ECLI:NL:GHSHE:2021:3010

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.254.778/01

arrest van 5 oktober 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.E.A.J.C. van de Laak te Tilburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers te Leusden,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 7 mei 2019 en 22 september 2020 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/240848/ HA ZA 17-512 gewezen vonnis van 3 oktober 2018.

8.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 22 september 2020 waarbij het hof een bewijsopdracht heeft gegeven aan [appellant] ;

het proces-verbaal van getuigenverhoor, gehouden op 10 maart 2021;
het proces-verbaal van contra-enquête, gehouden op 19 mei 2021;

de memorie na enquête van [appellant] , met producties;
de memorie na enquête van [geïntimeerde] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

9.De nadere beoordeling

9.1.

Het hof herhaalt dat [appellant] een huis met grond heeft gekocht van [geïntimeerde] . In de grond is vervuiling aanwezig. Daar gaat de zaak over. De gebruikelijke NVM-bedingen zijn van toepassing (tussenarrest, 6.1.3-4). Daarom heeft het hof [appellant] toegelaten te bewijzen:
(a) dat hij vóór het sluiten van de koopovereenkomst inzake het perceel met woning c.a. niet bekend was met de op het perceel (mogelijk) aanwezige bodemverontreiniging, en
(b) dat [geïntimeerde] hem vóór het sluiten van die koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over de aanwezige bodemverontreiniging.

Bewijswaardering

9.2.

[appellant] heeft zichzelf, zijn zus [zus van appellant] , zijn oom [oom van appellant] en zijn makelaar [makelaar van appellant] als getuige gehoord.

[geïntimeerde] heeft in contra-enquête zichzelf, haar [poetsvrouw] en haar neef [neef van geintimeerde] als getuige gehoord.

9.3.

Het hof is van oordeel dat [appellant] is geslaagd in de bewijsopdracht en dat hij heeft bewezen dat hij vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was met de verontreiniging en dat [geïntimeerde] vóór het sluiten van de koopovereenkomst hem hierover niet heeft geïnformeerd.

9.4.

Het hof neemt bij dit oordeel het volgende in aanmerking.

( a) [appellant] is partijgetuige.
Art. 164 lid 1 Rv laat de partijgetuigen-verklaring als bewijsmiddel toe. Die verklaring heeft in beginsel, zoals andere getuigenverklaringen, vrije bewijskracht zodat de rechter overeenkomstig art. 152 lid 2 Rv in beginsel vrij is in de waardering van die verklaring. Daarop brengt het bepaalde in art. 164 lid 2 Rv in zoverre een beperking aan dat, met betrekking tot de feiten die dienen te worden bewezen door de partij die de verklaring heeft afgelegd, aan die verklaring slechts bewijs ten voordele van die partij kan worden ontleend, indien aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 13 april 2001, NJ 2002, 391). Dit brengt mee dat de rechter ter beantwoording van de vraag of een partij in het door haar te leveren bewijs geslaagd is, alle voorhanden bewijsmiddelen met inbegrip van de getuigenverklaring van die partij zelf, in zijn bewijswaardering dient te betrekken, doch dat hij zijn oordeel dat het bewijs is geleverd niet uitsluitend op die verklaring mag baseren (HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU7933).

( b) Het hof merkt op dat de vader van [appellant] , zo heeft [appellant] verklaard, niet kan getuigen omdat zijn gezondheid niet goed is, maar het hof acht de verklaring van [appellant] (jr.) betrouwbaar en overtuigend. [appellant] verklaart dat hij niets wist van de verontreiniging, de map van BAM of de peilbuis en dat [geïntimeerde] hem daarover niets heeft verteld. [appellant] heeft de concrete omstandigheden van zijn contacten met [geïntimeerde] en het huis/perceel – vooral de bezoeken en gesprekken – duidelijk omschreven. Zijn verklaring vindt voldoende steun in de overige verklaringen, zodat zij voldoende geloofwaardig is.

( c) Ook de zus van [appellant] , die schuin tegenover woont, heeft naar het oordeel van het hof stellig en duidelijk verklaard over het gebrek aan wetenschap over de oude stortplaats, de bodemverontreiniging op het perceel, de papieren (hof: de map van BAM) en de peilbuis. Het hof acht haar verklaring overtuigend en geloofwaardig.

( d) De oom van [appellant] heeft concreet verklaard over een gebeurtenis in de tuin op het perceel: hij, [appellant] en de vader van [appellant] waren aan het graven, vonden de peilbuis in een kistje en verbaasden zich erover. Het hof acht deze verklaring overtuigend en geloofwaardig.

( e) De makelaar van [appellant] heeft verklaard dat hij tijdens een gesprek met [geïntimeerde] op locatie heeft gevraagd of er gekke dingen waren met de bodem en dat [geïntimeerde] heeft geantwoord (in woorden waarvan de strekking was:) dat haar niets bekend was. Het hof acht deze verklaring betrouwbaar en geloofwaardig.

( f) Alle getuigen aan de zijde van [appellant] hebben verklaard niet bekend te zijn geweest met het voormalig gebruik als stortplaats of mogelijke bodemverontreiniging aldaar.

( g) [geïntimeerde] heeft verklaard dat zij tijdens een rondgang (eerste bezoek, met [naam] en [vader van appellant] ) de peilbuis heeft aangewezen met de uitleg dat die was bestemd voor het peilen van het grondwater. Het hof ziet in deze verklaring geen weerlegging van de verklaringen aan de zijde van [appellant] . [appellant] verklaart dat hij (of zijn vertegenwoordigers) de peilbuis voor de koop niet hebben gezien, maar zelfs als er wel door [geïntimeerde] op zou zijn gewezen, behoefde [appellant] naar het oordeel van het hof uit een dergelijke aanwijzing niet te begrijpen dat er bodemverontreiniging was of dat er reden was voor onderzoek. [geïntimeerde] schrijft in haar laatste memorie dat dat vanzelfsprekend was onder de omstandigheden, maar van die omstandigheden is uit de afgelegde verklaringen niet gebleken..
heeft verklaard dat zij tijdens het tweede bezoek ( [appellant] en [vader van appellant] ) opnieuw is rondgelopen en dat zij denkt dat zij toen over de peilbuis heeft gesproken, maar dat weet zij niet zeker. Ook deze verklaring is naar het oordeel van het hof niet sterk.
[geïntimeerde] heeft over het derde bezoek ( [vader van appellant] en haar makelaar [makelaar van geintimeerde] ) verklaard dat zij daarbij voor een deel aanwezig was, niet voor het geheel, en dat [makelaar van geintimeerde] haar heeft verteld dat hij de peilbuis heeft aangewezen, maar dat zij niet weet wat er in dat verband is besproken. Ook deze passage acht het hof niet sterk.
[geïntimeerde] heeft niet verklaard over nadere mededelingen (over de peilbuis) tijdens het vierde bezoek. Zij heeft wel verklaard dat niet is gesproken over verontreiniging of de peilbuis tijdens het vijfde en laatste bezoek (avond voor levering).
Zij heeft ook verklaard dat de peilbuis goed zichtbaar was (niet afgedekt met stenen), dat er bij haar vertrek uit het huis niets achterbleef in de keukenkasten en dat zij de map van BAM heeft overhandigd aan [vader van appellant] , en wel in de zomer van 2013, bij de ondertekening van het voorlopig koopcontract. Zij heeft niets verklaard over mededelingen over het belang van de map, alleen dat zij zei: “dan heb je die alvast”. Het hof is van oordeel dat deze verklaring te weinig gewicht in de schaal legt, tegenover de verklaringen aan de zijde van [appellant] . Het hof merkt ook op dat [geïntimeerde] niets heeft verklaard over een duidelijke en deugdelijke uitleg bij het aanwijzen van de peilbuis of bij het overhandigen van de map, waaruit [vader van appellant] redelijkerwijs had kunnen opmaken dat dit belangrijke informatie was waar hij zorgvuldig aandacht aan moest besteden.
[geïntimeerde] heeft verder verklaard dat zij [makelaar van appellant] de peilbuis heeft aangewezen en gezegd dat er boringen waren geweest. Het hof acht deze verklaring niet overtuigend nu uit deze bewoordingen niet blijkt dat er door haar mededeling is gedaan van verontreiniging of dat er reden was voor onderzoek. Deze verklaring doet dan ook tevens niet af aan de verklaring van [makelaar van appellant] dat hem (desgevraagd) niets is meegedeeld over verontreinigingen of een peilbuis of boringen.

( h) De poetsvrouw van [geïntimeerde] heeft verklaard dat zij het huis heeft schoongemaakt, voor de levering, en niets heeft gezien in de keukenkasten. Het hof vindt dat deze verklaring weinig gewicht in de schaal legt. De map van BAM kan zeer wel op een ander tijdstip (terug) zijn gelegd in de keukenkasten. Niet ongebruikelijk is dat belangrijke papieren ergens anders worden veiliggesteld tijdens schoonmaakwerkzaamheden. De verklaring van [poetsvrouw] levert dus een duidelijke aanwijzing op dat de papieren op die ene dag niet in de keukenkasten lagen, maar dit is al met al niet belangrijk voor de beoordeling in de zaak.

( i) De neef van [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij vaak in de tuin is geweest (om te maaien of om blad op te ruimen), dat hij de peilbuis heeft gezien en dat het zichtbaar en opvallend was (gele kleur, in zijn beleving geen stenen eromheen, wel struiken). Het hof is van oordeel dat deze verklaring te weinig gewicht in de schaal legt, tegenover de verklaringen aan de zijde van [appellant] . Wie vaak in de tuin komt en daar werkt (maaien, blad opruimen), ziet meer dan personen die (meermalen, kort) in de tuin komen voor een bezichtiging.
Het hof wijst er verder op dat de neef heeft verklaard dat de peilbuis er volgens [geïntimeerde] was om het waterpeil te meten. Dit bevestigt juist de verklaringen aan de zijde van [appellant] : als de peilbuis al zichtbaar was of besproken is, dan wekte de peilbuis geen zorgen. Het ging immers om het meten van het waterpeil. Bij die stand van zaken behoefde [appellant] in de peilbuis niet een reden voor onderzoek naar bodemverontreiniging te zien.

( j) Het hof overweegt bij al het voorgaande dat mededelingen over een complex thema, zoals bodemverontreiniging, zich niet lenen voor een korte mededeling terloops tijdens een bezichtiging, of voor communicatie via een map die de verkoper overhandigt. Het ligt op de weg van de verkoper dergelijke mededelingen duidelijk te doen en vast te leggen in de koopovereenkomst of een ander duidelijk document. Dit geldt te meer omdat de koper bij gangbare werkzaamheden (graven, bouwen) een meldingsplicht kan hebben en omdat gangbare activiteiten in de tuin, zoals de aanleg van een moestuin, gevaarlijk kunnen zijn.

9.5.

De conclusie, alles bezien in onderlinge samenhang en verband, is dat [appellant] heeft bewezen dat hij vóór het sluiten van de koopovereenkomst inzake het perceel met woning c.a. niet bekend was met de op het perceel (mogelijk) aanwezige bodemverontreiniging, en dat [geïntimeerde] hem vóór het sluiten van die koopovereenkomst niet heeft geïnformeerd over de aanwezige bodemverontreiniging.

Klachtplicht en verjaring

9.6.

[geïntimeerde] heeft zich ook verweerd met een beroep op de klachtplicht in artikel
7:23 lid 1 BW en op de verjaring in lid 2 van hetzelfde artikel. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen pas over deze - verstrekkende - verweren een oordeel te kunnen geven, nadat vast staat (vanaf) wanneer [appellant] op de hoogte was van de bodemverontreiniging, al dan niet ten gevolge van mededelingen van [geïntimeerde] .

9.7.

Het hof verwerpt nu deze verweren.

9.8.

De brief van 10 september 2015 (tussenarrest, 6.1.8) was naar het oordeel van het hof voldoende voor een tijdige klacht. [appellant] heeft deze brief dertien maanden na de levering (1 augustus 2014) verzonden (tussenarrest, 6.1.2). [appellant] heeft bewezen dat hij pas enige tijd na de levering op de hoogte is geraakt van de verontreiniging. Hij heeft verder de tijd moeten nemen voor onderzoek. Het gaat om de complexe kwestie: bodemverontreiniging, die in de loop van vele jaren, lang geleden, is ontstaan en naar de aard ervan niet zichtbaar is en niet eenvoudig te onderzoeken of te begrijpen is.

[geïntimeerde] heeft verder niet duidelijk gemaakt dat zij (op voor [appellant] kenbare wijze) is benadeeld door het tijdsverloop.

[appellant] heeft al met al binnen bekwame tijd geklaagd zoals vereist door artikel 7:23 lid 1 BW.

9.9.

[appellant] heeft verder naar het oordeel van het hof de verjaring tijdig gestuit zoals vereist door artikel 7:23 lid 2 BW. De inleidende dagvaarding (6 september 2017) is binnen twee jaar na de brief van 10 september 2015 uitgebracht.

Het gevorderde en het vervolg van de procedure

9.10.

Het hof herhaalt dat de vorderingen in hoofdzaak zien op de (gestelde) lagere waarde van het gekochte als gevolg van de aanwezige bodemverontreiniging (tussenarrest, 6.9.2). Het hof heeft al in het tussenarrest (6.9.3) opgemerkt dat de feiten die hebben geleid tot het intrekken van de vordering onder IV ook consequenties hebben - althans kunnen hebben - voor de andere, gehandhaafde, vorderingen, omdat [appellant] geen melding heeft gemaakt van financiële, bouwkundige en/of juridische problemen bij de recente bouw van de woning ten behoeve van zijn ouders. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat het kort gezegd allemaal meevalt. Het hof heeft ook al opgemerkt dat [deskundige] (de deskundige van [geïntimeerde] ) een waardevermindering aanwezig acht door de enkele aanwezigheid van de bodemverontreiniging.

9.11.

[appellant] heeft, in reactie hierop, in zijn laatste memorie naar voren gebracht dat hij een tijdelijke zorgwoning op zijn perceel heeft geplaatst (dat zegt volgens hem niets over bouwkundige en juridische problemen bij gebruik van het verontreinigde deel van het perceel) en dat vervuilde grond op het perceel is opgeslagen, om die grond niet tegen hoge prijzen te hoeven afvoeren. Dat levert in zijn visie schade op. Hij zal moeten saneren of bij verkoop melding maken van de bodemverontreiniging, zo stelt hij.

[geïntimeerde] heeft deze standpunten betwist. Volgens haar is er geen schade, want geen saneringsplicht en zijn er ook geen gezondheidsrisico’s.

9.12.

[appellant] is geslaagd in het opgedragen bewijs, zoals hiervoor overwogen. Hij was vóór het sluiten van de koopovereenkomst inzake het perceel met woning c.a. niet bekend was met de op het perceel (mogelijk) aanwezige bodemverontreiniging. [geïntimeerde] heeft hem vóór het sluiten van die koopovereenkomst niet geïnformeerd over de aanwezige bodemverontreiniging. De conclusie, alle relevante omstandigheden in aanmerking genomen, is dat het door [geïntimeerde] geleverde niet heeft beantwoord aan de door haar met [appellant] gesloten koopovereenkomst (tussenarrest, 6.6.1). Enige schade als gevolg daarvan is aannemelijk.

9.13.

Het hof wenst tegen deze achtergrond nadere inlichtingen van partijen te ontvangen over de aard en omvang van de schade en over de vorderingen die nog aan de orde zijn. Relevant is in elk geval:
- de situatie op het tijdstip van de mondelinge behandeling
- hoe [appellant] het perceel gebruikt en in de toekomst wil gebruiken
- wat voor verontreiniging op of in de grond aanwezig is
- wat hij eventueel moet melden bij verkoop en welke impact dit heeft op de waarde.

Het hof zal daartoe een mondelinge behandeling gelasten. Het hof zal tijdens de behandeling ook de mogelijkheden van een minnelijke regeling onderzoeken.

9.14.

Iedere verdere beslissing van het hof wordt aangehouden.

10.De uitspraak

Het hof:

bepaalt dat partijen – in persoon – vergezeld van hun advocaten zullen verschijnen voor dit hof, dat daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door het hof te bepalen datum, met de hiervoor onder 9.13 vermelde doeleinden;

bepaalt dat de advocaten de zaak desgewenst aan het begin van de zitting maximaal 10 minuten mogen toelichten aan de hand van spreeknotities;

verwijst de zaak naar de rol van 19 oktober 2021 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de zitting zal vaststellen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, J.C.J. van Craaikamp en M.C. Schepel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 oktober 2021.

griffier rolraadsheer