Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.286.393/01
arrest van 4 mei 2021
in de zaak van
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,
handelend onder de naam Woonbedrijf,
gevestigd te Eindhoven,
appellante,
hierna aan te duiden als SWS,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. W. Kolmans te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 november 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 oktober 2020, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen SWS als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/362376 / KG ZA 20-524)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en drie producties, waarbij SWS haar eis heeft verminderd;
- een akte aanvullende producties van SWS van 8 december 2020 met vier producties;
- de memorie van antwoord met drie producties;
- de mondelinge behandeling, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- de bij formulier H16 van 31 maart 2021 door SWS toegezonden twee producties, die SWS bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geïntimeerde] heeft tot 2018 met haar ex-echtgenoot en vier kinderen van thans 17, 14, 12 en 7 jaar in [plaats] gewoond Het huwelijk is geëindigd door een echtscheiding die in 2020 is afgerond. Tijdens de echtscheidingsprocedure is de in [plaats] gehuurde woning toegewezen aan haar ex-echtgenoot en [geïntimeerde] heeft deze (moeten) verlaten. In 2020 is zij bevallen van een vijfde kind.
Samen met [huidige partner van geintimeerde] (verder: [huidige partner van geintimeerde] ) heeft [geïntimeerde] na haar vertrek uit [plaats] tijdelijk een woning gehuurd in [plaats] van [verhuurder] . [huidige partner van geintimeerde] is de vader van het jongste kind.
Op 20 december 2018 heeft [verhuurder] aan [geïntimeerde] een verhuurdersverklaring gegeven, waarin hij verklaart dat er ten tijde van de verklaring geen sprake was van betalingsachterstanden, dat de huur regelmatig was betaald en dat er geen aanleiding bestond tot klachten over de bewoning.
Bij brief van 29 april 2019 heeft [verhuurder] de huur van de woning in [plaats] opgezegd tegen 1 augustus 2019.
Vanaf 1 augustus 2019 hebben [geïntimeerde] en [huidige partner van geintimeerde] gezamenlijk een woning gehuurd aan de [adres 1] te [plaats] . De huursom bedroeg € 1.600,= per maand inclusief servicekosten en gebruikslasten.
In augustus 2019 heeft [verhuurder] [geïntimeerde] en [huidige partner van geintimeerde] gedagvaard in kort geding met een vordering tot ontruiming van het gehuurde vanwege een opgelopen huurachterstand over de maanden juli, augustus en september 2019. De vordering tot betaling van de huur over die maanden is bij vonnis van 2 oktober 2019 toegewezen.
Voor de gemeente Eindhoven is van kracht de Huisvestingsverordening 2020-2023. Deze verordening berust op artikel 12 van Pro de Huisvestingswet 2014 en is in het leven geroepen om regels te geven met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de categorieën woningzoekenden die als urgent kunnen worden aangemerkt. Ter uitvoering van het bepaalde in deze verordening is voor het stedelijk gebied [plaats] een ‘Urgentiecommissie’ in het leven geroepen die tot taak heeft aanvragen voor een urgentieverklaring te beoordelen. Deze commissie bepaalt op basis van een door de woningzoekende in te vullen formulier en de daarbij over te leggen bescheiden of er omstandigheden zijn op grond waarvan de aanvrager in aanmerking komt voor een urgentieverklaring.
Op 28 januari 2020 heeft [geïntimeerde] een intakegesprek gevoerd met een medewerkster van de woningcorporatie Wooninc. bij gelegenheid waarvan [geïntimeerde] een ‘Aanvraagformulier Urgentiebeschikking’ heeft ingevuld en ingediend. Op de vraag naar haar huidige woonsituatie heeft [geïntimeerde] ingevuld dat zij inwonend was bij [huidige partner van geintimeerde] . Bij de vraag “Maandinkomen (gezamenlijk)” heeft zij ingevuld bruto € 1.052,=. Op de vraag of er schulden waren is ‘ja’ doorgestreept als zijnde niet van toepassing. Onder “Toelichting op uw situatie” heeft [geïntimeerde] onder meer geschreven:
“(…) Na [plaats] kon ik tijdelijk bij een vriend inwonen in [plaats] maar deze kan en wil dit niet meer doen ivm mijn 5e kindje op komst.
Er is niemand bij wie ik kan inwonen
De zorg voor mijn 4 kinderen is aan mij toegewezen, 5e kindje komt begin mei 2020. Ouders wonen in een 3 kamer appartement, maar moeder is zwaar gehandicapt en heeft alle zorg nodig. (hartkwalen, epylepsie, rolstoelafhankelijk, 100% zorgvraag)
Waarom is een ander huis noodzakelijk voor de oplossing van uw problemen?
Anders kan ik de zorg voor mijn kinderen niet bieden, zij wonen bij mij en anders staan zij ook op straat.”
Onder het formulier staat onder meer vermeld dat de aanvrager verklaart de aanvraag naar waarheid en volledig ingevuld te hebben. In het kader van deze aanvraag heeft [geïntimeerde] de stukken betreffende haar echtscheiding overgelegd en de verhuurdersverklaring van 20 december 2018 van [verhuurder] . De urgentiecommissie heeft op grond van het aanvraagformulier en de daarbij overgelegde bescheiden een urgentieverklaring gegeven.
In april 2020 zijn [geïntimeerde] en de bewindvoerders van [huidige partner van geintimeerde] vanwege een opgelopen huurachterstand gedagvaard door de verhuurder van de woning aan de [adres 1] te [plaats] . Bij tussenvonnis van 9 juli 2020 is de incidentele vordering tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een voorschot op de achterstallige huurpenningen toegewezen.
Op 1 juli 2020 heeft SWS de woning aan de [adres 2] te [plaats] aan [geïntimeerde] verhuurd tegen een daarvoor maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde prijs van € 547,50, waarvan € 523,04 als kale huur en € 24,46 wegens servicekosten. Artikel 9 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Artikel 9
9.1
Huurder verklaart dat de door hem aan verhuurder vóór aanvang van de huurovereenkomst verstrekte gegevens met betrekking tot zijn huishoudinkomen en gezinssamenstelling juist en volledig zijn.
9.2
Indien huurder onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt en hij bij verstrekking van juiste en volledige gegevens niet in aanmerking zou zijn gekomen voor het gehuurde, moet huurder het gehuurde ontruimen op eerste aanzegging van verhuurder. Indien huurder hiertoe niet overgaat, start verhuurder een gerechtelijke procedure met als doel ontruiming van het gehuurde.”
Bij brief van haar advocaat van 27 augustus 2020 heeft SWS de huurovereenkomst vernietigd. Zij heeft daartoe onder meer geschreven:
“Om in aanmerking te komen voor een urgentie heeft u verklaringen afgelegd die niet juist zijn en/of heeft u voor cliënte relevante informatie onvermeld gelaten. Het gaat om de navolgende informatie:
- [Hof: de huur van een woning in [plaats] met [huidige partner van geintimeerde] , de omstandigheid dat na afgifte van de verhuurdersverklaring een huurachterstand van € 3.750,= was ontstaan en de weigering om dit gehuurde vrijwillig te verlaten];
- [Hof: vermelding dat [geïntimeerde] inwonend was bij een vriend, terwijl zij in werkelijkheid zelf samen met [huidige partner van geintimeerde] een woning had gehuurd aan de [adres 1] in [plaats] , waarbij voorts is verzwegen dat ook voor deze woning een huurachterstand was ontstaan, dit keer van € 11.200,=, en er klachten lagen van overlast en vernielingen];
- [Hof: [geïntimeerde] geeft op social media aan dat zij en [huidige partner van geintimeerde] een nieuwe woonruimte hebben gevonden en zij woont samen met [huidige partner van geintimeerde] ].
Voormelde relevante feiten en omstandigheden zijn aan het licht gekomen, nadat is gebleken dat u ook voor het gehuurde de huurbetaling van de maand augustus 2020 niet heeft voldaan. De maand juli 2020 is wel voldaan, maar dat kon ook niet anders vanwege de voorwaarde van betaling voor het verkrijgen van de sleutels voor het gehuurde.
Sommatie en aankondiging procedure
Gelet op de feiten en omstandigheden in deze zaak stelt cliënte dat zij geen huurovereenkomst met u zou zijn aangegaan indien u haar de juiste informatie zou hebben verschaft. Eveneens geldt dat u niet in aanmerking zou zijn gekomen voor de toewijzing van een woonruimte onder het urgentiebeleid. De huurovereenkomst met cliënte is tot stand gekomen onder invloed van dwaling dan wel bedrog in de zin van artikel 6:228 BW Pro en/of 3:44 BW. Op grond hiervan wordt de huurovereenkomst door middel van deze brief vernietigd. Deze vernietiging heeft terugwerkende kracht, zodat er nimmer tussen cliënte en u een huurovereenkomst is ontstaan. Als gevolg daarvan handelt u thans jegens cliënte onrechtmatig door zonder recht of titel de woonruimte in gebruik te hebben.”
[geïntimeerde] heeft geen gevolg gegeven aan de in de brief van 27 augustus 2020 opgenomen sommatie om de woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] te ontruimen.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde SWS bij inleidende dagvaarding - zakelijk weergegeven - de ontruiming van de woonruimte aan de [adres 2] te [plaats] , betaling van de bestaande huurachterstand en betaling van een schadevergoeding van € 547,50 voor elke maand na september 2020 tot aan de datum van ontruiming. Aan deze vordering heeft SWS, kort samengevat, ten grondslag gelegd hetgeen in de brief van 27 augustus 2020 (zie r.o. 3.1 onder k.) is vermeld. Op grond daarvan stelt SWS dat [geïntimeerde] nu zonder recht of titel gebruik maakt van de ter beschikking gestelde woning. Hierdoor maakt zij inbreuk op het eigendomsrecht van SWS. Dat levert een voldoende spoedeisend belang op om de gevorderde voorzieningen toe te wijzen.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.3.
In het in hoger beroep bestreden vonnis van 26 oktober 2020 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van SWS afgewezen. Daartoe overweegt de voorzieningenrechter (zakelijk weergegeven) dat SWS haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd, meer in het bijzonder doordat nergens uit blijkt dat [geïntimeerde] aan SWS onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt en/of relevante informatie heeft verzwegen en door geen inhoudelijke onderbouwing te geven van het toetsingskader dat door de urgentiecommissie wordt gehanteerd. Daardoor kon de voorzieningenrechter onvoldoende beoordelen of de urgentiecommissie bij opgaaf van de juiste feiten een urgentieverklaring zou hebben geweigerd. De voorzieningenrechter stelt verder vast dat het door [geïntimeerde] gevoerde verweer met betrekking tot de ontstane achterstand inhoudt dat deze door toedoen van SWS is ontstaan en dat SWS niet weerspreekt dat die achterstand was ingelopen.
3.3.
SWS heeft in hoger beroep elf grieven aangevoerd. SWS heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met dien verstande dat de bestaande achterstand nog slechts € 547,50 bedraagt en de schadevergoeding wordt gevraagd vanaf 1 november 2020 tot aan de dag van ontruiming.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Het hof komt daar, waar nodig, bij de verdere beoordeling op terug.
3.4.
De grieven I tot en met IV hebben betrekking op het oordeel over het belang van het afgeven van de urgentieverklaring en, daarnaast, van andere feiten en omstandigheden in het kader van een beroep op dwaling/bedrog van SWS. Grief V heeft betrekking op het buiten beschouwing laten van het verzwijgen van de aard van de relatie tussen [geïntimeerde] en [huidige partner van geintimeerde] . De grieven VI tot en met IX hebben betrekking op het oordeel dat SWS haar vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd door niets aan te voeren ten aanzien van het door de urgentiecommissie gehanteerde toetsingskader, waardoor ook geen prognose kan worden gegeven ten aanzien van de uitkomst van een te voeren bodemprocedure. Grief X is gericht tegen het oordeel over hetgeen SWS had aangevoerd over een bestaande huurachterstand. Grief XI is, naast een algemene grief tegen de gegeven beslissing, ook gericht tegen de beslissing om SWS te veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg.
3.5.
Bij de beoordeling stelt het hof het navolgende voorop. In het onderhavige kort geding dient beoordeeld te worden of de omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of door partijen in een bodemprocedure in te stellen vorderingen een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen als gevorderd. De aard van deze procedure brengt daarbij met zich dat geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van door partijen aangevoerde feiten of omstandigheden en dat, mede als gevolg daarvan, geen definitieve uitspraak kan worden gedaan over de rechtsverhouding tussen partijen. De aard van de verlangde voorziening, ten slotte, brengt met zich dat met terughoudendheid moet worden geoordeeld over de toewijsbaarheid daarvan, omdat na tenuitvoerlegging daarvan een situatie zal zijn ontstaan die zeer ingrijpende gevolgen heeft voor [geïntimeerde] en haar kinderen. Die situatie zal zich, mocht in een bodemprocedure anders worden geoordeeld, nauwelijks nog laten herstellen. Met andere woorden: het ‘restitutierisico’ is bijzonder groot.
3.6.
Anders dan in een geval van kraken of in een geval van een buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst door de verhuurder na sluiting van het gehuurde door de burgemeester op grond van de Opiumwet, staat in deze zaak niet vast dat [geïntimeerde] zonder recht of titel de woonruimte aan de [adres 2] in [plaats] in gebruik heeft. SWS voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst vanwege een wilsgebrek heeft vernietigd, maar [geïntimeerde] betwist de door SWS daarvoor aangevoerde gronden. Meer in het bijzonder voert [geïntimeerde] tot verweer dat zij in het intakegesprek bij Wooninc. alle relevante informatie heeft gegeven en betwist [geïntimeerde] dat sprake is van samenwoning (een duurzaam gemeenschappelijke huishouding) met [huidige partner van geintimeerde] . Verder voert [geïntimeerde] aan dat de contacten met SWS zelf voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst beperkt zijn gebleven tot een telefoontje waarin haar werd verteld dat zij het gehuurde kon gaan bezichtigen en een telefonische afspraak om de huurovereenkomst te ondertekenen.
3.7.
Het hof stelt vast dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst vier partijen betrokken zijn geweest: [geïntimeerde] , Wooninc., de urgentiecommissie en SWS. De informatie waarvan SWS stelt dat die onjuist is geweest en aanleiding zou hebben gegeven tot weigering van de urgentieverklaring is volgens [geïntimeerde] wel en met de juiste inhoud gegeven bij het intakegesprek bij Wooninc. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat en waarom zij ervan uitging dat op dat moment geen huurachterstand bestond. Zij erkent dat zij bij de aanvraag van een urgentieverklaring ten onrechte heeft aangegeven dat zij inwoonde bij een vriend. Het hof merkt op dat dit laatste op zich nog geen grond oplevert voor het oordeel dat voldoende maatschappelijke urgentie voor het afgeven van een urgentieverklaring ontbrak, omdat ook een disproportioneel hoge huur op grond van artikel 5, lid 2 onder f. van de Huisvestingsverordening [plaats] 2020-2023 (verder: Hv.) aanleiding kan geven tot het verstrekken van een urgentieverklaring en [geïntimeerde] bij aanvraag van die verklaring een huursom verschuldigd was van € 1.600,= per maand. Niet uitgesloten is dus dat [geïntimeerde] op grond van die omstandigheid een urgentieverklaring zou hebben kunnen krijgen, ook wanneer zij bij de aanvraag van de urgentieverklaring zou hebben verklaard een woning te huren.
3.8.
Ook de door SWS aangevoerde omstandigheid dat [geïntimeerde] zou samenwonen met [huidige partner van geintimeerde] wordt door [geïntimeerde] betwist. Zij wijst daarbij op de omstandigheid dat [huidige partner van geintimeerde] staat ingeschreven als inwoner van ' [plaats] en stelt dat hij daar ook woont. Hoewel uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] en [huidige partner van geintimeerde] als medehuurders een woning hadden gehuurd in [plaats] en, later, aan de [adres 1] in [plaats] wellicht het vermoeden voortvloeit dat van samenwonen sprake is, kan dit gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] vooralsnog niet, althans niet met een voldoende mate van zekerheid, als vaststaand worden aangenomen. Indien [geïntimeerde] in een te voeren bodemprocedure bij haar standpunt blijft, zou haar in elk geval de gelegenheid moeten worden geboden het eventueel bestaande vermoeden met tegenbewijs te ontzenuwen.
3.9.
In rechte is niet gebleken welke informatie [geïntimeerde] bij het intakegesprek bij Wooninc. naast de informatie op het aanvraagformulier voor een urgentieverklaring nog meer heeft verstrekt, noch welke instructies en/of informatie bij die gelegenheid aan [geïntimeerde] zijn/is gegeven ten aanzien van de wijze waarop dat formulier ingevuld moest worden. Van het intakegesprek is, voor zover dat al bestaat, door SWS geen gespreksverslag in het geding gebracht. Aard en inhoud van de door [geïntimeerde] bij die intake gedane mededelingen, bezien in het licht van hetgeen de medewerker van Wooninc. daaromtrent tegen [geïntimeerde] heeft gezegd, vragen nader onderzoek, bijvoorbeeld door het horen van die medewerker van Wooninc.
3.10.
Voor een beroep op een wilsgebrek is voorts de vraag van belang welke beoordelingsvrijheid SWS na afgifte van de urgentieverklaring nog had ten aanzien van het aangaan van een huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, welke informatie [geïntimeerde] eventueel nog aan SWS had moeten verstrekken. Op grond van het bepaalde in artikel 6, lid 9 Hv. heeft de bezitter van een urgentieverklaring recht op woonruimte. Dit beperkt de woningcorporaties in hun contractsvrijheid in die zin dat het hun in beginsel bij de beschikbaarheid van passende woonruimte niet, althans niet zonder zwaarwegende argumenten, vrij staat die woonruimte aan de kandidaat te weigeren. De vraag is dan wat dit betekent voor een eventuele mededelingsplicht van de kandidaat-huurder. In dat verband merkt het hof op dat SWS in artikel 9 van Pro de huurovereenkomst ook alleen maar een waarheidsverklaring vraagt ten aanzien van gegevens met betrekking tot de gezinssamenstelling en het huishoudinkomen, gegevens die (naar het hof voorshands aanneemt) alleen van belang zijn voor de bepaling van het type woning waarvoor een kandidaat-huurder in aanmerking komt. Gelet op de betwisting van de door SWS gestelde samenwoning, staat vooralsnog niet vast dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 9 van Pro de huurovereenkomst onjuiste gegevens zou hebben verstrekt met betrekking tot het huishoudinkomen en/of de gezinssamenstelling.
3.11.
Voor wat betreft het bestaan van een huurachterstand is ter zitting gebleken dat die niet meer aan de orde is en dat [geïntimeerde] momenteel maandelijks de overeengekomen huursom voldoet. Het bestaan van een huurachterstand levert overigens geen grond op voor vernietiging van de huurovereenkomst, de grond waarop de vordering van SWS op is gebaseerd.
3.12.
Het hof verwijst naar de hiervoor aangehaalde uitgangspunten bij de beoordeling van vorderingen in Kort Geding. Het hof stelt vast dat de door SWS gestelde grondslag voor de verlangde voorzieningen gemotiveerd wordt betwist en dus niet vaststaat. Voorts stelt het hof vast dat voor het vaststellen van het bestaan van die grondslag nader feitelijk onderzoek nodig is, waartoe in deze procedure geen ruimte bestaat. Het hof is voorts van oordeel dat naar de huidige stand van zaken geen deugdelijke prognose gemaakt kan worden ten aanzien van de uitkomst van een in een bodemprocedure uit te voeren onderzoek naar de relevante feiten en omstandigheden.
Het hof stelt ten slotte vast dat SWS, op de vraag ter zitting wat haar spoedeisend belang is bij de vaststelling van een grond voor een beroep op dwaling, slechts antwoordde dat zij een inbreuk op haar eigendomsrecht niet hoeft te dulden. Dat is op zich juist, maar vooralsnog is niet, althans niet met voldoende mate van zekerheid gebleken dat [geïntimeerde] een dergelijke inbreuk maakt. En wanneer het bestaan van de gestelde grondslag voor de gevorderde voorzieningen niet kan worden vastgesteld en daaromtrent ook geen deugdelijke prognose over de uitkomst van een bodemprocedure kan worden gemaakt, komen de gevorderde voorzieningen in een procedure als de onderhavige niet voor toewijzing in aanmerking, te minder omdat bij toewijzing en executie daarvan een primaire levensbehoefte van [geïntimeerde] (en met name ook van haar kinderen, die in deze kwestie niets te verwijten valt) in ernstige mate wordt geschaad. Die schade zal zich bij een andersluidende uitspraak in een bodemprocedure niet of nauwelijks laten herstellen.
3.13.
Op het voorgaande stuiten alle grieven van SWS af. Gelet op het bepaalde in artikel 256 Rv Pro. zal het hof de grieven dan ook verder niet behandelen. Wat er ook zij met betrekking tot de daartoe in het bestreden vonnis aangevoerde gronden: de vorderingen zijn in eerste aanleg terecht afgewezen. De vorderingen zoals gewijzigd in hoger beroep komen evenmin voor toewijzing in aanmerking. Het hof zal dan ook het beroep verwerpen. SWS heeft ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij te gelden en zal op die grond worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
verwerpt het beroep en bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;
veroordeelt SWS in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 332,= aan griffierecht en op € 3.342,= aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, N.W.M. van den Heuvel en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 mei 2021.
griffier rolraadsheer