Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.298.302/01
arrest van 9 augustus 2022
in de zaak van
TIWOS, Tilburgse Woonstichting,
gevestigd te Tilburg,
appellante,
hierna aan te duiden als TIWOS,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M.J.M. van Rijsewijk te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 5 augustus 2021 ingeleide hoger beroep van het mondeling vonnis van 7 mei 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen TIWOS als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8941789 \ CV EXPL 20-5608)
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het proces-verbaal van de zitting van de kantonrechter te Tilburg van 7 mei 2021.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en één productie;
- de memorie van antwoord met één productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] als huurder in strijd met de regels voor een huurovereenkomst overlast heeft veroorzaakt. Mocht dat zo zijn, dan is de vraag of dat zo ernstig is dat [geïntimeerde] zijn huis moet verlaten. Voor een antwoord op die vragen gaat het hof uit van de volgende feiten en omstandigheden.
TIWOS verhuurt met ingang van 15 oktober 2013 de woning aan de [adres] te [plaats] aan [geïntimeerde] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van TIWOS van toepassing.
Bij het aangaan van de overeenkomst heeft [geïntimeerde] aan TIWOS een verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder gegeven. Hierin stond het advies om een contract af te sluiten met begeleiding en duidelijke afspraken te maken over de bewoning. Die nadere afspraken zijn ook gemaakt en opgenomen in een zogenaamd ‘pluscontract’. Deze afspraken hielden, samengevat, in dat [geïntimeerde] begeleiding moest accepteren van Amarant en dat hij de woning netjes zou bewonen, zonder overlast te veroorzaken voor de buren.
[geïntimeerde] is een alleenstaande man, geboren op [geboortedatum ] 1965 en met een lichte verstandelijke beperking. Overeenkomstig de gemaakte afspraken heeft [geïntimeerde] begeleiding ontvangen van Amarant. Vanaf augustus 2018 krijgt hij thuisbegeleiding vanuit de stichting ASVZ, aanvankelijk door [persoon A] en vanaf oktober 2020 feitelijk door [persoon B] . Vanaf oktober 2019 wordt [geïntimeerde] voor wat zijn administratie betreft bijgestaan door een budgetbeheerder, [persoon C] .
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert TIWOS - zakelijk weergegeven – de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen als vermeld in het petitum van de inleidende dagvaarding. Het hof komt hieronder terug op de onderbouwing hiervan.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Ook hier komt het hof bij de beoordeling op terug.
3.2.3.
In het tussenvonnis van 10 maart 2021 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 7 mei 2021, bij gelegenheid waarvan de kantonrechter na het horen van partijen direct mondeling vonnis heeft gewezen. Dit is uitgewerkt in het van de zitting opgemaakte proces-verbaal. In het vonnis van 7 mei 2021 heeft de kantonrechter de vorderingen van TIWOS afgewezen en TIWOS in de proceskosten veroordeeld.
3.3.
TIWOS heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Met deze grieven wordt het geschil in volle omvang opnieuw ter beoordeling voorgelegd. Het hof zal de grieven dan ook tezamen behandelen. TIWOS heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.
Het standpunt van TIWOS
3.4.1.
Het gevorderde berust op de stellingname dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en bepalingen uit de toepasselijke algemene huurvoorwaarden heeft geschonden, meer in het bijzonder de artikelen 5.3, 5.6 en 5.7 van die voorwaarden. Ook is [geïntimeerde] de afspraken uit het pluscontract niet nagekomen. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst TIWOS naar een tiental incidenten, te weten:
in augustus 2017: het kweken van hennep in de tuin van de woning, waarvoor hem een waarschuwing is gegeven;
in november 2017: het gooien van hondenpoep in de voortuin van de buren op [huisnummer 1] ;
in november 2017: bij navraag bij Amarant is TIWOS gebleken dat op initiatief van [geïntimeerde] al anderhalf jaar eerder de begeleiding was beëindigd;
26 maart 2019: tijdens een huisbezoek dreigt [geïntimeerde] de buurtbeheerder van TIWOS, [persoon D] , dood te schieten en het gehuurde in brand te steken;
26 september 2019: een klacht over overlast, veroorzaakt door [geïntimeerde] bij de buren op [huisnummer 1] ;
27 november 2019: agressie jegens een medewerker van een bouwbedrijf ( [persoon E] ) die in opdracht van TIWOS werkzaamheden uitvoerde aan een pand van TIWOS tegenover de woning van [geïntimeerde] , waarbij een voordeur van dat pand is vernield;
3 december 2019: een klacht van [persoon E] over de wijze waarop [geïntimeerde] hem heeft aangesproken;
14 januari 2020: in een e-mailbericht laat [persoon A] weten dat zij op dat moment opnieuw niet meer welkom is bij [geïntimeerde] ;
30 oktober 2020: [geïntimeerde] bedreigt een schilder die renovatiewerkzaamheden uitvoert aan de woningen van TIWOS aan de [straatnaam] met een klauwhamer;
9 april 2021: klachten van de directie van het tegenover de woning gevestigde kinderdagverblijf over de wijze waarop [geïntimeerde] ouders van kinderen bejegent.
3.4.2.
Uit een e-mailbericht van ASVZ ( [persoon A] ) van 28 november 2019 volgt dat zij van mening is dat [geïntimeerde] het beste past in een 24uurs begeleidingsomgeving. Tegenover de wijkagent heeft [geïntimeerde] op 13 januari 2020 verklaard dat hij van plan was om de woning te verlaten om in een door hem gekochte woonboot te gaan wonen. In augustus 2020 heeft hij dat ook verklaard tegenover [persoon A] .
3.4.3.
Naar aanleiding van het laatste incident (van 30 oktober 2020) heeft TIWOS op 16 november 2020 zowel in een gesprek met [geïntimeerde] en zijn begeleidster [persoon B] als in een brief van die datum aan [geïntimeerde] te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. [geïntimeerde] wilde daar echter niet aan meewerken.
3.4.4.
[geïntimeerde] schiet tekort in de nakoming van op hem als huurder rustende verplichtingen door keer op keer grensoverschrijdend gedrag te vertonen waarbij de veiligheid van personen en goederen in het geding is. TIWOS heeft uit hoofde van haar maatschappelijke functie te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen liggen. Die leefbaarheid is door de gedragingen van [geïntimeerde] in het geding. Het tekortschieten van [geïntimeerde] is voldoende ernstig van karakter om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Het standpunt van [geïntimeerde]
3.5.
Vanwege de lichte verstandelijke beperking reageert [geïntimeerde] wisselend in situaties waarin zaken voor hem niet begrijpelijk zijn of hij zich niet begrepen voelt. [persoon B] probeert hem om te leren gaan met zijn beperking en probeert met hem te zoeken naar handvatten om overbelasting te voorkomen. Financieel wordt hij bijgestaan door [persoon C] en inmiddels is de kantonrechter verzocht een mentor te benoemen. Met deze begeleiding is [geïntimeerde] in staat om zelfstandig te wonen.
3.6.1.
Met betrekking tot de door TIWOS aangevoerde incidenten merkt [geïntimeerde] op dat de kweek van vier hennepplanten (nr. 1) eenmalig is geweest en ten tijde van de conclusie van antwoord al weer drieëneenhalf jaar geleden.
3.6.2.
[geïntimeerde] betwist dat hij hondenpoep in de tuin van de buren heeft gegooid (nr. 2). Soms doen zijn hondjes hun behoefte in de achtertuin, maar dan ruimt hij de uitwerpselen op. Ook de klachten van de buren uit september 2019 (nr. 5) en van de medewerkers van een bouwbedrijf (nr. 6) zijn niet terecht. De klacht van de schilder (nr. 9) is uit zijn verband getrokken.
3.6.3.
[geïntimeerde] staat open voor begeleiding en het contact met [persoon B] verloopt goed (nr. 3). In het verleden is dat met ups en downs gegaan, maar bij memorie van antwoord voert [geïntimeerde] aan dat hij gedurende de voorafgaande periode de begeleiding aantoonbaar heeft gekregen en aanvaard.
3.6.4.
[geïntimeerde] erkent dat hij zich dreigend heeft uitgelaten tegenover [persoon D] (nr. 4), maar merkt bij memorie van antwoord op dat er al tweeëneenhalf jaar geen incidenten meer zijn geweest. Hij erkent dat hij zich in het verleden wel eens onheus heeft gedragen, maar ontkent zich intimiderend of agressief te hebben gedragen tegenover ouders van kinderen uit de kinderopvang en merkt op dat er na het incident in april 2021 geen nieuwe incidenten meer zijn geweest. Door het instellen van het mentorschap is er een aanzienlijke verbetering opgetreden in zijn functioneren.
Het oordeel van het hof
3.7.
Het hof stelt vast dat TIWOS bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte is geweest van de omstandigheid dat [geïntimeerde] bij de bewoning van het gehuurde begeleiding nodig had. Dit is haar vóór het aangaan van de huurovereenkomst gebleken uit de door [geïntimeerde] aan haar gegeven verhuurdersverklaring van zijn vorige verhuurder. TIWOS heeft daarnaar gehandeld door in aanvulling op de huurovereenkomst van [geïntimeerde] een akkoord op een zogenaamd ‘pluscontract’ te verlangen. Uitgangspunt voor de beoordeling is in dat geval dat TIWOS wist dat zij een overeenkomst aanging met een potentiële ‘paradijsvogel’. In dat geval mag van TIWOS, die als verhuurder van sociale woningbouw bij uitstek is ingericht op het houden van toezicht met betrekking tot de leefbaarheid in en rondom de door haar verhuurde woningen, worden verlangd dat zij (en via daartoe te geven instructie en voorlichting aan haar personeel: ook haar medewerkers) tot op zeker hoogte rekening houdt en houden met beperkingen die de geestelijke gezondheid van sommige van haar huurders met zich meebrengt.
3.8.
Als productie 2 bij Conclusie van Antwoord heeft [geïntimeerde] een schriftelijke verklaring in het geding gebracht van de budgetbeheerder van [geïntimeerde] , [persoon C] . Deze verklaring is mede ondertekend door zijn echtgenote, [persoon F] , volgens haar ondertekening Pyschosociaal Therapeut. In zijn verklaring merkt [persoon C] onder meer het navolgende op als conclusie:
“(…)
[geïntimeerde] heeft lagere schoolopleiding gevolgd en is daarna direct gaan werken. Hij heeft ook nog een lascursus gevolgd waarvan de resultaten mij niet bekend zijn.
Vanaf 1978 tot 1999 heeft hij naast diverse uitzendbureaus 5 werkgevers gehad maar door de beperkingen van [geïntimeerde] is het hem nimmer gelukt een vaste werkgever te vinden en te behouden. Reden waarom hij in 2013 een WSW indicatie heeft gekregen.
In dit kader is hij tewerk gesteld bij het door de Gemeente Tilburg georganiseerde tRom
project. Ruim 5 maanden heeft hij de chrome-6 verf van treinen geschuurd en gebeiteld met als gevolg fysieke klachten in de vorm van pijn in zijn rug en tremoren in armen en benen.
(…)
[geïntimeerde] maakt zich ernstige zorgen over zijn gezondheid. Hij weet zich geen raad met wat zijn lijf met hem doet. Ook grote zorgen om zijn teruggang in zijn financiën in het tweede ziektejaar hebben behoorlijk ingegrepen in zijn welzijn. Hij piekert veel waardoor hij zeer slecht slaapt en dat speelt hem parten in het dagelijks leven. De procedure van Woonstichting Tiwos bij het Kantongerecht leid tot een ernstige negatieve ontwikkeling door zijn verstandelijke beperking die zo mogelijk tot ernstig afwijkend gedrag kan leiden.
In de gesprekken die wij voeren over zijn problemen heb ik met zijn goedvinden mijn echtgenote [persoon F] , Psychosociaal Therapeut, praktijk houdende te
[kantoorplaats] , betrokken welke zich met het hier voorgaande kan verenigen en graag wil toevoegen dat [geïntimeerde] door zijn beperkingen in de afgelopen jaren een wantrouwen heeft opgebouwd tot de medemens in het algemeen waardoor bij benadering angstgevoelens ontstaan die leiden tot afwijkend gedrag zoals spreken met stemverheffing. Door de sociaal emotionele problematiek van [geïntimeerde] kan, wanneer hij aangesproken wordt zich bedreigd voelen en kan resulteren in ongewenst gedrag, zoals stemverheffimg en gebarentaal wat door de aanspreker niet begrepen wordt maar als zeer bedreigend worden ervaren. Dit is ook met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid ook het geval geweest met de laatste aanvaring met een medewerker die door Woonstichting Tiwos te werk was gesteld voor werkzaamheden aan de woning van [geïntimeerde] . Mocht de Edelachtbare Heer Kantonrechter het verzoek van Woonstichting Tiwos honoreren zal dit een ramp zijn voor [geïntimeerde] . [geïntimeerde] zal dan zijn woning moeten verlaten. Het vinden van vervangende woonruimte zal een groot probleem geven en vrijwel onmogelijk zijn. In dat geval zal hij ook afscheid moeten nemen van zijn dierbare huisdieren (2 Hondjes en 1. Kat) wat voor [geïntimeerde] zeker niet aanvaardbaar zal zijn en vrijwel zeker zijn gezondheid nog meer schade zal opleveren. Wanneer [geïntimeerde] al zijn bescheiden zekerheden zal
verliezen en tot de categorie 'Zwervers' zal gaan behoren, vrees ik het ergste en zal een
suicide of een poging daartoe niet kan worden uitgesloten.”
Dat [persoon F] psychosociaal therapeut is en uit dien hoofde over een zeker mate van deskundigheid met betrekking tot gedragsproblematiek beschikt, wordt door TIWOS niet betwist. TIWOS laat deze verklaring in de stukken verder onbesproken.
3.9.
Het in de verklaring van [persoon F] geschetste beeld van [geïntimeerde] spoort met de feiten zoals deze door TIWOS zijn aangevoerd. Wanneer [geïntimeerde] meent dat hij als enige aanspraak heeft op een parkeerplaats voor zijn deur, spreekt hij mensen die hun auto daarop parkeren daar op aan. Wanneer een schilder werkzaamheden verricht in de omgeving van spullen die [geïntimeerde] heeft opgeslagen, is hij argwanend ten aanzien van de bedoelingen van de schilder. In de gesprekken die vervolgens plaatsvinden heeft hij zijn emoties niet in de hand: hij is kennelijk onvoldoende sociaal vaardig en vanuit een ingesleten argwaan snel boos wanneer hem weerwoord wordt geboden. Dat ziet het hof gebeuren bij de incidenten die genoemd zijn achter de nummers 3, 4, 6, 7, 9 en 10. Maar in de periode van 2013 tot 2017 hebben zich, kennelijk mede door de begeleiding, geen incidenten voorgedaan en tussen augustus 2017 en april 2021 gaat het om incidenten met een beperkt aantal klagers, waaronder slechts één buurtbewoner, in een periode van drieëneenhalf jaar. Dat de leefbaarheid in de buurt ernstig onder druk staat vanwege het gedrag van [geïntimeerde] is dus op zijn zachtst twijfelachtig.
3.10.
Wanneer een persoon zich opzettelijk en bij vol bewustzijn gedraagt zoals blijkt uit deze incidenten, is naar het oordeel van het hof sprake van een mate van tekortschieten in de nakoming van huurdersverplichtingen die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer zou kunnen rechtvaardigen. Desondanks is het hof met de kantonrechter van oordeel dat een dermate vergaande beslissing nu nog niet aan de orde is. Daartoe overweegt het hof dat uit niets is gebleken (en ook niet is gesteld) dat [geïntimeerde] ooit daadwerkelijk fysiek geweld heeft gebruikt tegen andere personen. Het hof onderkent dat zijn gedrag door derden als intimiderend en bedreigend kan worden ervaren, maar is van oordeel dat die gevoelens van dreiging en intimidatie voor een belangrijk deel beperkt kunnen worden door voorlichting van de personen met wie [geïntimeerde] in contact zou kunnen komen over de psycho-sociale problematiek die voortvloeit uit zijn lichte verstandelijke beperking. De problematiek is bekend en was bekend (of had door het inwinnen van informatie bij de vorige verhuurder bekend kunnen zijn) bij TIWOS. Zij kan personeel dat met [geïntimeerde] in contact moet raken waarschuwen voor zijn gedrag. Zij kan een dergelijke waarschuwing ook geven aan opdrachtnemers aan wie zij werkzaamheden opdraagt. In overleg met de kinderopvangorganisatie, die het pand tegenover de woning van [geïntimeerde] huurt van TIWOS, kan zij ook wijzen op de bijzondere karaktertrekken van [geïntimeerde] en via deze organisatie pogen bij de ouders van de opgevangen kinderen begrip te kweken voor zijn situatie. Tot slot stelt het hof vast dat in elk geval in de memorie van grieven niet is gesteld dat sedert het wijzen van het vonnis in eerste aanleg de situatie rondom [geïntimeerde] (opnieuw) is geëscaleerd.
3.11.
Het voorgaande voert het hof tot het oordeel dat TIWOS middelen ten dienste staan om de ervaren gevoelens van dreiging die van het gedrag van [geïntimeerde] uitgaan te beperken. Dat TIWOS deze middelen ook heeft benut, is niet gesteld of gebleken. Dat in redelijkheid van TIWOS verlangd kan worden dat zij eerst die middelen inzet, volgt uit de omstandigheid dat zij in het bewustzijn van de lichte verstandelijke handicap die [geïntimeerde] heeft met hem heeft gecontracteerd. TIWOS heeft nog gewezen op een e-mailbericht van ASVZ ( [persoon A] ) van 28 november 2019, waarin zij als haar mening geeft dat [geïntimeerde] het beste past in een 24uurs begeleidingsomgeving. Voor zover TIWOS daarmee wil betogen dat de beperking van [geïntimeerde] met zich brengt dat hij niet in staat is om zelfstandig te wonen, ook niet met begeleiding van ASVZ, stelt het hof vast dat zij dit niet onderbouwt met medische bescheiden of andere bescheiden/rapporten waaruit dit blijkt. Dat een dergelijke begeleidingsomgeving bij ontbinding van de huur voor [geïntimeerde] beschikbaar is, is ook niet gesteld, laat staan aangetoond.
3.12.
Tegenover het alleszins te respecteren belang van TIWOS bij het handhaven van een prettige leefomgeving staat het zeer zwaarwegende belang van [geïntimeerde] bij behoud van woonruimte. Ook paradijsvogels hebben behoefte aan een nestje. Nu vooralsnog niet is gebleken dat de leefbaarheid in de woonomgeving van [geïntimeerde] niet met andere TIWOS ten dienste staande middelen op een aanvaardbaar niveau kan worden gehandhaafd, is het hof van oordeel dat het tekortschieten van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst met het daaraan verbonden gevolg niet rechtvaardigt. Op goede gronden heeft de kantonrechter daarom het gevorderde afgewezen.
3.13.
Maar evenzeer op goede gronden heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] zich terdege dient te realiseren dat zijn gedrag niet gepast is en dat dit, zeker wanneer hij zich onttrekt aan de begeleiding die hij nu krijgt, bij een ernstige herhaling in de toekomst wel degelijk kan leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Laat duidelijk zijn dat [geïntimeerde] met deze beslissing van de kantonrechter en het hof een laatste kans wordt geboden om aan te tonen dat hij in staat is om met de hulp die hij krijgt zelfstandig te wonen. Een gewaarschuwd man telt voor twee…
3.14.
Het voorgaande betekent dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. TIWOS zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt TIWOS in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 338,= aan griffierecht en op € 1.114,= aan salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 augustus 2022.
griffier rolraadsheer