ECLI:NL:GHSHE:2018:5188 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Herstelkosten woning na huurovereenkomst correct toegewez...

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.210.216/01

arrest van 11 december 2018

in de zaak van

[Beheer B.V.] Beheer B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

verder: [appellante] ,

advocaat: mr. M. de Jong te Kerkdriel,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellant in het incidenteel appel,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.C. Gillesse te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 11 april 2017 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, onder zaaknummer/rolnummer 4299228/15-6092 tussen partijen gewezen vonnissen van 7 januari 2016 en 13 oktober 2016.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 11 april 2017;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 14 juni 2017 waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;
de memorie van grieven van [appellante] van 29 augustus 2017 met producties;
de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde] van 7 november 2017 met een productie en eiswijziging;
de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellante] van 19 december 2017.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 11 april 2017 en de stukken van de eerste aanleg

6.De verdere beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

6.1

De vaststelling van de feiten in het tussenvonnis van 7 januari 2016 onder 2. is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt, met een door het hof aangebrachte letteraanduiding en met aanduiding van partijen als hiervoor vermeld:

Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning staande en gelegen te [plaats] , gemeente [gemeente] aan het adres [adres] , met [geïntimeerde] als verhuurder en [appellante] als huurder.

Bij aanvang van de huur is een opleveringsrapport door partijen getekend d.d. 1 oktober 2012. Dit rapport is overgelegd als productie 6 bij dagvaarding. In het rapport zijn foto’s van het gehuurde opgenomen. Verder staat er:

‘Huurder verklaart dat de woonruimte naar genoegen en in goede staat is opgeleverd’.

Nadat de huurovereenkomst tegen 30 april 2015 is opgezegd, heeft op 20 april 2015 een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig [geïntimeerde] , de heer [medewerker van appellante 1] namens [appellante] (hierna: de heer [medewerker van appellante 1] ), de heer [medewerker van appellante 2] namens [appellante] (hierna: de heer [medewerker van appellante 2] ) en de heer [makelaar] van makelaarskantoor [makelaarskantoor] (hierna: de heer [makelaar] /de makelaar).

De heer [makelaar] heeft een brief d.d. 21 april 2015 geschreven aan [appellante] , waarin onder meer staat:

‘Geconstateerd zijn diverse gebreken aan het gehuurde aan de [adres] te [plaats] (...). Van de geconstateerde gebreken heeft de heer [medewerker van appellante 1] , ter plaatse, een acht pagina’s tellend rapport ontvangen met kleurenfoto’s en omschrijvingen. Het verzoek aan de heer [medewerker van appellante 1] om dit rapport te ondertekenen is geweigerd. Dit rapport is tevens bij deze brief bijgehecht. Namens verhuurder verzoek ik u om op de door u opgezegde datum van 30 april 2015 10.00 uur bij het gehuurde aanwezig te zijn voor de eindoplevering. Conform de huurovereenkomst en de bijbehorende Algemene Bepalingen verzoek ik u om het gehuurde op te leveren. (…)’

Op 28 april 2015 heeft de heer [makelaar] een brief geschreven aan [appellante] , waarin hij onder meer stelt dat tot op dat moment geen aanvang is gemaakt met het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van de woning, en waarin hij een opsomming geeft van hetgeen [appellante] , zo stelt de heer [makelaar] , dient te herstellen. Dit betreft ingevolge de brief van 28 april 2015:

Schoonmaken (vet/vuil verwijderen), 2 man, 2 dagen;

3 nieuwe bínnendeuren;

28 m’ vloerbedekking;

schilderwerk en sauswerk;

4 x ballet deurenbeslag;

Schoonmaken eikenhouten vloer, aankoop 2 planken en 10m1 plinten, opnieuw

schuren en lakken 90 m2;

7.
Diverse timmerwerken zoals:

a.
Schuifdeuren schuivend maken;

b.
Herstel schade kozijnen;

c.
Plintje hal;

d.
Deurbeslag aanbrengen;

e.
Plafond overloop;

8.
Herstel stucwerk (exclusief “tuin” en gat plafond woonkamer) en

9.
Herstel diverse kleinere zaken.’

Het perceel is op 30 april 2015 ontruimd en verlaten door [appellante] .

Bij de eindoplevering op 30 april 2015 waren aanwezig de makelaar, de heer [medewerker van appellante 2] en [geïntimeerde] .

Van de eindoplevering is een inspectierapport opgemaakt, dat is overgelegd als productie 7 bij dagvaarding. Dit rapport bevat foto’s. Tevens is daarin bepaald:

‘Huurder heeft conform van de huurovereenkomst de woning van binnen en buiten geïnspecteerd in verband met de eindoplevering/-inspectie en verklaart bekend te zijn met de geconstateerde gebreken van de woning.’

Het rapport is namens [appellante] ondertekend door de heer [medewerker van appellante 2] .

i. Nadien heeft [geïntimeerde] [appellante] meerdere malen aangemaand tot het betalen van herstelkosten. [appellante] heeft niet aan die aanmaningen voldaan. Van haar zijde is aangegeven dat zij in ieder geval bereid is na overlegging van een factuur voor het vervangen van drie deuren een bedrag van € 600,= te betalen. Tevens maakt [appellante] aanspraak op terugbetaling van de borg.

6.2

Bij dagvaarding van 2 juli 2015 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [geïntimeerde] dat [appellante] de woning niet deugdelijk heeft opgeleverd en ondanks aanmaningen heeft geweigerd de noodzakelijke herstelkosten te voldoen. Op grond daarvan vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie, samengevat, veroordeling van [appellante] tot betaling van:

€ 21.569,85 aan herstelkosten als vermeld in een taxatierapport van [bedrijf] van 20 mei 2015;
€ 2.000,= per maand gedurende de herstelperiode, op grond van de toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model 2003);
€ 25,= per dag aan boete vanaf 1 mei 2015 tot aan het herstel van de woning, tot en met 25 juni 2015 begroot op € 1.400,=, op grond van deze algemene voorwaarden;
€ 286,79 aan wettelijke handelsrente tot en met 25 juni 2015;
€ 1.208,78 aan buitengerechtelijke incassokosten.

Hierop brengt [geïntimeerde] de waarborgsom van € 2.000,= in mindering.

6.3

[appellante] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] bestreden. Volgens haar was bij de aanvang van de huur al sprake van slijtage en veroudering in de woning. Afgezien van drie deuren vertoonde de woning bij het einde van de huur de gebruikelijke slijtage en was er in ieder geval geen aanleiding voor herstelwerkzaamheden als door [geïntimeerde] gesteld. Voor de overige onderdelen van de vordering van [geïntimeerde] bestaat volgens [appellante] evenmin grond.

In reconventie vordert [appellante] (onder meer) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de waarborgsom van € 2.000,=, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

6.4

Bij tussenvonnis van 1 oktober 2015 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 3 december 2015 plaatsgevonden.

Bij tussenvonnis van 7 januari 2016 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld op enkele onderdelen nadere informatie/bescheiden te verstrekken en daarnaast [geïntimeerde] toegelaten te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij oplevering op

30 april 2015 heeft afgeweken van de staat waarin dit bij aanvang van de huur verkeerde ten aanzien van het schuiven van de kamer-en-suitedeuren, van de staat van de plinten en ten aanzien van nog twee andere deuren. [appellante] is toegelaten te bewijzen dat het niet goed schuiven van de kamer-en-suitedeuren, de beschadigingen van de plinten en de beschadigingen van de overige twee deuren (voor zover deze onderdelen zijn komen vast te

staan) het gevolg zijn van normaal gebruik/slijtage.

6.5

Bij eindvonnis van 13 oktober 2016 heeft de kantonrechter op basis van de resultaten van de bewijslevering en de nader verstrekte informatie/bescheiden geconcludeerd dat aan schadevergoeding een bedrag van € 17.568,79 toewijsbaar is, waarop de waarborgsom van € 2.000,= in mindering strekt zodat € 15.568,79 resteert. Daarnaast oordeelde de kantonrechter in conventie toewijsbaar de kosten van het expertiserapport ten bedrage van € 726,=, een bedrag van € 6.000,= voor een herstelperiode van drie maanden en buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.207,52 inclusief btw. De contractuele boete oordeelde de kantonrechter niet toewijsbaar.

Alles bij elkaar is [appellante] in conventie veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 23.502,31, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 22.294,79 vanaf 26 juni 2015 tot aan de voldoening, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten en met afwijzing van het meer of anders gevorderde. In reconventie is de vordering van [appellante] afgewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.6

In het principaal appel heeft [appellante] tegen het tussenvonnis van 7 januari 2016 en het eindvonnis van 13 oktober 2016 in totaal dertien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie en het toewijzen van haar vordering in reconventie. In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde] tegen het eindvonnis van 13 oktober 2016 een grief aangevoerd, inzake de afwijzing van de door hem gevorderde boete. Partijen hebben over en weer de grieven van de wederpartij bestreden.

6.7

De eerste grief van [appellante] betreft de waardering van het bewijs met betrekking tot de kamer-en-suitedeuren in het eindvonnis van 13 oktober 2016. Tegen de bewijsopdrachten in het tussenvonnis van 7 januari 2016 die hierop betrekking hebben heeft [appellante] geen grieven gericht zodat deze het hof tot uitgangspunt strekken. [geïntimeerde] heeft in verband met de hem verstrekte bewijsopdracht naast zichzelf makelaar [makelaar] als getuige doen horen. Volgens [appellante] biedt de verklaring van die getuige onvoldoende aanvullend bewijs naast de verklaring van [geïntimeerde] als partijgetuige. De tweede grief houdt in dat de kantonrechter ten onrechte niet in haar oordeel heeft betrokken dat een eventueel disfunctioneren van deze deuren door wateroverlast is veroorzaakt of kan zijn veroorzaakt. De tweede grief komt bij de behandeling van de bewijswaardering ook aan de orde.

6.8

Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 164 lid 1 Rv Pro laat de partijgetuigenverklaring als bewijsmiddel toe. Die verklaring heeft in beginsel, zoals andere getuigenverklaringen, vrije bewijskracht zodat de rechter overeenkomstig artikel 152 lid 2 Rv Pro in beginsel vrij is in de waardering van die verklaring. Daarop brengt het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv Pro in zoverre een beperking aan dat, met betrekking tot de feiten die dienen te worden bewezen door de partij die de verklaring heeft afgelegd, aan die verklaring slechts bewijs ten voordele van die partij kan worden ontleend, indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken. Dit brengt mee dat de rechter ter beantwoording van de vraag of een partij in het door haar te leveren bewijs geslaagd is, alle voorhanden bewijsmiddelen met inbegrip van de getuigenverklaring van die partij zelf, in zijn bewijswaardering dient te betrekken, doch dat hij zijn oordeel dat het bewijs is geleverd niet uitsluitend op die verklaring mag baseren.

6.9

In dit geval heeft de heer [makelaar] als getuige verklaard dat hij aanwezig is geweest bij de oplevering bij de aanvang van de huur en dat het hele huis er toen keurig uitzag. Vervolgens heeft hij verklaard: “De kamer-en-suitedeuren schoven goed. Op uw vraag of ik daadwerkelijk dat heb gecontroleerd, antwoord ik u dat ik natuurlijk heel veel woningen zie. Dit soort zaken controleer ik altijd uit routine. Het zou mij dus zeker zijn opgevallen als de deuren niet goed zouden hebben geschoven. Dat zou ik dan voor 100% zeker hebben geweten.” [geïntimeerde] heeft als partijgetuige verklaard dat de kamer-en-suitedeuren nadat deze twee jaar voorafgaande aan de aanvang van de huur waren geïnstalleerd, gewoon functioneerden. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] hiermee voldoende bewijs heeft geleverd, waarbij het hof in aanmerking neemt dat in het opleveringsrapport dat bij de aanvang van de huur is gemaakt geen opmerking over ondeugdelijk schuiven van de kamer-en-suitedeuren voorkomt. Tegenbewijs hiertegen is door [appellante] niet geleverd. [appellante] heeft in dit verband aangevoerd dat het niet goed schuiven van de kamer-en-suitedeuren het gevolg kan zijn geweest van de waterschade die zich in de woning heeft voorgedaan. Dit punt is ook bij het getuigenverhoor in eerste aanleg aan de orde geweest, waarbij [geïntimeerde] heeft verklaard dat en waarom er geen verband kan zijn tussen het een en het ander. Door [appellante] zijn hiertegenover geen concrete feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden. Het voorgaande brengt mee dat de grieven I en II in het principaal appel worden verworpen.

6.1

Met grief IX in het principaal appel betoogt [appellante] dat de kantonrechter er in het tussenvonnis van 7 januari 2016 ten onrechte van is uitgegaan dat de medewerker van [appellante] , de heer [medewerker van appellante 2] , voor akkoord heeft getekend met de door [geïntimeerde] gestelde gebreken. Zij stelt daartoe dat op het opleveringsformulier waar de handtekening van de heer [medewerker van appellante 2] op staat wordt verwezen naar een bijlage met gebreken en foto’s waarbij de toevoeging over de foto’s is doorgehaald. Verder bevindt zich bij de desbetreffende productie een e-mail van 1 mei 2015 waarmee de foto’s zijn doorgestuurd zodat die foto’s niet op 30 april 2015 bij het formulier gezeten kunnen hebben. Het hof kan [appellante] in dit betoog niet volgen. De e-mail waar zij op doelt betreft het doorsturen door makelaar [makelaar] van de bevindingen naar [geïntimeerde] . Dat wil niet zeggen dat sprake is van foto’s van een later tijdstip dan dat van de eindinspectie. In het door de heer [medewerker van appellante 2] namens [appellante] ondertekende formulier staat dat ‘huurder (…) verklaart bekend te zijn met de geconstateerde gebreken van de woning’. Door [appellante] is niet aannemelijk gemaakt dat het hierbij gaat om andere gebreken dan de gebreken die in deze procedure aan de orde zijn. Grief IX wordt dan ook verworpen.

6.11

Dat geldt ook voor grief XIII waarmee [appellante] betoogt dat de kantonrechter er in het tussenvonnis van 7 januari 2016 ten onrechte van is uitgegaan dat de woning in de oorspronkelijke staat moest worden opgeleverd (r.o. 4.1). Volgens [appellante] dient in aanmerking genomen te worden dat de woning bestemd was voor de huisvesting van een aantal Poolse werknemers. Dit betoog faalt aangezien nergens uit blijkt dat partijen in verband met deze bestemming van het gehuurde iets anders zijn overeengekomen dan dat de woning bij het einde van de huur opgeleverd zou worden in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, rekening houdend met normale slijtage en veroudering. Wanneer de huurder de woning gebruikt voor de huisvesting van derden dient hij erop toe te zien dat het gehuurde op de overeengekomen wijze wordt gebruikt en kan hij niet het risico van de wijze waarop hij het gehuurde heeft gebruikt of heeft laten gebruiken afwentelen op de verhuurder. Dat de verhuurder op de hoogte was van het voorgenomen gebruik, doet daar niet aan af.

6.12

In het tussenvonnis van 7 januari 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] ten aanzien van de vloerbedekking in de woning niet aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan (r.o. 4.5). Hierop heeft grief III in het principaal appel betrekking. Volgens [appellante] blijkt uit de foto’s die [geïntimeerde] heeft overgelegd niet dat de vloerbedekking in de hele woning vernieuwd moest worden. Afgezien van enkele brandplekken zou volgens [appellante] voor het grootste deel van de vloerbedekking een intensieve reinigingsbeurt, zoals door haar aangeboden, hebben volstaan en was volledige vervanging in ieder geval niet nodig. Dat blijkt volgens [appellante] uit de door haarzelf overgelegde foto’s van de vloerbedekking. [geïntimeerde] heeft een en ander bestreden. Volgens hem waren de beschadigingen en verontreinigingen van de vloerbedekking zodanig dat alleen schoonmaken geen oplossing bood.

6.13

Het hof overweegt hierover het volgende. Met de door haar overgelegde foto’s heeft [appellante] de stelling van [geïntimeerde] niet weerlegd dat de vloerbedekking over de hele linie door brandplekken, beschadigingen, verkleuringen en ingetrapt vuil onbruikbaar is geworden. Het was aan [appellante] om ervoor te zorgen dat de vloerbedekking in de gehele woning op het moment van de eindoplevering in overeenstemming was met de toestand zoals zij deze bij de aanvang van de huur ter beschikking had gekregen, afgezien van slijtage zoals bij normaal gebruik door een relatief groot aantal bewoners gedurende tweeëneenhalf jaar te verwachten is. Aan die verplichting heeft [appellante] echter niet voldaan, zodat niet relevant is of zij bij de eindoplevering of nadien alsnog heeft aangeboden voor het schoonmaken van de vloerbedekking te zorgen, nog afgezien van het feit dat dit geen oplossing had geboden voor verkleuringen, beschadigingen en brandplekken. Bij deze stand van zaken had [appellante] de vloerbedekking moeten vervangen en nu zij dat heeft nagelaten is de vervanging ervan een schadepost voor [geïntimeerde] die hij op [appellante] mag verhalen.

Voor zover [appellante] een aftrek of correctie op de schadevaststelling wenst voor door [geïntimeerde] door verbetering of “
nieuw voor oud” behaald voordeel, ziet het hof daarvoor hier geen aanknopingspunten en concretiseert [appellante] dat zelf verder ook niet. Grief III wordt daarom verworpen.

6.14

Grief IV van [appellante] betreft het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 7 januari 2016 dat de opgeleverde staat van de wanden niet overeenstemde met de oorspronkelijke staat (r.o. 4.9). Volgens [appellante] zijn de foto’s bij de oplevering bij de aanvang van de huur gericht op een zo mooi mogelijke presentatie van de woning terwijl de foto’s bij het einde van de huur erop zijn gericht om iedere mogelijke beschadiging vast te leggen. De foto’s bieden niet de mogelijkheid de staat van de wanden bij aanvang en bij einde huur te vergelijken. Volgens [geïntimeerde] ontbeert deze grief van [appellante] feitelijke grondslag.

6.15

Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de overgelegde foto’s blijkt in ieder geval dat de staat van de wanden bij de eindoplevering door [appellante] niet in orde was. Dat met de foto’s bij aanvang van de huur respectievelijk bij het einde van de huur is getracht een onjuiste voorstelling van zaken te geven is door [appellante] wel gesteld maar niet genoegzaam onderbouwd. Het hof herinnert eraan dat [appellante] bij aanvang van de huur heeft verklaard dat de woning in goede staat is opgeleverd. Gesteld noch gebleken is dat er destijds enige opmerkingen waren met betrekking tot de staat van de wanden. Daar komt bij dat het schilderwerk en het stucwerk bij de inspecties aan het einde van de huur en in de daarbij gevoerde correspondentie als opleverpunten zijn vermeld, zoals de kantonrechter in genoemde rechtsoverweging heeft vastgesteld met de daaraan verbonden consequentie voor het verweer van [appellante] . Het hof kan zich daarin vinden, zodat grief IV wordt verworpen. Hetzelfde geldt voor de grieven VI en VII waarmee [appellante] aanvoert dat de schade is veroorzaakt door wateroverlast waar [appellante] niet aansprakelijk voor is en dat de aanwezigheid van lijmresten op de wand niet meebracht dat deze overgeschilderd moest worden. Door [geïntimeerde] is geen schade aan de wanden vanwege wateroverlast aan zijn vordering ten grondslag gelegd, terwijl de schade die hij wel opvoert niet ziet op eenvoudig te verwijderen lijmresten, maar op gaten en andere beschadigingen. De gevorderde schadevergoeding heeft blijkens de door [geïntimeerde] overgelegde facturen van [schilderwerken] Schilderwerken en Stucadoorsbedrijf [stucadoorsbedrijf] betrekking op ‘schilder en texwerk’, verwijderen van lijmresten en het herstellen van grotere en kleinere beschadigingen aan de muren, niet op het vervangen van een stucplaat. De beschadigingen aan de wanden die voor rekening van [appellante] komen, rechtvaardigden het opnieuw schilderen van de wanden.

6.16

Grief V betreft het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis van 13 oktober 2016 dat naast de drie binnendeuren waar partijen het over eens waren, ook de twee overige binnendeuren vervangen dienden te worden. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat vijf deuren vervangen moesten worden en dat de door [geïntimeerde] geplaatste nieuwe deuren van vergelijkbare kwaliteit zijn. [geïntimeerde] heeft een en ander bestreden.

6.17

Het hof overweegt hierover het volgende. Bij tussenvonnis van 7 januari 2016 heeft de kantonrechter ten aanzien van de twee overige deuren bewijsopdrachten verstrekt als hiervoor onder 6.4 vermeld. Ook op dit onderdeel zijn de bewijsopdrachten niet bestreden, zodat deze het hof tot uitgangspunt strekken. In het eindvonnis van 13 oktober 2016 heeft de kantonrechter terecht en op goede gronden [geïntimeerde] wel en [appellante] niet in het aan ieder van hen opgedragen bewijs geslaagd geoordeeld. De bewijswaardering is door [appellante] niet afzonderlijk bestreden. Ook overigens heeft [appellante] niet voldoende onderbouwd dat vervanging van de twee overige deuren niet aangewezen zou zijn. Dat [geïntimeerde] voor de vervanging van de deuren te dure exemplaren zou hebben gebruikt, is door [appellante] niet voldoende onderbouwd. Zij heeft hiertoe volstaan met het overleggen van informatie over een binnendeur, zonder daarbij de maten van de deuren en aanvullende noodzakelijke kosten zoals infrezen, hang- en sluitwerk en montagekosten te betrekken. Dat is niet voldoende voor een gemotiveerd verweer. Grief V wordt verworpen.

6.18

Grief VIII betreft het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 7 januari 2016 dat [appellante] gehouden is de herstelkosten ten aanzien van de gestelde gebreken aan de eikenhouten vloer(en) te vergoeden (r.o. 4.11). Volgens [appellante] is hierbij ten onrechte geen rekening gehouden met de gevolgen van wateroverlast op de eerste verdieping voor de vloer. Ook moet er volgens haar rekening mee worden gehouden dat er nu een nieuw onderhouden vloer ligt waar eerder sprake was van een al gebruikte vloer. [geïntimeerde] heeft naar aanleiding hiervan aangevoerd dat hij de gevolgen van de wateroverlast voor de vloer had kunnen verhelpen, wanneer hij daarover door de huurder zou zijn ingelicht, hetgeen niet is gebeurd. Verder voert hij aan dat de daardoor beschadigde planken kennelijk zijn verwijderd en weggegooid, zodat hij de vloer moest repareren, naast het herstel van alle overige beschadigingen die tijdens de huurperiode zijn ontstaan. [geïntimeerde] voert verder aan dat hij voor zo goedkoop mogelijk herstel in plaats van voor vervanging van de vloer heeft gekozen en dat er geen sprake is van kwaliteitstoename maar van –achteruitgang van de vloer.

6.19

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter in genoemde rechtsoverweging terecht en op goede gronden geoordeeld dat de herstelkosten van de vloer voor rekening van [appellante] komen, uitgaande van de foto’s en de bevindingen bij de oplevering bij het einde van de huur. Door [appellante] is in dit verband onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van beschadigingen die voor rekening van de verhuurder dienen te komen. Evenmin is door hem genoegzaam toegelicht op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat niet alle kosten van het herstel zoals dit door [geïntimeerde] is toegepast voor rekening van [appellante] als nalatige huurder zouden moeten komen. Uit de reeds in eerste aanleg door [geïntimeerde] overgelegde factuur ter hoogte van € 1.000,= inclusief btw van [parket] Parket met de daarop vermelde toelichting blijkt dat inderdaad is gekozen voor het schuren en repareren van de vloer. Dat er al met al sprake zou zijn van een kwaliteitstoename van de vloer blijkt geenszins. Het hof ziet dan ook geen aanleiding voor de door [appellante] subsidiair bepleite oud voor nieuw correctie. Grief VIII wordt verworpen.

6.2

Grief X van [appellante] betreft de schoonmaakkosten. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 7 januari 2016 ten onrechte geoordeeld dat deze (geheel) voor rekening van [appellante] komen (r.o. 4.10). Volgens [appellante] heeft zij op het moment dat daarvoor in aanmerking kwam aangeboden de woning schoon te maken, maar heeft [geïntimeerde] dat geweigerd. De kosten van schoonmaken in verband met de werkzaamheden die in de woning zijn uitgevoerd, kunnen niet voor zijn rekening komen, aldus [appellante] . [geïntimeerde] heeft een en ander betwist. Volgens hem had [appellante] op het moment van oplevering, na de voorinspectie waarbij de noodzaak tot schoonmaken was vastgesteld, ervoor moeten zorgen dat de woning geheel schoon was.

6.21

Het hof overweegt hierover het volgende. Als gevolg van de staat waarin [appellante] als huurder de woning aan de verhuurder heeft opgeleverd, was het noodzakelijk in de woning schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren. Dat wordt door [appellante] ook niet ontkend. Die werkzaamheden heeft [appellante] niet (tijdig) uitgevoerd zodat [geïntimeerde] deze voor rekening van [appellante] heeft kunnen laten uitvoeren. Voor zover daarbij tevens verontreinigingen als gevolg van uitgevoerde werkzaamheden zijn verwijderd wordt dat niet anders nu die werkzaamheden eveneens het gevolg zijn van de nalatigheid van [appellante] om aan haar opleveringsverplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen. Grief X wordt verworpen.

6.22

Grief XI betreft de vergoeding van de tijd die is gemoeid met het herstel, door [geïntimeerde] gesteld op drie maanden tegen een bedrag van € 2.000,= per maand. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 7 januari 2016 een periode van drie maanden aannemelijk geacht en dienovereenkomstig een bedrag van € 6.000,= toewijsbaar geoordeeld (r.o. 2.23). Volgens [appellante] is [geïntimeerde] niet van plan geweest om de woning opnieuw te verhuren en is een periode van drie maanden onredelijk. Volgens [appellante] hebben de werkzaamheden langer geduurd dan nodig voor het herstel omdat [geïntimeerde] de woning heeft laten renoveren. [geïntimeerde] heeft in reactie hierop naar voren gebracht dat hij de kosten van werkzaamheden die verder strekken dan herstel niet in rekening heeft gebracht en dat dit ook geldt voor de daarmee gemoeide tijd. Wanneer de woning op 30 april 2015 correct zou zijn opgeleverd, zou deze opnieuw verhuurd zijn. Dat dit niet is gebeurd en dat de zoon van [geïntimeerde] de woning in december 2015 is gaan bewonen staat daar volgens [geïntimeerde] los van. Hij is bereid zijn vordering te beperken tot twee maanden.

6.23

Het hof overweegt hierover het volgende. [geïntimeerde] mag ervan uitgaan dat hij een door hem verhuurde woning na de beëindiging van de huurovereenkomst met een huurder aansluitend of met een korte tussentijd weer zal kunnen verhuren aan een volgende huurder of anderszins normaal kan gebruiken. Wanneer de staat waarin de woning wordt achtergelaten hem die mogelijkheid ontneemt als gevolg van de nalatigheid van de vorige huurder, is sprake van schade aan de zijde van de verhuurder voor de periode dat hij vanwege de herstelwerkzaamheden niet tot verhuur of gebruik kan overgaan. Nu [geïntimeerde] zijn vordering op dit onderdeel heeft verminderd tot € 4.000,= is (alleen) dat bedrag toewijsbaar.

6.24

Grief XII in het principaal appel, ten slotte, betreft de kosten van het expertiserapport. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter de kosten ervan ten onrechte toewijsbaar geoordeeld (r.o. 4.14 tussenvonnis en r.o. 2.22 eindvonnis). Het hof volgt [appellante] hierin niet. In een situatie als waarvan in dit geval sprake is, waarbij het gehuurde forse schade heeft opgelopen en de huurder niet van zins is hiervoor verantwoordelijkheid te nemen, is het doen vastleggen van de staat waarin de woning zich bevindt en het begroten van de herstelkosten door een deskundige een gerechtvaardigde maatregel. De kosten daarvan heeft de kantonrechter terecht en op goede gronden ten laste van [appellante] laten komen.

6.25

De grief van [geïntimeerde] in het incidenteel appel betreft de afwijzing van de door hem gevorderde boete in het eindvonnis van 13 oktober 2016 (r.o. 2.24). Volgens [geïntimeerde] heeft de kantonrechter miskend dat de grondslag voor die vordering is gelegen in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden.

Deze bepaling luidt als volgt:

“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”

Volgens [geïntimeerde] houdt deze bepaling in dat hij naast zijn aanspraak op schadevergoeding tevens aanspraak kan maken op de hierin opgenomen boete. Het bedrag is volgens hem na indexering € 30,32 per dag, zodat zijn vordering over de periode van 1 mei 2015 tot en met 25 juni 2015, toen alles voldoende was hersteld, een bedrag van € 1.389,20 beloopt. Dit bedrag vordert hij thans, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg. In zoverre wijzigt [geïntimeerde] zijn eis op dit onderdeel.

6.26

[appellante] betwist de interpretatie die [geïntimeerde] aan artikel 20.6 van de algemene voorwaarden geeft. Volgens [appellante] is met deze bepaling wel afgeweken van artikel 6:92 lid 1 BW Pro zodat overige rechten op schadevergoeding blijven bestaan maar niet van artikel 6:92 lid 2 BW Pro, zodat de boete tegen de hogere schade wegvalt. Ook acht [appellante] de door [geïntimeerde] vermelde indexering niet te volgen.

6.27

Het hof overweegt hierover het volgende. Door [geïntimeerde] is aan deze vordering het bepaalde in artikel 20.6 van de algemene voorwaarden ten grondslag gelegd. Daarmee heeft hij evenwel zijn vordering niet genoegzaam onderbouwd. Door hem is verder niet toegelicht
waaromin dit geval [appellante] hem over de periode van 1 mei 2015 tot en met 25 juni 2015 een boete verschuldigd zou zijn, hoe deze boete zich verhoudt tot de eveneens door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding voor de herstelkosten en voor de tijd die is gemoeid is geweest met dat herstel en hoe het door hem gevorderde bedrag precies berekend is. Een en ander brengt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter, zodat de grief wordt verworpen.

6.28

De slotsom is dat beide vonnissen in stand blijven, met dien verstande dat op de toegewezen hoofdsom een bedrag van € 2.000,= in mindering strekt omdat [geïntimeerde] zijn vordering met dat bedrag heeft verminderd (zie hiervoor onder 6.23). [appellante] zal in het principaal appel als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. In het incidenteel appel is [geïntimeerde] in het ongelijk gesteld, zodat hij in de kosten daarvan zal worden veroordeeld. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

7.De uitspraak

Het hof:

in het principaal appel en in het incidenteel appel

bekrachtigt het tussenvonnis van 7 januari 2016 en het eindvonnis van 13 oktober 2016, met dien verstande dat de daarin opgenomen hoofdsom wordt verminderd met een bedrag van € 2.000,= als vermeld in rechtsoverweging 6.28 en vernietigt beide vonnissen voor zover daarin dit bedrag toewijsbaar is geoordeeld respectievelijk is toegewezen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 716,= aan griffierecht en op € 1.391,= aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellante] begroot op € 695,50 aan salaris advocaat;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.F.M. Pols en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 december 2018.

griffier rolraadsheer