Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummers 200.253.107/01 en 200.259.202/01
arrest van 1 juni 2021
in de ter rolle gevoegde zaken van
zaaknummer 200.253.107/01
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
verder: [appellant] ,
advocaat: mr. L.E.M. Moll te Venlo,
tegen:
[geïntimeerde (107)] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
verder: [geïntimeerde (107)] ,
advocaat: mr. P. Feenstra te Zoetermeer,
als vervolg op de tussenarresten van dit hof van 16 april 2019 en 9 februari 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 6164647 CV EXPL 17-5813 gewezen vonnis van 17 oktober 2018.
en
zaaknummer 200.259.202/01
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
verder: [appellant] ,
advocaat: mr. L.E.M. Moll te Venlo,
tegen:
1. [geïntimeerde 1 (202)] ,2. [geïntimeerde 2 (202)] ,beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
verder in enkelvoud: [geïntimeerden (202)] ,
advocaat: mr. L. Isenborghs te Heerlen,
als vervolg op de tussenarresten van dit hof van 25 juni 2019 en 9 februari 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 6164662 CV EXPL 17-5816 gewezen vonnis van 30 januari 2019.
8.Het verdere verloop van de procedures
zaaknummer 200.253.107/01
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 9 februari 2021;
- de akte van [geïntimeerde (107)] van 9 maart 2021;
- de antwoordakte van [appellant] van 6 april 2021.
Partijen hebben arrest gevraagd.
zaaknummer 200.259.202/01
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 9 februari 2021;
- de akte van [geïntimeerden (202)] van 9 maart 2021;
- de antwoordakte van [appellant] van 6 april 2021.
Partijen hebben arrest gevraagd.
9.De verdere beoordeling
zaaknummers 200.253.107/01 en 200.259.202/01
Geen nadere bewijslevering
9.1
Bij tussenarrest van 9 februari 2021 heeft het hof geoordeeld dat [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] hadden moeten worden toegelaten tot het bewijs van de stelling dat [appellant] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of moest zijn met de aanwezigheid van asbest in de depots (r.o. 6.15). Het hof heeft [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] ieder in de gelegenheid gesteld bij akte te laten weten of zij op basis van de bewijsopdracht die in eerste aanleg aan [appellant] is verstrekt nader bewijs wensen te leveren of dat het hof de afgelegde verklaringen en overgelegde producties in het licht daarvan dient te beoordelen.
9.2
[geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] hebben beiden laten weten geen gebruik te zullen maken van de gelegenheid om nader bewijs te leveren. [appellant] heeft opgemerkt dat de zaak nu in het licht van de afgelegde verklaringen en overgelegde producties beoordeeld en beslist dient te worden. Het hof zal daar toe overgaan.
Bewijswaardering
9.3
In eerste aanleg zijn naast de drie partijen als getuigen gehoord [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] . [appellant] heeft als getuige onder meer verklaard dat bij het ontgraven voor de depots te zien was dat er puin in de grond zat maar dat hij niet van het asbest wist en dat het ook nooit gezien heeft. Getuige [getuige 1] heeft verklaard dat hij bij [appellant] graafwerkzaamheden heeft verricht en dat hij weet van het bouwpuin, maar dat hij toen geen asbest heeft gezien en dat er ook niet over is gesproken. Getuige [getuige 1] heeft eveneens verklaard dat hij graafwerkzaamheden heeft uitgevoerd en grond heeft verplaatst. Hij weet zeker dat hij toen geen asbest is tegengekomen. [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] hebben verklaard over een gesprek van hen met [getuige 3] van [adviesgroep 2] waarbij zij aan [appellant] hebben gevraagd of er in de depots asbest was te verwachten. [appellant] heeft daarop gezegd dat dit niet het geval was. Aldus heeft ook getuige [getuige 3] verklaard.
9.4
Uit de afgelegde getuigenverklaringen blijkt niet dat [appellant] wist of moest weten dat zich in de depots asbest bevond. De verklaringen van de getuigen [geïntimeerde (107)] , [geïntimeerden (202)] en [getuige 3] houden dat niet in, terwijl de verklaringen van de andere drie getuigen het tegendeel inhouden. Die wetenschap kan naar het oordeel van het hof ook niet worden afgeleid uit de rapporten van [adviesgroep 2] en [adviesgroep 1] , die wel bevindingen over het aantreffen van asbest maar geen conclusies over de wetenschap daarvan bij [appellant] bevatten, dan wel uit andere producties die in eerste aanleg zijn overgelegd. In hoger beroep hebben [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] geen nader bewijs door getuigen of bescheiden bijgebracht. De conclusie is dan ook dat [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] niet hebben bewezen dat [appellant] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten wist of moest weten dat zich in de depots asbest bevond.
Mededelingsplicht
9.5
Zoals vermeld in onderdeel c. van de feitenvaststelling in het tussenarrest van 9 februari 2021 houdt artikel 11 lid 2 van Pro de koopovereenkomsten onder meer in dat aan [appellant] geen feiten bekend zijn ‘waaruit blijkt dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen’. Het beroep dat [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] in deze procedure doen op deze bepaling is gebaseerd op de stelling dat [appellant] wist of moest weten van de aanwezigheid van asbest in de depots maar daarover tegenover hen geen mededelingen heeft gedaan. Nu uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [appellant] dat wist of moest weten, kan ook niet worden gezegd dat [appellant] zijn mededelingsplicht hierover heeft geschonden. Het beroep op artikel 11 lid 2 van Pro de koopovereenkomsten gaat daarom niet op. [appellant] heeft, met andere woorden, voldaan aan zijn informatieplicht uit artikel 12 van Pro de koopovereenkomsten (eveneens vermeld in onderdeel c. van de feitenvaststelling).
Aanwezigheid van asbest
9.6
Op het gedeelte van de percelen waar het hier om gaat (zonder de opstallen en de silo’s) was geen asbest waarneembaar terwijl over de depots, waarin de wel aanwezige asbest aan het oog onttrokken was, door [appellant] was meegedeeld dat er geen asbest in zat. Onder deze omstandigheden hoefden [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] er op zich niet van uit te gaan dat op die gedeeltes van de percelen asbest zou worden aangetroffen. Echter, in een situatie als deze, waarbij een voormalige boerderij met landbouwschuren eerst is verbouwd tot een meubelmakerij en vervolgens tot drie afzonderlijke woningen, was er voor hen wel aanleiding om rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van asbest. Dat geldt voor het gehele perceel en dus ook voor de depots die [appellant] daar heeft opgeworpen. Artikel 11 lid 6 van Pro de koopovereenkomsten geeft ook met zoveel woorden blijk van de mogelijke aanwezigheid van asbest op het perceel, nu daarin onder meer is opgenomen dat ‘aan koper en verkoper bekend is dat ten tijde van de bouw casu quo renovatie van het verkochte normale praktijk was asbest casu quo asbest cement houdende materialen in de bouw te verwerken’ (eveneens vermeld in onderdeel c. van de feitenvaststelling). Daarmee is de eerdere mondelinge mededeling van [appellant] over de afwezigheid van asbest in de depots in belangrijke mate genuanceerd en in ieder geval daaraan de stelligheid ontnomen.
Non-conformiteit
9.7
[geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] hebben de percelen gekocht om deze te gebruiken als woning met tuin, met het voornemen om tot herinrichting van de tuin over te gaan. Op grond van de koopovereenkomsten die zij met [appellant] hebben gesloten mochten [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] er niet zonder meer van uitgaan dat zij wanneer zij tot herinrichting van hun percelen zouden overgaan, niet met asbest geconfronteerd zouden worden. De woning en de tuin waren voor normaal gebruik geschikt, maar bij de herinrichting van de tuin hebben [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] beiden extra kosten moeten maken vanwege de aangetroffen asbest. Die omstandigheid brengt onder de gegeven omstandigheden niet mee dat sprake is van non-conformiteit.
Consequentie voor grieven 1 tot en met 6
9.8
Het voorgaande brengt mee dat de belangrijkste bezwaren van [appellant] tegen de vonnissen terecht zijn aangevoerd zodat de eerste zes grieven van [appellant] tegen die vonnissen slagen. Deze grieven behoeven verder geen afzonderlijke bespreking.
Vrijwaringsbepaling
9.9
[appellant] heeft een beroep gedaan op de exoneratie in artikel 11 lid 6 van Pro de koopovereenkomsten, die inhoudt: ”Koper aanvaardt echter nu reeds het risico dat in het gekochte mogelijk nog asbesthoudend materiaal aanwezig is. Koper vrijwaart verkoper voor alle aanspraken deswege.” De kantonrechter heeft dit beroep verworpen. Hierop heeft grief 7 van [appellant] betrekking. Allereerst is hierbij de strekking van deze bepaling aan de orde. Volgens [appellant] ziet de bepaling op het aanvaarden van het risico op de aanwezigheid van asbest op het gehele perceel, volgens [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] alleen in de woning en niet op de rest van het perceel.
9.1
De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. De letterlijke tekst van een beding is hierbij belangrijk, maar niet van doorslaggevende betekenis.
9.11
In dit geval verwijst de aanhef van het beding naar ‘het verkochte’ hetgeen in de overeenkomst het gehele perceel omvat, met inbegrip van de tuin en de daarop aangebrachte depots. Dat pleit ervoor om het beding ruim uit te leggen. Daar tegenover staat dat de exoneratie letterlijk betreft ‘het risico dat in het gekochte mogelijk nog asbesthoudend materiaal aanwezig is’ welke zinsnede is voorafgegaan door de vermelding van bekendheid met de praktijk dat destijds bij bouw c.q. renovatie asbest of asbesthoudend materiaal in de bouw werd verwerkt. Deze samenhang geeft aanleiding het beding beperkt uit te leggen, namelijk alleen van toepassing op de woningen.
9.12
Gesteld noch gebleken is dat partijen over de formulering van dit onderdeel van de koopovereenkomsten hebben overlegd. Zij hebben de formulering overgelaten aan de makelaar en de notaris. Bij de notaris is de bepaling volgens [appellant] aan de orde geweest. In eerste aanleg heeft [appellant] in zijn conclusie na enquête (punt 12) hierover het volgende aangevoerd: “Ten tijde van de overdracht heeft de notaris kopers er tot tweemaal toe op gewezen dat er sprake was van een oude boerderij en dat er een kans is dat er asbest aanwezig is. De notaris vroeg vervolgens of kopers zich beseffen dat zij dit risico op hen namen. Dat werd door beide eisers bevestigd.” [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] hebben dit niet bestreden. Gesteld noch gebleken is dat deze waarschuwing alleen betrekking had op de woningen en niet op de percelen als geheel.
9.13
Naar het oordeel van het hof kan uit het voorgaande worden afgeleid dat aan de exoneratie voor aanwezigheid van asbest een ruime strekking moet worden toegekend. Van een duidelijke beperking tot alleen de woning is alles bij elkaar niet gebleken. Dit betekent dat ook grief 7 terecht is voorgedragen.
Overige grieven
9.14
Grief 8 betreft de herstelwerkzaamheden en behoeft geen bespreking aangezien [appellant] niet aansprakelijk is voor de verwijdering van het aangetroffen asbest. Grief 9 betreft de beslissing van de kantonrechter in de bestreden eindvonnissen. Omdat de grieven 1 tot en met 7 slagen, slaagt ook deze grief.
Conclusie
9.15
Het hof komt tot de conclusie dat aan de vorderingen van [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] de grondslag is komen te ontvallen, zodat deze afgewezen dienen te worden. Zij hebben verder geen feiten of omstandigheden gesteld die op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep aan de orde dienen te komen en dan tot een ander resultaat kunnen leiden. De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd met veroordeling van [geïntimeerde (107)] en [geïntimeerden (202)] in de kosten van de desbetreffende procedure. De vorderingen tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van de bestreden vonnissen door [appellant] is voldaan, zijn niet betwist en zullen daarom worden toegewezen.
7.De uitspraak
Het hof:
in zaaknummer 200.253.107/01
vernietigt de vonnissen van 15 november 2017 en 17 oktober 2018 waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde (107)] af;
veroordeelt [geïntimeerde (107)] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 800,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 101,06 aan kosten dagvaarding, op € 324,- aan griffierecht en op € 1.967,50 aan salaris advocaat in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten, als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven (7) dagen na dagtekening van dit arrest worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van het arrest wettelijke rente is verschuldigd tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde (107)] om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, al hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen reeds aan [geïntimeerde (107)] heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van betaling door [appellant] tot aan de dag van volledige restitutie;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in zaaknummer 200.259.202/01
vernietigt de vonnissen van 15 november 2017, 17 oktober 2018 en 20 januari 2019, waarvan beroep;
veroordeelt [geïntimeerden (202)] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.200,- aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 103,10 aan kosten dagvaarding, op € 324,- aan griffierecht en op € 1.967,50 aan salaris advocaat in hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten, als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven (7) dagen na dagtekening van dit arrest worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na betekening van het arrest wettelijke rente is verschuldigd tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [geïntimeerden (202)] om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, al hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen reeds aan [geïntimeerden (202)] heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van betaling door [appellant] tot aan de dag van volledige restitutie;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, G.J.S. Bouwens en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 juni 2021.
griffier rolraadsheer