ECLI:NL:GHSHE:2020:244

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team handelsrecht

zaaknummer 200.211.763/01

arrest van 28 januari 2020

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,

hierna gezamenlijk: [appellanten] ,

advocaat: mr. R. Raaijmakers te Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,

hierna gezamenlijk: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. C.A.M.J. de Wit te Veghel,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 2 mei 2017 en 6 augustus 2019 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda onder nummer C/02/289246 / HA ZA 14-763 gewezen vonnis van 12 oktober 2016.

9.Het nadere procesverloop

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 6 augustus 2019;

- de akte van [geïntimeerden] , met producties;

- de antwoordakte van [appellanten] , met een productie.

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald.

10.De nadere beoordeling

10.1.

Het hof heeft partijen in het tussenarrest van 6 augustus 2019 de gelegenheid gegeven om zich uit te laten in verband met drie thema’s (tussenarrest, 7.44). Het gaat hierbij, zeer kort samengevat, om:

- de inspanningen van [geïntimeerden] om tot overeenstemming te komen over de bouw van de woning door [appellanten] (tussenarrest, 7.10);

- de waarde van de woning (tussenarrest, 7.19);

- de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van makelaarskosten (tussenarrest, 7.32).

10.2.

Het hof heeft wat betreft het eerste thema in het tussenarrest van 6 augustus 2019 overwogen:

7.7.

Het geschil in principaal appel spitst zich in de eerste plaats toe op de vraag of [geïntimeerden] zich voldoende heeft ingespannen om te komen tot een afspraak voor de bouw van de nieuwe woning door [appellanten] (grief 1 principaal appel).

7.8.

Het hof neemt in aanmerking dat [geïntimeerden] in artikel 22 van de koopovereenkomst heeft verklaard de offerte van [appellanten] “in alle redelijkheid te zullen beoordelen” en “al het redelijke” te zullen doen om tot afspraken te komen met [appellanten] (7.1 e hiervoor). In de afstandsverklaring staat dat [geïntimeerden] “binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid” medewerking wil verlenen (7.1 f hiervoor). Partijen hebben verder niets vastgelegd over wat precies redelijk zou zijn in een overlegtraject over een opdracht voor de bouw van de nieuwe woning. [geïntimeerden] voert aan dat hij de offerte van [appellanten] in ontvangst heeft genomen en daaraan aandacht heeft besteed en dat dit voldoende is voor de nakoming van de afspraken. [appellanten] heeft een e-mail van zijn makelaar overgelegd (productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellanten] ) met betrekking tot gesprekken tussen partijen. [geïntimeerden] heeft zich nog niet kunnen uitlaten over deze e-mail. Het hof zal [geïntimeerden] in de gelegenheid stellen zich uit te laten over deze e-mail en het daarop gebaseerde standpunt van [appellanten] .

7.9.

[appellanten] heeft zich verder beroepen op een verband tussen de aankoop van de bestaande woning en de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning. [appellanten] bedoelt hiermee dat de opdracht voor de bouw van wezenlijk belang was voor de aankoop en dat [appellanten] uitsluitend bereid was de bestaande woning te kopen met dien verstande dat hij de opdracht zou krijgen voor de bouw van de nieuwe woning. [appellanten] heeft gewezen op het belang van de opdracht voor zijn bedrijfsvoering in die periode en de in zijn visie naar verhouding hoge aankoopprijs van € 650.000,00. Het hof overweegt dat [appellanten] geen concrete feiten heeft gesteld aan de hand waarvan hij bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht aannemen dat [geïntimeerden] bindende afspraken wenste te maken over een dergelijk verband. Daarom is de stelling van [appellanten] , dat partijen een dergelijke samenhang tussen de aankoop van de bestaande woning en de bouw van de nieuwe woning hebben afgesproken, onvoldoende onderbouwd.

7.10.

De conclusie wat betreft het eerste geschilpunt is dat [geïntimeerden] in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij akte uit te laten over productie 7 bij de laatste antwoordakte van [appellanten] en het daarop gebaseerde standpunt van [appellanten] .

10.3.

Partijen hebben zich uitvoerig uitgelaten over de e-mail (voornoemde productie 7). Zij hebben hun standpunten gehandhaafd.

10.4.

Het hof overweegt dat [appellanten] , anders dan de hiervoor en in het tussenarrest aangehaalde teksten, geen concrete uitlatingen of andere gedragingen van [geïntimeerden] heeft gesteld, waaraan [appellanten] redelijkerwijs conclusies zou hebben mogen verbinden over de verbintenissen die [geïntimeerden] op zich zou nemen. [geïntimeerden] voert aan dat hij de offerte van [appellanten] in ontvangst heeft genomen en daaraan aandacht heeft besteed en dat dit voldoende is voor de nakoming van de afspraken. Het hof is van oordeel dat [appellanten] zijn standpunt – dat [geïntimeerden] gehouden was meer te doen en dat niet heeft gedaan – niet voldoende heeft onderbouwd. Dit geldt te meer in het licht van de passage in de afstandsverklaring (tussenarrest, 3.1 f) waarin [geïntimeerden] met instemming van [appellanten] zijn vrijheid bij de keuze van (onder)aannemers heeft benadrukt.

10.5.

In de e-mail van de makelaar (voornoemde productie 7) staat: “de inhoud van het contract om al het mogelijke te doen om te gunnen aan [roepnaam van appellant] [ [appellanten] ], wordt volledig terzijde geschoven” en “tijdens alle gesprekken voorafgaand aan de ondertekening waren gericht op de mogelijkheid de woning te kunnen bouwen. Hierbij zijn geen beloftes gedaan, maar dit werd wel enorm benadrukt om [roepnaam van appellant] over te laten gaan tot koop. Je kunt daarbij stellen dat door verkoper verwachtingen zijn gewekt”. Het hof is van oordeel dat deze e-mail geen ander oordeel rechtvaardigt. [appellanten] heeft naar het oordeel van het hof niet concreet toegelicht op welke wijze welke verwachtingen zijn gewekt. [appellanten] heeft niet uitgelegd wat [geïntimeerden] concreet zou hebben gezegd of gedaan waaraan [appellanten] , mede in het licht van de contractuele documentatie (tussenarrest, 7.8, en 10.4 hiervoor) en de opmerking van de makelaar in de e-mail dat geen beloftes zijn gedaan, bepaalde gerechtvaardigde verwachtingen mocht ontlenen.

10.6.

De conclusie wat betreft het eerste geschilpunt (tussenarrest, 7.7) is dat de stelling van [appellanten] , dat [geïntimeerden] zich onvoldoende heeft ingespannen om te komen tot een afspraak voor de bouw van de nieuwe woning door [appellanten] , onvoldoende is onderbouwd. De vorderingen van [appellanten] komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

10.7.

Het tweede thema betreft de waarde van de woning. In het tussenarrest van 6 augustus 2019 heeft het hof overwogen:

7.16.

Het eerste onderdeel van dit geschilpunt gaat over de schadebegroting.

[appellanten] maakt bezwaar tegen de waardering van de bestaande woning op € 650.000,00. [appellanten] merkt op dat hij uitging van de opdracht voor de bouw van de nieuwe woning (grieven principaal appel, 63). Hij voegt daaraan toe dat de reële marktwaarde omstreeks 4 juni 2013 € 535.000,00 was (grieven principaal appel, 64). Hij wijst er ook op dat sprake is van een bedrijfswoning (grieven principaal appel, 66) en vindt dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). Volgens [appellanten] is de schade maximaal € 30.000,00 tot € 35.000,00 (grieven principaal appel, 71), rekening houdend met de voorgaande argumenten. [appellanten] voert verder aan dat de schade in het licht van het voorgaande voor hem niet voorzienbaar was (grieven principaal appel, 72-74). Hij dacht dat de marktwaarde € 650.000,00 was en behoefde niet bedacht te zijn op een veel lagere waarde, die pas in dit geding in eerste aanleg is gebleken, aldus [appellanten] . [geïntimeerden] is verder volgens [appellanten] de afspraken wat betreft de bouw van de nieuwe woning niet nagekomen en ook dit was niet voorzienbaar, aldus [appellanten] .

7.17.

[geïntimeerden] stelt in incidenteel appel dat hij veel meer schade heeft dan het bedrag dat de rechtbank heeft begroot. Hij wijst op de actuele stand van zaken (grieven incidenteel appel, 43 en verder). Hij heeft de bestaande woning uit de verkoop gehaald in verband met ongunstige marktontwikkelingen, aldus [geïntimeerden] . Hij begroot de aanvullende schade (bovenop de veroordeling die de rechtbank heeft uitgesproken) op € 88.000,00 (grieven incidenteel appel, 47).

7.18.

Het hof overweegt wat dit eerste onderdeel betreft dat de schade moet worden begroot aan de hand van een vergelijking van de werkelijke situatie waarin [geïntimeerden] zich bevindt en de hypothetische situatie bij een in alle opzichten onberispelijke nakoming.

Het hof acht op dit punt deskundigenonderzoek noodzakelijk. De advisering waarvan de rechtbank moest uitgaan, is intussen door tijdsverloop niet meer actueel. Het hof is daarnaast van oordeel dat de bestaande woning moet worden gewaardeerd als bedrijfswoning: [appellanten] stelt onweersproken dat dit de bestemming is en dat dit een impact heeft op de waardering. Het hof zal als peildatum hanteren: de dag waarop de deskundige rapporteert. Het gaat immers om de actuele stand van zaken, die zoveel mogelijk moet worden benaderd in het eindarrest. Het hof heeft kennis genomen van de stelling van [geïntimeerden] dat hij de bestaande woning na de ontbinding van de koopovereenkomst heeft verhuurd en inkomsten heeft genoten (7.33 hierna). Het hof is voorshands van oordeel dat de huurinkomsten moeten worden verdisconteerd in de schadebegroting als voordeel dat [geïntimeerden] bij een onberispelijke nakoming van de koopovereenkomst niet zou hebben genoten. Het hof is voornemens aan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:

Welke waarde heeft de bestaande woning (7.2 a hiervoor), gewaardeerd als bedrijfswoning, op de dag waarop u uw rapport indient?
Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

7.19.

Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over de vragen en - bij voorkeur eensluidend - de persoon van de te benoemen deskundige. Partijen mogen zich ook bij akte uitlaten over de vraag welke huurinkomsten [geïntimeerden] uit verhuur van de bestaande woning heeft genoten in de periode na de ontbinding van de koopovereenkomst.

7.20.

Het hof is gelet op de omstandigheden van dit geding voornemens de kosten van de deskundige voorshands gelijkelijk ten laste van partijen te brengen. De bewijslast rust op [geïntimeerden] , maar het hof heeft beslist dat [appellanten] in beginsel aansprakelijk is.

7.21.

Het hof verwerpt de stelling van [appellanten] dat hij op grond van de koopovereenkomst recht had op een “woonhuis” (dus geen bedrijfswoning). [appellanten] heeft niet aan de hand van concrete feiten uitgelegd dat en waarom hij bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht aannemen een woning, die geen bedrijfswoning was, te kopen. De aanduiding “woonhuis” in de koopovereenkomst is niet genoeg. Het ging om een specifiek object, dat op zichzelf wel een woonhuis is. [appellanten] (bijgestaan door een aankoopmakelaar) wist of behoorde te weten welke bestemming dit object had. Het hof verwerpt de overige argumenten van [appellanten] in dit verband. [appellanten] heeft niet uitgelegd dat en waarom de marktwaarde voor hem, bijgestaan door een aankoopmakelaar, niet voorzienbaar zou zijn. Indien [appellanten] al, bijgestaan door een aankoopmakelaar, ten onrechte uitging van een te hoge marktwaarde, die niet voorzienbaar was, komt dit (bij gebreke van een toelichting die in een andere richting wijst) voor zijn rekening. [appellanten] behoort ook te weten dat marktontwikkelingen onzeker zijn. Het hof heeft het argument dat [geïntimeerden] tekort zou zijn geschoten wat betreft de nieuwe woning al hiervoor verworpen.

7.22.

De conclusie wat betreft het eerste onderdeel (schadebegroting) is dat deskundige advisering wat betreft de waarde van de bestaande woning noodzakelijk is en dat het hof de overige argumenten van [appellanten] verwerpt.

10.8.

Partijen verzoeken het hof een deskundige te benoemen. Zij hebben geen namen aangereikt maar wel ieder wensen naar voren gebracht, waar het hof rekening mee houdt Het hof zal D. Cruijssen RT ( [makelaars] Makelaars [vestigingsnaam] ) als deskundige benoemen. De deskundige heeft laten weten dat hij over de vereiste kennis en ervaring beschikt en dat het hem vrij staat het onderzoek uit te voeren.

10.9.

[geïntimeerden] heeft ingestemd met de voorgestelde vragen. [appellanten] heeft enkele aanscherpingen voorgesteld.

10.9.1.

[appellanten] wenst het aan de deskundige over te laten of sprake is van een bedrijfswoning of niet. Het hof verwerpt dit standpunt. De kwalificatie als bedrijfswoning is een beslissing voor het hof en het hof heeft in het tussenarrest daarover al beslist (7.21).

10.9.2.

[appellanten] verzoekt het hof een waarderingsgrondslag vast te leggen: marktwaarde / vrije verkoopwaarde. Het hof zal dit overnemen. Het gaat hier om de waarde bij verkoop onder gewone omstandigheden.

10.9.3.

[appellanten] verzoekt het hof verder te bepalen dat het gaat om de waardering van een leeg object, vrij van huur- en gebruiksrechten. Het hof zal dit overnemen.

10.9.4.

[appellanten] maakt bezwaar tegen de tweede vraag omdat deze te breed zou zijn geformuleerd. Het hof neemt dit niet over. De tweede vraag behelst de gangbare formulering, waarmee het hof de deskundige verzoekt in algemene zin opmerkingen te maken die relevant zijn voor de beoordeling na het onderzoek. Het spreekt vanzelf dat het gaat om opmerkingen in verband met dat onderzoek en dus niet om overige aspecten van de zaak.

10.10.

Het hof zal de volgende vragen aan de deskundige voorleggen:

Welke marktwaarde (opgevat als vrije verkoopwaarde) heeft de bestaande woning (tussenarrest, 7.2 a), gewaardeerd als bedrijfswoning (leeg object, vrij van huur- en gebruiksrechten), op de dag waarop u uw rapport indient?
Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat het hof daarvan kennis neemt?

10.11.

Het hof zal de kosten van de deskundige voorshands gelijkelijk ten laste van partijen brengen (tussenarrest, 7.20).

10.12.

Het derde en laatste thema betreft de vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van makelaarskosten. In het tussenarrest van 6 augustus 2019 heeft het hof overwogen:

7.32.

[geïntimeerden] stelt wat betreft de post van € 1.149,50 voor makelaarskosten, naar het hof begrijpt, dat hij deze heeft betaald in verband met inspanningen voor de verkoop van de bestaande woning na de ontbinding. [geïntimeerden] heeft een bankafschrift en een factuur overgelegd (producties 12-13 grieven incidenteel appel) en opgemerkt dat de kosten gezien de voortdurende inspanningen verder oplopen. [appellanten] heeft tot verweer aangevoerd dat een factuur en een specificatie van de werkzaamheden ontbreken. Het hof overweegt dat deze post in beginsel als gevolg van de ontbinding toewijsbaar is. De transactie strekte er immers toe dat [geïntimeerden] in zijn vermogen niet langer de bestaande woning zou hebben, maar wel de koopprijs in geld. Als gevolg van de ontbinding heeft hij nog de bestaande woning in zijn vermogen. Hij ontvangt een vergoeding voor de (eventuele, nog te begroten) minderwaarde (7.18 hiervoor). Maar hij wenst in de situatie te worden gebracht waarin hij zich zou hebben bevonden bij onberispelijke nakoming. Hij mag dit verlangen. Dat betekent dat hij de bestaande woning nog te gelde moet maken. De kosten die daarmee samenhangen komen dus voor vergoeding in aanmerking. Maar de hoogte van de vordering is in dit stadium nog onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerden] zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte het bedrag van de vordering nader toe te lichten, de werkzaamheden van de makelaar te specificeren en facturen over te leggen.

10.13.

[geïntimeerden] heeft een door zijn makelaar opgestelde factuur met specificatie overgelegd (productie 30). [appellanten] heeft zijn standpunt gehandhaafd dat de makelaarskosten niet in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen. [appellanten] heeft toegelicht dat de verkoopinspanningen in januari 2015 zijn aangevangen terwijl [geïntimeerden] al vanaf april 2015 verhuurde en op 22 februari 2015 een waarborgsom in ontvangst heeft genomen. [appellanten] heeft erop gewezen dat de woning met bedrijfshal in verhuurde staat veel moeilijker te verkopen is.

10.14.

Het hof acht de onderbouwing door [geïntimeerden] aan de hand van de factuur met specificatie voldoende. Zijn vordering tot vergoeding van makelaarskosten is gegrond. Het hof verwerpt de standpunten van [appellanten] over de verhuur en de waarborgsom. [appellanten] heeft geen concrete feiten naar voren gebracht waaruit volgt dat de marktwaarde in vrije staat wordt beïnvloed door de verhuur. Het gaat om die waarde, waarover de deskundige zal adviseren. De verhuur is in zoverre niet relevant.

10.15.

[geïntimeerden] heeft zijn aanspraak op immateriële schadevergoeding en op volledige vergoeding van zijn kosten van rechtsbijstand herhaald. De eerste aanspraak heeft hij aangevuld door te verwijzen naar zijn hartoperatie van februari 2019. Het hof ziet (ook in de, zeer algemeen gestelde nieuwe medische informatie) geen aanleiding terug te komen van de bindende eindbeslissingen in het tussenarrest van 6 augustus 2019 op deze punten.

10.16.

De conclusie is dat bovengenoemde deskundige zal worden benoemd en dat iedere verdere beslissing zal worden aangehouden, met inbegrip van de beslissing over de standpunten van partijen over de schadebegroting en in het bijzonder huurinkomsten en huurkosten van [geïntimeerden] (en diens stelling over de eigendom van de nieuwe woning) .

11.De uitspraak

Het hof:

11.1.

bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rechtsoverweging 10.10 van dit arrest geformuleerde vragen;

11.2.

benoemt tot deskundige ter beantwoording van deze vragen:

D. Cruijssen RT
[makelaars] Makelaars [vestigingsnaam]
[adres]
[postcode] [kantoorplaats] ;

11.3.

bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de deskundige toezendt;

bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de deskundige ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;

11.4.

bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek begint nadat daartoe van de griffier bericht is ontvangen;

bepaalt dat de deskundige bij het onderzoek –
en ten aanzien van het concept-rapport– partijen in de gelegenheid stelt opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat uit het rapport van de deskundige moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan, terwijl in het rapport tevens melding wordt gemaakt van de inhoud van zodanige opmerkingen en verzoeken;

bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;

verzoekt de deskundige een schriftelijk en met redenen omkleed rapport, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof en tegelijkertijd een afschrift van het rapport aan de advocaten van partijen toe te zenden;

bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijke, ondertekende rapport ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op
drie maandennadat door de griffier is bericht dat met het onderzoek kan worden begonnen;

11.5.

bepaalt het voorschot op de kosten van de deskundige op het door de deskundige begrote bedrag van in totaal € 1.633,50 inclusief btw, tenzij (één van) partijen binnen veertien dagen na deze uitspraak
bij brief aan de griffier van dit hofmet afschrift aan de wederpartij (die binnen twee dagen hierop kan reageren bij brief aan de griffier van dit hof met afschrift aan de wederpartij)tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft/hebben gemaakt, in welk geval het hof op het bezwaar/de bezwaren zal beslissen en de hoogte van het voorschot zal bepalen;

bepaalt dat ieder van partijen de helft van genoemd voorschot van € 1.633,50, derhalve € 816,75, zal voldoen na ontvangst van de nota met betaalinstructies die door het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal worden verzonden;

verzoekt de deskundige, indien zijn kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;

11.6.

benoemt mr. Frakes tot raadsheer-commissaris, tot wie de deskundige zich, door tussenkomst van de griffier (het Bureau Deskundigen van dit hof) dient te wenden met (procedurele) vragen en verzoeken indien het onderzoek daartoe aanleiding geeft;

11.7.

verwijst de zaak naar de rol van 26 mei 2020 in afwachting van het deskundigenrapport;

verstaat dat de zaak na ontvangst van het deskundigenrapport naar de rol wordt verwezen voor memorie na deskundigenrapport aan de zijde van [geïntimeerden] ;

11.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, A.J. Henzen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 januari 2020.

griffier rolraadsheer