Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00525
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 9 juni 2017, nummer SHE 15/2971 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden aanslagen en daarbij gegeven beschikking Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is bepaald op € 2.285.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende‑zaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet woning 2015 (hierna: de aanslagen) bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken van 25 augustus 2015 de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 2.245.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.904.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.918,72.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 13 december 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] en [B] , bijgestaan door [C] en [D] (taxateur), alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [ambtenaar 1] , [taxateur] (taxateur, hierna: [taxateur] ) en [ambtenaar 2] .
1.5.
Belanghebbende heeft op de zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.7.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
2.1.
Belanghebbende heeft in 2014 een winkelcomplex aangekocht. Dit complex bestaat uit elf winkels met een (ondergrondse) parkeergarage.
2.2.
De onroerende zaak betreft [de parkeergarage] , gelegen onder het gelijknamige winkelcentrum. De parkeergarage heeft als bouwjaar 2014 en heeft een oppervlakte van ongeveer 2.028 m2. Belanghebbende is bij het begin van het belastingjaar (1 januari 2015) aangemerkt als eigenaar van de onroerende zaak.
2.3
De parkeergarage telt in totaal 207 parkeerplaatsen. Van 172 parkeerplaatsen berust het eigendom bij belanghebbende. Drie parkeerplaatsen zijn (volledig) verhuurd aan [E] (hierna: [E] ). Deze drie parkeerplaatsen vormen een afzonderlijk object in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Van de overige 169 parkeerplaatsen worden 90 parkeerplaatsen verhuurd aan de gemeente [plaats] . Deze parkeerplaatsen worden op werkdagen van 6.00 uur tot 19.00 uur beschikbaar gesteld aan medewerkers van de gemeente [plaats] . De overige parkeerplaatsen maken deel uit van de zogeheten Blauwe Zone en zijn openbare parkeerplaatsen. Buiten de voor de medewerkers van de gemeente [plaats] gereserveerde tijden als hiervoor genoemd, vallen de 90 aan de gemeente [plaats] verhuurde parkeerplaatsen ook onder de Blauwe Zone. De parkeergarage is om in te rijden op werkdagen geopend van 6.00 uur tot 21.00 uur en op zaterdag en zondag van 6.00 uur tot 18.00 uur. Uitrijden is altijd mogelijk.
2.4.
In de akte van levering van 16 mei 2014 is een kettingbeding opgenomen op grond waarvan belanghebbende zich jegens de gemeente [plaats] heeft verbonden om, zolang in Deelgebied West geen sprake is van betaald parkeren, de voor openbaar parkeren bestemde parkeerplaatsen in de parkeergarage kosteloos open te stellen. Volgens het gemeentelijke beleid mag op die parkeerplaatsen maximaal 1,5 uur gratis worden geparkeerd.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
- Heeft de Heffingsambtenaar het object juist afgebakend?
- Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
Belanghebbende is van mening dat de eerste vraag ontkennend en de tweede bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
Voor wat hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de waarde op een bedrag van € 200.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Objectafbakening
4.1.
Het Hof overweegt omtrent de objectafbakening als volgt. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de 90 aan de gemeente [plaats] verhuurde parkeerplaatsen een apart object zijn voor de Wet WOZ. Niet in geschil is dat belanghebbende deze 90 parkeerplaatsen voor een (groot) gedeelte van de beschikbare parkeertijd verhuurt aan de gemeente [plaats] en dat voor het resterende deel van de beschikbare parkeertijd deze parkeerplaatsen vrij beschikbaar zijn. Daarmee is sprake van een andere situatie dan die ten aanzien van de drie parkeerplaatsen die (exclusief) zijn verhuurd aan [E] . Die parkeerplaatsen zijn in gebruik bij [E] en vormen dan ook een apart object voor de Wet WOZ. Datzelfde heeft niet te gelden voor de parkeerplaatsen die zijn verhuurd aan de gemeente [plaats] reeds omdat die parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor gebruik buiten de door de gemeente [plaats] gehuurde tijden. Daarmee is geen sprake van een situatie waarbij de gemeente [plaats] kan worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Dat belanghebbende voor de resterende tijden op grond van het hiervoor genoemde kettingbeding het kosteloos gebruik door derden moet dulden, kan daar niet aan afdoen aangezien dat nog steeds niet maakt dat de gemeente [plaats] kan worden aangemerkt als gebruiker. De door belanghebbende voorgestane splitsing naar tijdsgelang om op die wijze de gemeente [plaats] , naar het Hof begrijpt deels, als gebruiker aan te merken, vindt geen steun in de tekst van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, aangezien daarin de bewoordingen “die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn” worden gebruikt. De Heffingsambtenaar heeft het object dus niet verkeerd afgebakend.
Waardevaststelling
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat sprake is van een incourante onroerende zaak.
4.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 30 augustus 2016 door [taxateur] , waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald op een bedrag van € 4.078.000. Met toepassing van de juiste kengetallen staat de Heffingsambtenaar een waarde voor van € 1.904.000. Het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
4.4.
Belanghebbende heeft zich primair op het standpunt gesteld dat sprake is van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak. Er moet dan ook worden uitgegaan van de benuttingswaarde, dat wil zeggen het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak, aldus belanghebbende.
4.5.
Of al dan niet sprake is van een niet in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak, dient te worden beoordeeld aan de hand van hetgeen door de Hoge Raad in zijn arrest van 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, is overwogen. De Hoge Raad overwoog in die zaak dat
“van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken (…) slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen”.
Deze toets geschiedt op het niveau van de gebruiker van de onroerende zaak.
4.6.
In het onderhavige geval is, anders dan in de zaak die heeft geleid tot bovengenoemd arrest van de Hoge Raad, sprake van een commerciële vastgoedbelegger. In een dergelijk geval ligt het niet voor de hand om aan te nemen dat sprake is van het niet bezigen van een onroerende zaak in de commerciële sfeer. De argumenten die belanghebbende daarvoor heeft aangedragen, die er in de kern op neerkomen dat zij deels verhuurt aan de eindgebruiker, de gemeente [plaats] , die geen commerciële doelstelling heeft en dat voor het overige sprake is van gebruik door anonieme gebruikers die haar, gelet op het van toepassing zijnde kettingbeding, geen omzet opleveren, maken dit niet anders. De doelstelling van belanghebbende met de parkeergarage is van belang, niet die van de gebruiker. Ook het, op dit moment, niet kunnen behalen van omzet staat niet aan die commerciële doelstelling in de weg, aangezien de onroerende zaak onderdeel uitmaakte van een groter complex dat door belanghebbende als geheel, met de daaraan verbonden plus- en minpunten, is verworven. Het Hof is dan ook van oordeel dat belanghebbende de onroerende zaak bezigt in de commerciële sfeer.
4.7.
In een dergelijk geval kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is dan de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de eigenaar zelf vertegenwoordigt. Die bedrijfswaarde dient te worden bepaald met in achtneming van het, gehele, bedrijf van belanghebbende. Dat betekent in dit geval dat de onroerende zaak niet in geïsoleerd verband moet worden bezien, maar in het grotere geheel van de aankoop van het complex. Tussen partijen is niet in geschil dat zonder afname van de onroerende zaak belanghebbende het complex niet had kunnen verwerven. Dat betekent ook dat zij het kettingbeding daarbij voor lief moest nemen. De door belanghebbende voorgestane bedrijfswaarde berekend op basis van de met de onroerende zaak behaalde omzet en de daarop in mindering te brengen kosten, kan dan ook niet worden gevolgd.
4.8.
Dan resteert nog als te beantwoorden vraag of een correctie voor functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering dient te worden toegepast. Belanghebbende staat daarbij een correctie voor van 100% en waardeert de onroerende zaak dus op de grondwaarde.
4.9.
Naar het oordeel van het Hof kan slechts van een dergelijke correctie sprake zijn indien er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen minder behoefte bestaat aan de onroerende zaak. Er moet dus in beginsel sprake zijn een verandering van de situatie die van buitenaf komt die maakt dat de behoefte aan deze parkeergarage doet afnemen. In dit geval is sprake van een nieuwe parkeergarage, waarvan voor de eerste keer de WOZ‑waarde wordt vastgesteld. In een dergelijk geval ligt het, zo kort na de oplevering van de onroerende zaak, niet voor de hand dat sprake is van economische veroudering. Hetgeen belanghebbende daarvoor heeft aangevoerd is onvoldoende toegespitst, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, op de onderhavige zaak. Immers is niet komen vast te staan dat de gemeente [plaats] haar parkeerbeleid heeft aangepast tussen het moment van gereedkomen van de onroerende zaak en het moment van waarderen. Ook heeft de gemeente [plaats] niet bijvoorbeeld het aantal straatparkeerplaatsen tussen die twee momenten vergroot, met als gevolg dat minder behoefte bestaat aan de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is onder deze omstandigheden dan ook geen ruimte voor een correctie wegens functionele veroudering.
4.10.
Het voorgaande tezamen genomen maakt dat het Hof van oordeel is dat de Heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 1.904.000 voor de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.
Ten aanzien van de proceskosten
4.13.
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Aldus gedaan op 31 januari 2019 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, T.A. Gladpootjes en M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van A.D. Ramadhin, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.