ECLI:NL:GHSHE:2019:2455 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning met bodemverontreini...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 18/00368

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 juni 2018, nummer BRE 17/638, in het geding tussen

belanghebbende,

De Heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de aan belanghebbende gegeven beschikking (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) is gewaardeerd op grond van de Wet WOZ en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaren 2016 (hierna: de aanslag).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij de beschikking is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de peildatum) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 300.000. Tegelijkertijd is de aanslag aan belanghebbende opgelegd.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en deze aanslag. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning verminderd tot € 275.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

De zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2019 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde, de heer [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en de heer [B] .

1.5.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.6.

Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

2.Feiten

In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage, een serre, een dakkapel en een carport. De inhoud van de woning is ongeveer 459 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 598 m2.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van 16 oktober 2017, opgemaakt door voornoemde heer [A] , overgelegd. Deze taxateur heeft, na een inpandige opname, de waarde van de woning per de peildatum vastgesteld op een bedrag van € 275.000.

2.3.

Ten aanzien van het bij de woning behorende perceel heeft, in opdracht van belanghebbende, op 13 september 2018 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door [C] te [plaats] .

2.4.

De samenvatting van het onderzoeksrapport van [C] van 17 september 2018, luidt als volgt:

“Ter plaatse van [adres] te [woonplaats] is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. Voor de uitvoer van het bodemonderzoek is een vooronderzoek conform NEN 5725 uitgevoerd. Op basis van het vooronderzoek is de onderzoeksstrategie bepaald op VED-HE (Diffuse bodembelasting, heterogeen verdeeld).

De locatie heeft een oppervlakte van circa 370 m2 en is in gebruik voor woon-doeleinden. Naar aanleiding van de vermoedelijke verontreiniging op de locatie is de locatie onderzocht. Het doel van het onderzoek is om aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het grondwater in gehaltes boven respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden.

De verhogingen van PCB's (polychloorbifenylen) ten opzichte van de interventiewaarde en zink ten opzichte van de tussenwaarde geven aanleiding om een nieuw onderzoek met een gewijzigde onderzoeksstrategie uit te voeren. Ter plaatse van de achterzijde van het perceel adviseren we een nader bodemonderzoek cf. NTA 5755 uit te laten voeren.

Op basis van de resultaten van dit bodemonderzoek wordt een verontreiniging in de ondergrond achter op het perceel van de opdrachtgever vastgesteld en zijn er bezwaren voor het huidige en/ of toekomstige gebruik van de locatie.”

2.5.

In het onderzoeksrapport, onder conclusie en aanbevelingen, is onder meer het volgende opgenomen:

“ Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat in de grond verhogingen van cadmium, koper, kwik, nikkel, lood, minerale olie en PAK's ten opzichte van de achtergrondwaarde worden aangetroffen. Zink wordt verhoogd ten opzichte van de tussenwaarde aangetroffen en tevens worden PCB's verhoogd ten opzichte van de interventiewaarde weergegeven.

In het grondwater worden verhogingen van naftaleen ten opzichte van de streefwaarde aangetroffen.”

Evenals in de samenvatting wordt ook hier geconcludeerd tot verontreiniging van het perceel en wordt nader onderzoek aanbevolen.

2.6.

De kosten van het verkennende onderzoek door [C] zijn € 1.028,50 inclusief omzetbelasting.

3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de woning op de peildatum op het juiste, althans niet te hoge, bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.3.

Ter zitting is hieraan door belanghebbende toegevoegd dat de Heffingsambtenaar te veel de nadruk heeft gelegd op de tabel die is opgenomen in paragraaf 4.1 van het rapport van [C] . De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift naar aanleiding van deze tabel geconstateerd dat door [C] geen overschrijding van de interventiewaarden is gemeten. In de tekst bij de tabel in paragraaf 4.1 van het rapport, is echter verwezen naar bijlage 7 van het rapport. Uit bijlage 7 van het rapport volgt dat ten aanzien van bepaalde stoffen overschrijdingen ten opzichte van de achtergrondwaarde, de tussenwaarde of de interventiewaarde hebben plaatsgevonden. De conclusie van [C] (zoals opgenomen onder 2.5 van deze uitspraak) wordt gedragen door de bevindingen van het onderzoek. Met name de verhoging van de PCB’s ten opzichte van de interventiewaarde is ernstig, omdat PCB’s kankerverwekkend zijn. Primair stelt belanghebbende dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging door de PCB’s, secundair stelt belanghebbende dat sprake is van enige verontreiniging door de PCB’s. Een potentiële koper zal door de geconstateerde verontreiniging van de koop afzien of minder voor de woning willen betalen. De Heffingsambtenaar is daarom niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast voor de door hem vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning op de peildatum van nihil, omdat, volgens hem, de saneringskosten de waarde van de woning zullen overstijgen. Belanghebbende stemt ermee in het geschil te beperken tot de vraag of sprake is van een verontreinigd perceel en, zo ja, of daarmee in de waardebepaling door de Heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft niet veel financiële ruimte en procedeert met een toegevoegde rechtsbijstandsverlener. Om het rapport van [C] te kunnen betalen, heeft hij een lening moeten afsluiten.

Belanghebbende benadrukt dat hij zich zorgen maakt om de vervuiling van zijn perceel door de voormalige autosloperij op het buurperceel en geeft aan dat hij er bang voor is dat door deze vervuiling zijn woning onverkoopbaar is geworden.

3.4.

De Heffingsambtenaar heeft in reactie hierop aangevoerd dat het hem niet duidelijk was dat hij de tabel van paragraaf 4.1 van het rapport in samenhang met bijlage 7 van het rapport moest lezen. In bijlage 7 wordt het kopje “GSSD” gehanteerd, de Heffingsambtenaar weet niet wat dat betekent en zal bijlage 7 nader moeten bestuderen. Naar de mening van de Heffingsambtenaar volgt uit het rapport van [C] niet dat het normale gebruik van de grond niet kan worden voortgezet. De Heffingsambtenaar vindt dat het rapport van [C] zichzelf tegenspreekt en daarom niet betrouwbaar is. De onduidelijkheden in het rapport kunnen niet op de Heffingsambtenaar afgewenteld worden. De Heffingsambtenaar constateert grote, niet verklaarde afwijkingen in de bedragen vermeld onder het kopje “1” en onder het kopje “GSSD” in bijlage 7. Indien het Hof zou oordelen dat sprake is van bodemverontreiniging, staat de Heffingsambtenaar een waardevermindering voor van 10% (aanhakend bij het zogenaamde rompslompforfait).

3.5.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde waarde van de woning tot nihil en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Het geschil in hoger beroep is beperkt tot het antwoord op de vraag of de waarde van de woning op de peildatum moet worden verminderd wegens de verontreiniging van het perceel van de woning door vroegere activiteiten op het buurperceel (autosloperij, ijzer- en schroothandel).

4.2.

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn stelling dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, met name verwezen naar het door hem ingediende rapport van [C] . De samenvatting en conclusie van dit rapport is opgenomen onder 2.4 en 2.5 van deze uitspraak.

4.3.

De Heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld dat deze samenvatting en conclusie niet aan dat rapport kunnen worden ontleend en heeft gerefereerd aan de tabel zoals opgenomen in paragraaf 4.1 van het rapport.

4.4.

Belanghebbende heeft ter zitting een toelichting verschaft op de wijze waarop het rapport moet worden gelezen. Weliswaar is door die toelichting de tabel van paragraaf 4.1 niet volledig inzichtelijk geworden, maar met die toelichting is wel aannemelijk gemaakt dat die tabel een ongelukkige weergave bevat van de overigens in het rapport opgenomen bevindingen van de deskundige. Met zijn, in dat kader, gegeven uitleg van hoe bijlage 7 moet worden gelezen, heeft belanghebbende, naar het oordeel van het Hof, voldoende aannemelijk gemaakt dat de resultaten van de metingen de conclusie van het rapport kunnen dragen. Kennelijk moet de tabel van paragraaf 4.1 met de lezing van bijlage 7, zoals verwoord door belanghebbende, worden uitgelegd. Het Hof verwerpt de benadering van de Heffingsambtenaar, dat sec naar de resultaten zoals opgenomen in tabel van paragraaf 4.1 zou moeten worden gekeken. In de tekst bij de tabel van paragraaf 4.1 is immers reeds verwezen naar bijlage 7 en belanghebbende heeft ter zitting verduidelijkt dat een en ander in samenhang bezien moet worden.

4.5.

Gelet op het voorgaande gaat het Hof uit van de juistheid van de conclusies zoals opgenomen in het rapport van [C] . Dit betekent dat het perceel van de woning een bepaalde mate van verontreiniging bevat.

4.6.

Vaststaat dat de waarde zoals opgenomen in de uitspraken op bezwaar geen correctie bevat wegens bodemverontreiniging, hoewel aannemelijk is dat een potentiële koper in verband daarmee bereid is minder voor de woning te betalen. Die omstandigheid heeft een neerwaartse invloed op de waarde in het economisch verkeer van de woning en leidt tot een waardedruk.

4.7.

De omvang van de waardedruk is door geen van beide partijen onderbouwd. De Heffingsambtenaar heeft zonder motivering gesteld dat de waardedruk 10% bedraagt, belanghebbende heeft zonder motivering gesteld dat de waardedruk de grootte heeft van de waarde van de woning vóór correctie wegens bodemverontreiniging (€ 275.000). Bij gebrek aan concrete gegevens over de omvang van de waardedruk, zal het Hof de waarde van de woning op de peildatum ter finale beslechting van het geschil schattenderwijs, in goede justitie, vaststellen op het bedrag van € 200.000.

Ten aanzien van de proceskosten

4.8.

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

De kosten van de bezwaarfase zijn reeds aan belanghebbende vergoed.

4.9.

Belanghebbende procedeerde in beroep en hoger beroep met een toegevoegde rechtsbijstandsverlener. In artikel 8:75, tweede lid van de Awb, is als volgt bepaald:

“In geval van een veroordeling in de kosten ten behoeve van een partij aan wie ter zake van het beroep bij de bestuursrechter, het bezwaar of het administratief beroep een toevoeging is verleend krachtens de Wet op de rechtsbijstand, wordt het bedrag van de kosten betaald aan de rechtsbijstandverlener. De rechtsbijstandverlener stelt de belanghebbende zoveel mogelijk schadeloos voor de door deze voldane eigen bijdrage. De rechtsbijstandverlener doet aan de Raad voor rechtsbijstand opgave van een kostenvergoeding door het bestuursorgaan.”

4.10.

Het Hof stelt de tegemoetkoming ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb), op 2 (punten) x € 512 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.024, en van het hoger beroep bij het Hof op 2 (punten) x € 512 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.024 , dat is in totaal op € 2.048.

4.11.

Het Hof veroordeelt de Heffingsambtenaar verder in de door belanghebbende gemaakte reiskosten voor het bijwonen van de zittingen. Deze kosten stelt het Hof vast op een bedrag van - in totaal - € 23 (gebaseerd op de kosten van openbaar vervoer, tweede klas).

4.12.

De kosten van het rapport van [C] komen eveneens voor vergoeding in aanmerking. Uit de factuur van 17 augustus 2018 volgt dat [C] aan belanghebbende een bedrag in rekening heeft gebracht van € 850 en dit heeft vermeerderd met de daarover verschuldigde omzetbelasting, leidend tot een totaalbedrag van € 1.028,50. De Heffingsambtenaar heeft zich niet tegen de hoogte van dit bedrag verzet en het Hof acht dit bedrag redelijk.

4.13.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Bpb heeft gemaakt.

Ten aanzien van het griffierecht

4.14.

Omdat de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46 respectievelijk € 126 te vergoeden.

5.Beslissing

Het Hof:

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- stelt de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 200.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de
behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde
griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 172 vergoedt;

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van de rechtsbijstand van het beroep en
hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal, € 2.048 te betalen
aan de rechtsbijstandsverlener van belanghebbende

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de reiskosten en de kosten van het taxatierapport van
belanghebbende van - in totaal - € 1.051,50, te betalen aan belanghebbende.

Aldus gedaan op 12 juli 2019 door P.C. van der Vegt, voorzitter, M. Harthoorn en D.A. Hofland, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

een dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.