Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.246.785/01
arrest van 16 april 2019
in de zaak van
Stichting Casade,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
verder: Casade,
advocaat: mr. J.G. van Heertum te Best,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
verder: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. T.M. ten Velde te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 september 2018 ingeleide hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis in kort geding van 24 augustus 2018 tussen Casade als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 347166 KG ZA 18-445)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 september 2018 met grieven;
- de schriftelijke conclusie van eis van 2 oktober 2018;
- de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde] van 30 oktober 2018 met producties;
- de memorie van antwoord in het incidenteel appel van Casade van 27 november 2018;
- de akte van Casade van 8 januari 2019 met producties;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] van 22 januari 2019.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3. De beoordeling
In het principaal appel en in het incidenteel appel
3.1
De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:
Casade heeft een samenwerkingsverband met Coach Team Wijz. Ten behoeve van de door Coach Team Wijz aan [geïntimeerde] geboden woonbegeleiding heeft Casade met ingang van 1 maart 2016 een huurovereenkomst met [geïntimeerde] gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Volgens het opschrift van die overeenkomst gaat het om een “Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte met begeleiding”. Eén van de voorwaarden waaronder Casade deze overeenkomst aanging was dat tussen Coach Team Wijz en [geïntimeerde] een begeleidingsovereenkomst bestond die tot doel had om aan [geïntimeerde] woonbegeleiding te bieden teneinde te komen tot zelfstandig wonen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van de begeleidingsovereenkomst met een maximum van 12 maanden en de mogelijkheid van eenmalige verlenging met 12 maanden. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Casade van toepassing.
In de huurovereenkomst tussen Casade en [geïntimeerde] zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 3 De Pro huurperiode
3.1.
De huurovereenkomst wordt met ingang van 1 maart 2016 aangegaan voor bepaalde tijd, te weten voor de duur van het begeleidingstraject waartoe huurder en begeleidende instantie op 1 maart 2016 een aparte overeenkomst hebben gesloten, doch maximaal voor een periode van één jaar, eventueel te verlengen met een jaar. De huurovereenkomst is zodoende aan de begeleidingsovereenkomst gekoppeld, zodat de duur van de huurovereenkomst daardoor qua tijdsbestek is begrensd.
3.2.
Gelet op artikel 3.1. alsmede gelet op hetgeen in de considerans is bepaald dient het gebruik dat huurder van het gehuurde maakt te worden aangemerkt als een gebruik dat naar de aard van dat gebruik van korte duur is - als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro - waarbij de gewone huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst te beëindigen en de ontruiming aan te zeggen zodra de begeleidingsovereenkomst een einde neemt. In de begeleidingsovereenkomst is nader uitgewerkt onder welke omstandigheden de begeleiding eindigt.
(...)
3.5.
De beëindiging van de huurovereenkomst en de aanzegging van de ontruiming geschiedt bij aangetekend schrijven van verhuurder of bij deurwaardersexploot. Verhuurder kan daarbij aan huurder een termijn gunnen van maximaal vier weken.
Artikel 7 Bijzondere Pro bepalingen
7.1.
Deze huurovereenkomst maakt integraal onderdeel uit van, is onlosmakelijk verbonden met en is ondergeschikt aan de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en de begeleidende instantie d.d. 1 maart 2016. Een kopie van deze begeleidingsovereenkomst, waaruit blijkt dat huurder door de begeleidende instantie wordt begeleid, is aan deze huurovereenkomst gehecht en maakt onlosmakelijk onderdeel uit van deze huurovereenkomst.”
In de tussen Coach Team Wijz en [geïntimeerde] op 8 maart 2016 gesloten “Begeleidingsovereenkomst tijdelijke opvang [vestigingsnaam] ” is onder meer opgenomen:
“Artikel 2. Geldigheidstermijn overeenkomst
Deze overeenkomst gaat in op 1 maart 2016 voor de duur van 1 jaar en eindigt daarmee in ieder geval op 1 maart 2017. Na deze termijn wordt verwacht dat betrokkene weer kan zorgen voor eigen huisvestiging.
De opvangperiode wordt ingesteld om te zien in hoeverre betrokkene in staat is (geheel) zelfstandig te functioneren in de woning. De betrokkene laat dit zien doordat hij/zij:
- Betalingsverplichtingen met betrekking tot huur nakomt volgens overeenkomst;
- Geen overlast in welke vorm dan ook veroorzaakt;
- Zich in het kader van de begeleiding aan gemaakte afspraken houdt. Deze afspraken worden vastgelegd in het begeleidingsplan, tussentijdse- en eindevaluaties. Deze maken allen deel uit van deze overeenkomst.
Artikel 5. Voortijdige beëindiging door de begeleidende instantie
Er zijn twee mogelijkheden op grond waarvan Team Wijz het begeleidingstraject voortijdig (dat wil zeggen: voordat het begeleidingstraject is afgerond) kan beëindigen, te weten:
a. op grond van gewijzigde en/of bijzondere omstandigheden met inachtneming van een
opzegtermijn, een en ander zoals hierna in artikel 6 is Pro toegelicht;
(…)
Artikel 6. Gewijzigde omstandigheden
Er kunnen zich bijzondere en/of gewijzigde omstandigheden voordoen van dien aard dat van Team Wijz in redelijkheid niet langer gevergd kan worden om de begeleiding voort te zetten.
Dat kan het geval zijn indien:
bij betrokkene niet meer de serieuze bereidheid bestaat om de begeleiding te volgen;
bij betrokkene niet meer de serieuze bereidheid bestaat om de begeleiding te volgen;
( ...)
Artikel 14. Ontruiming woning
De betrokkene zal bij beëindiging van deze overeenkomst de woonruimte ontruimen en deze in goede staat ter beschikking stellen onder afgifte van sleutels en duplicaten (...)”.
De tussen Coach Team Wijz en [geïntimeerde] gesloten begeleidingsovereenkomst is met ingang van 1 maart 2017 met één jaar verlengd.
Coach Team Wijz heeft bij brief van 17 oktober 2017 de begeleidingsovereenkomst met [geïntimeerde] per 18 oktober 2017 ontbonden. In de brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(. .) Zoals u weet zijn er afspraken gemaakt met u, Casade en Team Wijz, deze afspraken staan vastgelegd in de begeleidingsovereenkomst. Regelmatig hebben er evaluatiemomenten plaatsgevonden waarin we de afspraken met elkaar hebben besproken. De begeleidingscontacten met RIBW Brabant en de gezamenlijke evaluatiemomenten zijn niet altijd goed gelopen. De begeleidingscontacten met RIBW maakten een belangrijk onderdeel uit van de afspraken in de begeleidingsovereenkomst. Tijdens de evaluatiemomenten konden we onvoldoende tot gesprek en reflectie komen. Dit heeft ons doen besluiten om de begeleidingsovereenkomst per 18 oktober 2017 te ontbinden. Een ontbinding van de begeleidingsovereenkomst betekent ook dat de huurovereenkomst tussen u en Casade zal worden ontbonden. (...)”.
“(. .) Zoals u weet zijn er afspraken gemaakt met u, Casade en Team Wijz, deze afspraken staan vastgelegd in de begeleidingsovereenkomst. Regelmatig hebben er evaluatiemomenten plaatsgevonden waarin we de afspraken met elkaar hebben besproken. De begeleidingscontacten met RIBW Brabant en de gezamenlijke evaluatiemomenten zijn niet altijd goed gelopen. De begeleidingscontacten met RIBW maakten een belangrijk onderdeel uit van de afspraken in de begeleidingsovereenkomst. Tijdens de evaluatiemomenten konden we onvoldoende tot gesprek en reflectie komen. Dit heeft ons doen besluiten om de begeleidingsovereenkomst per 18 oktober 2017 te ontbinden. Een ontbinding van de begeleidingsovereenkomst betekent ook dat de huurovereenkomst tussen u en Casade zal worden ontbonden. (...)”.
Casade heeft bij brief van 20 oktober 2017 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 17 november 2017 ontbonden. Tevens heeft Casade in deze brief aangezegd dat [geïntimeerde] de woning uiterlijk op 17 november 2017 om 10:00 uur diende te ontruimen.
(De advocaat van) [geïntimeerde] heeft op 7 november 2017 bij het college van B&W gemeente Waalwijk - onder meer - bezwaar ingesteld tegen de beslissing van Coach Team Wijz van 17 oktober 2017 om de begeleidingsovereenkomst per 18 oktober 2017 te ontbinden. Casade heeft de ontruiming in afwachting van het besluit van het college van B&W op het bezwaarschrift aangehouden.
Het college van B&W van de gemeente Waalwijk heeft bij brief van 7 februari 2018 aan de advocaat van [geïntimeerde] bericht dat het bezwaar tegen de ontbinding van de begeleidingsovereenkomst (in navolging van het advies commissie bezwaarschriften) niet-ontvankelijk wordt verklaard.
3.2
Bij dagvaarding van 26 juli 2018 heeft Casade het onderhavige kort geding tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In dit kort geding stelt Casade dat zij vanwege de ontbinding van de begeleidingsovereenkomst de daarmee verbonden huurovereenkomst per 17 november 2017 heeft ontbonden, zodat [geïntimeerde] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. In verband hiermee vordert Casade, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag overeenkomend met de huur voor de tijd dat [geïntimeerde] vanaf 17 november 2017 in de woning verblijft.
[geïntimeerde] heeft de vorderingen van Casade bij de mondelinge behandeling op 10 augustus 2018 bestreden. Volgens hem ontbreekt het vereiste spoedeisend belang bij de vordering. Ook betwist hij dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat hij zonder grond in de woning verblijft. Uit de omstandigheid dat Casade een nieuwe huurovereenkomst heeft aangeboden blijkt volgens [geïntimeerde] dat voortzetting van de huurrelatie bij haar niet op bezwaren stuit.
3.3
In het vonnis van 24 augustus 2018 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het spoedeisend belang van Casade bij de onderhavige vorderingen aanwezig is (r.o. 3.3). De voorzieningenrechter heeft verder geoordeeld dat van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geen sprake is, dat de huurovereenkomst per 17 november 2017 is beëindigd en dat [geïntimeerde] geen beroep op huurbescherming toekomt (r.o. 3.7-3.9). Casade heeft echter naar het oordeel van de voorzieningenrechter in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld door geen medewerking te verlenen aan aanpassing van de door haar aangeboden laatste kans huurovereenkomst. Gelet op de overige omstandigheden en belangen heeft de voorzieningenrechter hierin aanleiding gezien de vorderingen van Casade af te wijzen (r.o. 3.14) en Casade in de kosten te veroordelen.
3.4
Grief I van Casade betreft de gevolgen die de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 3.14 van het vonnis van 24 augustus 2018 heeft verbonden aan de weigering van Casade om de laatste kans huurovereenkomst aan te passen. In haar toelichting op deze grief heeft Casade vermeld dat zij na het vonnis alsnog een laatste kans huurovereenkomst met de door de voorzieningenrechter voorgestelde aanpassing aan hem heeft aangeboden, maar dat hij dit aanbod heeft verworpen. [geïntimeerde] heeft een en ander niet betwist. Zijn verklaring voor zijn weigering is dat hij niet langer bereid was een overeenkomst aan te gaan waarbij aan Casade het recht zou toekomen om in afwijking van de wettelijke gronden de huur op te zeggen.
3.5
Het hof stelt voorop dat de zaak in hoger beroep moet worden beoordeeld aan de hand van de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (ex nunc). Dit betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis hebben voorgedaan, kunnen meewegen. In het midden kan blijven of Casade er al dan niet terecht een verwijt van is gemaakt dat zij in de periode vóór het wijzen van het vonnis niet heeft meegewerkt aan (verdere) aanpassing van de laatste kans huurovereenkomst, nu inmiddels is gebleken dat [geïntimeerde] ook niet een aangepaste laatste kans huurovereenkomst wenst te aanvaarden. Deze kwestie biedt daarmee geen grond (meer) voor afwijzing van de vorderingen van Casade. In zoverre slaagt grief I van Casade.
3.6
Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep dient vervolgens aan de orde te komen het verweer van [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst met Casade stilzwijgend is voortgezet en niet vanwege de ontbinding van de begeleidingsovereenkomst tot een einde is gekomen. Dit is tevens het onderwerp van grief 2 van [geïntimeerde] in het incidenteel appel. Volgens [geïntimeerde] ging het bij de huurovereenkomst om het verkrijgen van vervangende woonruimte na een brand in de woning van zijn ouders en niet om het verkrijgen van hulp of begeleiding. Daar was [geïntimeerde] niet op gesteld, maar hij heeft het noodgedwongen geaccepteerd. Het element van zorg heeft volgens [geïntimeerde] niet voorop gestaan, zodat sprake is van een overeenkomst voor de huur van woonruimte die na het einde van de begeleidingsovereenkomst als enkele huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voorgezet. Dit laatste is het onderwerp van grief 3 van [geïntimeerde] .
3.7
Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de vaststaande feiten die hiervoor in 3.1 onder a) - c) zijn opgenomen kan niet anders worden afgeleid dan dat de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden waren, dat het einde van de begeleidingsovereenkomst tevens het einde van de huurovereenkomst betekende en dat de huurovereenkomst daarna niet voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet. Het hof kan zich vinden in het oordeel van de voorzieningenrechter hierover in het vonnis van 24 augustus 2018 (r.o. 3.7-3.9) en hij sluit zich daarbij aan. Door [geïntimeerde] is ook in hoger beroep niet aannemelijk gemaakt dat de overeenkomsten een andere strekking hadden. De grieven 2 en 3 van [geïntimeerde] treffen daarom geen doel. Dat is wel het geval met grief II van Casade waarmee zij betoogt dat de huurovereenkomst is geëindigd.
3.8
De eerste grief van [geïntimeerde] betreft het spoedeisend belang, dat door de voorzieningenrechter aanwezig is geacht. Volgens [geïntimeerde] zou hij hoe dan ook woonruimte van Casade huren, zodat er geen reden is om hem de huidige woning te doen verlaten. Dit verweer gaat naar het voorlopig oordeel van het hof niet op aangezien Casade met [geïntimeerde] een bijzondere huurovereenkomst heeft gesloten, buiten het gebruikelijke systeem van wachtlijsten om. Wanneer [geïntimeerde] de woning verlaat, komt deze beschikbaar voor een gegadigde op de wachtlijst of voor een gegadigde die voor een combinatie van een huurovereenkomst en een begeleidingsovereenkomst in aanmerking komt, terwijl [geïntimeerde] zelf op het volgen van het gebruikelijke traject is aangewezen.
3.9
Voor het overige heeft het volgende te gelden. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. In dit geval is van belang dat de bestaande huurovereenkomst per 17 november 2017 is geëindigd, dat deze huurovereenkomst niet door enige andere huurovereenkomst is opgevolgd en dat [geïntimeerde] geen beroep op huurbescherming toekomt. Dat betekent dat [geïntimeerde] reeds geruime tijd zonder recht of titel in de woning van Casade verblijft. Casade behoeft deze inbreuk op haar eigendomsrecht niet nog langer te dulden. Haar spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering tot ontruiming van de woning is hiermee gegeven. Door [geïntimeerde] zijn geen steekhoudende argumenten aangevoerd die hieraan kunnen afdoen. De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen als in het dictum van dit arrest omschreven. In zoverre wordt zijn eerste grief verworpen.
3.1
Nu de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen en de spoedeisendheid en toewijsbaarheid van de gevorderde gebruiksvergoeding als zodanig niet althans onvoldoende bestreden is, zal het hof in kort geding ook die met de gevorderde ontruiming verwante vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding toewijzen. Voor zover die gebruiksvergoeding al is betaald, behoeft die uiteraard niet nogmaals te worden betaald.
3.11
Het hof concludeert dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de door Casade gevorderde ontruiming en gebruiksvergoeding zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld. Het hof zal de overwegend in het ongelijk te stellen [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en van het principaal hoger beroep veroordelen. In het incidenteel hoger beroep volgt geen afzonderlijke proceskostenbeslissing omdat het betrekking heeft op geschilpunten die het hof op grond van de devolutieve werking in het kader van het principaal hoger beroep toch al moet beoordelen. Nu ook de door Casade verlangde nakosten en uitvoerbaarverklaring bij voorraad toewijsbaar zijn, beslist het hof als volgt.
4.De uitspraak
Het hof:
in het principaal appel en het incidenteel appel
vernietigt het beroepen vonnis van 24 augustus 2018 en doet opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [geïntimeerde] is en met al de personen die zijdens hem in voornoemde woning verblijven, en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest aan Casade een gebruiksvergoeding te betalen, te berekenen op grond van een per maand verschuldigd bedrag van € 422,64 over de periode dat [geïntimeerde] vanaf 17 november 2017 in de woning aan de [adres] te [woonplaats] verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Casade op € 99,91 aan dagvaardingskosten, op € 291,-- aan griffierecht en op € 633,-- aan salaris advocaat in eerste aanleg en
op € 99,91 aan dagvaardingskosten, op € 726,-- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen vier weken na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 april 2019.
griffier rolraadsheer