Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 19/00311
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de rechtbank) van 19 april 2019, nummer BRE 18/5497 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek,
hierna: de heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2018 tot en met 31 december 2018 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2017, is vastgesteld op € 770.000 (hierna: de beschikking). In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende‑zaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 735.000 en de aanslag in evenredige mate.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.7.
De zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2020 in ‘s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woning van het bouwjaar 1930. De onroerende zaak omvat een aangebouwde garage, een serre, een kelder, een vrijstaande berging en een carport van het bouwjaar 2000 en een zwembad.
2.2.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde, heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd tijdens de beroepsfase. Deze is opgesteld door [taxateur] , WOZ-taxateur, werkzaam bij [A BV] , op 18 december 2018. De taxateur heeft de onroerende zaak met de volgende vier referentieobjecten vergeleken: [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 1] en [adres 5] te [plaats 2] . De waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 bedraagt volgens de waardematrix € 770.677.
2.3.
Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de taxateur een gecorrigeerde versie van de waardematrix overgelegd. In die gecorrigeerde versie heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 735.000.
2.4.
Belanghebbende heeft een eigen waardematrix overgelegd waarbij de matrix van de heffingsambtenaar het uitgangspunt is. Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 636.305.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 636.000 en vermindering van de aanslag OZB in evenredige mate. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge lid 2 van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsmethode).
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de vraag of de beschikte waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
4.4.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweer in hoger beroep een gecorrigeerde waardematrix overgelegd. De heffingsambtenaar verwijst - ter voldoening aan deze bewijslast - naar deze in 2.3 vermelde waardematrix van taxateur [taxateur] , de daarin genoemde vier referentieobjecten en de daarbij behorende grondstaffels, foto’s van de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten en foto’s van de onroerende zaak. Ten opzichte van de in 2.2 genoemde waardematrix, heeft de taxateur in deze (in 2.3 genoemde) waardematrix de inhoud van de woning gecorrigeerd van 757 m3 met een prijs per m3 van € 591 naar 527 m3 met dezelfde prijs per m3. De kwaliteit en het onderhoud worden beide gewaardeerd op een vier, waarbij de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat deze waardering heeft plaatsgevonden op basis van de beschrijvingen van de woningen in de verkoopadvertenties en de eigen waarneming van de taxateur. Vervolgens is in de matrix een ‘aanbouw woning’ toegevoegd van 100 m3 met een prijs per m3 gelijk aan de prijs per m3 van de woning. Daarnaast is de uitgebouwde garage van 180 m3 apart in de matrix opgenomen met een lagere prijs per m3 van € 233. De kwaliteit en het onderhoud van die garage worden beide gewaardeerd op een drie. Deze aanpassingen leiden ertoe dat de heffingsambtenaar in hoger beroep niet langer door de hem vastgestelde waarde van € 770.000 voorstaat, maar een waarde van € 735.000. Deze waarde is gelijk aan de in goede justitie vastgestelde waarde door de rechtbank.
4.5.
Het hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De ligging, uitstraling, de bouwjaren en in het geval van het referentieobject aan de [adres 3] de op dat object rustende bestemming, zijn in onvoldoende mate vergelijkbaar met die van de onroerende zaak. Daarnaast heeft belanghebbende de door de taxateur in hoger beroep opnieuw bepaalde inhoud van de onroerende zaak en de splitsing daarvan in de diverse onderdelen gemotiveerd betwist. Aangezien de heffingsambtenaar vervolgens zijn stelling niet met nader bewijs heeft onderbouwd, is niet komen vast te staan wat die inhoud en onderverdeling is. Reeds daarom heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast. Het hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.6.
Aangezien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, is het aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 636.305 niet te laag is. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende heeft de matrix van de heffingsambtenaar, genoemd in 2.2, als uitgangspunt genomen en op basis daarvan een berekening gemaakt die heeft geleid tot de door hem verdedigde waarde.
De aan die matrix ten grondslag liggende referentieobjecten zijn door het hof echter verworpen. Daarmee komt de basis aan de berekening van belanghebbende te ontvallen. Dat heeft tot gevolg dat belanghebbende eveneens de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.7.
Geen van de partijen heeft de door hen verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Daarom zal het hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast op € 650.000. Deze in goede justitie vastgestelde waarde behoeft niet te worden gemotiveerd.
Tussenconclusie
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.
Gelet op de gegrondverklaring van het hoger beroep is het hof van oordeel dat redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed.
Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
4.10.
Het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten van bezwaar wijst het hof af. Belanghebbende heeft namelijk niet verzocht om vergoeding van de kosten van bezwaar voordat de inspecteur op bezwaar heeft beslist. [1]
Ten aanzien van proceskosten
4.11.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
4.12.
Het hof stelt deze tegemoetkoming op een bedrag aan reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van € 16,32.
4.13.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;
- verklaart het tegen de uitspraken op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 650.000;
- vermindert de aanslag OZB evenredig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 128 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 16,32.
De uitspraak is gedaan door M. Harthoorn, voorzitter, P. Fortuin en M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door oudste raadsheer, P. Fortuin, ondertekend aangezien de griffier en de voorzitter zijn verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad
www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2. ( Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3. Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.