ECLI:NL:GHSHE:2022:2914

• Datum uitspraak: 23 augustus 2022
• Publicatiedatum: 23 augustus 2022
• Zaaknummer: 200.294.021_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.W.M. Stienissen; L.S. Frakes; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens niet-woongebruik en ongeoorloofde ingebruikgeving woning

In deze zaak staat de ontbinding van een huurovereenkomst centraal. Woonkwartier verhuurde een sociale huurwoning aan appellant met de verplichting dat deze de woning als hoofdverblijf zou gebruiken en niet zonder toestemming aan derden in gebruik zou geven. Woonkwartier constateerde dat appellant niet zijn hoofdverblijf in de woning had en dat zijn broer met gezin zonder toestemming in de woning verbleef, wat leidde tot klachten van overlast.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst ontbonden werd, appellant de woning moest ontruimen en een boete van €5.000 verschuldigd was. Appellant voerde in hoger beroep onder meer aan dat artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden onduidelijk was en dat hij wel hoofdverblijf had, maar slaagde er niet in dit met concrete feiten te onderbouwen.

Het hof stelde vast dat appellant tekort was geschoten in zijn verplichtingen, waaronder het niet hebben van hoofdverblijf en het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan derden. De boete was terecht opeisbaar en de ontbinding was gegrond. Het hof verwierp de grieven van appellant en bekrachtigde het vonnis, waarbij appellant werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeelt appellant tot ontruiming en betaling van de boete.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.294.021/01

arrest van 23 augustus 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in de hoofdzaak,

eiser in het incident,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. I.M. van den Heuvel te Roosendaal,

tegen

Stichting Woonkwartier ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

hierna: Woonkwartier,

advocaat: mr. J.G.van Heertum te Best,

als vervolg op het tussenarrest van 20 juli 2021 in het hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, van 28 april 2021 in zaak 8310243 CV EXPL 20-495.

5. Het verdere geding in hoger beroep

5.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het voornoemde tussenarrest waarbij het hof kort gezegd:

in het incident : de vordering van [appellant] heeft afgewezen met aanhouding van de proceskostenbeslissing,

in de hoofdzaak : heeft verstaan dat de zaak op de rol staat voor memorie van antwoord aan de zijde van Woonkwartier en iedere verdere beslissing aangehouden;

- de memorie van antwoord van Woonkwartier.

5.2

Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de voornoemde stukken, de stukken genoemd in het tussenarrest en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

6.1

In deze hoofdzaak gaat het kort gezegd om ontbinding van de huurovereenkomst.

6.2

Als gesteld en niet (voldoende) betwist vormen de volgende feiten voor het hof het uitgangspunt.

a. Woonkwartier is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet.

Bij huurovereenkomst heeft (de Stichting Bernardus Wonen als rechtsvoorgangster van) Woonkwartier met ingang van 26 januari 2012 de sociale huurwoning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning) aan [appellant] verhuurd tegen een vooruit te betalen maandhuur. De op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AV) bepalen:
“(…)

7.2

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte

voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er met de leden van zijn

huishouden zijn hoofdverblijf hebben. De huurder moet zichzelf inschrijven

in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de woning. Huurder

heeft er bij voortduring zijn hoofdverblijf en het gehuurde als pied-á-

terre/als tweede woning is niet toegestaan.

De bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf rust op de huurder. (…)

(…)

7.3

Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn. is hij

verplicht dit aan verhuurder mede te delen (…)

(…)

7.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming

van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te

verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming

dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de

onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de

onderhuurovereenkomst.

Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of

gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in

gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het

hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Als huurder in

strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct

opeisbare boete verschuldigd van 5.000 (vijfduizend) euro.

Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur

verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het

recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als

bedoeld in artikel 16 van deze voorwaarden. Voor het onderverhuren of het

in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming

door verhuurder worden gegeven, mits de huurder zelf het gehuurde als

hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning, waardoor de

verhuurder schade zou kunnen lijden.

7.6

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen

overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren

of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de

gemeenschappelijke ruimten bevinden.

(…)”

Bij brief van 11 januari 2018 heeft (de advocaat van) Woonkwartier aan Woonkwartier geschreven:
“(…)

Mijn cliënte constateert dat u niet uw hoofdverblijf heeft in de door u

gehuurde woning (…) en bovendien laat u personen in de woning verblijven

die overlast veroorzaken. Mijn cliënte heeft meerdere (aangekondigde)

huisbezoeken afgelegd en u was daarbij nooit thuis. Aangetekende post die

mijn cliënte aan u verstuurde, ontving zij steeds retour.

(…)

U kunt een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst enkel nog

voorkomen door de huurovereenkomst (…) vrijwillig op te zeggen (…).”

In reactie daarop heeft (de advocaat van) [appellant] geschreven dat hem is

geadviseerd:

“(…) Niet aan Uw sommatie te voldoen; daar is geen reden voor. (…)”

Onder verwijzing naar de op 11 januari 2018 gedateerde brief en herhaling van de daarin gemaakte verwijten, heeft (de advocaat van) Woonkwartier op 5 maart 2018 aan [appellant] geschreven:
“(…)

Wanneer wij opnieuw melding ontvangen van overlast veroorzaakt door u of

uw bezoekers, of wanneer wij opnieuw constateren dat u niet uw

hoofdverblijf houdt in de woning, dan starten wij direct een procedure met

doel ontbinding van de huurovereenkomst. Deze brief is een allerlaatste

waarschuwing aan uw adres. (…)”

Onder verwijzing naar de op 11 januari 2018 en 5 maart 2018 gedateerde brieven en herhaling van de daarin gemaakte verwijten, heeft (de advocaat van) Woonkwartier op 17 augustus 2018 aan [appellant] geschreven:
“(…)

Omdat Woonkwartier nog altijd klachten ontvangt van omwonenden, wil zij

u hierbij een laatste mogelijkheid bieden om alsnog te gaan voldoen aan uw

verplichtingen uit de huurovereenkomst en daarover duidelijke afspraken

met maken met Woonkwartier, door ondertekening van de bijgevoegde

gedragsaanwijzing (…). Indien u weigert de bijgevoegde gedragsaanwijzing

(…) ondertekend aan mij terug te sturen, zal ik namens Woonkwartier de

eerder aangekondigde gerechtelijke procedure strekkende tot ontbinding van

uw huurovereenkomst en ontruiming van uw woning starten. (…)”

Bij brief van 20 november 2019 heeft (de advocaat van) Woonkwartier aan [appellant] geschreven:
“(…)

Al eerder, namelijk op 11 januari 2018, heeft mijn voormalig kantoorgenoot

u een brief gestuurd naar aanleiding van het feit dat geconstateerd werd dat

u niet uw hoofdverblijf in het gehuurde had en de overlast die door u en uw

bezoekers werd veroorzaakt. Uit die brief volgde: "Omwonenden

zien u nooit, de woning en de tuin zien er verwaarloosd uit en

bovendien laat u personen in de woning verblijven die overlast

veroorzaken, Mijn diënte heeft meerdere (aangekondigde)

huisbezoeken afgelegd en u was daarbij nooit thuis.

Aangetekende post die mijn cliënte aan u verstuurde,ontving zij

steeds retour."

Vervolgens heeft Woonkwartier u in augustus 2016 omwille van een laatste

kans een gedragsaanwijzing toegezonden, waarbij verzocht werd die

ondertekend te retourneren. Echter, ook die gedragsaanwijzing heeft u

geweigerd te tekenen. Sterker nog, u heeft helemaal niets van u laten horen.

In februari van dit jaar is [wijkregisseur] (wijkregisseur Sociaal Beheer) van

Woonkwartier bij u aan de deur geweest, maar trof niemand thuis aan. Uit

een gesprek met de buurvrouw bleek dat zij al een half jaar niemand meer in

de woning had gezien. Toen Woonkwartier u begin maart wederom niet

aantrof tijdens een onaangekondigd huisbezoek en u vervolgens niet

terugbelde naar aanleiding van een 'niet-thuis-kaartje', heeft Woonkwartier

u een brief gestuurd met de aankondiging van een huisbezoek. (…)

Uiteindelijk heeft er op 9 mei jl. een huisbezoek plaatsgevonden, omdat

omwonenden bleven meldden dat u niet in uw woning verbleef. Tijdens dit

huisbezoek is wederom herhaald dat u uw hoofdverblijf in de woning dient

te hebben, waarop u aangaf dat u veel aan het werk bent en veel in het

buitenland verblijft voor uw werk.

Niet hebben hoofdverblijf en inwoning door derden zonder toestemming

Op 5 september jl. heeft Woonkwartier van omwonenden bericht ontvangen

dat er een politie-inval bij u in de woning zou zijn geweest. (…) Naar

aanleiding hiervan heeft [wijkregisseur 1] (wijkregisseur) van Woonkwartier

gesproken met enkele buurtbewoners, waarbij werd aangegeven dat er sinds

de inval van de politie een man, een vrouw en twee kinderen in de woning

woonden. U zou er niet wonen.

Aan de hand hiervan zijn [wijkregisseur 1] en [wijkregisseur 2] (wijkregisseur) van

Woonkwartier op 17 september jl. op huisbezoek geweest bij u in de woning.

Hierbij deed niet u de deur open, maar een vrouw, ene mevrouw [Persoon A] .

Naast haar waren er ook nog twee kinderen in de woning. U werd niet

aangetroffen. Aangezien deze vrouw nauwelijks Nederlands sprak, wilde zij

haar man bellen, echter was die aan het werk en kon dus niet opnemen. Aan

de hand van de gegevens die Woonkwartier van de gemeente heeft

ontvangen, blijkt dat de man die zij wilde bellen [Persoon B] betreft.

Sinds 20 augustus 2019 staan er, naast uzelf, namelijk vier andere personen

ingeschreven op uw adres, te weten [Persoon B] , [Persoon A]

en twee kinderen ( [kind 1] en [kind 2] ).

(…)

Aan de hand van vorenstaande stelt Woonkwartier vast dat u (wederom) uw

hoofdverblijf niet heeft in de woning en bovendien de woning geheel -zonder

voorafgaande toestemming van Woonkwartier- in gebruik geeft aan derden.

U schiet derhalve ernstig tekort in de nakoming van uw verplichtingen uit

uw huurovereenkomst en de wet. Woonkwartier heeft dit verschillende

malen vastgesteld, u hierop gewezen en u zelfs een laatste kans geboden. U

trekt zich echter nergens iets van aan. (…) Voor Woonkwartier is de maat nu

definitief vol. Woonkwartier is voornemens een gerechtelijke procedure tot

(o.a.) ontbinding en ontruiming te starten. Bovendien zal de boete van €

5.000,00 van u worden gevorderd. (…)”

Bij brief van 9 december 2019 heeft (de advocaat van) [appellant] aan Woonkwartier geschreven:
“(…)

Door dezen verzoekt mijn cliënt instemming zijn broer [Persoon B]

(…) en diens echtgenote [Persoon A] (…) met hun kinderen bij hem in

te laten wonen. [Persoon B] en [Persoon A] hebben twee kinderen van

respectievelijk 4 en 1 jaar oud. (…)”

Inzet in de hoofdzaak

6.3

In dit met de dagvaarding van 28 januari 2020 ingeleide geding heeft de kantonrechter bij het beroepen vonnis op vordering van Woonkwartier kort gezegd:

I. de huurovereenkomst ontbonden;

II. [appellant] veroordeeld om de woning te verlaten, ontruimen en ter beschikking van Woonkwartier te stellen;

III. [appellant] veroordeeld om aan Woonkwartier te betalen:

a. € 681,02 per maand voor elke na de ontbinding ingegane maand dat [appellant]

nog in woning verblijft, met wettelijke rente;

b. € 5.000,-- aan boete, met wettelijke rente;

c. op € 881,46 begrote proceskosten.

6.4

In beroep formuleert [appellant] drie grieven en concludeert [appellant] in de kern dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Woonkwartier alsnog zal afwijzen en Woonkwartier zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep.

6.5

Woonkwartier weerspreekt de grieven en concludeert in hoofdlijn dat het hof het beroep zal verwerpen, het beroepen vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de proceskosten van het beroep.

Rechtsstrijd in beroep

6.6

Met de in beroep geformuleerde vordering(en) en (de zich voor gezamenlijke behandeling lenende) grieven spitst de hoofdzaak zich toe op de bij het beroepen vonnis aan Woonkwartier toegewezen vorderingen. Bij gebreke van daartegen ingesteld (incidenteel) beroep is de gedeeltelijke afwijzing van die vorderingen door de kantonrechter in beroep niet aan de orde.

6.7

Woonkwartier legt aan haar vorderingen in de kern ten grondslag dat [appellant] bij herhaling tekort is geschoten als goed huurder, met name door niet-nakoming van zijn huurdersverplichtingen om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben, om de woning niet ongeoorloofd in gebruik gegeven aan derden en om geen overlast te veroorzaken.

Ongeoorloofde ingebruikgeving

6.8

Zo maakt Woonkwartier [appellant] het verwijt dat hij de woning sinds augustus 2019 ongeoorloofd in gebruik heeft gegeven aan zijn broer met diens vrouw en twee kinderen. Woonkwartier baseert dat verwijt op onder meer op de op 10 september 2019 van een omwonende daarover verkregen informatie, haar eigen vaststelling dat zij bij het onaangekondigde huisbezoek van 17 september 2019 de vrouw met de twee kinderen in de woning heeft aangetroffen en het feit dat de broer met diens vrouw en twee kinderen vanaf september 2019 in de gemeentelijke basisregistratie op het adres van de woning zijn ingeschreven. [appellant] betwist deze ingebruikgeving als zodanig ook niet en [appellant] -in zijn eigen bewoordingen-:
“6. (…)

ontkent niet dat hij zijn broer en diens gezin tijdelijk onderdak heeft verleend. (…)” (conclusie van antwoord).

6.9

Als verweer betoogt [appellant] evenwel dat artikel 7.5 AV innerlijk tegenstrijdig of onduidelijk is, maar daarin volgt het hof [appellant] niet. Woonkwartier beroept zich (op een met vraagtekens en rook gevulde interpretatie maar) niet op (voldoende) concrete feiten voor een andere uitleg, zodat dit artikel kort gezegd en voor zover hier van belang inhoudt, dat de huurder (een deel van) de woning waarin deze hoofdverblijf heeft alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming (mede) aan derden in gebruik mag geven, bij schending waarvan een door de huurder aan de verhuurder verschuldigde boete van € 5.000,-- opeisbaar wordt.

Verder betoogt [appellant] niet (voldoende) dat hijzelf de inhoud van artikel 7.5 niet kende of onjuist had begrepen.

Reeds bij gebreke van twijfel over de betekenis van dit beding, gaat de door [appellant] gesuggereerde preferentem-uitleg (als bedoeld in artikel 6:238 lid 2 BW) ook niet op.

Verder -zo volgt uit de eerder opgesomde feiten- heeft Woonkwartier eerst zelf moeten vaststellen dat [appellant] een andere man met vrouw en twee kinderen in de woning heeft laten wonen en heeft Woonkwartier [appellant] daarmee ook eerst moeten confronteren, vóórdat [appellant] aan Woonkwartier heeft gevraagd om instemming dat zijn broer met diens vrouw en twee kinderen in de woning mag verblijven.

Reeds dit alles maakt dat [appellant] zijn broer met diens gezin in de woning heeft laten wonen zonder de daarvoor vereiste voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonkwartier te hebben gevraagd en verkregen.

6.1

Voor zover [appellant] tegenwerpt dat Woonkwartier de op 9 december 2019 verzochte schriftelijke toestemming voor de inwoning van zijn broer met diens vrouw en twee kinderen had behoren te honoreren, maakt dat die (eerdere) tekortkoming niet achteraf ongedaan. Correcte nakoming voor het verleden is blijvend onmogelijk en daarmee was [appellant] al in verzuim. Omdat -zoals hierna nog zal blijken- [appellant] zelf geen hoofdverblijf in de woning (meer) had, kan bovendien van de bedoelde inwoning bij [appellant] geen sprake (meer) zijn.

6.11

Verder werpt [appellant] tegen dat artikel 7.5 AV op deze tekortkoming slechts een boete stelt zodat reeds daarom de gevorderde ontbinding niet toewijsbaar is, maar het hof verwerpt dit verweer. Met deze tegenwerping miskent [appellant] immers de wettelijke ontbindingsmogelijkheid van artikel 6:265 lid 1 BW. Dat wetsartikel bepaalt:

“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”

Anders dan [appellant] opwerpt, heeft Woonkwartier met artikel 7.5 AV geen invulling gegeven aan deze wettelijke tenzij-bepaling of haar wettelijk ontbindingsrecht verwerkt. [appellant] stelt ook niet (voldoende) dat hijzelf dit zo wel had begrepen, maar bovendien heeft [appellant] dat bij gebreke van daartoe (gestelde of gebleken) bijzondere feiten ook niet zo mogen begrijpen. In dit geding dient verder tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming van [appellant] aan Woonkwartier de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden.

6.12

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat [appellant] zijn broer met diens gezin in de woning heeft laten wonen zonder de daarvoor vereiste voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonkwartier te hebben gevraagd en verkregen. Hierdoor is [appellant] tekortgeschoten in zijn uit artikel 7.5 AV voortvloeiende huurdersverplichting om de daarvoor vereiste voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonkwartier te hebben gevraagd en verkregen, waardoor de gevorderde ontbinding reeds toewijsbaar is.

Hoofdverblijf

6.13

Woonkwartier maakt [appellant] nog een tweede verwijt, namelijk dat [appellant] al ruim twee jaren althans geruime tijd, zelf geen hoofdverblijf (meer) in de woning heeft (gehad). Woonkwartier baseert dit tweede verwijt onder meer op haar eigen vaststellingen:

• dat bij vooraf schriftelijk aangekondigde huisbezoeken op 7 december 2017 en 3 januari 2018 (zonder ontvangen tegenbericht) niemand in de woning aanwezig bleek;
• dat bij aanbellen op 26 februari 2019 en 12 maart 2019 niet werd opengedaan.

Bovendien onderbouwt Woonkwartier met stukken dat omwonenden haar hebben verteld:

• op of omstreeks 1 november 2017: dat [appellant] niet meer in of bij de woning is gezien,
• op 28 februari 2019: dat zeker al een half jaar niemand meer in de woning is gezien;
• op 21 juli 2020: dat de in de woning wonende broer en diens vrouw aan (een of meer) buren hebben verteld dat zij uit de woning vertrekken en dat [appellant] dan weer in de woning zal terugkeren.

6.14

[appellant] beweert dat hij steeds (onafgebroken) zelf hoofdverblijf in de woning heeft gehad en voert daartoe aan dat hij:
“7. (…)

is van 's morgens tot 's avonds (meestal laat) niet in de woning, hij is dan weg voor zijn werk. Regelmatig is hij ook enkele dagen afwezig, bijvoorbeeld als hij naar het buitenland gaat in verband met zijn autohandel.” (conclusie van antwoord)

Hoewel dat in het licht van de door Woonkwartier met stukken onderbouwde stellingname wel op zijn weg had gelegen, laat [appellant] echter na zijn slechts algemene bewering met relevante concrete feiten te onderbouwen en/of met stukken te staven. Omdat [appellant] met betrekking tot zijn (te) vage stellingname niet aan de op hem rustende motiveringsplicht voldoet, komt het hof aan bewijslevering niet toe.

Reeds op grond van het voorgaande verwerpt het hof de grief waarmee [appellant] de kantonrechter verwijt dat deze zijn (op de mondelinge behandeling nog herhaalde) bewijsaanbod heeft gepasseerd om met acht nader genoemde:

“4. (…) getuigen te bewijzen dat hij onafgebroken het hoofdverblijf in de woning heeft gehad, ook tijdens het verblijf van zijn broer in de woning.” (conclusie van dupliek).

Bovendien houdt dat bewijsaanbod van [appellant] slechts een juridische conclusie in, maar bevat het geen concrete (voor bewijs vatbare) feiten bevat die deze conclusie kunnen dragen en die zich voor bewijslevering lenen.

Bij al het voorgaande komt verder nog dat [appellant] niet weerspreekt dat:
“47 (…)

[appellant] al geruime tijd in detentie verblijft.” (inleidende dagvaarding)

en:
“21. (…) dat [appellant] al geruime tijd in detentie verblijft. (…)

Het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde wegens detentie, komt voor risico van de huurder.” (conclusie van repliek).

6.15

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat [appellant] tekort is geschoten in zijn uit artikel 7.2 AV voortvloeiende huurdersverplichting om gedurende de huurtijd in de woning zelf hoofdverblijf te hebben. Overeenkomstig het uitgangspunt dat iedere tekortkoming van [appellant] aan Woonkwartier de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, is ook op grond van deze tweede tekortkoming de gevorderde ontbinding reeds toewijsbaar.

Overlast

6.16

Woonkwartier maakt [appellant] zelfs nog een derde verwijt, namelijk dat vanuit en rond de woning overlast is veroorzaakt. Woonkwartier grondt dat onder meer op klachten die omwonenden hebben ingediend met betrekking tot in de periode van oktober 2017 tot en met augustus 2018 ondervonden overlast. Hoewel [appellant] deze overlast weerspreekt, kan dat hier verder onbesproken blijven omdat de gevorderde ontbinding reeds op grond van de beide hiervoor vastgestelde tekortkomingen -zowel ieder afzonderlijk maar zeker in onderlinge samenhang bezien- toewijsbaar is.

Boetebeding

6.17

Zoals hiervoor al is overwogen, wordt door de tekortkoming inzake de ongeoorloofde ingebruikgeving ingevolge het in artikel 7.5 AV vervatte boetebeding ook de aan de verhuurder verschuldigde boete van € 5.000,-- opeisbaar. Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor al met betrekking tot dat beding is beslist, in het bijzonder dat het beding niet innerlijk tegenstrijdig of onduidelijk is en dat de door [appellant] gesuggereerde preferentem-uitleg (als bedoeld in artikel 6:238 lid 2 BW) niet opgaat. Voor zover [appellant] (op basis van de in de slotalinea van artikel 7.5 AV in de eerste zin opgenomen verwijzing naar artikel 16) betoogt dat de boete pas opeisbaar kan zijn als Woonkwartier schade lijdt, miskent [appellant] bovendien dat de bewuste zin alleen ziet op ongeoorloofde onderhuur. Nog daargelaten dat de bewuste zin een toegestane afwijking bevat van artikel 6:92 lid 2 BW

-zodat daarop door [appellant] gebaseerde tegenwerpingen reeds niet opgaan en geen bespreking behoeven- gaat het in deze zaak om ongeoorloofde (niet: onderhuur, maar) ingebruikgeving, zodat ook hierom het betoog van [appellant] niet opgaat.

6.18

In aanvulling op het voorgaande onderschrijft het hof het kantonrechtersoordeel:

“4.6 Het verweer van [appellant] dat Woonkwartier een keuze had moeten maken tussen het vorderen van de ontbinding van de huurovereenkomst en het vorderen van de boete wordt verworpen. Hiertoe wordt overwogen dat de bevoegdheid om ontbinding te vorderen voortvloeit uit de wet, terwijl de contractuele bepaling zoals opgenomen in artikel 7.5 van de algemene voorwaarden juist in het leven is geroepen om (ongeoorloofde) onderverhuur tegen te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het onderverhuren c.q. in gebruik geven van het gehuurde aan derden zonder het hebben van het hoofdverblijf door de huurder in het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming op, dat een boete is gerechtvaardigd. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat huurwoningen in de sociale sector schaars zijn en dat woningzoekenden een geruime tijd inschreven dienen te staan om voor een huurwoning in aanmerking te komen. Het is dan ook onacceptabel dat woningzoekenden die op basis van het aanbodsysteem op deze manier achtergesteld worden. Door te handelen zoals hij heeft gedaan, heeft [appellant] de taakstelling van Woonkwartier doorkruist en zich niet als een goed huurder gedragen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde contractuele boete van € 5.000,- zal worden toegewezen, nu [appellant] de hoogte hiervan niet heeft weersproken.”

6.19

Bij gebreke van een matigingsverzoek oordeelt het hof op grond van het voorgaande ook de gevorderde boete toewijsbaar.

Slotsom

6.2

Alles bij elkaar komt het hof tot de slotsom dat de drie grieven moeten worden verworpen zodat hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen.

Het hof zal de (overwegend) in het ongelijk gestelde [appellant] veroordelen in de proceskosten, zowel in die van het incident als in die van het beroep.

Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen (voldoende) concrete argumenten om anders te oordelen. Het hof beslist als volgt.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het beroepen vonnis;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het incident en dit hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonkwartier op € 772,-- aan griffierecht en op

€ 1.671,-- aan salaris advocaat;

wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 augustus 2022.

griffier rolraadsheer