ECLI:NL:GHSHE:2020:2413

• Datum uitspraak: 28 juli 2020
• Publicatiedatum: 28 juli 2020
• Zaaknummer: 200.268.728_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; R.J.M. Cremers; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aantreffen drugs en ontruiming woning

Stichting Wonen Zuid (SWZ) vorderde in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning vanwege aantreffen van drugs en toebehoren. De kantonrechter wees deze vorderingen af, mede vanwege de gezinsomstandigheden van de huurders en het belang van behoud van woonruimte.

In hoger beroep wijzigde SWZ haar eis en vorderde een verklaring voor recht dat de feiten ontbinding rechtvaardigden. Het hof oordeelde dat de aantoonbare aanwezigheid van 193,18 gram hennep, 101,92 gram hasj, 900 gripzakjes en een weegschaal een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurders waren op de hoogte van het verbod op dergelijke activiteiten volgens de Algemene Huurvoorwaarden.

Het hof verwierp het verweer dat ontruiming tot een noodsituatie zou leiden, aangezien de huurders binnen korte tijd vervangende woonruimte hadden gevonden. Het belang van SWZ om op te treden tegen drugshandel in haar woningen weegt zwaarder dan het belang van de huurders om de woning te behouden.

Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de bewindvoerders in de proceskosten van zowel eerste aanleg als hoger beroep.

Uitkomst: Het hof verklaart voor recht dat het voorhanden hebben van drugs en toebehoren ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en veroordeelt de bewindvoerders in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.268.728/01

arrest van 28 juli 2020

in de zaak van

Stichting Wonen Zuid ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als SWZ,

advocaat: mr. P.J.W.M. Theunissen te Roermond,

tegen

[geïntimeerde 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

[geïntimeerde 2] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als de bewindvoerders,

advocaat: mr. E.W.M. ter Meulen-Mouwen te Roermond,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 oktober 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 oktober 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen SWZ als eiseres en de bewindvoerders als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-\rolnummer 7697729 \ CV EXPL 19-2604)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven van 19 november 2019 met eiswijziging;
• de memorie van antwoord van 14 januari 2020 met één productie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. De bewindvoerders hebben geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis door SWZ. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

3. De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het navolgende. [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] hebben van SWZ met ingang van 10 oktober 2018 de woonruimte gehuurd aan de [adres] te [plaats] . Hun vermogens zijn op 28 september 2017 onder bewind gesteld met benoeming van geïntimeerden tot bewindvoerders. Op 14 maart 2019 heeft de politie [de rechthebbende 1] aangehouden wegens overtreding van de Opiumwet. In de gehuurde woning werden die dag 193,18 gram hennep, 101,92 gram hasj, 900 gripzakjes en een weegschaaltje aangetroffen. SWZ heeft vervolgens in eerste aanleg de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

Bij het in dit hoger beroep bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van SWZ afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat handel in verdovende middelen vanuit de woning niet voldoende is komen vast te staan, dat het voorhanden hebben van de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen op zich een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, maar dat in dit specifieke geval de gezinsomstandigheden met zich brengen dat het belang van behoud van woonruimte moet prevaleren boven het zero tolerance beleid van SWZ.

Nadat de kantonrechter de bestreden uitspraak op 16 oktober 2019 had gedaan, zijn [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] op 14 november 2019 verhuisd naar andere woonruimte en is de huurovereenkomst met ingang van die datum met wederzijdse instemming beëindigd.

3.2.

SWZ heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. Zij vordert nu een verklaring voor recht dat de feiten en omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [plaats] rechtvaardigden, met veroordeling van de bewindvoerders in de proceskosten. SWZ heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van haar gewijzigde vorderingen. De bewindvoerders hebben ook in hoger beroep verweer gevoerd. Het hof komt daar, voor zover nodig, bij de beoordeling op terug.

3.3.

De grieven 1, 2 en 3 zijn gericht tegen hetgeen is overwogen in r.o. 4.3 van het bestreden vonnis. Grief 4 heeft betrekking op de beslissing en de daarin opgenomen proceskostenveroordeling. Gelet op de beëindiging van de huurovereenkomst, de oplevering van het gehuurde aan SWZ en de naar aanleiding daarvan gewijzigde eis staat in hoger beroep enkel nog ter beoordeling of in het aantreffen van de genoemde hoeveelheden hennep en hasj alsmede de gripzakjes en de weegschaal gelet op de verdere omstandigheden van het geval voldoende grond was gelegen om de huurovereenkomst met [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] te ontbinden. De bewindvoerders hebben bij memorie van antwoord aangevoerd dat SWZ geen belang meer heeft bij de gevorderde verklaring voor recht met deze strekking. Dat verweer slaagt niet. Bij een vernietiging van het vonnis in eerste aanleg heeft SWZ reeds met het oog op een te nemen beslissing over de proceskosten in eerste aanleg belang bij een verklaring over de toewijsbaarheid van haar vorderingen in eerste aanleg, ook nu door verloop van tijd het belang bij die vorderingen zelf is vervallen. Daar komt bij dat SWZ er een gerechtvaardigd belang bij heeft om het bestreden vonnis vanwege de daaruit voortvloeiende precedentwerking te laten beoordelen door het hof.

3.4.

De grieven 1 en 2 zien op het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is bewezen dat vanuit het gehuurde werd gehandeld in verdovende middelen. Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat onder de gegeven omstandigheden, die op zich een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, bij een afweging van de wederzijdse belangen het belang aan de zijde van [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] dermate zwaar weegt dat van een ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgezien.

3.5.

Grief 3 slaagt. Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst waren de Algemene Huurvoorwaarden Huurcontract Zelfstandige Woonruimte van SWZ (verder: de AV) van toepassing. In artikel 6.7 van deze voorwaarden heeft SWZ expliciet bedongen dat het de huurder is verboden activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet niet zijn toegestaan. [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] hebben door ondertekening van de huurovereenkomst verklaard de AV te hebben ontvangen. Zij konden daarom in elk geval van deze bepaling op de hoogte zijn. Zij konden weten dat het voorhanden hebben van de aangetroffen hoeveelheden hennep en hasj in combinatie met de ruime hoeveelheid gripzakjes en de voor het afwegen van drugs geschikte weegschaal in beginsel een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het is overigens ook een feit van algemene bekendheid dat woningbouwverenigingen niet accepteren dat huurders dergelijke hoeveelheden middelen en dergelijke spullen in hun huurwoningen voorhanden hebben, omdat zij erop duiden dat geen sprake meer is van bezit voor eigen gebruik, maar dat een huurder op enigerlei wijze is betrokken is bij de handel in deze middelen.

3.6.

SWZ heeft, ook vanuit preventief oogpunt, een zwaarwegend belang om op te treden tegen overtredingen van deze bepaling. [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] hebben onvoldoende gemotiveerd gesteld dat ontruiming van de woning tot een noodsituatie zal leiden. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van hen zélf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hen en hun kinderen zoveel mogelijk te beperken en zij zijn, indien zij daarbij hulp behoeven, gehouden hulpverlenende instanties in te schakelen, die op hun beurt verplicht zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening. Uit hetgeen geïntimeerden hebben aangevoerd blijkt niet dat er nu aanleiding bestaat om te veronderstellen dat geen hulp zou zijn geboden als [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] nog niet de beschikking zouden hebben gekregen over andere woonruimte. In dit geval is gebleken dat [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] in staat zijn geweest om op korte termijn vervangende woonruimte te vinden waarmee aan hun woonbelang tegemoet gekomen kon worden, zodat de gevolgen van een te gelasten ontruiming beperkt zouden zijn gebleven. Bij afweging van de wederzijdse belangen van partijen is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat het belang aan de zijde van [de rechthebbende 1] en [de rechthebbende 2] in verhouding tot dat van SWZ niet dermate zwaar van gewicht was dat daarin een grond was gelegen om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af te wijzen. Nu grief 3 slaagt, behoeven de grieven 1 en 2 verder geen beoordeling meer.

3.7.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de gevorderde ontbinding en ontruiming ten onrechte door de kantonrechter zijn afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden vernietigd. In eerste aanleg zijn verder door de bewindvoerders geen feiten, omstandigheden of verweren aangevoerd die, naast hetgeen hiervoor is overwogen, nog beoordeeld moeten worden. De gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. De omstandigheid dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven brengt met zich mee dat grief 4, mede gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt. De bewindvoerders zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat het voorhanden hebben van de aangetroffen 193,18 gram hennep, 101,92 gram hasj, 900 gripzakjes en de weegschaal in de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te [plaats] rechtvaardigt;

veroordeelt de bewindvoerders in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van SWZ op € 108,43 aan dagvaardingskosten, op € 121,= aan griffierecht en op € 360,= aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 99,01 aan dagvaardingskosten, op € 741,= aan griffierecht en op € 759,= aan salaris advocaat voor het hoger beroep en bepaalt dat deze bedragen binnen vijftien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening, en vermeerderd met nakosten ad € 157,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel ad € 239,= indien niet binnen vijftien dagen na de dag van deze uitspraak aan de proceskostenveroordeling is voldaan en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juli 2020.

griffier rolraadsheer