Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00569
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 augustus 2019, nummer SHE 18/110, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad,
hierna: de Heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft op 30 april 2017 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2016 bepaald op € 326.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2017. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2017 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 15 mei 2017 bezwaar gemaakt.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft op 30 november 2017 uitspraak op bezwaar gedaan.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
1.7.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Dit betreft een geschakelde woning uit 1989. De onroerende zaak heeft een inhoud van 499 m³, een aangebouwde garage van 52 m³, een carport van 24 m², een overkapping/luifel van 6 m² en een dakkapel. Het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen heeft een oppervlakte van ongeveer 291 m².
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 326.000.
2.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 303.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 303.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar de op 28 juni 2018 door taxateur [taxateur] opgemaakte waardematrix (hierna: de waardematrix). De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 303.000.
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met vijf in de waardematrix opgenomen, allen in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
- [adres 2] , transactiedatum [datum 2] 2015, verkoopprijs € 325.000;
- [adres 3] , transactiedatum [datum 3] 2015, verkoopprijs € 320.000;
- [adres 4] , transactiedatum [datum 4] 2016, verkoopprijs € 324.000;
- [adres 5] , transactiedatum [datum 5] 2015, verkoopprijs € 325.000; en
- [adres 6] , transactiedatum [datum 6] 2015, verkoopprijs € 250.000.
3.Geschil, alsmede conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar € 276.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
3.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [2] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.
4.3.
Ter onderbouwing van de waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar de waardematrix. De Heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de beschikte waarde van € 303.000 niet te hoog is.
4.4.
Belanghebbende betwist het standpunt van de Heffingsambtenaar dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, meer specifiek de ligging van de onroerende zaak aan de drukke [a-weg] , een nabij gelegen verkeersplateau en het naastgelegen ‘ [bedrijf] ’. Belanghebbende stelt ten aanzien van de [a-weg] dat hij hier niet alleen verkeershinder en geluidshinder van ondervindt, maar ook dat hij jaarlijks het schilderwerk van de woning moet reinigen en dat het schilderwerk sneller achteruitgaat door de ligging. Volgens belanghebbende komt het verkeer hard aanrijden vanaf de N-weg en dient het vervolgens vlak voor de onroerende zaak af te remmen in verband met het nabij gelegen verkeersplateau. Volgens belanghebbende verschilt de ligging van de onroerende zaak in negatieve zin van de vergelijkingsobjecten, terwijl de Heffingsambtenaar dezelfde kwalificatie (voldoende) heeft gehanteerd.
4.5.
De Heffingsambtenaar heeft hier tegenin gebracht dat het eventuele waardedrukkende effect van de ligging aan een doorgaande weg, een verkeersplateau en nabij een autobedrijf is verdisconteerd in de verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] , welk object parallel is gelegen aan de [b-straat] , in het verlengde van de [a-weg] . Volgens de Heffingsambtenaar ondervinden de bewoners van dit object meer verkeers- en geluidshinder, aangezien de [b-straat] een 50-kilometerweg betreft. Het vergelijkingsobject [adres 2] is eveneens gelegen nabij een auto(service)bedrijf. De ligging nabij het verkeersplateau wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 3] , welk object eveneens in de directe omgeving van een soortgelijk verkeersplateau is gelegen. De Heffingsambtenaar acht de hinder van de [a-weg] van onvoldoende gewicht om daaraan een extra waardedruk toe te kennen. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft de Heffingsambtenaar op de zitting bij het Hof foto’s laten zien van de [a-weg] . Op deze foto’s is te zien dat [a-weg] een 30-kilometerweg is waarop snelheidsverminderende obstakels zijn aangebracht. De Heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de 30-kilometerzone reeds vlak na het verlaten van de N-weg begint en niet vlak voor de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar kan zich dus niet vinden in belanghebbendes stelling dat hij hinder ondervindt van verkeer dat hard komt aanrijden en vervolgens dient af te remmen voor het verkeersplateau.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat het aspect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en daarmee ook in de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Ook acht het Hof aannemelijk, gelet op de door de Heffingsambtenaar gegeven toelichting, dat de door belanghebbende genoemde liggingsfactoren geen extra waardedrukkend effect hebben.
4.7.
Belanghebbende heeft overigens zijn stelling dat de Heffingsambtenaar ten onrechte het verkoopcijfer van de woning [adres 7] te [woonplaats] niet heeft meegenomen in zijn waardering, niet nader (cijfermatig) onderbouwd. Tegenover gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, is hiermee dus niet aannemelijk geworden dat dit verkoopcijfer tot een lagere waarde van de onroerende zaak zou moeten leiden.
4.8.
Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
4.9.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.10.
Het Hof is van oordeel dat geen redenen aanwezig zijn om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11.
Het Hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond; en
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van A.S. van Middelkoop, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.