Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.228.051/01
arrest van 25 juni 2019
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
2. [appellante 2] ,
3. [appellant 3] ,
4. [appellante 4] ,
5. [appellant 5] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. M. Akça-Altun,
tegen:
Stichting Alwel,
voorheen
Stichting Allee Wonen,
Stichting Allee Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 november 2017 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 9 augustus 2017 tussen appellanten - [appellanten c.s.] - als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en geïntimeerde - de Stichting - als eiseres in conventie, verweerster in reconventie. Appellanten sub 1 en 2 worden ook aangeduid als de ouders [appellant 1 en appellante 2] , appellanten sub 3, 4 en 5 als de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] .
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5440556 CV EXPL 16-5933)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 8 november 2017 met een productie;
- de memorie van grieven van [appellanten c.s.] van 16 januari 2018 met een productie;
- de memorie van antwoord van de Stichting van 27 maart 2018;
- de akte van [appellanten c.s.] van 8 mei 2018 met een productie;
- de antwoordakte van de Stichting van 5 juni 2018.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3. De beoordeling
3.1
In overweging 3.2 van het vonnis van 9 augustus 2017 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.
Bij huurovereenkomst van 16 november 2007 heeft de Stichting met ingang van 17 november 2007 aan de ouders [appellant 1 en appellante 2] de woning aan de [adres 1] te [plaats] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden woonruimte van de stichting van toepassing.
De kinderen [appellanten 3, 4 en 5] zijn op dit adres bij de ouders gaan inwonen. [appellant 3] en [appellante 4] hebben zich op 5 september 2008 als woningzoekenden ingeschreven, de ouders [appellant 1 en appellante 2] op 24 februari 2010 en [appellant 5] op 5 april 2011.
Bij brief van 12 juni 2013 heeft de Stichting naar aanleiding van een telefonisch verzoek daarover aan de ouders [appellant 1 en appellante 2] meegedeeld dat de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] niet in het gehuurde kunnen blijven wonen op het moment dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] het gehuurde verlaten. In de brief wordt erop gewezen dat van de ouders [appellant 1 en appellante 2] nimmer een verzoek om toestemming voor inwoning is ontvangen.
Bij brief van 24 oktober 2013 heeft de Stichting aan de ouders [appellant 1 en appellante 2] bericht dat zij toestemming moeten verzoeken om de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] te laten inwonen in het gehuurde.
Bij brief van 11 december 2013 heeft [appellant 1] de Stichting laten weten dat [appellant 3] sinds 1987 bij de ouders [appellant 1 en appellante 2] inwoont, dat de familie gezamenlijk is verhuisd naar het gehuurde, dat na het trouwen van [appellant 3] diens vrouw, [appellante 4] , en kinderen ook zijn komen inwonen en dat de jongste zoon [appellant 5] tijdelijk bij hen inwoont wegens zijn ziekte. [appellant 1] heeft de Stichting verzocht dat [appellant 3] en zijn gezin in de woning kunnen blijven wonen als de ouders [appellant 1 en appellante 2] vertrekken.
Bij brief van 27 december 2013 heeft de Stichting bericht dat het niet gebruikelijk is dat kinderen als medehuurder worden aangeduid en dat, indien sprake is van een duurzaam gezamenlijk huishouden, dit goed gedocumenteerd moet worden voor een eventueel te voeren procedure.
Bij huurovereenkomst van 3 maart 2016 verhuurt de Stichting vanaf die datum de woning aan de [adres 2] te [plaats] aan de ouders [appellant 1 en appellante 2] .
Bij brief van 6 juni 2016 heeft de toenmalige gemachtigde van ouders en kinderen [appellanten 3, 4 en 5] de Stichting verzocht om de huurovereenkomst van het gehuurde op naam van [appellant 3] te zetten.
Bij brief van 27 juni 2016 heeft de Stichting dit verzoek afgewezen.
In een andere brief van 27 juni 2016 heeft de Stichting de ouders [appellant 1 en appellante 2] aangeschreven de huurovereenkomst van de woning aan de [adres 1] op te zeggen. De ouders [appellant 1 en appellante 2] hebben dat niet gedaan.
3.2
Bij dagvaarding van 30 september 2016 heeft de Stichting de onderhavige procedure tegen [appellanten c.s.] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt de Stichting dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] twee woningen van de Stichting huren en dat zij door de woning aan de [adres 1] niet zelf te bewonen maar te laten bewonen door hun kinderen, tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst betreffende die woning.
Op grond daarvan vordert de Stichting in conventie ten aanzien van de ouders [appellant 1 en appellante 2] ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] en veroordeling van de ouders [appellant 1 en appellante 2] tot ontruiming ervan en ten aanzien van de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] voorwaardelijk, voor het geval sprake is van een onderhuurovereenkomst, ontbinding daarvan en veroordeling van de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] tot ontruiming van de woning. [appellanten c.s.] hebben de vorderingen van de Stichting bestreden en zich beroepen op medehuurderschap op grond van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
In reconventie vorderen [appellanten c.s.] te bepalen dat de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] ten aanzien
van de woning aan de [adres 1] de status van medehuurders zullen krijgen. De Stichting heeft deze vordering op haar beurt bestreden.
3.3
Bij vonnis van 9 augustus 2017 heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat zowel ten aanzien van [appellant 5] als ten aanzien van [appellant 3] en zijn gezin onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 BW Pro, met de ouders [appellant 1 en appellante 2] , en dat daarbij komt dat evenmin van duurzaamheid van een gezamenlijk huishouden sprake is. Het medehuurderschap is daarom afgewezen, terwijl de omstandigheid dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] niet langer hun hoofdverblijf in de woning aan de [adres 1] hebben, meebrengt dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn. Van een onderhuurovereenkomst is niet gebleken, zodat de Stichting bij de daarop gebaseerde (voorwaardelijke) vorderingen geen belang heeft. In conventie is de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 1] te [plaats] ontbonden met veroordeling van [appellanten c.s.] tot ontruiming daarvan. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. [appellanten c.s.] zijn hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.
3.4
[appellanten c.s.] hebben tegen het vonnis van 9 augustus 2017 elf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen in reconventie en tot afwijzing van de vorderingen van de Stichting in conventie. De grieven betreffen, kort gezegd, het oordeel dat geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en de consequenties daarvan voor de vorderingen over en weer.
3.5
De grieven lenen zich grotendeels voor gezamenlijke behandeling.
3.6
De Stichting heeft de grieven van [appellanten c.s.] bestreden en daarbij meegedeeld dat de woning aan de [adres 1] te [plaats] op 10 september 2017 is ontruimd en inmiddels aan derden is verhuurd.
3.7
[appellanten c.s.] baseren hun stelling dat sprake is van medehuurderschap op het bepaalde in artikel 7:267 BW Pro. In artikel 7:267 lid 1 BW Pro is opgenomen, kort gezegd, dat als het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een ander persoon tot medehuurderschap is afgewezen door de verhuurder, het verzoek kan worden voorgelegd aan de rechter. Artikel 7:267 lid 3 BW Pro houdt in dat dit verzoek alleen wordt afgewezen als:
de voorgestelde medehuurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
mede gelet op hetgeen hierover is komen vast te staan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de voorgestelde medehuurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
de voorgestelde medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur.
Ten tijde van het verzoek van [appellant 1] van 6 juni 2016, hiervoor in 3.1 onder h) vermeld, woonden de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] reeds twee jaar bij de ouders [appellant 1 en appellante 2] in, zodat in zoverre aan de vereisten van artikel 7:267 lid 3 sub a BW Pro is voldaan. Voor het instellen van een vordering tot verklaring van medehuurderschap is voorts uitgangspunt dat de gemeenschappelijke huishouding op dat moment (nog) bestond, maar onder omstandigheden kan dat verzoek ook - zo spoedig mogelijk - na beëindiging van de samenwoning worden ingesteld. Hoewel het gelet op het feit dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] per 3 maart 2016 een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de [adres 2] de vraag is of er op (of kort voor) 6 juni 2016 nog sprake is van een gemeenschappelijke huishouding als hiervoor bedoeld, dient te worden bezien of überhaupt sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding en of deze als duurzaam kan worden aangemerkt. Ter onderbouwing van hun stelling dat sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding hebben [appellanten c.s.] in hoger beroep bankafschriften overgelegd betreffende betalingen door [appellant 3] van huur en energie voor de woning aan de [adres 1] . Deze betalingen betreffen alle het jaar 2015. Dergelijke betalingen kunnen een aanwijzing vormen voor een gemeenschappelijke huishouding en in zoverre hebben [appellanten c.s.] hun stellingen in hoger beroep nader onderbouwd, maar alleen op basis van deze betalingen in 2015 is naar het oordeel van het hof nog niet komen vast te staan dat kort voor het verzoek van 6 juni 2016 sprake was van een gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:267 lid 1 BW Pro.
3.8
[appellanten c.s.] hebben met betrekking tot het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding nader bewijs aangeboden. Het hof komt daar echter niet aan toe, aangezien de vordering van [appellanten c.s.] in reconventie bovendien strandt op het ontbreken van duurzaamheid van een gemeenschappelijke huishouding, indien deze – na eventuele bewijslevering – zou komen vast te staan. De maatstaf hiervoor is door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 3.8 en 3.9 van het vonnis van 9 augustus 2017 als volgt omschreven:
“De duurzaamheid wordt bepaald door objectieve factoren zoals de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren zoals de bedoeling van betrokkenen (HR 10 maart 2006 NJ 2006, 419) en voorts door alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien (HR 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93). In de jurisprudentie wordt het voorgaande vertaald naar: welke bedoelingen partijen hadden voor de toekomst, in welke mate die zijn geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling (gezamenlijke aankopen, verrekening van uitgaven, onderlinge zorg, sociaal verkeer) er plaatsvond (HR 22 januari 1993 NJ 1993, 549). Als het gaat om de relatie tussen ouders en kinderen volgt uit de jurisprudentie dat kinderen in beginsel worden geacht uit te vliegen. Er kan sprake zijn van een uitzondering, in het geval zij nog op hogere leeftijd bij hun ouders wonen of er zijn teruggekeerd (onder andere HR 12 maart 1982 NJ 1982, 352 en HR 14 november 2003 NJ 2005, 269).”
De toepasselijkheid van deze maatstaf is door partijen niet betwist; ook het hof gaat hiervan uit.
3.9
In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet aan deze maatstaf voor duurzaamheid voldaan. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat zowel de ouders als de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] afzonderlijk ingeschreven stonden voor eigen woonruimte, zoals hiervoor in 3.1 onder b) vermeld. Verder blijkt uit het verzoek waarop de Stichting bij brief van 12 juni 2013 heeft gereageerd en de verdere correspondentie die daarop in 2013 is gevolgd, hiervoor in 3.1 onder c) tot en met f) vermeld, dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] niet de intentie hadden de samenwoning met de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] voor onbepaalde tijd voort te zetten, maar dat zij wilden bewerkstelligen dat de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] na het vertrek van de ouders [appellant 1 en appellante 2] uit de woning daarin zouden kunnen blijven wonen. Die intentie vindt haar bevestiging in de omstandigheid dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] de samenwoning met de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] hebben beëindigd door te verhuizen naar de woning aan de [adres 2] , terwijl de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] niet meeverhuisden.
3.1
De slotsom luidt dat naar het oordeel van het hof in rechte niet is komen vast te staan dat er ten tijde van, dan wel kort voor, het verzoek van 6 juni 2016 sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding die bovendien duurzaam was. Dat betekent dat de vorderingen van [appellanten c.s.] in reconventie niet voor toewijzing in aanmerking komen. De achtste grief, die is gericht tegen de constatering van de kantonrechter dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] vanaf 3 maart 2016 de woning aan de [adres 2] zijn gaan huren en daar zijn gaan wonen (r.o. 3.13), behoeft gelet op het voorgaande – overigens los van het feit dat deze grief verder in het geheel niet is toegelicht – geen nadere bespreking meer, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
3.11
De vorderingen van de Stichting in conventie zijn toewijsbaar op de gronden die de kantonrechter in het vonnis van 9 augustus 2017 daarvoor heeft gegeven. Vanaf het moment dat de ouders [appellant 1 en appellante 2] de woning aan de [adres 1] hebben verlaten om in de [adres 2] te gaan wonen, hebben zij in de woning aan de [adres 1] niet langer hun hoofdverblijf. Daarmee zijn zij tekortgeschoten in een wezenlijke verplichting uit de huurovereenkomst, zodat de ontbinding daarvan met haar gevolgen gerechtvaardigd is. Het hof overweegt daartoe nog dat door [appellanten c.s.] in eerste aanleg of in hoger beroep geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waaruit volgt dat de Stichting haar rechten ter zake zou hebben verwerkt (zo begrijpt het hof de stelling althans dat de Stichting de situatie stilzwijgend zou hebben aanvaard), of die zouden meebrengen dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht zou moeten worden. Het streven van de ouders [appellant 1 en appellante 2] om na hun vertrek de beschikbaarheid van de woning aan de [adres 1] voor de kinderen [appellanten 3, 4 en 5] veilig te stellen moge begrijpelijk zijn, maar een grondslag om dit - tegen de zin van de verhuurder - te bewerkstelligen is er in dit geval niet. Ook hetgeen [appellanten c.s.] verder tegen deze vorderingen naar voren hebben gebracht strandt hierop.
Conclusie
Conclusie
3.12
Het hof komt hiermee tot dezelfde slotsom als de kantonrechter in het vonnis van 9 augustus 2017 zodat de grieven van [appellanten c.s.] daartegen worden verworpen en het vonnis wordt bekrachtigd, met veroordeling van [appellanten c.s.] in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 9 augustus 2017, waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten c.s.] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Stichting begroot op € 716,= aan griffierecht en op € 1.611,= aan salaris advocaat, vermeerderd met de nakosten ten bedrage van € 131,= zonder betekening en € 199,= in geval van betekening van dit arrest;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en mr. I.C.A. Wilschut en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2019.
griffier rolraadsheer