Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00566
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 16 augustus 2019, nummer SHE 18/3099, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 3] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende hierna vermelde beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 321.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2018. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en aanslag.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [taxateur 1] (taxateur).
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Dit betreft vrijstaande woning met bouwjaar 1992. De woning heeft inhoud van 526 m3, de inpandige garage heeft een inhoud van 62 m3. Daarnaast is er een tuinhuis en een overkapping van 24 m². Het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen heeft een oppervlakte van 534 m².
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 321.000.
2.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
2.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 321.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 17 juni 2019 door taxateur [taxateur 1] opgemaakte taxatierapport (hierna: het taxatierapport). De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van € 321.000.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met vier in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
- [adres 2] , te [woonplaats] transactiedatum [datum 1] -2017, verkoopprijs € 315.000;
- [adres 3] , te [woonplaats] , transactiedatum [datum 2] -2017, verkoopprijs € 425.000;
- [adres 4] , te [plaats 1] , transactiedatum [datum 3] -2017, verkoopprijs € 307.500;
- [adres 6] , te [plaats 2] , transactiedatum [datum 4] -2016, verkoopprijs € 340.000.
2.6.
Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 1 mei 2018 door taxateur [taxateur 2] . De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 285.000.
3.Geschil, alsmede conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar € 285.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Ter onderbouwing van de waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport. De Heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de beschikte waarde van € 321.000 niet te hoog is.
4.4.
Belanghebbende betwist het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, meer specifiek het verschil in ligging. Hij stelt dat alleen de vergelijkingsobjecten in [woonplaats] bruikbaar zijn en dat onderbouwing met deze twee vergelijkingsobjecten zou leiden tot een lagere waarde.
4.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat ook de vergelijkingsobjecten uit de andere kernen bruikbaar zijn, omdat in [woonplaats] te weinig transacties van vergelijkbare woningen hebben plaatsgevonden en [plaats 1] en [plaats 2] een vergelijkbare ligging hebben. [plaats 2] is iets groter, maar ligt verder van de grotere kern [plaats 3] . [woonplaats] is kleiner dan [plaats 1] , maar ligt ten opzichte van [plaats 1] dichterbij [plaats 3] . De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voor deze kernen dezelfde grondstaffel kan worden gebruikt, die is gebaseerd op een jarenlange analyse van verkoopcijfers.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Het vergelijkingsobject [adres 3] heeft weliswaar een andere uitstraling, maar betreft eveneens een vrijstaande woning uit een vergelijkbaar bouwjaar.
4.7.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres 3] is uitgegaan van een te lage inhoud en dat bij dit object het zwembad en het badhuis te laag zijn gewaardeerd. Ook bij het vergelijkingsobject [adres 2] is volgens belanghebbende uitgegaan van een te lage inhoud. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het berekenen van de inhoud op basis van bouwtekeningen of metingen ter plaatse, waarop de in de matrix opgenomen inhoud van deze woningen is gebaseerd, betrouwbaarder is dan de door de belanghebbende gebruikte methode, waarbij de inhoud wordt bepaald aan de hand van luchtfoto’s. Voor zover belanghebbende heeft verwezen naar de in de verkoopadvertenties opgenomen inhoud, is het Hof van oordeel dat ook daaraan niet de waarde kan worden toegekend die belanghebbende daaraan toekent. Het Hof heeft dus geen reden om aan de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen inhoud van deze vergelijkingsobjecten te twijfelen. Het Hof is verder van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het zwembad met badhuis toegekende waarde van € 25.800 te laag is. Ook heeft de Heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat [adres 2] niet vanwege het enkele feit dat deze woning over twee badkamers beschikt, als een luxere woning moet worden aangemerkt, omdat de reden daarvan is dat de ouderslaapkamer zich op de begane grond bevindt en het geen grote, luxe, moderne badkamers betreft. Tenslotte heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de staat van onroerende zaak vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten, zodat terecht zowel aan de onroerende zaak als aan de vergelijkingsobjecten de kwalificatie gemiddeld is gegeven voor kwaliteit en onderhoud. Bij een woning uit bouwjaar 1992 is er een zekere mate van gedateerdheid van de voorzieningen (sanitair, keuken), zoals belanghebbende stelt, maar dat geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, omdat deze uit een vergelijkbaar bouwjaar zijn en geen van allen ingrijpend zijn verbouwd.
4.8.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.9.
Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport onderbouwt de door hem bepleite waarde van € 285.000 niet, reeds omdat een analyse van de in dat rapport genoemde transactiecijfers ontbreekt.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en de uitspraak van de Rechtbank wordt bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.11.
Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.12.
Het Hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.