Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00413
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 27 juni 2018, nummer SHE 17/3150 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cranendonck,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden aanslag en beschikking.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 136.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 12 oktober 2017 (de bestreden uitspraken) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 508. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 27 juni 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] .
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het bedrijfsobject, zijnde een kantoorpand met een werkplaats en verkoopruimte, uit 1956, gerenoveerd in 1998. Het bedrijfsobject, gelegen in [plaats 1] , buiten het centrum aan een doorgaande weg, heeft een bruto vloeroppervlakte van in totaal 429 m2. Het bedrijfsobject bevat een verkoopruimte van 79 m2, een kantoor van 81 m2 en een werkplaats van 269 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd die op 29 maart 2018 is opgemaakt door [taxateur] (gecertificeerd WOZ-taxateur). In deze matrix is aan de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 een waarde in het economisch verkeer van € 142.150 toegekend. Naast gegevens over de onroerende zaak, bevat het rapport gegevens over een viertal andere objecten. Dit zijn de objecten [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 2] , [adres 4] te [plaats 2] en [adres 5] te [plaats 1] .
2.3.
[adres 2] is als objectsoort kantoor aangemerkt. Dit pand is gebouwd in 1997, met kantoorruimten van 177 m2 en 145 m2, alsmede 92 m2 opslag/magazijnruimte. Dit object is op [datum 1] 2016 verkocht voor € 305.000.
2.4.
Het object [adres 3] is als objectsoort kantoor aangemerkt. Het pand is gebouwd in 1976, gerenoveerd in 1997 en heeft een kantine van 24 m2, een sanitaire ruimte van 10 m2 en een kantoor van 238 m2. Dit object is op [datum 2] 2015 verkocht voor € 175.000.
2.5.
Het object [adres 4] is als objectsoort werkplaats/kantoor aangemerkt. Het pand is gebouwd in 1998 en heeft een kantoor van 54 m2, een kantine van 18 m2, een opslag/magazijnruimte van 15 m2 en een werkplaats van 165 m2. Dit object is op [datum 3] 2015 verkocht voor € 150.000.
2.6.
Het object [adres 5] is als objectsoort kantoor aangemerkt. Het pand is in 1979 gebouwd en in 1998 gerenoveerd en heeft een entree/garderobe van 10 m2, een kantoor van 185 m2 en een sanitaire ruimte van 4 m2. Dit object is op [datum 4] 2016 verkocht voor € 129.000.
2.7.
In de waardematrix staan huurwaardes per m2 vermeldt, waarbij voor kantoorruimte, sanitaire ruimte, kantine en entree/garderobe is uitgegaan van € 49 per m2 (met toepassing van een correctie indien het gaat om een extra bouwlaag) en voor werkplaatsen en opslag/magazijnruimte van € 25 per m2.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2016 op het juiste bedrag, althans niet te hoog, is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Heffingsambtenaar bevestigend.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, alsmede wat hier ter zitting aan is toegevoegd.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, vaststelling van de WOZ-waarde op € 103.000 en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meest biedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, r. 36, blz. 44).
4.2.
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervoor in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, van niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, van systematische vergelijking of een discounted-cash-flow methode.
4.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de beschikte waarde van € 136.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
4.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op de door hem overgelegde taxatiematrix. De Heffingsambtenaar gebruikt de vergelijkingsmethode en betoogt dat vergelijkbare panden zijn opgenomen. De gemaakte vergelijking is uitgewerkt aan de hand van een systeem van huurwaardekapitalisatie. Aan de hand van de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten en de huurwaarde van het bedrijfsobject zijn huurwaardekapitalisatiefactoren afgeleid. Aangezien sprake is van vergelijkbare objecten en een identieke huurwaarde, komen verschillen tussen de objecten tot uitdrukking in deze huurwaardekapitalisatiefactor. Uit een vergelijking van deze factoren volgt dat de waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld, aldus nog steeds de Heffingsambtenaar.
4.5.
Belanghebbende is van mening dat voor de waardebepaling voor een niet-woning de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gebruikt. Verder weerspreekt belanghebbende de stelling van de Heffingsambtenaar dat de panden goed vergelijkbaar zijn. Volgens belanghebbende zijn de ligging, bouwjaren en/of functie van de panden dusdanig verschillend dat deze niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Verder zijn er geen actuele markthuurgegevens beschikbaar waardoor de door de Heffingsambtenaar berekende huurwaardekapitalisatiefactor geen correct beeld geeft. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 103.000 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en heeft een bottom-up benadering ingebracht ter onderbouwing van de door haar bepleite kapitalisatiefactor van 7.
4.6.
Het Hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt dat de waarde van het bedrijfsobject uitsluitend bepaald moet worden door middel van een huurwaardekapitalisatiemethode. Het argument van belanghebbende dat dit de gebruikelijke methode is voor panden als het bedrijfsobject, doet niet af aan het feit dat op basis van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling geen verplichting bestaat deze methode te hanteren. Het staat de Heffingsambtenaar dan ook vrij om de waarde te bepalen door middel van een vergelijkingsmethode.
4.7.
Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen objecten [adres 4] , [adres 3] en [adres 5] voldoende vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Deze objecten zijn namelijk allemaal kantoor-/winkelobjecten gelegen in dorpskernen van dezelfde gemeente, die qua indeling, oppervlakte en gebruik dezelfde kenmerken vertonen als het bedrijfsobject. Ook zijn de verschillende panden binnen een acceptabele termijn rond de waardepeildatum verkocht. Op basis van de objectkenmerken acht het Hof deze panden dus geschikt als vergelijkingsobject. Dit geldt niet voor het object [adres 2] , dat als groot kantoorpand gezien de uitstraling, functie en omvang niet voldoende vergelijkbaar is met het bedrijfsobject.
4.8.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd door middel van een vergelijking van door hem berekende huurwaardekapitalisatiefactoren. Belanghebbende constateert terecht dat daarbij sprake is van een bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor op grond van de verkoopcijfers van de betreffende objecten aan de hand van de huurwaarde van het bedrijfsobject en niet op basis van een eigen huurwaarde van de betreffende objecten. Dit betekent echter niet dat daarmee de berekende kapitalisatiefactoren in dit verband per definitie onbruikbaar zijn, omdat in het onderhavige geval deze factoren dienen als onderbouwing van de mate waarin rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten.
4.9.
Belanghebbende heeft de stelling van de Heffingsambtenaar dat met de gehanteerde kapitalisatiefactor voor het bedrijfsobject voldoende rekening is gehouden met deze onderlinge verschillen niet voldoende weersproken. Het Hof stelt in dat kader vast dat de huurwaarde van het bedrijfsobject niet in geschil is en ook niet de verdeling van deze huurwaarde over de verschillende onderdelen van het bedrijfsobject. Belanghebbende voert aan dat geen gerealiseerde huurprijzen bekend zijn, maar betwist niet dat de gehanteerde huurwaardes marktconforme huurbedragen zijn voor dit soort objecten. Om die reden kunnen de huurprijzen voor winkel/kantoor respectievelijk opslag/werkplaats ook worden gebruikt voor de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactoren van de verkochte vergelijkingsobjecten en kan worden vastgesteld in hoeverre rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Het argument van belanghebbende dat het bedrijfsobject verschilt van de vergelijkingsobjecten gezien het bouwjaar en er bij het bedrijfsobject alleen inpandig is gerenoveerd in 1998, is ook niet voldoende om te concluderen dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof stelt namelijk vast dat er een fors verschil zit in de door de Heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten en de kapitalisatiefactor die de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd voor het bedrijfsobject. De Heffingsambtenaar berekent de kapitalisatiefactoren van de geschikt bevonden vergelijkingsobjecten tussen de 13 en 18, terwijl voor het bedrijfsobject een factor 9,6 is gehanteerd. Gezien dit verschil is het Hof van oordeel dat de benadering van de Heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de objecten voor de waardebepaling. Het Hof weegt verder ook mee dat belanghebbende niet heeft betwist dat de referentieobjecten op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen een prijs per m2 BVO hebben die ruimschoots boven de m2‑prijs op basis van de beschikte waarde van het bedrijfsobject ligt.
4.10.
Het Hof voegt hier nog aan toe dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde onvoldoende onderbouwt. Zij bepaalt deze waarde aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode waarbij de kapitalisatiefactor op basis van een bottom-up methode is berekend. De bottom-up methode komt echter pas aan de orde indien niet voldoende marktgegevens beschikbaar zijn. De stelling van belanghebbende dat in dit geval niet voldoende marktgegevens voorhanden zijn, acht het Hof echter niet aannemelijk gelet op de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoel in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 25 juli 2019 door S.A.J. Bastiaansen, voorzitter, T.A. Gladpootjes en M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.