ECLI:NL:GHSHE:2021:1362 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beoordeling weigering toewijzing huurwoning wegens ontbre...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.291.914/01

arrest van 4 mei 2021

in de zaak van

[bewindvoerder] ,h.o.d.n. [Bewindvoeringen] Bewindvoeringen,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van
[rechthebbende],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [rechthebbende] ,

advocaat: mr. J.H.M. Verstraten te Tegelen,

tegen

Stichting Nester,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Nester,

advocaat: mr. Y.J.M.L. Dijk te Herten,

op het bij exploot van dagvaarding van 19 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 maart 2021, door de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [rechthebbende] als eiser en Nester als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9013689 \ CV EXPL 21-550)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 19 maart 2021 met grieven en vijf producties en eiswijziging;
de memorie van antwoord van 13 april 2021 met vier producties;
de mondelinge behandeling van 14 april 2021, waarbij Nester pleitaantekeningen heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.1.

Geen grieven zijn gericht tegen de feitenvaststelling door de voorzieningenrechter. Kortheidshalve verwijst het hof naar de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het in hoger beroep bestreden vonnis. In essentie komt de inhoud daarvan neer op het navolgende.

Nester verhuurt woonruimte in de sociale sector. Zij publiceert haar woningaanbod op de internetsite [website] Deze internetsite hanteert een toewijzingssysteem dat ingeschreven woningzoekenden automatisch rangschikt. [rechthebbende] heeft zich via deze internetsite ingeschreven voor een woning.

In januari 2021 heeft Nester de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) op de internetsite aangeboden. Bij het aanbod wordt belangstellenden gewezen op het feit dat zij een aanbieding krijgen als zij bovenaan een lijst staan, dat zij informatie moeten opsturen om Nester te kunnen laten bepalen of de belangstellende ‘passend is’ en dat Nester het recht heeft de woning te weigeren wanneer het inkomen en/of de gezinssamenstelling ‘niet passend’ wordt bevonden of de gegevens niet compleet worden aangeleverd.

Nester heeft [rechthebbende] in een e-mail van 1 februari 2021 meegedeeld dat hij als kandidaat in aanmerking kwam voor de woning en heeft hem verzocht om een aantal gegevens op te sturen, waaronder een verhuurdersverklaring. De e-mail bevat verder de navolgende tekst:

“Als alles passend is wordt er een kennismakingsgesprek ingepland met een medewerker van de afdeling leefbaarheid. Een bezichtiging zal daarna nog volgen. Hierover wordt u nog geïnformeerd. Na de bezichtiging van de woning kunt u definitief de woning accepteren of niet.”

Bij beschikking van 22 november 2019 was het vermogen van Nester onder bewind gesteld met benoeming van [bewindvoerder] ( [Bewindvoeringen] Bewindvoeringen, verder te noemen ‘ [Bewindvoeringen] ’) tot bewindvoerder.

Op 2 februari 2021 deelt [Bewindvoeringen] per e-mail aan Nester onder meer het navolgende mee:

“Hierbij geven wij toestemming voor verhuizing.

Rechthebbende kan helaas in een dergelijk kort tijdbestek geen verhuurdersverklaring overleggen. Mocht u deze verhuurdersverklaringen wensen, dan zullen deze niet positief zijn.

Rechthebbende is de afgelopen jaren met huurachterstanden bij verschillende plekken vertrokken. Dit vanwege problematische schulden. Van overlast zou bij ons weten geen sprake zijn.

Zolang rechthebbende onder bewind blijft, zullen wij prioriteit stellen aan het betalen van de huur. Enige coulance verzoek ik u te betrachten.”

Op 4 februari 2021 heeft Nester [Bewindvoeringen] telefonisch laten weten dat [rechthebbende] niet voor de woning in aanmerking komt, omdat hij geen positieve verhuurdersverklaring kan overleggen. In een e-mail van die dag bevestigt Nester dat zij voor het sluiten van een huurovereenkomst een positieve verhuurdersverklaring verlangt.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [rechthebbende] een gebod aan Nester om binnen twee dagen na de te wijzen uitspraak de woning aan de [adres] te [plaats] aan [Bewindvoeringen] c.q. aan hem te leveren dan wel om binnen twee dagen aan [Bewindvoeringen] c.q. hem een huurovereenkomst aan te bieden, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 250,= voor elke dag dat Nester weigert om een passende woonruimte aan te bieden, met een verbod om de genoemde woning aan een ander aan te bieden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,=, met veroordeling van Nester in de kosten van het geding en alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [rechthebbende] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Met het e-mailbericht van zijn bewindvoerder van 4 februari 2021 heeft [rechthebbende] het aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst van Nester aanvaard en is de pre-contractuele fase afgesloten. Nester had vervolgens de woning niet mogen weigeren, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Het is voor hem om praktische redenen niet mogelijk om een verhuurdersverklaring in te leveren. De bewindvoerder heeft voldoende zekerheid gegeven dat de verschuldigde huur zal worden voldaan. Tot de schulden die [rechthebbende] heeft behoren geen huurschulden.

3.2.3.

Nester heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het in dit hoger beroep bestreden vonnis in kort geding heeft de kantonrechter als voorzieningenrechter de vorderingen van [rechthebbende] afgewezen en [rechthebbende] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de voorzieningenrechter – zakelijk weergegeven – overwogen dat [rechthebbende] aan zijn vordering onrechtmatig handelen door Nester ten grondslag legt (r.o. 4.2). Met de e-mail van [Bewindvoeringen] is volgens de voorzieningenrechter geen huurovereenkomst tot stand gekomen (r.o. 4.4). De enkele omstandigheid dat [rechthebbende] geen verhuurdersverklaring kan overleggen levert weliswaar geen grond op om de woning te weigeren (r.o. 4.7), maar [rechthebbende] heeft in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt dat Nester met de weigering onrechtmatig handelt, omdat Nester op grond van de wel gegeven informatie alleen onder een bijzondere voorwaarde aan [rechthebbende] wil verhuren. [rechthebbende] wil aan die voorwaarde niet meewerken (r.o. 4.8). De inhoudelijke beoordeling die Nester heeft gemaakt valt volgens de voorzieningenrechter binnen de beoordelingsvrijheid die zij heeft bij het afwegen van de vraag of zij een huurovereenkomst met een kandidaat wil aangaan of niet (r.o. 4.9).

3.3.

[rechthebbende] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd en heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis. Voorts heeft [rechthebbende] geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen om te bepalen dat Nester binnen twee dagen na uitspraak de woning aan [rechthebbende] dient te verhuren dan wel een andere passende woning aan [rechthebbende] ter beschikking dient te stellen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Nester weigert om de passende woning aan te bieden, met veroordeling van Nester in de kosten van de procedure in eerste aanleg en hoger beroep. Nester heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzing van [rechthebbende] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis. Nester heeft ook in hoger beroep verweer gevoerd. Het hof komt daar hieronder zo nodig op terug.

3.4.

Het spoedeisend belang is in deze zaak onomstreden. Hoewel ter zitting is gebleken dat de woning waarvoor [rechthebbende] als kandidaat was geselecteerd inmiddels is verhuurd, blijft [rechthebbende] op korte termijn belang houden bij huisvesting.

3.5.

Bij de beoordeling stelt het hof het navolgende voorop. In het onderhavige kort geding dient beoordeeld te worden of de omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of door partijen in een bodemprocedure in te stellen vorderingen een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen als gevorderd in hoger beroep. Ter beoordeling staat dus met name de vraag of de weigering van Nester om [rechthebbende] een huurovereenkomst met betrekking tot de woning – of, gelet op het in hoger beroep gewijzigde petitum, een andere woning – aan te bieden wanprestatie oplevert of onrechtmatig is en, in het bijzonder, of de kans van slagen van een vordering tot toewijzing van de woning in een bodemprocedure zodanig is dat het, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. De aard van deze procedure brengt daarbij met zich mee dat geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van door partijen aangevoerde feiten of omstandigheden.

3.6.

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat met het aanbieden van de woning aan [rechthebbende] nog geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Deze grief faalt. Reeds in de eerste aanleg, maar ook in de memorie van antwoord, heeft Nester erop gewezen dat in de advertentie waar [rechthebbende] op heeft gereageerd stond vermeld dat bij een reactie op de advertentie een aantal bescheiden aangeleverd moest worden en aan voorwaarden moest worden voldaan, waaronder meer specifiek staat vermeld:

“• Wanneer uw inkomen en gezinssamenstelling ‘niet passend’ wordt bevonden of u uw gegevens niet compleet aanlevert, heeft Nester het recht u deze woning te weigeren.”

Verder blijkt ook uit het e-mailbericht van 1 februari 2021 (zie r.o. 3.1 onder b.) dat Nester nadere gegevens verlangt van [rechthebbende] , waaronder een verhuurdersverklaring. Op goede gronden heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het e-mailbericht van 1 februari 2021 niet meer behelst dan een voorwaardelijk aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst. Dat blijkt ten slotte ook uit de vermelding in de e-mail dat de geadresseerde na bezichtiging van de woning kan besluiten om de woning al dan niet te accepteren. Al deze omstandigheden leiden tot de slotsom dat enkel en alleen met de e-mail van Nester van 1 februari 2021 geen huurovereenkomst tussen [rechthebbende] en Nester tot stand is gekomen.

3.7.

Voor zover [rechthebbende] in de toelichting op de grief betoogt dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen doordat [rechthebbende] het aanbod van Nester bij e-mailbericht van 2 februari 2021 heeft aanvaard, faalt de grief eveneens. Uit het hiervoor al genoemde voorbehoud bij het aanbod op de internetsite (zie r.o. 3.1 onder b.) volgt al dat een huurovereenkomst niet tot stand zou komen zonder beoordeling door Nester of de aspirant-huurder ‘passend’ zou zijn. Overigens geeft [rechthebbende] hier in de toelichting op de grief aan dat met de acceptatie van het aanbod van Nester partijen in een precontractuele relatie zijn geraakt. Daaruit volgt al dat ook [rechthebbende] ervan uitgaat dat met de reactie van [Bewindvoeringen] van 2 februari 2021 nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen, maar dat Nester nog diende te beslissen of zij die met [rechthebbende] wilde aangaan.

3.8.

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [rechthebbende] in onvoldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat Nester onrechtmatig heeft gehandeld. Ter onderbouwing van deze grief voert [rechthebbende] aan dat de afwijzing, anders dan de voorzieningenrechter heeft geoordeeld, wel enkel en alleen is gebaseerd op het ontbreken van een verhuurdersverklaring. Ook deze grief faalt. In de e-mail van 2 februari 2021 vermeldt [Bewindvoeringen] dat een eventueel te verstrekken verhuurdersverklaring niet positief zal zijn. In een daarop volgende e-mail van 4 februari 2021 (16:37 uur) van [Bewindvoeringen] aan Nester verklaart [Bewindvoeringen] dat Nester op een camping heeft gewoond en dat bij diens vertrek een achterstand bestond. Niet weersproken is dat op 4 februari 2021 door de heer Morrien aan [Bewindvoeringen] is meegedeeld dat bij een negatieve verhuurdersverklaring geen huurovereenkomst zou worden aangeboden. Uit de mededelingen van [Bewindvoeringen] aan Nester van 2 en 4 februari 2021 volgde dat Nester ervan uit mocht en mag gaan dat een eventueel door [rechthebbende] over te leggen verhuurdersverklaring niet positief zou zijn. Daarmee is de zijdens [rechthebbende] verstrekte informatie inhoudelijk beoordeeld en heeft de weigering om de huurovereenkomst aan te gaan niet slechts berust op de omstandigheid dat geen verhuurdersverklaring kon worden overgelegd.

3.9.

Grief 3 is gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat Nester na een enkele verwijzing naar het ontbreken van de verhuurdersverklaring later alsnog haar inhoudelijke beweegredenen heeft toegelicht. Dienaangaande overweegt het hof dat het – ook in de redenering van de voorzieningenrechter – niet van belang is of Nester haar beweegredenen heeft toegelicht of niet. Voor de vraag of Nester onrechtmatig heeft gehandeld acht de voorzieningenrechter van belang of slechts vanwege het feitelijk ontbreken van een verhuurdersverklaring de huurovereenkomst wordt geweigerd, of dat Nester binnen de haar gegeven beoordelingsvrijheid aan de hand van een inhoudelijke beoordeling van de verkregen gegevens daartoe heeft kunnen beslissen. In rechte is genoegzaam gebleken dat de beslissing van Nester berust op een inhoudelijke beoordeling van de haar bekend gemaakte gegevens.

Het hof deelt vooralsnog het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dat Nester bij afweging van alle betrokken belangen, feiten en omstandigheden, waaronder meer in het bijzonder ook de omstandigheid dat het vermogen van [rechthebbende] onder bewind was gesteld, binnen de haar ter beschikking staande beoordelingsvrijheid in redelijkheid tot die beslissing heeft kunnen komen en daarin ook kan volharden, mede ook gelet op de telkens wisselende standpunten van [rechthebbende] met betrekking tot de vraag of in het verleden nu wel of geen huurachterstanden hebben bestaan en de onweersproken schuldenpositie van [rechthebbende] , groot ongeveer € 163.000,=. De vraag of in dit verband het bewind voldoende garanties biedt voor een tijdige betaling van de huur, is een afweging die Nester bij de beoordeling van de passendheid van [rechthebbende] als huurder mee mag wegen. Feiten of omstandigheden die een aanknopingspunt bieden voor een oordeel dat Nester in redelijkheid niet tot het oordeel kan komen dat die garanties onvoldoende zijn, zijn het hof vooralsnog niet gebleken. Evenmin is de aanwezigheid gebleken van bijzondere feiten of omstandigheden die in dit specifieke geval maken dat Nester in redelijkheid de aangeboden of een andere woning niet had mogen weigeren.

3.10.

Een afweging van de wederzijdse belangen van partijen geeft geen aanleiding om anders te oordelen. Daarbij betrekt het hof met name dat de weigering van Nester om [rechthebbende] woonruimte aan te bieden niet onvoorwaardelijk is. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is uitvoerig stilgestaan bij het inschakelen van het Matchingspunt. Namens Nester is daarbij verklaard dat haar beslissing ten aanzien van het aanbieden van een huurovereenkomst mogelijk anders zou zijn geweest, wanneer deze gekoppeld had kunnen worden aan een zorgovereenkomst van [rechthebbende] met het Matchingspunt of een in overleg daarmee aan te wijzen derde. [rechthebbende] heeft van een dergelijke zorgovereenkomst afgezien, omdat hij van mening is dat hij geen hulpvraag heeft en dus niet in aanmerking komt voor begeleiding vanuit het Matchingspunt. Dat laatste kan het hof echter pas aannemen, wanneer [rechthebbende] dat kan onderbouwen met een beslissing van het Matchingspunt waarin dat wordt bevestigd. [rechthebbende] heeft zijn standpunt echter niet door het Matchingspunt laten toetsen.

Het hof gaat er overigens vanuit dat Nester blijft bij haar standpunt dat een huurovereenkomst wel aan de orde kan komen, wanneer deze aan een zorgovereenkomst gekoppeld kan worden.

3.11.

De slotsom luidt echter dat naar de huidige stand van zaken geen van de grieven kan slagen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Hoewel [rechthebbende] ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zal het hof de proceskosten compenseren als na te melden. Het hof is van oordeel dat het, gelet op de financiële toestand waarin [rechthebbende] verkeert en het bewind dat is ingesteld over zijn vermogen, zodat het instellen van hoger beroep in beginsel niet zijn beslissing zal zijn geweest, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hem te belasten met een veroordeling tot betaling van enkele duizenden euro’s aan proceskosten.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

compenseert de kosten van het geding in hoger beroep in die zin dat elk der partijen de eigen kosten zal dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, A.C. van Campen en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 mei 2021.

griffier rolraadsheer