Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00402
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 6 juli 2018, nummer SHE 17/2320, in het geding tussen
[belanghebbende]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de in onderdeel 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
0 Samenvatting van de uitspraak
Het Hof stelt de Heffingsambtenaar in het gelijk en is van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast en dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2017 (hierna: de beschikking) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, een bedrijfsobject aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het belastingjaar 2017, vastgesteld op € 1.200.000. Gelijktijdig is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag ozb) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt. Na tegen de beschikking en de aanslag ozb gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar deze gehandhaafd bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft van belanghebbende een griffierecht van € 333 geheven. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 1.025.000 en de daarop gebaseerde aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 1.643 en gelast dat de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 333 aan belanghebbende vergoedt.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 22 augustus 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] , taxateur.
1.5.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een schriftelijk stuk overgelegd inhoudende ‘bijlage afnemende meerwaarde oppervlakte en bouwjaar correctie’.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel, kadastraal bekend als [nummer] , groot 853 m2 en een kantoorgebouw dat in gebruik is als bankgebouw door de [bank] . Het bouwjaar van het kantoorgebouw is 1991 en nadien is het veelvuldig gerenoveerd. De onroerende zaak is gelegen op een A3 locatie voor kantoren in [plaats 1] [wijik] . Het vloeroppervlak is totaal 1.735 m2 en omvat kantoorruimtes op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping (479 m2, 433 m2 en 433 m2), en een opslagruimte in de kelder van 389 m2. In het gebouw bevindt zich een lift. Tot de onroerende zaak behoren 10 parkeerplaatsen.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank overgelegd, dat is opgesteld op 15 december 2017 door taxateur [taxateur 1] en op dezelfde datum gecontroleerd door taxateur [taxateur 2] . De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van € 1.320.000, berekend op basis van een huurwaarde van € 137.565 en een kapitalisatiefactor van 9,6. De taxateur is uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 93 per eenheid (m²) voor de kantoorruimten en € 32 per eenheid (m²) voor de opslagruimte. De huurwaarde is als volgt opgebouwd:
Ter ondersteuning van zijn taxatie heeft taxateur [taxateur 1] een viertal referentieobjecten vermeld, met de daarbij behorende objectkenmerken. De referentieobjecten betreffen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] en [adres 5] te [plaats 2] . In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten en een allonge overgelegd van de referentieobjecten. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar nog twee nieuwe huurtransacties aangebracht ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, namelijk [adres 6] en [adres 6] A te [plaats 1] .
2.3.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt bij de Rechtbank verwezen naar het Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ, dat op 21 augustus 2017 is opgesteld door taxateur [taxateur 3] . In hoger beroep heeft belanghebbende als bijlage bij het verweerschrift een (concept) waardebepaling ingebracht, opgesteld door [C] naar peildatum 30 september 2017 met een getaxeerde waarde van € 710.000.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
De Heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens de zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
3.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Vooraf
4.0.
Belanghebbende heeft, desgevraagd, ter zitting verklaard dat het verweerschrift niet in die zin moet worden gelezen dat belanghebbende incidenteel hoger beroep heeft willen instellen. Dit betekent dat de processuele ondergrens van de WOZ-waarde de waarde is die de Rechtbank in goede justitie heeft vastgesteld. Ter zitting is tevens aan de orde gekomen de informatiebeschikking van de Heffingsambtenaar verzonden op 13 september 2017. Voor zover in die informatiebeschikking wordt gevraagd naar gegevens die voor de onderhavige beschikking en aanslag van belang zijn, kan die informatiebeschikking geen bewijsrechtelijke effecten sorteren, gezien artikel 52a, lid 3, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil, en het Hof gaat daar ook van uit, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methode.
4.4.
De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is, ligt bij de Heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
4.5.
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door de taxateur [taxateur 1] opgemaakte taxatierapport (zie onderdeel 2.2) die de waarde per 1 januari 2016 heeft getaxeerd op een bedrag van € 1.320.000. De WOZ-waarde is door de Heffingsambtenaar vastgesteld op € 1.200.000 en ligt onder de getaxeerde waarde. De Heffingsambtenaar heeft in de hoger beroep alsnog de huurovereenkomsten van de referentieobjecten overgelegd gelet op de uitspraak van de Rechtbank waarin de Rechtbank als volgt heeft geoordeeld:
“ (…)
Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat, nu er geen huurovereenkomsten zijn overgelegd ter staving van de huurwaarden die door verweerder zijn gebruikt voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten, deze al om die reden niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde. De rechtbank kan de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten niet verifiëren en evenmin vaststellen of, zoals verweerder kennelijk aangeeft in de formulieren, al dan niet sprake is van incentives en andere correcties.
(…) ”
4.6.
De Heffingsambtenaar heeft zich erover beklaagd dat de Rechtbank hem in de gelegenheid had moeten stellen om de huurovereenkomsten van de referentieobjecten over te leggen. Kennelijk is de Rechtbank ervan uitgegaan dat de huurovereenkomsten op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingevolge artikel 8:42, lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). In dat geval had de Rechtbank, zo nodig door schorsing van het onderzoek ter zitting op de voet van artikel 8:64 van Pro de Awb, de Heffingsambtenaar in de gelegenheid moeten stellen deze stukken alsnog over te leggen, aangezien niet eerder dan tijdens de zitting van de Rechtbank naar aanleiding van een opmerking van belanghebbende het punt van de ontbrekende huurovereenkomsten aan de orde kwam. De Rechtbank heeft bij het hiervoor geciteerde oordeel de Heffingsambtenaar overvallen met het ontbreken van – volgens de Rechtbank – artikel 8:42-stukken en heeft daarmee de goede procesorde niet in acht genomen. Reeds daarom is het Hof van oordeel dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
4.7.
De onderbouwing van de WOZ-waarde is door de Heffingsambtenaar in hoger beroep nader gespecificeerd met name omtrent het leegstandrisico, de risico-opslag en met een toelichting op de matrix. Voor het desbetreffende jaar is de leegstand in [plaats 1] vastgesteld op 12%, terwijl de taxateur voor de onroerende zaak 19% heeft gehanteerd. Voor de risico-opslag is 5,2% gehanteerd, gelet op de beste locatie op lokaal niveau. Dit percentage valt niet binnen de bandbreedte voor de ‘beste locatie Zuid’, maar het percentage 5,2 is specifiek afgestemd op deze locatie in [plaats 1] . Volgens het Hof verdient een specifiek voor de betreffende locatie bepaalde risico-opslag de voorkeur boven een percentage binnen een zekere bandbreedte dat voor de ‘beste locatie Zuid’ in de tabel risico-opslag is vermeld.
Uit de matrix volgt verder dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaar en oppervlakte. De nadere specificering maakt dat de onderbouwing van de waarde volgens het Hof toereikend is. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, te meer nu de beschikte waarde € 120.000 lager is dan de getaxeerde waarde.
4.8.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. Volgens belanghebbende is de Heffingsambtenaar van algemene cijfers uitgegaan en heeft de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen door rekening te houden met de onderlinge verschillen tussen de objecten. Het Hof is van oordeel dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, waaronder het rapport van [C] , geen afbreuk doet aan de onderbouwing van de Heffingsambtenaar.
4.9.
Het Hof merkt ten overvloede nog het volgende op. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep overgelegd de huurovereenkomst van het object [adres 2] ingegaan per 1 november 2002, almede een allonge “Betrekking hebbende op het huurcontract d.d. 1 november 2002” van 1 augustus 2016. In deze allonge is een huursom overeengekomen per 1 november 2017 van € 80.000 per jaar. Evenals een huurovereenkomst acht het Hof een dergelijke allonge in beginsel bruikbaar ter onderbouwing van een gerealiseerd markthuurcijfer.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep ongegrond verklaren.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Gelet op het feit dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijft, is voor het heffen van griffierecht van de Heffingsambtenaar inzake het hoger beroep geen plaats.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaarthet hoger beroep gegrond;
- vernietigtde uitspraak van de Rechtbank;
- verklaarthet beroep ongegrond.
Aldus gedaan op 3 oktober 2019 door V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, P.C. van der Vegt en M.B.A. van Hout, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.