Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.274.699/01
arrest van 14 september 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellant] c.s.,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
[B.V. 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard te Rosmalen,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 juni 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 8001211 \ CV EXPL 19-6115 gewezen vonnis van 24 december 2019.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 9 juni 2020 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie niet heeft plaatsgevonden;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met vier producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De beoordeling
6.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellant] c.s. hebben van [geïntimeerde] de woonruimte gehuurd aan [adres] te [plaats] voor een huurprijs van € 792,75 per maand. Op 14 september 2017 zijn in de woning een tweetal in werking zijnde hennepkwekerijen aangetroffen, alsmede een leegstaande kwekerij in de garage. Bij besluit van 13 oktober 2017 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] de woning voor de duur van zes maanden gesloten op grond van artikel 13b, lid 1 van de Opiumwet. De sluiting is gelast van 20 oktober 2017 tot 20 april 2018. Daarop heeft [geïntimeerde] op 30 november 2017 de huurovereenkomst in een daartoe strekkende e-mail per direct ontbonden op voet van het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW.
6.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerde] de hoofdelijke veroordeling van [appellant] c.s. tot betaling van de huurpenningen over de maanden september, oktober en november 2017 (3 x € 792,75) en een vergoeding van de schade als gevolg van de sluiting door de burgemeester, de huurderving over de periode van december 2017 tot en met april 2018 (5 x € 792,75). Verminderd met bedragen die [appellant] c.s. nog tegoed heeft wegens afrekeningen van de servicekosten en verminderd met de gestorte waarborgsom resteert een vordering van € 4.714,77, tot de dag der dagvaarding te vermeerderen met € 156,46 aan rente. Ook vordert [geïntimeerde] een vergoeding van € 721,74 voor buitengerechtelijke incassokosten. Per saldo vordert [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, de betaling van € 5.592,97, vermeerderd met rente en kosten als vermeld in het petitum onder de dagvaarding.
6.2.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Na de sluiting van de woning door de burgemeester was [geïntimeerde] bevoegd om de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden. Tot en met november 2017 bestond een huurachterstand van drie maanden. Door de sluiting heeft [geïntimeerde] de woning tot en met april 2018 niet kunnen verhuren. Zij heeft hierdoor huurinkomsten gemist. Dat is een schade die zij heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van [appellant] c.s. in de nakoming van hun huurdersverplichtingen. Voorts heeft [geïntimeerde] haar vordering ter incasso uit handen moeten geven.
[appellant] c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.3.
In het vonnis van 24 december 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en [appellant] c.s. in de proceskosten veroordeeld.
6.3.
[appellant] c.s. hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] .
6.4.
Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is geëindigd door de ontbinding van 30 november 2017. [appellant] c.s. betogen primair dat deze al was geëindigd door opzegging hunnerzijds bij brief van 11 mei 2017. Bij deze brief is de huur met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden opgezegd tegen 12 juli 2017. Op die datum hebben [appellant] c.s., zo stellen zij, de woning ook ontruimd en verlaten. Subsidiair stellen [appellant] c.s. dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2017 is geëindigd door opzegging zijdens [geïntimeerde] bij brief van [B.V. 2] B.V. d.d. 26 september 2017. [appellant] c.s. hebben daar geen bezwaar tegen gemaakt, omdat zij er al vanuit waren gegaan dat de huur per 12 juli 2017 was geëindigd. Ten onrechte is de kantonrechter hieraan voorbij gegaan, aldus [appellant] c.s..
6.5.
Het hof overweegt op dit punt als volgt. Terecht heeft de kantonrechter vastgesteld dat [appellant] c.s. bij conclusie van antwoord slechts hebben gesteld dat zij vanaf 12 juli 2017 geen gebruik meer maakten van de woning en dat zij pas bij dupliek aanvoeren dat zij de huur tegen die datum ook hadden opgezegd. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep dient, nu dit standpunt in de toelichting op grief I wordt herhaald, allereerst geoordeeld te worden over de vraag of de huurovereenkomst al op 12 juli 2017 was geëindigd.
6.6.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij nimmer een opzeggingsbrief heeft ontvangen. [geïntimeerde] wijst er bovendien op dat de brief die als productie bij conclusie van dupliek is overgelegd niet aan haar is gericht, maar aan een persoon die al sedert 2016 niet meer optrad als haar beheerder. Bovendien vermeldt de brief dat alleen [appellant] de huur opzegt, niet dat dat ook geldt voor zijn echtgenote. De brief kan dus nooit tot gevolg hebben gehad dat de huurovereenkomst eindigde. [geïntimeerde] wijst in dat verband op het bepaalde in artikel 17.2 van de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. Daarin is bepaald dat een contractuele medehuurder slechts samen met de andere huurder, in dit geval mevrouw [appellante] , de huurovereenkomst door opzegging kan beëindigen.
6.7.1.
Het hof oordeelt nu als volgt. De opzegging van de huurovereenkomst heeft pas effect wanneer een daartoe strekkende verklaring de verhuurder bereikt. In het onderhavige geval doen [appellant] c.s. een beroep op een kort briefje dat, naar zij stellen, op 11 mei 2017 is verstuurd door [appellant] . [geïntimeerde] heeft de ontvangst van deze brief betwist, waarbij zij erop heeft gewezen dat deze niet aan haar is gericht, maar aan een partij die al sinds 1 augustus 2016 niet meer voor haar als beheerder optrad. Het hof kan, gelet op het verweer van [geïntimeerde] , niet vaststellen of de brief waar [appellant] c.s. zich op beroepen verzonden is. Niet gesteld of gebleken is dat de brief aangetekend zou zijn verstuurd. Dat [geïntimeerde] de brief heeft ontvangen kan, gelet op het gevoerde verweer, evenmin worden vastgesteld. Een ontvangstbevestiging van [geïntimeerde] is niet in het geding gebracht, terwijl evenmin in rechte feiten of omstandigheden zijn aangevoerd op grond waarvan [appellant] c.s. er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [geïntimeerde] instemde met een opzegging van de huur. Zo is niet gesteld dat of wanneer door of namens de verhuurder een opname van de woning heeft plaatsgevonden en/of dat de sleutels van het gehuurde bij de verhuurder of haar vertegenwoordiger zijn ingeleverd en geaccepteerd, omstandigheden waaruit [appellant] c.s. wellicht hadden kunnen begrijpen dat [geïntimeerde] van een opzegging op de hoogte was en daarmee instemde. Gelet op het voorgaande is het algemeen bewijsaanbod te weinig specifiek om op grond daarvan [appellant] c.s nog tot bewijsvoering toe te laten.
6.7.2.
Het beroep van [geïntimeerde] op het bepaalde in artikel 17.2 van de toepasselijke algemene bepalingen is verder van ondergeschikt belang. Dit beding ziet op contractuele medehuur, maar los daarvan geldt in dit geval dat [appellante] en [appellant] met elkaar gehuwd zijn, zodat zij niet alleen contractueel, maar ook van rechtswege medehuurders zijn. De brief van 11 mei 2017 vermeldt slechts dat [appellant] de huur opzegt. Zou hij dat al hebben gedaan, dan is hij na de opzegging automatisch als echtgenoot van [appellante] opnieuw (mede)huurder geworden. Met andere woorden: juist is dat [appellant] alleen de huur niet kon opzeggen. Dat [appellante] dat in mei 2017 ook heeft gedaan, is niet gesteld of gebleken. Voor zover [appellant] c.s. betogen dat de huurovereenkomst in juli 2017 door opzegging is geëindigd, faalt grief I alleen al op deze gronden.
6.7.3.
Dat van een opzegging per 12 juli 2017 geen sprake is geweest lijkt bovendien te volgen uit een e-mailbericht van Sylvia [appellant] van 29 juli 2017, door [geïntimeerde] overgelegd als productie 14 bij memorie van antwoord. Het hof verbindt daar geen conclusies aan, omdat [appellant] c.s. hier niet op hebben gereageerd, maar uit de tekst van deze e-mail volgt bepaald niet dat [appellant] c.s. per 12 juli 2017 de huur hadden opgezegd en de woning hadden verlaten. [appellante] schrijft in deze mail immers:
“geachte lezer, bij deze bevestig ik de afspraak mbt huurwoning [adres] [postcode] [plaats] met een van uw medewerkers (…)!!!
Volgens afspraak, afwachtende het verstekvonnis zouden we dan bekijken voor wie en hoeveel proceskosten er dan zijn, zodat u geen huis uitzitting zou plaatsvinden!!!”
Niet valt in te zien waarom in vervolg op een e-mail van 29 juli 2017 mogelijkheden bekeken zouden moeten worden om een ontruiming te voorkomen, wanneer [appellant] c.s. de woning al per 12 juli 2017 zouden hebben verlaten.
6.7.4.
Tot slot (en ten overvloede) stelt het hof nog vast dat, na een eerdere incassoprocedure in juli 2017, [geïntimeerde] in de onderhavige procedure geen betaling van huur over de maanden juli en augustus 2017 vordert. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat [appellant] c.s. na die eerdere procedure over die maanden (en in elk geval ook over augustus 2017) de huur wel hebben betaald. Dat laat zich niet rijmen met de stellingname dat [appellant] c.s. de huur per 12 juli 2017 zouden hebben beëindigd.
6.8.1.
Subsidiair betogen [appellant] c.s. in de toelichting op grief I dat de huurovereenkomst per 31 oktober 2017 is geëindigd door opzegging, omdat zij [geïntimeerde] hebben laten weten geen bezwaar te hebben tegen een opzegging die haar beheerder bij brief van 26 september 2017 zou hebben gestuurd. Het hof merkt op dat dan in elk geval als onweersproken vaststaat dat de huur over september en oktober 2017 niet is betaald en dus nog verschuldigd is.
6.8.2.
Het hof stelt vast dat de brief van 26 september 2017 geen opzegging bevat, maar een tot [appellant] c.s. gerichte uitnodiging om de huurovereenkomst op te zeggen, waarbij de beheerder namens [geïntimeerde] verlangt dat die opzegging schriftelijk geschiedt. Dat zij in vervolg daarop de huur schriftelijk hebben opgezegd, is niet gesteld of gebleken. [appellant] c.s. stellen dat zij de beheerder naar aanleiding van de brief van 26 september 2017 telefonisch hebben laten weten met de opzegging in te kunnen stemmen. Dat volgt echter niet uit het e-mailbericht van de beheerder aan [appellant] c.s. van 28 september 2017, overgelegd als productie 4 bij inleidende dagvaarding. Bovendien hoefde [geïntimeerde] een telefonische mededeling ook niet te accepteren, omdat zij om een schriftelijke opzegging had gevraagd. Haar belang daarbij blijkt wel uit de omstandigheid dat in dit geding de einddatum van de huurovereenkomst wordt betwist. Dat de huur met ingang van 31 oktober 2017 is geëindigd door opzegging, is derhalve niet gebleken en kan ook niet volgen uit hetgeen [appellant] c.s. hebben aangevoerd. Grief I faalt ook voor wat betreft het subsidiair aangevoerde.
6.9.
Het voorgaande voert dan tot het oordeel dat de huur is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding door [geïntimeerde] bij e-mail van 30 november 2017. De bevoegdheid daartoe van [geïntimeerde] is door [appellant] c.s. in rechte niet aangevochten. [appellant] c.s. zijn in dat geval de huur verschuldigd tot en met november 2017, alsmede een vergoeding voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van [appellant] c.s.. Daarop heeft grief II betrekking.
6.10.
Onweersproken is dat op 14 september 2017 in drie ruimten van het gehuurde hennepkwekerijen zijn aangetroffen. Voorts is niet, althans niet voldoende onderbouwd, weersproken dat daarin een tekortschieten van [appellant] c.s. was gelegen in de nakoming van huurdersverplichtingen. Zij voeren weliswaar bij memorie van grieven aan dat de woning ten tijde van het aantreffen van de hennepkwekerij in gebruik was bij ene heer [betrokkene] , maar zonder nadere toelichting (die ontbreekt) is daarmee op zich niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken dat het tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen door de aanwezigheid van hennepkwekerijen aan [appellant] c.s. als huurders kan worden toegerekend. Omdat zij niet stellen dat het tekortschieten hun niet kan worden toegerekend en zij ook geen feiten of omstandigheden aanvoeren op grond waarvan kan worden geoordeeld dat het installeren van de kwekerijen (enkel) aan die heer [betrokkene] zou moeten worden toegerekend, gaat het hof voorbij aan het (algemeen) bewijsaanbod van [appellant] c.s..
6.11.
[appellant] c.s. hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerde] haar schade had moeten beperken door bezwaar en beroep aan te tekenen tegen het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. Het hof is echter van oordeel dat [geïntimeerde] terecht en onbestreden aanvoert dat een dergelijke procedure weinig kans van slagen zou hebben gehad, mede gelet op de – in rechte niet betwiste – omvang en professionaliteit van de kwekerij (twee in de woning en één van twee etages in de garage). Bovendien bestaan er nog meer motieven om tot sluiting over te gaan dan door [appellant] c.s. bij memorie van grieven genoemd, zoals bijvoorbeeld de afschrikwekkende voorbeeldfunctie naar buurtbewoners (huurders, maar ook woningeigenaren) toe. Het hof merkt op dit punt op dat het aan de verhuurder is om een afweging te maken van kosten en baten verbonden aan en kans van slagen van een bezwaarprocedure. Onder de gegeven omstandigheden is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] in redelijkheid kon besluiten om van bezwaar en beroep af te zien. Grief II faalt ook.
6.12.
Nu de grieven niet kunnen slagen, zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. [appellant] c.s. hebben in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partijen te gelden en zullen op die grond worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
7.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 760,= aan griffierecht en op € 787,= aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,= vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 september 2021.
griffier rolraadsheer