Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 19/153
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 12 februari 2019, nummer BRE 18/828, in het geding tussen
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 is vastgesteld op € 350.000. Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende‑zaakbelastingen voor eigenaren van niet-woningen en voor gebruikers van niet-woningen over het jaar 2017 opgelegd en aanslagen in de rioolheffing voor eigenaren en voor gebruikers (hierna samen ook: de aanslagen). Deze aanslagen zijn in één aanslagbiljet verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 11 januari 2018 de bezwaren ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verminderd tot € 250.000, de aanslagen OZB eveneens verminderd en het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 24 oktober 2019 te ’s-Hertogenbosch.
Namens belanghebbende is zijn gemachtigde [gemachtigde] verschenen en namens de Heffingsambtenaar [taxateur] (hierna ook: taxateur).
1.5.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hoofdgebouw van ongeveer 254 m² (bouwjaar circa 1800) met een aanbouw van 57 m², een garage van 82 m³, ondergrond en tuin, met gemengde bestemming, dat is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Het pand heeft een perceeloppervlakte van ongeveer 2.055 m².
2.2.
De onroerende zaak was vroeger in gebruik als school en bestond uit drie klaslokalen. Daarna hebben de ouders van belanghebbende in de onroerende zaak meer dan veertig jaren een winkel gehad. Na het sluiten van de winkel is de onroerende zaak in 2003 door belanghebbende verbouwd tot praktijkruimte voor kaakchirurgie. De onroerende zaak is nooit als praktijkruimte in gebruik genomen en was ook op de waardepeildatum niet in gebruik.
2.3.
Tot de stukken van het geding behoort een door de Heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2018 door [taxateur] (hierna: het taxatierapport). In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd met behulp van de vergelijkingsmethode. In het rapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 bepaald op € 350.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de taxateur de volgende vergelijkingspanden aangevoerd: [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [plaats] , [adres 4] te [plaats] , [adres 5] te [woonplaats] , [adres 6] te [woonplaats] , [adres 7] te [woonplaats] . Alle vergelijkingspanden zijn vrijstaande woonboerderijen.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2.
De Heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep. Belanghebbende meent dat de Rechtbank de waarde op een reële waarde heeft vastgesteld en concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
4.1.
Het Hof stelt voorop dat op de Heffingsambtenaar de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.
4.2
Ter zitting van het Hof is aan de orde gesteld welke bestemming op de onroerende zaak rust. Vast is komen te staan dat de onroerende zaak een gemengde bestemming heeft. Dat wil in dit geval zeggen dat in de onroerende zaak niet alleen mag worden gewoond, maar dat daaraan ook andere bestemmingen mogen worden gegeven.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd door de onroerende zaak te vergelijken met zes objecten waarop een woonbestemming rust aangezien hij van mening is dat de onroerende zaak ondanks de daarin aanwezige praktijkruimte door een potentiële koper zal worden verbouwd tot woning. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar daarin. Dat betekent echter nog niet dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Het Hof is namelijk van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten niet slaagt in het te leveren bewijs om die waarde te onderbouwen. [adres 2] te [woonplaats] en [adres 3] te [plaats] zijn door de Heffingsambtenaar net als de onroerende zaak aangemerkt als objecten die door de koper ingrijpend moeten worden verbouwd om geschikt te maken voor bewoning naar de eisen van de huidige tijd. Gelet op die stelling zijn de overige door de Heffingsambtenaar gebruikte objecten niet bruikbaar, reeds omdat niet inzichtelijk is gemaakt hoe met dit verschil rekening is gehouden bij de waardebepaling. De enkele stelling dat de m2‑prijzen van deze objecten lager liggen dan die van de onroerende zaak is daarvoor onvoldoende. Van de door de Heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten die eerst grondig dienen te worden verbouwd is er één ( [adres 3] ) gelegen in een andere kern dan de onroerende zaak. Reeds om die reden kan dit object niet dienen ter onderbouwing van de voorgestane waarde. Daar komt bij dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe met het verschil in ligging rekening zou zijn gehouden. Dan resteert nog slechts één vergelijkingsobject, namelijk de [adres 2] . Dat is onvoldoende om de voorgestane waarde mee te onderbouwen, temeer nu het transactiecijfer van de [adres 2] meer dan twaalf maanden is verwijderd van de waardepeildatum. Het in een eerdere fase in het geding gebrachte taxatieverslag van 10 januari 2017 kan daartoe ook niet dienen, aangezien daaraan geen transactiegegevens ten grondslag liggen, althans dit volgt niet uit dat verslag. De Heffingsambtenaar heeft dus niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
4.4.
Aangezien belanghebbende geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank wat betreft de door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde, dient de uitspraak van de Rechtbank in zoverre te worden bevestigd.
4.5.
Ter zitting van het Hof is aan de orde gesteld wat volgens belanghebbende de consequenties zouden moeten zijn van zijn standpunt dat als de onroerende zaak conform de stelling van de Heffingsambtenaar als een met woningen vergelijkbaar object moet worden aangemerkt, hier ook consequenties aan verbonden moeten worden voor de aanslagen.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof had belanghebbende incidenteel hoger beroep in moeten stellen om te kunnen bereiken dat de aanslagen naar lagere bedragen zouden worden vastgesteld dan reeds door de Rechtbank is gedaan. Het door belanghebbende ingediende geschrift dat op 5 juni 2019 bij het Hof is ingekomen kan niet, ook niet materieel bezien, als een dergelijk beroep worden aangemerkt. Het Hof legt daaraan ten grondslag dat belanghebbende als onderwerp hanteert ‘Hoger beroepschrift’, maar in de eerste alinea schrijft verweer in te dienen en het geschil afbakent tot de hoogte van de WOZ-waarde. Vervolgens neemt belanghebbende als standpunt in dat hij zich kan verenigen met de uitspraak van de Rechtbank. In de verdere toelichting daarop stelt hij dat als de Heffingsambtenaar van mening is dat de door hem voorgestane waarde kan worden onderbouwd door middel van vergelijking met objecten met een woonbestemming, dat in dat geval onterecht gebruikersbelasting is geheven en onterecht het hoge niet‑woning tarief is gehanteerd voor de eigenarenbelasting. In dit geval heeft belanghebbende een gemachtigde ingeschakeld die verbonden is aan een kantoor dat zich heeft gespecialiseerd in zaken op het gebied van de Wet WOZ en lokale heffingen. Van een dergelijke gemachtigde mag worden verwacht dat indien hij een incidenteel hoger beroep wenst in te stellen hij dat ook duidelijk en ondubbelzinnig doet. Dat is hier niet het geval. Ook als de stelling van belanghebbende moet worden aangemerkt als een voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, leidt dit tot niets. Aangezien het hoger beroep van de Heffingsambtenaar ten aanzien van de door hem voorgestane waarde niet slaagt, behoeft het als - in dat geval - voorwaardelijk incidenteel hoger beroep aangemerkte standpunt geen behandeling.
Slotsom
4.7.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden bevestigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Aangezien de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt voor het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 519.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Omdat het door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is, zal het Hof de Heffingsambtenaar veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.10.
Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 punten (verweerschrift en verschijnen zitting) x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.050.
5.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- bepaalt dat van de Heffingsambtenaar voor het door hem ingestelde hoger beroep door tussenkomst van de griffier een griffierecht van € 519 wordt geheven; en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het Hof van belanghebbende vastgesteld op in totaal € 1.050.
Aldus gedaan op 30 januari 2020 door M.J.C. Pieterse, voorzitter, S.A.J. Bastiaansen en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van J.W.J. van der Heijden, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s‑Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.