ECLI:NL:GHSHE:2019:484 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Geen bindende huurovereenkomst hoofdgebouw Haanwijk tusse...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.245.384/01

arrest van 12 februari 2019

in het Kort Geding van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. H.G. Ruis te Meppel,

tegen

Stichting Het Noordbrabants Landschap,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als NBL,

advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 augustus 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 31 juli 2018, door de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en NBL als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7063383 CV EXPL 18-47)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en met twee producties, waarbij [appellant] tevens zijn eis heeft gewijzigd;
de conclusie van eis,
de memorie van antwoord met één productie;
een faxbericht van 21 januari 2019 zijdens NBL met één productie;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd en waarbij [appellant] zijn eis nogmaals heeft gewijzigd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

[appellant] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het inbrengen van een brief bij fax van 21 januari 2019, daartoe aanvoerende dat de fax buiten de daarvoor door het hof gehanteerde termijn is verzonden. Het hof verwerpt het bezwaar, nu de bedoelde brief weliswaar pas één dag eerder per fax werd toegezonden, maar het een relatief eenvoudige brief betreft, die niet omvangrijk en snel te doorgronden is. [appellant] heeft er binnen de hem beschikbare tijd voldoende kennis van kunnen nemen om er zo nodig ter zitting adequaat op te kunnen reageren. De brief komt ook geen relevante betekenis toe voor de door het hof te geven beslissingen. Nu [appellant] bij toelating daarvan niet in zijn belangen wordt geschaad en bij gebreke van strijd met de eisen van een goede procesorde, laat het hof de bedoelde brief dan ook toe.

3.2.

[appellant] heeft bij pleidooi verzocht de eis te mogen wijzigen. Hoewel zulks in beginsel na het nemen van grieven niet meer mogelijk is, heeft NBL opgemerkt dat zij geen bezwaar heeft tegen de voorgestelde wijzigingen van het petitum, omdat deze slechts dienen ter aanpassing aan het tijdverloop en zij geen wijziging beogen van de aard en strekking van het oorspronkelijk petitum. Het hof ziet verder geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Daarom zal het hof recht doen op de gewijzigde eis.

3.3.

Geen grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (r.o. 3.1) dat slechts het hoofdgebouw, bekend als Haanwijk 1, in dit geding ter discussie staat en niet de overige geschilpunten.

3.4.

Gezien de onbestreden feitenvaststelling in het beroepen vonnis en overigens als gesteld en niet of onvoldoende betwist, gaat het hof uit van de navolgende feiten.

Op 19 november 1984 heeft een voorouder van [appellant] het landgoed, met daarop onder meer het hoofdgebouw met tuin en aanhorigheden, lokaal bekend als Haanwijk 1, verkocht en geleverd aan NBL en is zij het landgoed gaan erfpachten;

Bij akte van 22 mei 2003 heeft [appellant] de erfpacht van het landgoed op zich genomen;

Na verloop van tijd is gebleken dat [appellant] de erfpachtcanon niet meer kon opbrengen, dat er sprake was van achterstanden bij drie financiële instellingen, waarvan er één een recht van hypotheek had en twee beslag hadden gelegd op het recht van erfpacht;

Ter voorkoming van een executoriale verkoop van het recht van erfpacht met betrekking tot het landgoed zijn partijen in of omstreeks oktober 2017 met elkaar in overleg getreden, waarbij mr. Van den Berg kennelijk is opgetreden als advocaat van [appellant] , althans van de familie [familienaam] ;

Bij e-mail van 25 oktober 2017 schrijft mr. Van den Berg aan NBL onder meer:

“Cliënt wenst net als u nu tot een snelle afwikkeling te komen.

De inhoud en strekking van de door u opgestelde overeenkomst is wat betreft cliënt akkoord met dien verstande dat hij nog wel de volgende punten onder uw aandacht wil brengen.


(…)


Indien de kinderen er niet in slagen om het bedrag van 170 K binnen drie maanden na de betaling door BL van de overeengekomen 160 K gefinancierd te krijgen, zullen er geen nieuwe rechten van erfpacht worden uitgegeven, maar is BL wel bereid de opstallen in huur aan de familie(leden) van cliënt te geven. Het is mij niet bekend welke huur in dat geval berekend zal gaan worden. Het lijkt mij gewenst dat daarover op voorhand overeenstemming of duidelijkheid bestaat.

(…)”

Hierop reageert NBL bij e-mail van [rentmeester van NBL] van 31 oktober 2016 aan mr. Van den Berg, waarin hij onder meer het navolgende schrijft:

“Wij kunnen instemmen met de eerste drie door u genoemde punten en zien een aangepaste overeenkomst graag tegemoet. (…).

Wat betreft het vierde punt kunnen we op dit moment niet anders dan de toezegging/bereidheid vastleggen om tot verhuur aan de familie te willen overgaan. Met de heer [appellant] hebben we al van gedachten gewisseld over de huurprijs van Haanwijk 1 (de opstal die in ieder geval vrij komt). Deze zal (na de restauratie) € 1350,- per maand gaan bedragen.”

Vervolgens sluiten partijen op 7 november 2016 een overeenkomst, die onder meer inhoudt dat:

NBL de hypotheekschuld van [appellant] afbetaalt;
[appellant] afstand doet van zijn erfpachtrecht;
NBL nieuwe erfpachtrechten, dan wel huurovereenkomsten, uitgeeft aan [appellant] en zijn familieleden.

Ook vermeldt de daarvan opgemaakte schriftelijke versie:

“Haanwijk 1

Na het beëindigen van het erfpachtrecht van [appellant] zal NBL de opstal Haanwijk 1 alsmede de tuin, de daarbij behorende opstallen, de poortdoorgang, de tuinmuur entree en de tuinmuur moestuin restaureren en op basis van verhuur aan [appellant] beschikbaar stellen. De ter zake geldende huurprijs zal circa EUR 1.350,00 per maand bedragen.“;

Op 28 september 2017 is het erfpachtrecht geëindigd;

NBL heeft circa € 1,7 miljoen uitgegeven aan de overeengekomen restauratie, die eind 2018 is afgerond;

Bij brief van 3 mei 2018 deelt NBL aan [appellant] onder andere mede dat [appellant] geen goedgekeurd ondernemingsplan heeft overgelegd en geen bankgarantie heeft gesteld voor de investeringen, zodat NBL niet aan [appellant] gaat verhuren.

Op 27 september 2018 ondertekenden NBL en mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) een schriftelijke huurovereenkomst waarbij NBL zich heeft verbonden om in ieder geval het hoofdgebouw met ingang van 1 september 2018 aan [betrokkene] te verhuren, bestemd om te gebruiken als hoogwaardig restaurant, tegen de daarvoor door de huurder te betalen aanvangshuurprijs van € 2.500,-- exclusief BTW per maand.

[betrokkene] heeft het als restaurant te exploiteren hoofdgebouw nog niet geopend en zal de overeengekomen huur pas verschuldigd zijn, zodra de daartoe benodigde vergunningen van de gemeente zijn verkregen.

3.5.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd als staat te lezen in het petitum van de dagvaarding. Gelet op de aanpassingen in het petitum in hoger beroep volstaat het hof hier met een verwijzing naar de dagvaarding.

[appellant] heeft aan zijn vorderingen – zakelijk weergegeven – ten grondslag gelegd dat bij overeenkomst van 7 november 2016 een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, omdat op dat moment overeenstemming bestond over de essentialia van een dergelijke overeenkomst (object en prijs). Over de details met betrekking tot de uitvoering, zoals de precieze ingangsdatum van de huur, dient nog nader overleg plaats te vinden. Ten onrechte stelt NBL nu als voorwaarde voor het aangaan van een huurovereenkomst dat [appellant] een sluitend exploitatieplan overlegt en neemt NBL het standpunt in dat [appellant] geen bankgarantie zou kunnen stellen, aldus [appellant] .

3.5.2.

NBL heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.5.3.

In het bestreden vonnis van 31 juli 2018 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – geoordeeld dat de bepaling met betrekking tot het aanbieden van een huurovereenkomst in de overeenkomst van 7 november 2016 niet meer is geweest dan een intentieverklaring om het huurobject aan [appellant] te gaan verhuren, waarbij [appellant] eerst met een ondernemingsplan diende te onderbouwen dat hij een deugdelijke commerciële exploitatie kon realiseren en deze ook kon financieren (r.o. 3.12).

3.6.

NBL heeft in hoger beroep twaalf grieven aangevoerd. NBL heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en vordert, na wijziging van eis, beknopt samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende en uitvoerbaar bij voorraad, NBL alsnog zal veroordelen:

om op straffe van een dwangsom, met [appellant] verder te onderhandelen over kwesties zoals de precieze ingangsdatum en overige bepalingen van de huurovereenkomst inzake Haanwijk 1 c.a. te [vestigingsplaats] , aldus dat NBL het grote hoofdgebouw en de tuin met opstallen en toebehoren (hierna: hoofdgebouw en tuin) per 14 dagen na het gereedkomen van de restauratie maar niet later dan per 1 januari 2019 op basis van een normaal gebruikelijk huurcontract aan [appellant] in gebruik dient te verstrekken tegen een maandelijks door [appellant] te betalen huurprijs van niet meer dan € 1.350,--, althans met indexering daarvan vanaf 2016 tot aan 2019, desgewenst onder een door [appellant] te stellen bankgarantie, maar zonder bijzondere - [appellant] verder belastende- bepalingen zoals een goed te keuren ondernemingsplan,

tot betaling van de proceskosten van de beide instanties, en

tot terugbetaling van de ter uitvoering van het bestreden vonnis op 15 augustus 2018 betaalde € 400,-- aan proceskosten in eerste aanleg.

3.7.

Tussen partijen is niet in geding dat [appellant] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. De spoedeisendheid van dat belang vloeit ook voort uit de omstandigheid dat NBL in elk geval het hoofdgebouw weliswaar aan [betrokkene] heeft verhuurd, maar [betrokkene] het object in afwachting van een te verwachten bestemmingswijziging en op basis daarvan te verstrekken vergunningen nog niet feitelijk in exploitatie heeft genomen.

3.8.

Het hof stelt voorop dat de aard van de onderhavige procedure, die erop is gericht om met spoed een voorlopige voorziening te verkrijgen, met zich meebrengt dat geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van de door partijen aangevoerde feiten en/of omstandigheden, voor zover die juistheid wordt betwist. Met de kantonrechter stelt het hof voorts voorop dat op basis van de huidige stand van zaken beoordeeld dient te worden of de vorderingen van [appellant] in een te voeren bodemprocedure een dermate grote kans van slagen zullen hebben dat het – mede gelet op de over en weer bestaande belangen van partijen – gerechtvaardigd is door het treffen van een voorziening op die beslissing vooruit te lopen.

3.9.

Met de grieven, die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling, legt [appellant] het geschil in zijn volle omvang opnieuw ter beoordeling aan het hof voor. Kern van het geding is de vraag of tussen partijen op 7 november 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen of enige andere overeenkomst waaruit voor NBL de verbintenis voortvloeit om het hoofdgebouw met tuin (Haanwijk 1) tegen een vergoeding van € 1.350,= per maand in gebruik te geven aan [appellant] . Blijkens hetgeen [appellant] bij gelegenheid van het gehouden pleidooi heeft betoogd, legt hij aan zijn vordering ten grondslag dat NBL een daartoe bestaande verplichting dient na te komen. Dat NBL het hoofdgebouw inmiddels aan mevrouw [betrokkene] heeft verhuurd doet aan de tussen [appellant] en NBL bestaande overeenkomst niet af, omdat [appellant] een ouder recht heeft dan mevrouw [betrokkene] , aldus [appellant] .

3.10.

Het hof overweegt thans als volgt.

De onderhavige procedure leent zich niet voor een uitvoerig onderzoek naar hetgeen partijen in de aanloop naar de overeenkomst van 7 november 2016 over en weer hebben verklaard en uit verklaringen van de wederpartij hebben mogen begrijpen, kortom: de context waarbinnen de overeenkomst van 7 november 2016 tot stand is gekomen. Voor een dergelijk onderzoek, alsmede voor een constitutieve uitspraak over de tussen hen bestaande rechtsverhouding, zijn partijen aangewezen op een daartoe te voeren bodemprocedure, waarin een beslissing over die rechtsverhouding kan worden verkregen. In een procedure als de onderhavige kan de gevorderde voorziening daarom slechts worden toegewezen indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter, oordelend in de bodemprocedure, zal beslissen dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen (huurovereenkomst of anderszins) waaruit een verbintenis voortvloeit voor NBL om het hoofdgebouw met tuin bekend als Haanwijk 1 tegen vergoeding en onder de door [appellant] genoemde condities aan [appellant] in gebruik te geven.

3.11.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat voorshands niet in voldoende mate aannemelijk is geworden dat een dergelijke verbintenis is ontstaan. Naar de stand van zaken zoals die op dit moment is, dient het hof als context waarbinnen de overeenkomst van 7 november 2016 is aangegaan uit te gaan van de e-mailwisseling zoals die op 26 oktober 2016 en 31 oktober 2016 is gevoerd tussen NBL en de toenmalig advocaat van [appellant] (r.o. 3.4 onder e. en f.). Uit deze e-mailwisseling, met name uit het antwoord van NBL aan mr. Van den Berg, leidt het hof vooralsnog af dat NBL op dat moment met betrekking tot een afspraak over de verhuur niet verder heeft willen gaan dan het vastleggen van een toezegging en/of de bereidheid om te zijner tijd tot verhuur aan de familie over te willen gaan, mocht uitgifte in erfpacht uiteindelijk niet mogelijk blijken. Dit is aan de advocaat van [appellant] medegedeeld en die beperkte strekking van de ‘verhuurclausule’ moet dus bij het aangaan van de overeenkomst op 7 november 2016 ook bij [appellant] bekend zijn geweest. De huurprijs die in de overeenkomst van 7 november 2016 is opgenomen vloeit voort uit het verzoek van de advocaat van [appellant] om op voorhand meer duidelijkheid te verkrijgen over de door [appellant] voor het hoofdgebouw met tuin mogelijk te betalen huur. Het opnemen van een (richt)prijs in de overeenkomst van 7 november 2016 duidt er naar het voorlopig oordeel van het hof niet op dat over alle relevante essentialia van een te sluiten huurovereenkomst in november 2016 al overeenstemming was bereikt.

3.12.

Anders dan [appellant] stelt, is het hof vooralsnog van oordeel dat ook onvoldoende is gebleken dat op andere essentialia van een huurovereenkomst tussen partijen overeenstemming heeft bestaan. Zo is bovendien niet gebleken dat overeenstemming is bereikt over de partij die als huurder zal optreden. In de door [appellant] als productie 40 bij dagvaarding in hoger beroep overgelegde concept-huurovereenkomst is als hurende partij een B.V. vermeld, hetgeen het hof niet kan rijmen met het standpunt dat tussen [appellant] en NBL een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Desgevraagd ter zitting gaf [appellant] aan dat hij met het oog op behoud van rechten voor zijn nazaten een vennootschap als huurder wil laten optreden, maar dat impliceert dat er over de vraag wie als huurder gaat optreden dus ook volgens [appellant] zelf nog onderhandelingen moeten volgen. Ook hieruit volgt vooralsnog dat dus nog geen relevante huurovereenkomst tot stand is gekomen.

3.13.

Voorts constateert het hof dat vooralsnog niet voldoende aannemelijk is dat een bepaalde huurprijs is overeengekomen (er is een ‘circa’-huurprijs in de overeenkomst opgenomen), dat voorts niet is gesteld of gebleken dat een concrete ingangsdatum voor de huurovereenkomst is overeengekomen, en dat evenmin is gesteld of gebleken dat iets is overeengekomen met betrekking tot de termijn waarvoor de huur wordt aangegaan, met betrekking tot de beoogde bestemming van het gehuurde en/of met betrekking tot bijzonder onderhoud dat voortvloeit uit de monumentale status van het hoofdgebouw.

3.14.

Het voorgaande voert het hof tot het oordeel dat bij de huidige stand van zaken de kantonrechter terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat NBL met de overeenkomst van 7 november 2016 slechts de intentie heeft uitgesproken te zijner tijd tot verhuur aan [appellant] over te willen gaan. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof vooralsnog van oordeel is dat die beperkte betekenis van de ‘huurclausule’ aan zijn toenmalige advocaat is meegedeeld, zodat deze ook bij [appellant] bekend was en hij er rekening mee moest houden dat over een nog te sluiten huurovereenkomst en de voorwaarden waaronder die tot stand zou kunnen komen nader onderhandeld moest worden. Dat NBL vervolgens bij het onderhandelen over een dergelijke overeenkomst tot zekerheid voor een duurzaam bestendige exploitatie in de toekomst eisen stelt ten aanzien van de exploitatie van Haanwijk 1 en de financiële onderbouwing van de plannen die [appellant] dienaangaande al in 2015 aan NBL had voorgelegd, is niet onbegrijpelijk, gelet op enerzijds het belang van NBL bij een duurzaam bestendige exploitatie van Haanwijk 1 en anderzijds de historie van financiële problemen rondom de exploitatie van het landgoed en de omvang van het bij aanvang van de restauratie gebleken achterstallige onderhoud.

3.15.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het oordeel dat voorshands niet in voldoende mate aannemelijk is dat op 7 november 2016 met betrekking tot het onderhavige hoofdgebouw met tuin al enige (vorm van) huurovereenkomst tot stand is gekomen althans [appellant] in een daartoe te voeren bodemprocedure zal kunnen aantonen dat op 7 november 2016 een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij NBL zich ertoe heeft verplicht om Haanwijk 1 tegen betaling in gebruik te geven aan [appellant] . De grieven kunnen niet slagen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. [appellant] heeft ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal als zodanig worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van NBL op € 726,= aan griffierecht en op € 3.222,= aan salaris advocaat, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest en, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na dagtekening van dit arrest tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van de nakosten, vastgesteld op € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders in hoger beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 februari 2019.

griffier rolraadsheer