Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00042
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 12 december 2017, nummer SHE 16/2311 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de na te noemen beschikking en aanslagen.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] (Tuincentrum) te [vestigingsplaats] (hierna ook: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 is bepaald op € 1.290.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende‑zaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet‑woning 2015 (hierna samen ook: de aanslagen) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 17 juni 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 1.259.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Wat betreft dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.160.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Wat betreft dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 508.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota toegezonden aan het Hof en (door tussenkomst van de griffier) aan de wederpartij, welke pleitnota met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen.
1.5.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgehad op 31 januari 2019 te ’s-Hertogenbosch . Namens belanghebbende is [A] verschenen bijgestaan door [gemachtigde] , gemachtigde, en [gemachtigde] , taxateur. Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [heffingsambtenaar] en [taxateur] , taxateur.
1.6.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek op de zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
[Beheer] B.V. (hierna: Beheer) houdt alle aandelen in belanghebbende. Beheer is eigenaar van de volgende percelen (hierna ook: percelen‑Kas):
Kadastraal perceel
sectie
perceelnummer
letter
oppervlakte (m2)
[B]
[-]
[nummer 1]
G
2.211
[B]
[-]
[nummer 2]
G
40
[B]
[-]
[nummer 3]
G
481
[B]
[-]
[nummer 4]
G
134
[B]
[-]
[nummer 5]
G
276
Totaal
3.142
2.2.
Het naastgelegen perceel ( [B] , sectie [-] , perceelnummer [nummer 6] , letter G, oppervlakte 7.923 m2) is aan belanghebbende in erfpacht gegeven (hierna ook: perceel‑Tuincentrum). Voor dat recht betaalt zij een jaarlijkse canon.
2.3.
Op genoemde percelen is één gebouw (hierna ook: het bedrijfsgebouw) opgericht. Het gebouw is in gebruik bij belanghebbende en is een tuincentrum annex kas. Het omvat onder meer een entree, kantoren, een kantine, een verkoopruimte, een opslag/-magazijnruimte en een kas. Het buitenterrein van het aan belanghebbende in erfpacht gegeven perceel is verhard en deels in gebruik als parkeerplaats.
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft aan Beheer een WOZ‑beschikking gegeven waarbij de waarde van de door haar in eigendom gehouden percelen-Kas met daarop geplaatste bebouwing (door de Heffingsambtenaar aangeduid als [adres] (Kas)) is vastgesteld op € 1.089.000. Na daartegen gemaakt bezwaar is deze waarde verminderd tot € 1.049.000. De met deze beschikking samenhangende aanslagen onroerende zaakbelastingen eigenaar ten name van Beheer en gebruiker ten name van belanghebbende zijn eveneens verminderd. De Rechtbank heeft het beroep daartegen ongegrond verklaard.
2.5.
Na de uitspraak van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar de objectafbakening opnieuw bezien. Hij is tot de conclusie gekomen dat het bedrijfsgebouw op basis van de feitelijke indeling alsmede gelet op de aanwezige voorzieningen ten onrechte aan de hand van de eigendomsgrens is gesplitst. Het bedrijfsgebouw moet naar de mening van de Heffingsambtenaar in zijn totaliteit als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ worden aangemerkt. Hij heeft vervolgens Beheer aangewezen als eigenaar van het bedrijfsgebouw, omdat het overgrote deel van het bedrijfsgebouw op grond staat die in eigendom is van Beheer en het kleinere deel van het bedrijfsgebouw dat op het perceel staat waarvan belanghebbende een recht van erfpacht heeft, horizontaal wordt nagetrokken. Als gevolg hiervan is volgens de Heffingsambtenaar het object [adres] (Kas) te klein afgebakend. De met [adres] (Kas) samenhangende WOZ‑beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen zijn dan ook ambtshalve vernietigd. Op de zitting zijn de hoger beroepen die daarop zien (kenmerken 18/00041 en 18/00043) door belanghebbende en Beheer ingetrokken. Ten aanzien van de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar geconcludeerd dat dat object te groot is afgebakend. De onroerende zaak omvat volgens de Heffingsambtenaar slechts de ondergrond van het bedrijfsgebouw, de extra grond en de parkeerplaats.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de onroerende zaak correct heeft afgebakend. Als de objectafbakening correct is, is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat het object te klein is afgebakend. Subsidiair is zij van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar is van mening dat het object te groot is afgebakend en dat de waarde als gevolg daarvan te hoog is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
3.3.
Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, van de WOZ‑beschikking en van de daarop gebaseerde aanslagen. Subsidiair concludeert zij tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ‑waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van zijn uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ‑waarde naar € 849.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende zich na de onder 2.5 genoemde ambtshalve vernietigingen nader op het standpunt gesteld dat geen sprake kan zijn van horizontale natrekking omdat geen sprake is van een ondergeschikt deel. Van de bebouwde oppervlakte van 4.371 m2 is 42,5% gelegen op aan belanghebbende in erfpacht gegeven grond en 57,5% gelegen op percelen van Beheer. Het is dus niet zo dat het overgrote deel van het bedrijfsgebouw op grond staat die in eigendom is van Beheer, aldus belanghebbende. De nieuwe objectafbakening is dan ook wat betreft de onroerende zaak te klein. Als gevolg daarvan zouden ook de WOZ‑beschikking en de daarop gebaseerde aanslagen moeten worden vernietigd.
4.2.
De Heffingsambtenaar is van mening dat de onroerende zaak [adres] (Tuincentrum) aanvankelijk juist te groot is afgebakend. De waarde van dit WOZ‑object moet daarom worden verminderd tot de waarde van de grond die belanghebbende in erfpacht heeft, dus de ondergrond van het bedrijfsgebouw, plus de waarde van de extra grond en de waarde van de verharding. De Heffingsambtenaar staat in hoger beroep een WOZ‑waarde voor van € 849.000.
4.3.
Partijen verschillen dus van mening over de beantwoording van de vraag of het object correct is afgebakend. Het Hof is van oordeel dat het object te klein is afgebakend en overweegt daartoe als volgt.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat het deel van het bedrijfsgebouw dat is gebouwd op grond die in eigendom toebehoort aan Beheer, door Beheer verticaal wordt nagetrokken. Beheer is aldus ook eigenaar van het op haar grond gebouwde deel van het bedrijfsgebouw. Het Hof acht dit juist en zal daarbij aansluiten. Ten aanzien van het deel van het bedrijfsgebouw gebouwd op aan belanghebbende in erfpacht gegeven grond heeft te gelden dat dit deel in eigendom toebehoort aan belanghebbende. Dit is slechts anders in geval van vestiging van een recht van opstal ten gunste van Beheer, die daarmee voorkomt dat belanghebbende eigenaar is van dit deel van het bedrijfsgebouw. Van een dergelijk recht van opstal is uit de officiële gegevens van het Kadaster niet gebleken. Daarmee is dan ook sprake van een situatie waarin er twee eigenaren zijn van een niet in zelfstandige gedeelten te splitsen bedrijfsgebouw, dat is immers gebouwd op de percelen-Kas (eigendom van Beheer) en het perceel-Tuincentrum (zakelijk gerechtigde belanghebbende). Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ dient de Heffingsambtenaar dan ook aan Beheer en belanghebbende een WOZ‑beschikking te geven voor het aan elk toebehorende deel van het bedrijfsgebouw en de aan hen, al dan niet krachtens recht van erfpacht, toebehorende grond.
4.5.
De vergelijking die de Heffingsambtenaar heeft gemaakt met de zaak van Gerechtshof Amsterdam van 26 april 2002, ECLI:NL:GHAMS:2002:AE3616, kan hem niet baten. In dit geval is namelijk geen sprake van de situatie dat een onderdeel van de onroerende zaak een bestanddeel vormt van een andere onroerende zaak (zie artikel 5:3 in Pro samenhang gelezen met artikel 5:20, eerste lid, aanhef en onder e, van het Burgerlijk Wetboek).
4.6.
De oorspronkelijke objectafbakening van de Heffingsambtenaar waarvan tot en met de Rechtbankfase is uitgegaan, was dan ook correct. Door het object opnieuw af te bakenen en het deel van het bedrijfsgebouw dat in eigendom toebehoort aan belanghebbende daaruit te halen, is het nieuwe object [adres] (Tuincentrum) te klein afgebakend. Het gelijk is dan ook aan belanghebbende.
Slotsom
4.7.
Aangezien het object te klein is afgebakend, dienen de WOZ‑beschikking en de aanslagen te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Aangezien de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 508 te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.10.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 512 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.024. De door de taxateur aan belanghebbende in rekening gebrachte kosten voor het door hem opgestelde taxatierapport zijn al door de Heffingsambtenaar vergoed.
5.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vernietigt de WOZ‑beschikking en de aanslagen;
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 508 vergoedt; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.024.
Aldus gedaan op 8 maart 2019 door M .J.C. Pieterse, voorzitter, V. M . van Daalen‑Mannaerts en L.B. M . Klein Tank, in tegenwoordigheid van M .A. M . van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.