels overgelegd. Naar aanleiding van deze grondstaffels heeft hij een herrekende matrix (hierna: matrix (nieuw)) overgelegd, waarin omissies in de waardering van de hoofdwoning en het perceel bij [adres 2] en de hoofdwoning, de dakkapel, de loods en het perceel bij [adres 4] zijn hersteld.

2.4.

Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 441.000, onder meer, naar het door taxateur [taxateur 2] opgestelde taxatierapport met dagtekening 5 september 2016 (hierna: het taxatierapport), waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd wordt op
€ 450.000. Ter onderbouwing van deze waarde wordt in het taxatierapport gewezen op de verkoopcijfers van [adres 5] te [plaats 2] (hierna: [adres 5] ), [adres 6] te [plaats 5] (hierna: [adres 6] ) en [adres 7] te [plaats 4] (hierna: [adres 7] ). Het taxatierapport bevat gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak, doch niet van de referentiepanden.

2.5.

Voorts heeft belanghebbende ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een waardematrix overgelegd, waarin de verkoopcijfers van [adres 7] , [adres 4] te [plaats 4] (hierna: [adres 4] ) en [adres 8] te [plaats 5] (hierna: [adres 8] ) zijn opgenomen. In deze waardematrix zijn gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak en deze referentiepanden opgenomen.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015.

3.2.

Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 441.000 en de Heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben partijen de door hun ingenomen standpunten nader toegelicht.

3.4.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op een bedrag van € 441.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

4.1.

Ingevolge artikel 17, leden 1 en 2, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend die wordt bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, verwijst ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , zoals opgenomen in de door de hem overgelegde matrix (nieuw). Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de referentiepanden, waarnaar de Heffingsambtenaar verwijst, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden onvoldoende rekening is gehouden.

4.3.

Naar het oordeel van het Hof is het verkoopcijfer van [adres 3] niet bruikbaar als referentie, aangezien dit pand niet in de directe omgeving van de onroerende zaak ligt. Zelfs indien dit pand als referentie gebruikt zou kunnen worden, heeft de Heffingsambtenaar de beschikte waarde van de onroerende zaak niet onderbouwd door verwijzing naar het geïndexeerde verkoopcijfers van dit pand, aangezien hij van de dorpskern, waarin dit referentiepand ligt ( [plaats 3] ), geen grondstaffel heeft overgelegd.

4.4.

Het Hof acht [adres 2] en [adres 4] , gelet op de objectkenmerken en ligging van deze referentiepanden, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als referentiepanden te dienen. Naar het oordeel van het Hof doet hier niet aan af dat
zowel [adres 2] als [adres 4] (perceelgrootte 745 m² respectievelijk 1.579 m²) een veel kleinere kavel hebben dan de onroerende zaak (perceelgrootte 7.305 m²). Referentiepanden hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden niet dusdanig groot dat deze niet gecorrigeerd kunnen worden.

4.5.

De door de Heffingsambtenaar overgelegd matrix (nieuw) duidt op een groot verschil in waardering tussen het hoofdgebouw van de onroerende zaak (€ 350 per m³) en het hoofdgebouw van [adres 4] (€ 286 per m³), terwijl het hoofdgebouw van beide panden nagenoeg dezelfde inhoud heeft. Zonder een aannemelijke verklaring voor dit verschil in waardering, kan verwijzing naar het (geïndexeerde) verkoopcijfer van [adres 4] niet dienen ter onderbouwing van de beschikte waarde. De Heffingsambtenaar heeft geen aannemelijke verklaring gegeven voor dit verschil in waardering. Uit de matrix (nieuw) blijkt dat dit verschil in waardering niet voortkomt uit een verschil in kwaliteits- en onderhoudsniveau tussen beide panden. Ook overigens duiden de gedingstukken niet op een verschil in kwaliteits- en onderhoudsniveau tussen de onroerende zaak en dit referentiepand.

4.6.

De enkele verwijzing naar het (geïndexeerde) verkoopcijfer van [adres 2] acht het Hof onvoldoende om de beschikte waarde te onderbouwen, aangezien de onroerende zaak in het buitengebied van [woonplaats] ligt en [adres 2] in de dorpskern van [plaats 2] en de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt of en op welke wijze rekening is gehouden met dit verschil in ligging. In de door de Heffingsambtenaar overgelegde grondstaffels wordt namelijk geen onderscheid gemaakt tussen het binnen- en buitengebied.

4.7.

De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het bovenstaande, de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 508.000 niet aannemelijk gemaakt.

4.8.

Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 van € 441.000, ter onderbouwing waarvan hij verwijst naar de verkoopcijfers van [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 4] en [adres 8] .

4.9.

Naar het oordeel van het Hof zijn de referentiepanden [adres 7] , [adres 4] , en [adres 8] , gelet op de objectkenmerken en ligging van deze objecten, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als referentie te dienen; dit geldt echter niet voor de panden [adres 5] en [adres 6] , gelet op hun bouwjaar (1950 respectievelijk 1965).

4.10.

Het Hof laat het verkoopcijfer van [adres 7] buiten beschouwing gelet op de, door de Heffingsambtenaar genoemde en door belanghebbende onvoldoende weersproken, verschillen in ligging van het object (aan een drukke doorgaande weg) en de onroerende zaak. Het Hof merkt overigens wel op, dat de omstandigheid, dat de [adres 7] door de “buurman” is gekocht (hetgeen de Heffingsambtenaar als waardedrukkend heeft aangevoerd) doorgaans erop duidt dat juist wél sprake is van de beste koper omdat “het pand van de buurman slechts eenmaal te koop is”.

4.11.

Alhoewel de verkoopcijfers van [adres 4] en [adres 8] erop duiden dat de beschikte waarde van € 508.000 te hoog is, heeft belanghebbende hiermee de juistheid van de door hem verdedigde waarde van € 441.000 niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat (bij de waardering van de kavel) voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de onroerende zaak en voornoemde referentiepanden. Voorts heeft belanghebbende onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat hij de kelder behorende bij de onroerende zaak terecht gewaardeerd heeft op een bedrag van € 25.700. Alhoewel tussen partijen niet in geschil is dat als gevolg van een constructiefout sprake is van scheur- en schimmelvorming in de kelder, heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt welke kosten gemoeid zijn met het verhelpen van deze problemen.

4.12.

Nu de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Rekening houdend met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op € 460.000.

Slotsom

4.13.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 respectievelijk
€ 124 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.15.

Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

4.16.

De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar – zoals is voorgeschreven in artikel 7:15, lid 3 van de Awb – beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar en dit verzoek afgewezen.

4.17.

Uit het overwogene onder 4.1 tot en met 4.7 volgt, dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Dit levert een aan hem te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.18.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, op 2 (punten) x
€ 249 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 498, vermeerderd met de door belanghebbende verzochte vergoeding van de kosten van het taxatierapport van € 242; dat is in totaal op € 740.

Ten aanzien van de proceskosten

4.19.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.20.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit, op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002, en van het hoger beroep bij het Hof op
2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002, dat is in totaal op € 2.004.

4.21.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

5. Beslissing

Het Hof:

• verklaart het hoger beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• stelt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vast op € 460.000;
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
• gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 170 vergoedt;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar, beroep en hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.744.

Aldus gedaan op 6 december 2018 door J. Swinkels, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.