ECLI:NL:GHSHE:2021:513

• Datum uitspraak: 23 februari 2021
• Publicatiedatum: 23 februari 2021
• Zaaknummer: 200.280.471_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Cremers; L.S. Frakes; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voortzetting onderhuurovereenkomst na opzegging hoofdhuurovereenkomst en bewijslevering over overname huurovereenkomst

In deze civiele zaak staat de voortzetting van een onderhuurovereenkomst centraal na de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door de hoofdhuurder. Appellanten zijn onderhuurders die de huur hebben opgezegd, maar ondanks de opzegging zijn zij in de woning blijven wonen, waarna geïntimeerden vorderden tot ontbinding van de onderhuurovereenkomst en betaling van achterstallige huur.

De kantonrechter had de vorderingen van geïntimeerden toegewezen, stellende dat de hoofdhuurovereenkomst rechtsgeldig was opgezegd door de oorspronkelijke huurder, mevrouw eigenaresse, en dat er geen bewijs was dat de hoofdhuurovereenkomst was overgenomen door een andere partij. Appellanten voerden in hoger beroep aan dat een besloten vennootschap als huurder in de hoofdhuurovereenkomst was getreden en dat de opzegging door eigenaresse daarom onbevoegd was.

Het hof oordeelt dat appellanten onvoldoende bewijs hebben geleverd van de overname van de hoofdhuurovereenkomst door de vennootschap of een andere rechtspersoon. Wel staat het hof appellanten toe om bewijs te leveren, waaronder getuigenverhoren, om deze stelling te onderbouwen. De zaak wordt verwezen naar de rol voor verdere procedurele stappen en bewijslevering. Tot die tijd wordt elke verdere beslissing aangehouden.

Uitkomst: Het hof staat appellanten toe bewijs te leveren over de overname van de hoofdhuurovereenkomst en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.280.471/01

arrest van 23 februari 2021

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] , beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna tezamen in enkelvoud aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. R.C. Breuls te Geleen,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen in enkelvoud aan te duiden als [geïntimeerden] ,

niet in rechte verschenen,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 september 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 juni 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, in de hoofdzaak gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6989600 \ CV EXPL 18-3828)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• het tegen [geïntimeerden] verleende verstek;
• de memorie van grieven met 13 producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Blijkens een uittreksel uit de registers van de Kamer van Koophandel van 16 augustus 2017 is met ingang van 30 augustus 2013 een eenmanszaak met de handelsnamen ‘ [hotel 1] ’, ‘ [cafe 1] ’, ‘ [cafe 2] ’, ‘ [hotel 2] ’en ‘ [grandcafe] ’ ingeschreven met als eigenaresse [eigenaresse] en als vestigingsadres [adres 1] te [vestigingsplaats] . Blijkens dit uittreksel is de onderneming uitgeschreven met ingang van 1 juni 2017.

[geïntimeerden] is, althans was in de thans van belang zijnde periode van juni 2016 tot en met januari 2019, eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] . [geïntimeerden] heeft de aldaar gelegen woonruimte blijkens een schriftelijke huurovereenkomst van 10 juni 2016 van 15 juni 2016 tot en met 14 juni 2017, met stilzwijgende verlenging, verhuurd aan “ [hotel 1] ”. De naam van de huurder is op de overeenkomst gestempeld en daaronder voorzien van een handtekening, voorafgegaan door de letters “i.o.”. De overeenkomst vermeldt noch in de aanhef noch bij de ondertekening bij de gegevens van de huurder een naam van een natuurlijke persoon of rechtspersoon.

Bij akte van 13 december 2016 is [appellanten] als huurder een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] . Als verhuurder vermeldt de overeenkomst [hotel 1] , gevestigd aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] , rechtsgeldig vertegenwoordigd door [eigenaresse] . De overeengekomen huur bedraagt € 710,= per maand.

Blijkens een uittreksel uit de registers van de Kamer van Koophandel van 6 augustus 2019 is op 16 mei 2017 opgericht: de besloten vennootschap [de vennootschap 1] , gevestigd aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] . Enig aandeelhouder en bestuurder van de vennootschap is [enig aandeelhouder en bestuurder van de vennootschap] .

Op 22 juni 2017 ondertekenen [appellanten] en zijn verhuurder een akte onder het hoofd “Wijziging tenaamstelling op de getekende huurovereenkomst [adres 2] [vestigingsplaats] ”. In de aanhef staat als verhuurder vermeld ‘ [hotel 1] , [adres 1] te [vestigingsplaats] , bij deze vertegenwoordigd door mevrouw [eigenaresse] ’. Vervolgens vermeldt de akte het navolgende als overeengekomen:

“1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte op de eerste verdieping met berging in het souterrain (…) plaatselijk bekend

[adres 2] te [postcode 1] [vestigingsplaats]

De tenaamstelling van de hierboven genoemde verhuurder zal per direct komen te vervallen en worden gewijzigd in onderstaande verhuurder;

[hotel 1] , [adres 1] te [postcode 2] [vestigingsplaats] .

Bij deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de [huurder] .

[e-mailadres]

Tevens is er een nieuw rekeningnummer waarop de huur dient te worden overgemaakt

[hotel 1] rekeningnummer [rekeningnummer] ”

De akte vermeldt als ondertekenende verhuurder ‘ [de vennootschap 2] Rechtsgeldig vertegenwoordigd door de [huurder] ”. Op de bij memorie van grieven als productie 2 overgelegde kopie van deze akte is “ [de vennootschap 2] ” doorgehaald en met de hand vervangen door “ [hotel 1] ”, met schuin daarboven twee handtekeningen onder de letters “BV”.

Bij brief van 21 juli 2017 aan [geïntimeerden] heeft [eigenaresse] de huur met betrekking tot het adres [adres 2] te [vestigingsplaats] opgezegd, welke opzegging nog die dag door [geïntimeerden] is aanvaard.

[appellanten] heeft in een brief van 4 augustus 2017 aan [de vennootschap 2] , t.a.v. de [huurder] , de huur opgezegd. Ondanks die opzegging is [appellanten] in de woning blijven wonen. Uiteindelijk heeft [appellanten] de huur opgezegd tegen 24 januari 2019. Op 24 januari 2019 heeft een oplevering van het gehuurde plaatsgevonden en heeft [appellanten] de sleutels van het gehuurde ingeleverd.

Vanaf 21 juli 2017 heeft [geïntimeerden] geen huurpenningen meer ontvangen voor het gehuurde.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerden] - zakelijk weergegeven - de ontbinding van de tussen hem en [appellanten] bestaande voortgezette onderhuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 7.100,= wegens achterstallige huurpenningen, vermeerderd met een bedrag ad € 710,00 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zal zijn toegelaten, voor elke maand of gedeelte van een aangevangen maand, dat de gedaagden tot en met de ontruiming na 31 mei 2018 in gebreke zullen blijven en tot betaling van contractuele rente tot 5 juni 2018 ad € 327,96 en de contractuele rente vanaf 5 juni 2018 over € 7.100,00 tot de dag van algehele voldoening, alles met veroordeling van [appellanten] in de kosten van dit geding als vermeld in het petitum onder de dagvaarding en met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerden] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellanten] is met mevrouw [eigenaresse] , die handelde onder de naam [hotel 1] , een onderhuurovereenkomst aangegaan. Na opzegging van de huur door [eigenaresse] is van rechtswege een huurovereenkomst ontstaan tussen [geïntimeerden] (als hoofdverhuurder) en [appellanten] (als verblijvende onderhuurder). Daardoor diende [appellanten] de overeengekomen huur te betalen aan [geïntimeerden] . [geïntimeerden] heeft echter geen huurpenningen ontvangen. Voor zover [appellanten] een beroep doet op een contractovername door de [huurder] merkt [geïntimeerden] op dat hij daar niet bij betrokken is geweest en dat hij niet is gebonden aan afspraken die [appellanten] maakt met derden. [geïntimeerden] stelt dat hij ook van [huurder] de verschuldigde huurpenningen niet heeft ontvangen.

3.2.3.

[appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en – na een daartoe gevoerd incidenteel geding – [huurder] in vrijwaring opgeroepen. Het verweer in de hoofdzaak zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. In de vrijwaring is [huurder] aanvankelijk bij verstek veroordeeld (zakelijk weergegeven) om aan [appellanten] te betalen wat [appellanten] aan [geïntimeerden] moet betalen. In een tegen deze beslissing ingesteld verzet is het verstekvonnis bij vonnis van 4 maart 2020 bekrachtigd.

3.2.4.

In het bestreden eindvonnis van 26 juni 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe – zakelijk weergegeven – overwogen dat [appellanten] een onderhuurovereenkomst is aangegaan met [eigenaresse] , die op haar beurt een huurovereenkomst was aangegaan met [geïntimeerden] . De huuropzegging van [eigenaresse] is door [geïntimeerden] aanvaard, waardoor van rechtswege een huurovereenkomst is ontstaan tussen [geïntimeerden] en [appellanten] . Niet gebleken is dat [huurder] de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [eigenaresse] van [eigenaresse] heeft overgenomen. De wijziging van de verhuurder in de onderhuurovereenkomst heeft geen betekenis voor de hoofdhuurovereenkomst. [appellanten] kon niet langer bevrijdend aan [huurder] betalen.

3.3.

[appellanten] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. de eerste grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] een (onder)huurovereenkomst is aangegaan met [eigenaresse] , die op haar beurt het verhuurde had gehuurd van [geïntimeerden] , welke hoofdhuurovereenkomst is beëindigd. Met de tweede grief betoogt [appellanten] dat hij, anders dan door de kantonrechter overwogen, wel degelijk bevrijdend heeft betaald aan [huurder] . Met de derde grief beoogt [appellanten] het geding in volle omvang aan de beoordeling van het hof voor te leggen. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

3.4.

Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat slechts geschilpunten die door middel van een – ook voor de wederpartij als zodanig herkenbare – grief aan het hof zijn voorgelegd door het hof zullen worden beoordeeld. Het hof gaat om die reden voorbij aan de derde grief, nu hetgeen [appellanten] ter toelichting daarop aanvoert verder geen bijzondere klacht tegen het bestreden vonnis inhoudt.

3.5.

In de toelichting op grief 1 heeft [appellanten] aangevoerd dat [eigenaresse] twee huurovereenkomsten is aangegaan, één als huurder met [geïntimeerden] en Verhagen en één als (onder)verhuurder met [appellanten] . Vervolgens is, aldus [appellanten] , op 22 juni 2017 de besloten vennootschap [de vennootschap 1] in de hoofdhuurovereenkomst als huurder in de plaats getreden van [eigenaresse] in de overeenkomst met [geïntimeerden] . [appellanten] stelt voorts dat deze vennootschap vanaf die datum de huurpenningen voor de door hem gehuurde woonruimte heeft betaald aan [geïntimeerden] . Bij de tenaamstellingswijziging is deze vennootschap volgens [appellanten] in de plaats getreden als onderverhuurder, zodat er op dat moment een hoofdhuurovereenkomst bestond tussen de vennootschap als huurder en [geïntimeerden] als verhuurder, met [appellanten] als onderhuurders. De beëindiging van de huur door [eigenaresse] is onbevoegd geschied, omdat zij op 21 juli 2017 in de hoofdhuurovereenkomst niet langer de huurder was.

3.6.

Het hof overweegt op dit punt als volgt. Onweersproken is dat bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de handelsnaam ‘ [hotel 1] ’ werd gebruikt als handelsnaam van de eenmanszaak die werd gedreven voor rekening van mevrouw [eigenaresse] . Zij staat in de onderhuurovereenkomst ook vermeld als de rechtsgeldige vertegenwoordiger van de (onder)verhuurder. Blijkens het uittreksel van de registers van de Kamer van Koophandel van 16 augustus 2017 (prod. 7 bij MvG) heeft zij vanaf 30 augustus 2013 tot en met 31 mei 2017 onder deze naam een eenmanszaak gevoerd. Als gevolg van het aangaan van de onderhuurovereenkomst met ‘ [hotel 1] ’ is dan ook een rechtsverhouding ontstaan tussen [appellanten] als (onder)huurder en [eigenaresse] als (onder)verhuurder.

3.7.

Hetgeen [appellanten] vervolgens ter toelichting op grief 1 aanvoert met betrekking tot het in de plaats treden van een andere onderverhuurder is door [geïntimeerden] in eerste aanleg gemotiveerd weersproken en volgt ook niet direct uit de door [appellanten] overgelegde producties. Meer in het bijzonder spoort deze stellingname niet met de hiervoor in 3.1 onder e. geciteerde akte. Hierin wordt niet verwezen naar een wijziging van de persoon van de onderverhuurder of een overname van de verhuurderspositie in de onderhuurovereenkomst door een vennootschap. De akte houdt niet meer in dan de mededeling dat de contactpersoon van de onderverhuurder niet langer [eigenaresse] is, maar dat dat de heer [huurder] is geworden. Bovendien blijkt uit het als productie 10 bij de memorie van grieven overgelegde uittreksel van de registers van de Kamer van Koophandel met betrekking tot de besloten vennootschap [de vennootschap 1] dat deze vennootschap is opgericht op 16 mei 2017, dat de enig aandeelhouder [enig aandeelhouder en bestuurder van de vennootschap] is en dat deze [enig aandeelhouder en bestuurder van de vennootschap] ook de enig bestuurder is van deze vennootschap. Dat of op welke grond [huurder] bevoegd was om op 22 juni 2017 namens deze vennootschap op te treden is niet gebleken. Weliswaar voert [appellanten] aan dat deze B.V. is opgericht door [huurder] en dat [huurder] tot 15 september 2017 ook de bestuurder van deze B.V. is geweest, maar dit blijkt niet uit het aangehaalde uittreksel uit de registers van de Kamer van Koophandel betreffende deze vennootschap en een akte van oprichting is niet in het geding gebracht. Evenmin is gebleken dat het rekeningnummer dat [huurder] in de akte van 22 juni 2017 heeft opgenomen een rekeningnummer van de vennootschap [de vennootschap 1] betreft. Ten slotte stelt het hof vast dat [appellanten] op 4 augustus 2017 een opzegging van de onderhuurovereenkomst heeft gericht tot [de vennootschap 2] , kennelijk een andere vennootschap dan [de vennootschap 1]

3.8.

Het voorgaande betekent dat [appellanten] vooralsnog op geen enkele wijze heeft aangetoond dat [eigenaresse] niet bevoegd zou zijn geweest om de hoofdhuurovereenkomst op te zeggen, omdat deze was overgenomen door [de vennootschap 1] of een andere (rechts)persoon, die in de onderhuurovereenkomst de plaats van de oorspronkelijk onderverhuurder had ingenomen. Nu [appellanten] dit echter expliciet stelt en dit feit beslissend kan zijn voor een te nemen beslissing, zal het hof [appellanten] toelaten om op dit punt bewijs te leveren, zoals hij ook heeft aangeboden.

3.9.

In geding is voorts (zie grief II) aan wie [appellanten] de verschuldigde huurpenningen heeft betaald en of deze zijn doorbetaald aan [geïntimeerden] (zie MvG, p. 7, tweede alinea). In eerste aanleg heeft [appellanten] betoogd dat hij deze heeft voldaan aan de heer [huurder] , op het door hem bij akte van 22 juni 2017 opgegeven rekeningnummer. Dit blijkt ook uit het door [appellanten] als prod. 2 bij incidentele conclusie tot vrijwaring overgelegde rekeningoverzicht, waarop vanaf 21 juli 2017 het gewijzigde rekeningnummer staat vermeld. In hoger beroep betoogt [appellanten] dat hij de (onder)huurpenningen heeft betaald aan [huurder] , althans aan zijn vennootschap, die heeft betaald aan [geïntimeerden] . Dat [appellanten] zou hebben betaald aan [hotel 1] B.V. laat zich vooralsnog niet sporen met de overgelegde akte waarin [huurder] aangeeft dat hij vanaf dat moment de contactpersoon is voor de onderhuurovereenkomst en evenmin met de omstandigheid dat [appellanten] de heer [huurder] in vrijwaring heeft geroepen en niet de besloten vennootschap [de vennootschap 1] . Dat de huurpenningen zouden zijn betaald aan [geïntimeerden] heeft [appellanten] niet eerder gesteld. Op pagina 7 van de memorie van grieven (2e alinea) stelt [appellanten] nog dat de huurpenningen voor de woonruimte aan de [adres 2] door de vennootschap aan [geïntimeerden] zouden zijn betaald. Het hof gaat hieraan voorbij, omdat [appellanten] anderzijds op pagina 2 van de memorie van grieven het tegendeel niet betwist en, voorts, omdat [appellanten] niet heeft gegriefd tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter, meer in het bijzonder niet tegen de vaststelling in r.o. 2.5 van het bestreden vonnis dat [geïntimeerden] na 21 juli 2017 geen huurbetalingen meer heeft ontvangen. De enkele stellingname op dit punt in de toelichting op een grief is naar het oordeel van het hof niet voldoende om dit als concrete, afzonderlijke grief tegen de feitenvaststelling te lezen. Met de kantonrechter gaat het hof er dan ook van uit dat [geïntimeerden] de huurpenningen niet heeft ontvangen.

3.1

De zaak zal worden verwezen naar de rol om [appellanten] de gelegenheid te bieden zich uit te laten over de vraag of hij het in 3.8 genoemde bewijs kan en wil leveren en, zo ja, hoe. Mocht hij daartoe getuigen willen doen horen, dan dient [appellanten] daarbij opgaaf te doen van de verhinderdata van hem, zijn advocaat en de te horen getuigen, waarna het hof een dag en uur voor een te houden verhoor zal bepalen. Elke verdere beoordeling en beslissing zal worden aangehouden.

4. De uitspraak

Het hof:

laat [appellanten] toe te bewijzen dat vóór 21 juli 2017 de besloten vennootschap [de vennootschap 1] , de [huurder] of enig ander (rechtspersoon) een tussen [geïntimeerden] en [eigenaresse] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] heeft overgenomen door in die overeenkomst als huurder in de plaats te treden van [eigenaresse] .

bepaalt, voor het geval [appellanten] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. R.J.M. Cremers als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 9 maart 2021 voor uitlating als bedoeld in r.o. 3.10 en – eventueel - voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de civiele griffie;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 februari 2021.

griffier rolraadsheer