ECLI:NL:GHSHE:2022:3091

• Datum uitspraak: 6 september 2022
• Publicatiedatum: 7 september 2022
• Zaaknummer: 200.292.788_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. van Rijkom; J.P. de Haan; J.G.A. Struycken
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen aansprakelijkheid verkoper en makelaar voor vermeende non-conformiteit woningisolatie en vochtproblemen

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of de verkoper en de aankoopmakelaar aansprakelijk konden worden gehouden voor vermeende non-conformiteit van een woning uit 1948, die omstreeks 2000 was verbouwd. De kopers stelden dat de woning onvoldoende geïsoleerd was en dat er sprake was van optrekkend vocht door een kapotte riolering, en vorderden herstelkosten en schadevergoeding.

Het hof bevestigde dat de woning de feitelijke eigenschappen bezat voor normaal gebruik als woonhuis, mede gelet op het bouwjaar en de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. De informatie in de NVM-vragenlijst en op Funda over isolatie werd niet als garantie gezien, mede vanwege het energielabel F en de beperkte bouwkundige inspectie vooraf. De kopers hadden onvoldoende onderzoek verricht en geen concrete aanwijzingen gegeven dat zij een volledig geïsoleerde woning verlangden.

Verder oordeelde het hof dat de verkoper haar mededelingsplicht niet had geschonden en dat de makelaar haar zorgplicht niet had overtreden. De makelaar had geadviseerd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en een ontbindende voorwaarde op te nemen, wat de kopers niet hadden benut. De vermeende vochtproblemen vielen onder de ouderdomsclausule, waardoor de verkoper niet aansprakelijk was.

De grieven van de kopers faalden en het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank, waarbij de kopers werden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof wijst de vordering van de kopers af en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.292.788/01

arrest van 6 september 2022

in de zaak van

1. [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. P.M.H. Cruts te Simpelveld,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] ,

advocaat: mr. H.A.A. Voermans te Rotterdam,

en

2. [X] Makelaardij B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

[geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 31 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 januari 2021, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/356912 / HA ZA 20-235)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties 1 tot en met 10;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] ;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] ;
• de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Feiten

3.1.

De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep in rov. 2.1 tot en met 2.9 feiten vastgesteld. [appellanten] hebben tegen deze feitenvaststelling vier grieven aangevoerd. Naar het oordeel van het hof kan voor het overgrote deel van de door de rechtbank vastgestelde feiten worden uitgegaan bij de beoordeling van dit geschil in hoger beroep. Het hof zal deze feiten hierna vernummerd tot rov. 3.1.1 tot en met 3.1.9 weergeven, behoudens het volgende.

In verband met grief 1 zal het hof de feitenvaststelling enigszins aanpassen, in die zin dat tot uitdrukking gebracht zal worden dat het pand in 1948 is gebouwd en omstreeks 2000 is verbouwd. In verband met grief 2 merkt het hof op dat het hof er niet vanuit gaat dat [persoon A] (hierna: [persoon A] ) [appellanten] driemaal bij de bezichtigingen voor de aankoop van de woning heeft vergezeld. De zin in de feitenvaststelling van rechtbank over [persoon A] zal het hof weglaten. In verband met grief 3 zal het hof de laatste regel van artikel 6.3 van de koopovereenkomst toevoegen. In verband met grief 4 zal het hof een tweede zin over de isolatie van het pand in het aanbod via Funda opnemen.

Deze grieven tegen de feiten leiden op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en/of tot toewijzing van de vordering van [appellanten] Dit hangt af van de beoordeling van de andere grieven.

In dit hoger beroep kan derhalve worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[appellanten] hebben van [geïntimeerde 1] een woning gekocht in [plaats] aan de [adres] . De koopovereenkomst tussen partijen is getekend op 23 februari 2018. De leveringsakte is opgemaakt en verleden op 2 juli 2018. Het betrof een omstreeks 1948 gebouwd pand dat omstreeks 2000 is verbouwd. De koopprijs bedroeg € 385.000,-.

3.1.2.

[appellanten] zijn bij de aankoop bijgestaan door een aankoopmakelaar van [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 2] is door [appellanten] ingeschakeld nadat zij de woning voor de eerste keer hadden bezichtigd. [geïntimeerde 2] heeft van [appellanten] een gerichte aankoopopdracht gekregen. [appellanten] hebben de woning voor aankoop driemaal bezichtigd.

3.1.3.

De tussen partijen gesloten koopovereenkomst bevat, voor zover in dit geschil van belang, de volgende bedingen:

“(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…), zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis met ondergrond voor eigen gebruik. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Artikel 22 Ouderdomsclausule

Het is de koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Dit geldt met name ten aanzien van de staat van de vloeren, de leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht.(…)”

3.1.4.

Op de website van Funda, waarop de woning te koop werd aangeboden, stond onder “
bijzonderheden ” onder meer vermeld: “
De woning is voorzien van muur- en dakisolatie” . Daarnaast stond op de website van Funda dat de muren en het dak geïsoleerd waren onder Kenmerken > Energie > Isolatie van de woning.

3.1.5.

In de door de verkoper ingevulde NVM-vragenlijst, die [appellanten] voorafgaand aan de koop van de verkopend makelaar hebben ontvangen staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“ (…)

2. Gevels

a. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels? NEE

(…)

c. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? JA

Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? JA

Wat voor isolatiemateriaal is er gebruikt voor de muren? STEENWOL

(…)

3. Dak(en)

(…)

e. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? JA

Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? JA/NEE

Zo ja, wat voor materiaal is er gebruikt voor het dak? PURPLATEN

(…)

10. Vaste lasten

(…)

d. Welke voorschotbedragen betaalt u maandelijks aan de nutsbedrijven?

Gas € 365,93

(…)”

3.1.6.

Bij de NVM-vragenlijst hebben [appellanten] ook een energielabel ontvangen, waarop vermeld staat dat aan de woning energielabel F is toegekend. Op het label staat over de woning onder meer vermeld dat de gevel niet extra is geïsoleerd en dat het dak wel extra is geïsoleerd. Op het label staat ook de algemene informatie vermeld dat de meeste nieuwbouwwoningen na 2006 een energielabel A hebben, en dat vijftig procent van de bestaande woningen inmiddels label C of beter heeft.

3.1.7.

Voorafgaand aan de koop hebben [appellanten] een bouwtechnische inspectie laten uitvoeren. Dat was een visuele inspectie waarbij geen onderzoek is gedaan naar onder meer isolatie en riolering. Het inspectierapport is uitgebracht op 15 maart 2018. In het rapport is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan betrokkene

(…) Nadrukkelijk is er gevraagd of er gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Er zijn geen bijzonderheden bekend en/of bij aanvang van het onderzoek gemeld. (…)

Algemeen

(…) Vloer- en wandafwerking zijn aanwezig. (…) Er is dus altijd een risico dat na het verwijderen van meubels, vloer en wandbekleding problemen en/of gebreken alsnog zichtbaar worden. (…)

6. Plafonds, wanden en kozijnen (binnen)

(…)In de wand(en) is schade van een oude lekkage/vochtprobleem aangetroffen. De oorzaak is, zo het lijkt, reeds verholpen. Er zijn geen verhoogde percentages vocht meer gemeten.

(…)”

3.1.8.

Op 4 november 2019, enkele maanden na de levering van de woning, hebben [appellanten] opnieuw bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, ditmaal naar de aanwezigheid van isolatie in de muren en het dak van de hoofdbouw. In het rapport van dit (deels destructief) onderzoek is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:

“(…) Naar aanleiding van mijn onderzoek kom ik tot de conclusie dat er geen spouw en isolatie aanwezig is in de muren van hoofdbouw en dit een massieve muur is. (…) Ik heb geen isolatie aangetroffen aan buiten en binnenkant van het dak. Hier zijn de houten planken aan binnen en buitenzijde zichtbaar. (…)”

3.1.9.

[appellanten] hebben een offerte laten maken voor het isoleren van de woning aan de buitenzijde. Deze offerte beloopt een bedrag van € 158.907,96 inclusief btw.

Geschil in eerste aanleg

3.2.1.

In eerste aanleg vorderden [appellanten] bij vonnis, voor zover mogelijk rechtens uitvoerbaar bij voorraad:

primair: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 163.687,48 althans een bedrag door de rechtbank in goede justitie te betalen, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente vanaf de dag der aansprakelijkstelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van deze procedure;

subsidiair: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 163.687,48 althans een bedrag volgens een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen verdeelsleutel over [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , per gedaagde te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke handelsrente, vanaf de dag der aansprakelijkstelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van deze procedure.

3.2.2.

Op hetgeen [appellanten] aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd en de daartegen door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevoerde verweren zal het hof hierna, voor zover van belang in hoger beroep, ingaan.

3.2.3.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vordering van [appellanten] afgewezen, met veroordeling van hen in de proceskosten.

Geschil in hoger beroep

3.3.1.

[appellanten] hebben in hoger beroep elf grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van hun vordering.

3.3.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben, bij afzonderlijke memories van antwoord, de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.

Beoordeling

3.4.

De grieven, die het geschil tussen partijen in volle omvang ter beoordeling van aan het hof voorleggen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5.

Voor zover [appellanten] ingang willen doen vinden dat de onderhavige zaak een woning uit omstreeks 2000 betreft, volgt het hof hen daarin niet. Het gaat immers om een pand uit 1948. Volgens [appellanten] zijn zij bij de koop van de woning afgegaan op de advertentie in de Funda en daarin is vermeld dat het bouwjaar van de woning 1948 is. In de ouderdomsclausule is ook opgenomen dat het is de koper (dat wil zeggen, [appellanten] ) bekend dat de onroerende zaak meer dan 25 jaar oud is. De verbouwing omstreeks 2000 doet aan het voorgaande niets af.

3.6.1.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is opgenomen dat een onroerende zaak zal worden geleverd die de feitelijke eigenschappen bezit voor normaal gebruik als woonhuis. Dit beding dient te worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.

Voorts dient uitgangspunt voor de uitleg van dit beding te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

3.6.2.

Ten tijde van de koop was de woning slechts gedeeltelijk voorzien van muur- en dakisolatie. Het hof deelt de opvatting van de rechtbank dat dit een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat en dat de woning de feitelijke eigenschappen bezat voor normaal gebruik. Mede in aanmerking genomen dat het hier om een pand uit 1948 ging, mochten [appellanten] redelijkerwijze niet verwachten dat de woning zou voldoen aan de eisen die de overheid stelt of zal gaan stellen in het kader van de energietransitie. Ook de omstandigheid dat het gebrek aan isolatie hoge energielasten tot gevolg heeft, maakt het voorgaande niet anders. [appellanten] konden bovendien uit de NVM-vragenlijst afleiden dat het gasverbruik fors was. Daarin is immers onder het kopje
10. Vaste lasten vermeld als voorschotbedrag aan de nutsbedrijven:
Gas € 365,93. [geïntimeerde 1] hoefde redelijkerwijze niet te begrijpen dat [appellanten] ervan uitging dat voor normaal gebruik van de woning volledige isolatie is vereist. [appellanten] heeft niet voldoende onderbouwd dat dat anders is; gesteld noch gebleken is bijv. dat [appellanten] aan [geïntimeerde 1] hebben meegedeeld dat zij een volledig geïsoleerde woning wensten te kopen. De stelling van [appellanten] dat de woning niet verkoopbaar is of slechts tegen een groot verlies, leidt niet tot een ander oordeel. [geïntimeerde 1] heeft een onroerende zaak geleverd die de feitelijke eigenschappen bezit voor normaal gebruik als woonhuis. In zoverre beantwoordde de woning aan de overeenkomst. Voor een andersluidend oordeel hebben [appellanten] in elk geval onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld.

3.7.1.

[appellanten] hebben ook een beroep gedaan op mededelingen die [geïntimeerde 1] heeft gedaan over isolatie van de woning middels antwoorden in de NVM-vragenlijst en de informatie op Funda (zie voor de weergave hiervan rov. 3.1.4 en 3.1.5 van dit arrest).

3.7.2.

Naar het oordeel van het hof konden [appellanten] bij de koop van de woning niet onverkort uitgaan van de antwoorden in de NVM-vragenlijst en de informatie op Funda over isolatie. De antwoorden in de NVM-vragenlijst zijn naar hun aard geen garanties maar mededelingen in de context van alle andere gegeven informatie. Immers, bij de NVM-vragenlijst hebben [appellanten] ook een energielabel ontvangen, waarop vermeld staat dat aan de woning energielabel F is toegekend (zie hiervoor rov. 3.1.6). Voorts konden [appellanten] , zoals reeds overwogen, uit de NVM-vragenlijst afleiden dat het gasverbruik fors was. Er waren aldus voldoende aanknopingspunten om te twijfelen of de antwoorden in de NVM-vragenlijst en de informatie op Funda juist althans volledig waren. Met name het energielabel F acht het hof een sterke contra-indicatie. Ook hier moet worden bedacht dat het ging om een (omstreeks 2000 verbouwd) pand uit 1948. De informatie op Funda bevat de duidelijke en gebruikelijke exoneratie (
disclaimer) dat geen enkele aansprakelijkheid wordt aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins. In de gegeven omstandigheden konden [appellanten] er dan ook niet zonder meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat de woning volledig geïsoleerd was.

3.7.3.

Indien [appellanten] een volledig geïsoleerde woning wensten, had het in de gegeven omstandigheden op hun weg gelegen voorafgaand aan de koop nader onderzoek te laten doen. Zij hebben echter volstaan met een beperkte bouwkundige inspectie van [bedrijf 1] (zie rov. 3.1.7). In elk geval had toen reeds betrekkelijk eenvoudig vastgesteld kunnen worden dat geen dakisolatie aanwezig was aan de binnenzijde van het dak. De techniek om dakisolatie aan de buitenzijde van het dak, direct onder de dakpannen, aan te brengen (productie 6 bij de memorie van grieven) is overigens van latere datum dan 1948. Eerst na de levering van de woning hebben [appellanten] onderzoek laten doen naar de isolatie van de woning door [bedrijf 2] , waarbij het gebrek aan isolatie is vastgesteld (zie rov. 3.1.8). [appellanten] hebben [geïntimeerde 1] ook geen vragen gesteld over de isolatie van de woning. Het verwijt dat zij [geïntimeerde 1] maken over schending van de mededelingsplicht, valt naar het oordeel van het hof in het niet bij de gebrekkige uitvoering van de onderzoeksplicht.

3.7.4

Het vorenstaande brengt mee dat [geïntimeerde 1] haar mededelingsplicht als verkoper van de woning niet heeft geschonden. De stellingen van [appellanten] daartoe acht het hof niet toereikend.

3.8.1.

[appellanten] hebben voorts aan hun vordering ten grondslag gelegd dat er sprake is van optrekkend vocht als gevolg van een kapotte riolering. Zij verwijzen daarbij naar het behandelingsvoorstel van de [firma] (productie 8 bij de inleidende dagvaarding). [appellanten] zijn van mening dat [geïntimeerde 1] wist althans had moeten weten van dit gebrek.

3.8.2.

Dit onderdeel van de vordering stuit naar het oordeel van het hof af op het bepaalde in artikel 22 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule). In deze bepaling is juist opgenomen dat de koper zijn verwachtingen met name ten aanzien van de staat van de riolering en de afwezigheid van optrekkend vocht dient aan te passen. Het gestelde vochtprobleem valt daarmee onder artikel 22. Partijen hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, met toepassing van de Haviltex-maatstaf, tot een ander oordeel leiden.

3.8.3.

Gezien het bepaalde in artikel 22 van de koopovereenkomst kan [geïntimeerde 1] niet aansprakelijk worden gehouden voor optrekkend vocht, wat de oorzaak daarvan ook mag zijn. [appellanten] waren bekend met de betekenis van deze bepaling. Ook wisten zij uit de bouwkundige inspectie van [bedrijf 1] (blz. 28) dat er nader onderzoek noodzakelijk was als zij over eventueel optrekkend vocht zekerheid wensten. Dat nadere onderzoek hebben zij niet laten verrichten voorafgaand aan de koop. Als zij desondanks [geïntimeerde 1] aansprakelijk hadden willen houden voor een eventueel vochtprobleem, hadden zij niet akkoord moeten gaan met deze bepaling. Dat zijn zij echter wel gegaan.

3.8.4.

Voor zover [appellanten] zich op het standpunt stellen dat [geïntimeerde 1] geen beroep kan doen op het bepaalde in artikel 22 omdat zij hen heeft misleid, overweegt het hof het volgende. De rechtbank heeft overwogen dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd, in het licht van de betwisting, dat [geïntimeerde 1] wist dat van een vochtprobleem sprake was. Ook in hoger beroep hebben zij geen feiten en omstandigheden gesteld die het oordeel kunnen dragen dat [geïntimeerde 1] wist van het vochtprobleem, daarom deze bepaling in de koopovereenkomst heeft laten opnemen en dat [geïntimeerde 1] hen aldus heeft misleid. Aldus hebben zij onvoldoende onderbouwd dat het beroep van [geïntimeerde 1] op artikel 22 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aan het onderhavige standpunt gaat het hof daarom voorbij.

3.9.1.

Voorts heeft [appellanten] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde 2] haar zorgplicht jegens hen geschonden. Evenals de rechtbank stelt het hof het volgende voorop. Ingevolge artikel 7:401 BW moet een opdrachtnemer, zoals een makelaar, de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Van handelen in strijd met deze zorgplicht kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop geen, onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van de zaak waarvan hij weet of moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij zijn aankoopbeslissing van belang kunnen zijn.

3.9.2.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] haar standpunt dat [geïntimeerde 2] haar zorgplicht jegens hen geschonden onvoldoende concreet onderbouwd tegenover de gemotiveerde betwisting van dat standpunt door [geïntimeerde 2] . Ter toelichting dient het volgende.

3.9.3.

Die betwisting houdt, samengevat, het volgende in. Nadat zij zelf de woning hadden bezichtigd, wilden [appellanten] de woning kopen en hebben zij [geïntimeerde 2] daarvoor een ‘gerichte’ aankoopopdracht gegeven. Nadat [geïntimeerde 2] de woning samen met [appellanten] had bezichtigd, heeft [geïntimeerde 2] geadviseerd om een bouwkundige keuring uit te laten voeren gelet op het bouwjaar van de woning. [appellanten] hebben dat ook gedaan. [geïntimeerde 2] heeft [appellanten] geadviseerd een ontbindende voorwaarde op te laten nemen in de koopovereenkomst met het oog op de herstelkosten die uit de bouwkundige keuring volgen. [geïntimeerde 2] heeft de concept-koopovereenkomst met bijlagen aan [appellanten] gestuurd en heeft benadrukt om deze goed door te lezen en eventuele vragen zo spoedig mogelijk door te geven. Uit de reactie van [appellanten] blijkt dat ze de documenten hebben doorgenomen en dat ze twee vragen hadden, één over de lekkage op de eerste verdieping en één over de gemeentelijke belastingen. [appellanten] hebben geen vragen gesteld over de isolatie van de woning. Zij hebben ook niet kenbaar gemaakt dat isolatie van belang was voor hun aankoopbeslissing. Dit kon [geïntimeerde 2] ook niet vermoeden, ook omdat zij van plan zijn de woning grondig te verbouwen. Verder begrepen [appellanten] de ouderdomsclausule. Onder deze omstandigheden hoefde [geïntimeerde 2] in dit geval niet meer te doen dan zij heeft gedaan, aldus – steeds – [geïntimeerde 2] .

3.9.4.

De rechtbank heeft naar het oordeel van het hof terecht geoordeeld dat [geïntimeerde 2] niet in strijd met de zorgvuldigheidplicht heeft gehandeld. In het hoger beroep hebben [appellanten] niets (nieuws) aangevoerd dat tot een ander oordeel kan leiden. Dit geldt ook voor de informatie op de website van [geïntimeerde 2] , de algemene voorwaarden en de NVM-Erecode. Die verwijzingen zijn te algemeen in dit verband. Daaruit volgt niet dat [geïntimeerde 2] in dit geval had moeten wijzen op de afwezigheid van isolatie. Ook volgt daaruit niet dat [geïntimeerde 2] zelf onderzoek had moeten doen naar de totstandkoming van de woning en de daarbij afgegeven vergunningen. Een en ander volgt ook niet uit de gegeven ‘gerichte’ aankoopopdracht (zie productie 3 bij de conclusie van antwoord van [geïntimeerde 2] ).

3.9.5.

[appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerde 2] hen onder tijdsdruk heeft gezet. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat [geïntimeerde 2] [appellanten] gevraagd heeft om korte termijn de concept-koopovereenkomst met bijlagen door te nemen. Uit de reactie van [appellanten] blijkt evenwel dat ze de documenten niettemin hebben doorgenomen. Zij hebben niet aangegeven onvoldoende tijd daarvoor te hebben gehad. Ook hebben ze niet om uitstel gevraagd. Zij hebben ook niet gesteld dat, als zij meer tijd zouden hebben gehad, zij dan vragen zouden hebben gesteld over de isolatie van de woning of over de ouderdomsclausule. Van een zodanig druk zetten dat de zorgplicht als makelaar is geschonden, is niet gebleken. De onderhavige stelling kan [appellanten] derhalve niet baten.

3.9.6.

Ten slotte maken [appellanten] [geïntimeerde 2] verwijten ten aanzien van de begeleiding bij de bouwkundige keuring.

Zoals reeds overwogen, heeft [geïntimeerde 2] na bezichtiging van de woning [appellanten] geadviseerd om een bouwkundige keuring uit te laten voeren gelet op het bouwjaar van de woning alsmede om een ontbindende voorwaarde op te laten nemen in de koopovereenkomst met het oog op de herstelkosten die uit de bouwkundige keuring volgen. Anders dan in randnummer 81 van de memorie van grieven is vermeld, was niet [geïntimeerde 2] de opdrachtgever van [bedrijf 1] , maar [appellante 2] (appellante sub 2). Als voor [appellanten] de isolatie van de woning of eventuele gebreken die onder de ouderdomsclausule vallen zo belangrijk voor hun aankoopbeslissing waren geweest als zij thans stellen, had het op hun weg gelegen [bedrijf 1] te vragen om daarnaar nader onderzoek te doen. Zij hebben echter volstaan met een beperkte opdracht.

Voorts is [geïntimeerde 2] ook bij de bouwkundige keuring zelf geweest. Gesteld noch gebleken is dat [bedrijf 1] de woning niet conform de opdracht vakkundig heeft geïnspecteerd. [geïntimeerde 2] hoefde [bedrijf 1] dus ook verder niet aan te sturen. [geïntimeerde 2] is dan ook niet tekort geschoten in de vervulling van haar eventuele rol bij de bouwkundige keuring door [bedrijf 1] . Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg blijkt dat [appellanten] zich er bewust van waren dat de rechterzijgevel van de woning niet is geïnspecteerd vanwege onbereikbaarheid.

3.9.7.

Al met al heeft [geïntimeerde 2] naar het oordeel van het hof in dit geval niet onvoldoende zorgvuldig gehandeld. Daarbij speelt ook mee dat doordat er op advies van [geïntimeerde 2] een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen met het oog op de herstelkosten die uit de bouwkundige keuring volgen, zij de koop nog hadden kunnen ontbinden als zij dat hadden gewild, wat zij echter om hun moverende redenen niet hebben gedaan.

3.10.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst, en ook niet dat [geïntimeerde 2] tekortschoten is in haar zorgplicht als aankoopmakelaar. Hier komt het volgende bij. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben ook gemotiveerd betwist dat [appellanten] schade hebben geleden als gevolg van de aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemaakte verwijten. Het hof overweegt hierover het volgende. Duidelijk is dat [appellanten] hun zinnen hadden gezet op de woning, die zij grondig wilden verbouwen. Wellicht hadden zij als zij geweten hadden dat deze minder goed geïsoleerd was en er een kapotte riolering was, willen heronderhandelen over de prijs. Zij hebben echter niet althans onvoldoende onderbouwd dat de koop dan inderdaad voor een lagere prijs dan € 385.000,- zou hebben plaatsgevonden. Ook wegens het ontbreken van het vereiste causaal verband kan geen aansprakelijkheid van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] worden aangenomen.

Slotsom en afwikkeling

3.11.

De slotsom is dat de grieven falen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. [appellanten] hebben ook geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die indien bewezen tot een andere beslissing zouden leiden.

3.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellanten] worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep in overeenstemming met hetgeen onbetwist door [appellanten] door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is gevorderd.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] op € 1.756,- aan griffierecht en op € 6.556,- aan salaris advocaat, met de bepaling dat [appellanten] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zullen zijn indien deze kosten niet binnen acht dagen na betekening van dit arrest zijn voldaan, alsmede met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de executie van dit arrest te vermeerderen met de nakosten à € 157,- (zonder betekening) respectievelijk € 239,- (met betekening);

veroordeelt [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] op € 5.610,- aan griffierecht en op € 6.556,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, J.P. de Haan en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 september 2022.

griffier rolraadsheer