ECLI:NL:GHSHE:2022:1541 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging rechtsgeldige opzegging huurovereenkomst bedr...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.274.472/01

arrest van 17 mei 2022

in de zaak van

Heavac B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Heavac,

advocaat: mr. B. Andriessen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. G.S. de Haas te Geertruidenberg,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 januari 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 19 december 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Heavac als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8213959 / 19-11682)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties 15 tot en met 18;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties 101 tot en met 109;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties 19 tot en met 22;
de mondelinge behandeling op 15 maart 2022, waarbij Heavac een pleitnota heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

Huurder Heavac en verhuurder [geïntimeerde] zijn op 30 maart 2012 een huurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1] te [plaats] voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 april 2012 en lopende tot en met 31 maart 2017. Over de opzegging van de huurovereenkomst is in artikel 3.3. bepaald dat beëindiging van de huurovereenkomst kan gebeuren door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

3.1.2.

Partijen hebben op verzoek van Heavac op 11 maart 2016 afgesproken dat artikelen 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst worden gewijzigd in die zin dat de duur van de in artikel 3.1. genoemde overeenkomst niet vijf maar zes jaar wordt, waardoor de in artikel 3.1. genoemde datum van 31 maart 2017 zal wijzigen in 31 maart 2018. Bijgevolg zal de in artikel 3.2. opgenomen datum van 31 maart 2022 worden 31 maart 2023.

[geïntimeerde] heeft daarbij als voorwaarde gesteld dat de bestaande bankgarantie bij de Rabobank zou doorlopen en dat hem dit uiterlijk op 31 maart 2016 door de Rabobank bevestigd diende te worden. Bedoelde bevestiging is door de Rabobank op 11 april 2017 gegeven aan [persoon A ] van Heavac.

3.1.3.

Heavac heeft bij brief van 30 januari 2017 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2017 en heeft het gehuurde ontruimd. [geïntimeerde] heeft deze opzegging niet aanvaard.

3.1.4.

Op 22 december 2017 heeft Heavac een nieuw bedrijfspand betrokken aan de [adres 2] te [plaats] .

3.1.5.

[geïntimeerde] heeft in de procedure bij de rechtbank Oost-Brabant, afdeling kantonzaken, locatie Eindhoven, met nummer 83400016 CV EXPL 20-1003, bij dagvaarding van 10 februari 2020, verkort weergegeven, gevorderd dat Heavac wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen over de periode 1 april 2018 tot 1 april 2020, tot betaling bij wijze van voorschot van toekomstige huurpenningen vanaf 1 april 2020 tot 1 april 2022 en tot vergoeding van de door [geïntimeerde] als gevolg van de door Heavac gepleegde onrechtmatige gedragingen geleden schade (nader op te maken bij staat).

Heavac heeft in die procedure verweer gevoerd en een incidentele conclusie houdende vordering tot aanhouding van de zaak gevorderd. Zij heeft bepleit dat eerst de uitkomst van de (onderhavige) procedure in hoger beroep (over de vraag of de huurovereenkomst per 31 maart 2018 is geëindigd) tegen het vonnis van de kantonrechter van 19 december 2019 dient te worden afgewacht. [geïntimeerde] heeft het standpunt ingenomen dat Heavac niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar incidentele vordering dan wel dat die vordering dient te worden afgewezen.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 28 mei 2020 de incidentele vordering van Heavac toegewezen en de procedure in die hoofdzaak aangehouden.

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft Heavac in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat:

- de opzegging van de huurovereenkomst van 30 maart 2012 rechtsgeldig is geschied;

- de huurovereenkomst op 31 maart 2018 is geëindigd;

- de bankgarantie door verhuurder wordt opgezegd en beëindigd.

Heavac heeft daartoe, zakelijk weergegeven, gesteld dat aan de door [geïntimeerde] aan de verlenging van de huurtermijn gestelde voorwaarden is voldaan, omdat de bankgarantie is blijven doorlopen. Hierdoor is volgens Heavac de huurovereenkomst bij haar brief van 30 januari 2017 aan [geïntimeerde] rechtsgeldig opgezegd tegen 31 maart 2018.

3.2.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Hij stelt dat niet voldaan is aan de in de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 door hem gestelde voorwaarden. Hierdoor is de huurovereenkomst ongewijzigd doorgelopen en uiterlijk op 31 maart 2022 geëindigd.

In reconventie heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat 31 maart 2022 heeft te gelden als einddatum van de tussen partijen op 30 maart 2012 gesloten huurovereenkomst.

3.2.3.

In het bestreden vonnis van 19 december 2019 heeft de kantonrechter, kort gezegd, geoordeeld dat niet is voldaan aan de in de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 gestelde voorwaarden. De Rabobank heeft niet uiterlijk 31 maart 2016 aan [geïntimeerde] bevestigd dat de bestaande bankgarantie zou doorlopen. Dat is pas op 11 april 2017 door de Rabobank aan Heavac bevestigd. Heavac heeft met haar brief van 30 januari 2017 dus niet het einde van de huurovereenkomst per 31 maart 2018 bewerkstelligd. Dit betekent dat de huurovereenkomst van 30 maart 2012 ongewijzigd is doorgelopen en uiterlijk op 31 maart 2022 eindigt.

Op grond daarvan heeft de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen, met veroordeling van Heavac in de kosten van het geding in conventie en reconventie.

3.3.

Heavac heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Heavac heeft primair geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen en subsidiair dat het hof de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst over de periode vanaf 1 april 2018 zal beperken tot nihil, dan wel tot een in goede justitie te bepalen duur en/of omvang. Verder heeft Heavac gevorderd dat de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] worden afgewezen. [geïntimeerde] dient volgens Heavac te worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. Op de grieven zal het hof hierna nader ingaan.

3.4.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel verweer gevoerd en de afwijzing van de vorderingen van Heavac (in conventie) bepleit. Op dit verweer zal het hof hierna, voor zover van belang, nader ingaan.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel appel zijn eis (in reconventie) vermeerderd. Hij vordert thans, verkort weergegeven, de veroordeling van Heavac, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van huurpenningen, kosten en schade, met veroordeling van Heavac in de kosten van de procedure in beide instanties.

Geen verval van recht

3.5.1.

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er sprake is van verval van recht aan de zijde van Heavac. Zakelijk weergegeven heeft hij daartoe aangevoerd dat Heavac het hof heeft verzocht de onderhavige zaak met een afwijkende procesvoering te behandelen in die zin, dat Heavac haar memorie van grieven versneld, op een termijn van drie in plaats van zes weken, wenste in te dienen. Daarmee heeft Heavac afstand gedaan van de wettelijk geldende termijn voor het indienen van haar memorie van grieven en zich rechtens dus vrijwillig gebonden aan de eenmalige termijn die eindigde op 17 maart 2020, zonder mogelijkheid van verder uitstel. Vervolgens heeft Heavac haar memorie van grieven pas op 12 mei 2020 genomen en dat is gelet op het voorgaande te laat. Het door Heavac ingestelde hoger beroep is daarmee komen te vervallen en haar vorderingen dienen door het hof te worden afgewezen.

3.5.2.

Heavac heeft verweer gevoerd. Volgens Heavac is er geen sprake van verval van recht. Met het verzoek via het H1-formulier van 24 februari 2020 is uitsluitend een verkorting van de eerste termijn voor indiening van de memorie van grieven verzocht, maar is geen afstand gedaan van enig recht op nader uitstel daarvan. [geïntimeerde] is ook niet geschaad in enig belang net zo min als de goede procesorde is geschaad. Heavac wijst er daarbij op dat [geïntimeerde] verstek heeft laten gaan en pas later dit verstek heeft gezuiverd en uiteindelijk pas op 8 september 2020 zijn memorie van antwoord heeft genomen. Gelet op deze onnodig door [geïntimeerde] veroorzaakte vertraging, heeft het door Heavac gevraagde en volgens de toepasselijke procesreglementen verkregen uitstel voor het indienen van de memorie van grieven geen enkele invloed gehad op de belangen van [geïntimeerde] .

3.5.3.

Het hof oordeelt als volgt.

Het enkele feit dat Heavac aanvankelijk had aangekondigd om binnen drie weken haar memorie van grieven te willen nemen, betekent niet dat die termijn op haar verzoek niet door het hof verlengd kon worden of had mogen worden. Van afstand van enig recht ter zake van uitstel van de termijn van indiening van de memorie van grieven door Heavac is geen sprake. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [geïntimeerde] , door het verkregen uitstel voor het indienen van de memorie van grieven, in enig rechtens te respecteren belang is geschaad, terwijl de uitgestelde indiening van de memorie van grieven evenmin in strijd is met de regels van goede procesorde. Van verval van recht is dan ook geen sprake.

3.6.

De uitleg van de (aanvullende) overeenkomst van 11 maart 2016

Het hof overweegt hierover als volgt.

a. Partijen verschillen in verband met de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2018 (zoals door Heavac is gesteld en door [geïntimeerde] is betwist) van mening over hoe de in de (door beide partijen ondertekende) brief van [geïntimeerde] van 11 maart 2016 aan [persoon B] van Heavac opgenomen aanvullende overeenkomst over de verlenging van de huurtermijn dient te worden uitgelegd.

Bedoelde brief van [geïntimeerde] aan [persoon B] van Heavac van 11 maart 2016 luidt, voor zover hier van belang als volgt:

“(…) Op 2 maart 2016 heeft op uw kantoor tussen u en ondergetekende een bespreking plaats gevonden. Onderwerp van gesprek is geweest uw verzoek om de bepalingen in art. 3.1 resp 3.2 van de tussen partijen geldende huurovereenkomst dd 30 maart 2012 te wijzigen.

In die zin dat de duur van de in art. 3.1 genoemde overeenkomst niet vijf maar zes jaar wordt. Waardoor de in art. 3.1 genoemde datum van 31 maart 2017 zal wijzigen in 31 maart 2018. Bijgevolg de in art. 3.2 opgenomen datum van 31 maart 2022 zal worden 31 maart 2023.

Door u is in voornoemd gesprek als reden voor dit verzoek aangevoerd het feit dat de huurder daarmee beoogt te bereiken dat de einddata zoals deze in de onderhavige overeenkomst genoemd (resp bedoeld) worden, beter aansluiten met die van de huurovereenkomsten van huurder mbt de overige objecten op het industrieterrein aan de Spegelt te Nuenen welke huurder thans in gebruik heeft.

Tegen deze achtergrond is verhuurder bereid in te stemmen met voornoemd verzoek van huurder. Onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de in art 6 van Pro de onderhavige overeenkomst genoemde bankgarantie, in casu afgegeven door de Rabobank in Eindhoven op 3 april 2012, verder ongewijzigd van kracht blijft. Uiterlijk 31 maart 2016 dient de Rabobank zulks aan verhuurder te bevestigen, danwel een vervangende – overigens gelijkwaardige – bankgarantie aan verhuurder te verstrekken (…)”

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

Het hof zal aan de hand van dit criterium de vraag beantwoorden hoe de in de brief van 11 maart 2016 opgenomen overeenkomst met betrekking tot de wijziging van de in de artikelen 3.1. en 3.2. van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst genoemde termijnen uitgelegd dient te worden.

Het dispuut tussen partijen spitst zich wat betreft de uitleg van de in de brief van 11 maart 2016 opgenomen aanvullende overeenkomst toe op de kwestie van de bankgarantie, meer in het bijzonder op de vraag of de in de aanvullende overeenkomst genoemde bevestiging door de Rabobank (uiterlijk 31 maart 2016) van de bankgarantie een constitutieve voorwaarde was voor totstandkoming van een overeenkomst over het verlengen van de in artikelen 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst genoemde termijnen, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd en de kantonrechter in het bestreden vonnis in de kern ook heeft geoordeeld.

De betekenis van de bankgarantie is, zoals Heavac terecht stelt en [geïntimeerde] niet heeft bestreden, om [geïntimeerde] zekerheid te verschaffen voor de nakoming van de verplichtingen van Heavac jegens [geïntimeerde] gedurende de duur van de huurovereenkomst. De bankgarantie heeft, althans dat blijkt uit niets, niets van doen met de vraag of Heavac/de huurder al dan niet van plan was in de verlengde termijn gebruik te maken van haar mogelijkheid om de huur op te zeggen.

In de op 3 april 2012 door de bank ondertekende bankgarantie is onder meer bepaald dat
“(…) deze bankgarantie eindigt drie maanden na de datum waarop de hiervoor vermelde huurovereenkomst volgens schriftelijke mededeling van de crediteur aan de bank is beëindigd (…)”.Uit de bewoordingen van deze bankgarantie leidt het hof af, dat ook bij verlenging van de huurtermijn als bedoeld in de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 de garantie bleef gelden/is blijven gelden en pas zou eindigen drie maanden nadat [geïntimeerde] als crediteur aan de bank schriftelijk zou meedelen dat de huurovereenkomst is geëindigd. Vast staat dat [geïntimeerde] bedoelde schriftelijke mededeling niet na 31 maart 2016 aan de bank heeft gedaan, zodat het hof ervan uitgaat dat de garantie inderdaad is blijven gelden gedurende de verlengde termijn die partijen waren overeengekomen. Dat dit het geval is geweest blijkt ook uit de brief van de Rabobank aan Heavac van 11 april 2017.

Dat [geïntimeerde] (net als [persoon B] van Heavac) zelf ook ervan is uitgegaan/begrepen heeft dat de bankgarantie is blijven gelden/zou blijven gelden, blijkt naar het oordeel van het hof uit zijn tijdens de mondelinge behandeling bij het hof gedane mededeling, dat als er geen sprake was van de aanvullende overeenkomst en tijdige opzegging door Heavac, de initiële huurovereenkomst van 30 maart 2012 zou zijn verlengd voor de duur van vijf jaren en dat daarbij de (
het hof begrijpt: oorspronkelijke) bankgarantie zou zijn blijven gelden.

Aan de voorwaarde van de door [geïntimeerde] in verband met de aanvullende overeenkomst gewenste - in de bankgarantie gelegen- zekerheid was daarom ook in de periode na 31 maart 2016 voldaan.

De door [geïntimeerde] bepleite uitleg van de aan de aanvullende overeenkomst gestelde voorwaarde zou bovendien, zoals Heavac terecht heeft aangevoerd, tot gevolg hebben gehad dat Heavac, indien de Rabobank op 31 maart 2016 nog niet bedoelde mededeling had gedaan, geen mogelijkheid meer zou hebben om tijdig, dat wil zeggen: uiterlijk 31 maart 2016, de (oorspronkelijke) huurovereenkomst op te zeggen. Dat Heavac bij het op haar verzoek aangaan van de aanvullende overeenkomst de bedoeling zou hebben gehad om afstand te doen van de mogelijkheid tot tijdige huuropzegging bij het uitblijven van de mededeling van de Rabobank is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan en is ook, gelet op de daarmee samenhangende grote financiële gevolgen voor Heavac, onaannemelijk.

In het licht van het voorgaande is naar het oordeel van het hof de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] , inhoudende dat partijen in de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 beoogd hebben overeen te komen dat mededeling door de Rabobank van de geldigheid van de bankgarantie, uiterlijk op 31 maart 2016, een constitutieve voorwaarde was voor het tot stand komen van de aanvullende overeenkomst, niet komen vast te staan. Het hof gaat er gelet op het voorgaande bij de uitleg van de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 van uit dat partijen de mededeling door de Rabobank niet als constitutieve voorwaarde hebben bedoeld en dat het uitblijven van tijdige mededeling door de bank niet in de weg heeft gestaan aan de totstandkoming van bedoelde aanvullende overeenkomst.

i. Het hof is bovendien van oordeel dat heeft te gelden dat het beroep van [geïntimeerde] op de letterlijke tekst van de aanvullende overeenkomst in het licht van de hiervoor omschreven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Met name oordeelt het hof daarbij van belang dat aan de wens van [geïntimeerde] op het punt van de geldigheid van de bankgarantie was voldaan: die garantie bleef immers, ook na 31 maart 2016, geldig. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [geïntimeerde] na het uitblijven van de tijdige mededeling door de bank nimmer heeft verzocht om deze zekerheid alsnog te stellen. Dat zou immers zijn voor de hand liggende reactie zijn geweest als hij dacht dat anders de zekerheid tot betaling van de huurpenningen zou vervallen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat tussen partijen op 11 maart 2016 een aanvullende overeenkomst tot stand is gekomen, waarbij is overeengekomen dat de in artikelen 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst genoemde termijnen worden gewijzigd in 31 maart 2018 respectievelijk 31 maart 2023. Grief I van Heavac slaagt daarom.

3.7.

Geen sprake van (terechte) vernietiging van de aanvullende overeenkomst

3.7.1.

[geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016 door middel van zijn vernietigingsverklaring van

16 januari 2018 buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van, kort gezegd, dwaling en/of bedrog. Heavac heeft volgens hem in die vernietiging berust. Dat blijkt onder andere uit het feit dat Heavac na ontvangst van de vernietigingsverklaring heeft stil gezeten, aldus [geïntimeerde] . Volgens hem betekent deze processuele berusting dat in de onderhavige procedure de vernietiging van de aanvullende overeenkomst een feit is en dat de op de aanvullende overeenkomst gegronde vorderingen van Heavac afgewezen moeten worden en dat de stellingen van Heavac over de aanvullende overeenkomst verder onbesproken kunnen blijven.

In dit verband heeft [geïntimeerde] verder aangevoerd dat uit de tekst van de aanvullende overeenkomst blijkt dat hij die overeenkomst op verzoek van Heavac slechts is aangegaan tegen de achtergrond van wat Heavac over de reden voor verlenging van de huurtermijn had aangevoerd. Heavac had, aldus [geïntimeerde] , aangegeven dat zij met die verlenging wilde bereiken dat de einddata van de huurovereenkomst beter zou aansluiten op die van de huurovereenkomsten van Heavac met betrekking tot andere door haar gehuurde objecten. Dit is echter volgens [geïntimeerde] achteraf niet de reden geweest voor de wens van Heavac voor verlenging van de huurtermijnen. De werkelijke achtergrond is volgens hem geweest dat dat Heavac reeds doende was met de ontwikkeling van een nieuw bedrijfsgebouw op een andere locatie in [locatie] , dat Heavac pas eind 2017 in gebruik kon nemen. Het was Heavac dus erom te doen dat zij niet de huur tegen 31 maart 2017 hoefde op te zeggen en dat zij niet per maart 2017 het gehuurde hoefde te ontruimen, terwijl zij pas in december 2017 de beschikking zou krijgen over het nieuwe bedrijfsgebouw. Heavac heeft de werkelijke reden voor het verzoek tot verlenging van de huurtermijn bewust voor [geïntimeerde] verzwegen. Indien [geïntimeerde] de werkelijke reden voor het verzoek van Heavac destijds, dat wil zeggen in maart 2016, had geweten, had hij niet meegewerkt aan de verlenging van de huurtermijn tot 31 maart 2018. Er is daarom sprake van door Heavac gepleegd bedrog, misleiding en/of misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016, althans er is sprake van dat [geïntimeerde] daarbij heeft gedwaald.

[geïntimeerde] voert hierbij verder aan dat Heavac nooit te kennen heeft gegeven de tot 31 maart 2018 verlengde huurovereenkomst te willen opzeggen. [geïntimeerde] mocht er gelet op de mededelingen van Heavac in het gesprek op 2 maart 2016 van uitgaan dat het de bedoeling van Heavac was te zijner tijd de huurovereenkomst te verlengen tot 31 maart 2023.

3.7.2.

Heavac heeft betwist dat er sprake is van bedrog, misleiding, misbruik van omstandigheden of dwaling. Zij heeft nooit tegenover [geïntimeerde] de indruk gewekt of de verwachting gewekt dat zij hoe dan ook de huurovereenkomst tot 31 maart 2023 niet zou beëindigen. Het is volgens haar onjuist dat zij [geïntimeerde] onder valse voorwendselen ertoe zou hebben gebracht in te stemmen met verlenging van de huurtermijn tot 31 maart 2018. Heavac wenste daadwerkelijk de einddata van de verschillende huurovereenkomsten met betrekking tot door haar gehuurde bedrijfsruimten te harmoniseren. Dat zij plannen had op termijn een nieuw bedrijfsgebouw te betrekken doet hier niet aan af. Heavac stelt dat zij niet gehouden was om [geïntimeerde] van deze plannen op de hoogte te stellen. Bovendien wist zij in maart 2016 nog helemaal niet wanneer de nieuwbouw precies zou beginnen en wanneer zij het nieuwe bedrijfsgebouw zou kunnen betrekken. Er was daarom helemaal geen grond voor de buitengerechtelijke vernietiging van de aanvullende overeenkomst door [geïntimeerde] .

Er is, aldus Heavac, geen sprake van berusting in de buitengerechtelijke vernietiging van de aanvullende overeenkomst door [geïntimeerde] . Evenmin is er sprake van rechtsverwerking.

3.7.3.

Het hof is van oordeel dat het betoog van [geïntimeerde] niet slaagt en overweegt daarover het volgende.

a. Allereerst overweegt het hof dat er geen sprake van is geweest dat Heavac berust zou hebben in de buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst door [geïntimeerde] . Het hof verwijst hierbij naar de inhoud van de als productie 6 bij inleidend verzoekschrift overgelegde brief van [persoon B] namens Heavac van 27 februari 2018. Letterlijk schrijft [persoon B]
“(…) De door u ingeroepen vernietiging van de overeenkomst tot wijziging van de huurtermijn wordt met klem betwist. Daaraan komt geen werking toe (…)”. Bovendien zou het enkel niet reageren of stilzitten door Heavac zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet leiden tot rechtsverwerking.

Voor zover [geïntimeerde] zich op het standpunt zou hebben willen stellen dat in eerste aanleg onbestreden de verlenging van de huurtermijn is vernietigd en dat Heavac daartegen had moeten grieven, verwerpt het hof deze stelling. De kantonrechter heeft namelijk in het geheel niet geoordeeld over het beroep van [geïntimeerde] op buitengerechtelijke vernietiging van de aanvullende overeenkomst en Heavac kon/hoefde op dit punt dan ook geen grief op te werpen.

Het feit dat Heavac in het gesprek op 2 maart 2016 niet aan [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat zij plannen had om een nieuw bedrijfsgebouw te bouwen en op termijn in dat gebouw te trekken, leidt nog niet tot de conclusie dat er sprake zou zijn van bedrog of misleiding of misbruik van omstandigheden. Het enkele gegeven dat Heavac die plannen had betekent namelijk nog niet dat Heavac niet daadwerkelijk de wens had om alle einddata van de met betrekking tot de verschillende door Heavac gehuurde bedrijfsruimten te harmoniseren/gelijk te schakelen. Integendeel, juist omdat men het plan had om op termijn in een nieuw pand te trekken oordeelt het hof het aannemelijk en begrijpelijk dat Heavac die wens tot harmonisatie van de einddata van de huurtermijnen nastreefde opdat men te zijner tijd ook tegelijkertijd alle bedrijfsonderdelen in het nieuwe bedrijfsgebouw kon vestigen.

[geïntimeerde] heeft weliswaar betoogd dat Heavac hem van de nieuwbouw- en verhuisplannen op de hoogte had moeten stellen, maar heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, waarom Heavac daartoe gehouden zou zijn en waarom het achterwege laten daarvan betekent dat er sprake is van een wilsgebrek aan de zijde van [geïntimeerde] . Hierbij is van belang dat [geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld, op grond waarvan vastgesteld kan worden dat Heavac (al dan niet in strijd met de waarheid) door mededelingen of gedragingen de indruk zou hebben gewekt dat de huurovereenkomst niet tijdens de verlengde huurtermijn zou worden opgezegd en dat Heavac hoe dan ook de huurovereenkomst tot 31 maart 2023 zou verlengen.

Het hof is daarom van oordeel dat niet is gebleken dat Heavac door opzettelijk gedane onjuiste mededelingen of door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat Heavac verplicht was mee te delen of door een andere kunstgreep [geïntimeerde] ertoe heeft gebracht akkoord te gaan met de verlenging van de huurtermijn tot 31 maart 2018.

Voor zover [geïntimeerde] zich heeft willen beroepen op misbruik van omstandigheden door Heavac, verwerpt het hof ook dit beroep. [geïntimeerde] heeft op geen enkele manier gesteld of onderbouwd dat de situatie zich voor heeft gedaan dat Heavac wist of moest weten dat [geïntimeerde] door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid bewogen werd tot het aangaan van de aanvullende overeenkomst van 11 maart 2016.

Tot slot overweegt het hof dat [geïntimeerde] als professioneel verhuurder van bedrijfsruimte er, behoudens andersluidende mededelingen/toezeggingen of gedragingen van Heavac (die zijn gesteld noch gebleken) rekening mee moet houden dat een huurder als Heavac op enig moment de huurovereenkomst opzegt. Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] door toedoen van Heavac de aanvullende overeenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten. Voor zover [geïntimeerde] heeft gemeend erop te mogen vertrouwen dat Heavac hoe dan ook tot 31 maart 2023 huurder van het gehuurde zou blijven, was er geen sprake van gerechtvaardigd, dat wil zeggen door toedoen van Heavac gewekt, vertrouwen.

Het voorgaande betekent dat Heavac rechtsgeldig op 30 januari 2017 de huurovereenkomst heeft opgezegd, zij het tegen de verkeerde termijn, namelijk tegen 31 december 2017 in plaats van 31 maart 2018. Deze in zoverre onjuiste opzegging wordt echter omgezet en begrepen als een opzegging tegen de aanvullend overeengekomen eindtermijn van 31 maart 2018. Grief II slaagt daarom en de door Heavac primair onder i en ii gevorderde verklaringen voor recht zullen worden toegewezen. De onder iii gevorderde verklaring voor recht zal het hof afwijzen. Daarbij overweegt het hof dat [geïntimeerde] in de thans bij de rechtbank Oost-Brabant, afdeling kantonzaken, locatie Eindhoven, met nummer 83400016 CV EXPL 20-1003, lopende procedure onder meer een voorschot op vergoeding van volgens hem door Heavac aan het gehuurde toegebrachte schade heeft gevorderd. De bankgarantie is gesteld i.v.m. de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door Heavac. Gelet hierop heeft [geïntimeerde] een rechtmatig belang bij het in stand houden/laten voortbestaan van de bankgarantie.

3.8.

[geïntimeerde] is niet ontvankelijk in zijn van eis in reconventie in incidenteel hoger beroep

[geïntimeerde] heeft in de onderhavige procedure in eerste aanleg een eis in reconventie (eerder in eerste aanleg abusievelijk als tegenverzoek gedaan) ingesteld. Het staat [geïntimeerde] in beginsel vrij om in hoger beroep deze eis te wijzigen/te vermeerderen.

Desondanks zal het hof deze wijziging, zoals ook door Heavac bepleit, niet toelaten en [geïntimeerde] niet ontvankelijk verklaren in zijn gewijzigde eis in incidenteel hoger beroep. De door [geïntimeerde] in zijn gewijzigde eis van 8 september 2020 ingediende vorderingen zijn door hem al ingesteld in de in r.o. 3.1.5. vermelde, bij dagvaarding van 10 februari 2020 (dus eerder) door hem aanhangig gemaakte, procedure bij de kantonrechter. De beoordeling van die vorderingen ligt dus al voor bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft die beoordeling/de behandeling van de procedure aangehouden, met het doel om af te wachten wat in de onderhavige procedure wordt beslist over de einddatum van de huurovereenkomst. Toelating van de wijziging van eis in de onderhavige procedure zou ertoe leiden dat aan partijen de mogelijkheid van hoger beroep tegen het oordeel over de (schade)vorderingen wordt ontnomen. Het hof acht dit in strijd met de beginselen van een goede procesorde.

3.9.

De conclusie

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het bestreden vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. Het hof zal de vorderingen van Heavac toewijzen als hierna vermeld. De vorderingen van [geïntimeerde] (in eerste aanleg in reconventie) zullen alsnog worden afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg in conventie en reconventie.

Omdat [geïntimeerde] zowel in het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, dient hij de kosten van de procedure in principaal en in incidenteel hoger beroep te dragen.

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, sector civiel, zittingsplaats Eindhoven op 19 december 2019 tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 8213959 / 19-11682 (voorheen genummerd 8043670Z 19-474) in conventie en reconventie gewezen vonnis,

en, opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat:

de huurovereenkomst tussen Heavac en [geïntimeerde] van 30 maart 2012 met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres 1] (de “Huurovereenkomst”) rechtsgeldig door Heavac is opgezegd tegen 31 maart 2018;

de Huurovereenkomst op 31 maart 2018 is geëindigd; en

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie en reconventie, tot op heden aan de zijde van Heavac begroot op:

€ 121,00 aan griffierecht;

€ 480,00 aan salaris advocaat;

in incidenteel hoger beroep:

verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in zijn gewijzigde vordering in incidenteel hoger beroep;

in principaal en incidenteel hoger beroep:

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure aan de zijde van Heavac, tot op heden begroot op:

€ 83,38 aan kosten dagvaarding in hoger beroep;

€ 760,00 aan griffierecht;

€ 2.228,00 aan salaris advocaat in principaal hoger beroep;

€ 1.114,00 aan salaris advocaat in incidenteel hoger beroep

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na de datum van dit arrest indien en voor zover [geïntimeerde] deze proceskosten niet voordien heeft voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten en begroot die nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, P.P.M. Rousseau en A. Wijsman-van Veen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 mei 2022.

griffier rolraadsheer