ECLI:NL:GHSHE:2022:3442 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep huurgeschil bedrijfsruimte met partiële ontb...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.289.624/01

arrest van 11 oktober 2022

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.M.C. van de Ven te Boxmeer,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 10 augustus 2021 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, onder zaaknummer 7970050 \ CV EXPL 19-5528 gewezen vonnissen van 21 november 2019 en 24 september 2020.

5.Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

het tussenarrest van 10 augustus 2021;
de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord;
het H2-formulier waarbij mr. P.M. Jongeling zich als advocaat van [appellante] aan de zaak heeft onttrokken;
de rolkaart, waaruit blijkt dat mr. S.K. Tuithof zich als opvolgend advocaat van [appellante] heeft gesteld.

De partijen hebben daarna hun procesdossiers overgelegd. Het hof heeft vervolgens een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

De boordeling in de hoofdzaak

6.1.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de incidentele vordering van [appellante] afgewezen, [appellante] in de proceskosten van het incident veroordeeld en de hoofdzaak naar de rol verwezen voor een memorie van antwoord aan de zijde van [geïntimeerde] .

6.1.2.

[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord genomen. De partijen hebben daarna hun procesdossiers overgelegd. Het hof kan nu een oordeel gaan geven in de hoofdzaak.

De vaststaande feiten

6.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Bij huurovereenkomst van 9 mei 2014 heeft [geïntimeerde] met ingang van 1 juni 2014 aan [appellante] en [persoon A] (hierna: [persoon A] ) verhuurd het zaalgedeelte met oprit, entree, garderobe, opslag en toiletgroepen, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is volgens artikel 3.1 aangegaan voor de duur van vijf jaar, en zou dus in beginsel in elk geval lopen tot en met 31 mei 2019.
b. Het gehuurde is in artikel 1.3 van de overeenkomst bestemd voor de exploitatie van een bar/dancing. De partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 13.300,00 exclusief btw per jaar, vermeerderd met een bedrag van € 3.600,00 exclusief btw per jaar aan servicekosten, uitgaande van één openingsdag (zaterdag) per week. De verschuldigde huurprijs bedraagt aldus € 325,00 exclusief btw, zijnde € 393,25 inclusief btw per week. Voor elke extra dag dat het gehuurde door [appellante] en [persoon A] wordt geëxploiteerd, moeten zij volgens artikel 16.5 van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] een vergoeding van € 60,00 exclusief btw voldoen.
c. De partijen zijn in artikel 16.4 van de huurovereenkomst overeengekomen dat [geïntimeerde] aan [appellante] en [persoon A] het tappils (ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst Dommelsch) levert, en dat [appellante] en [persoon A] de overige dranken rechtstreeks bestellen bij [[X]] Drankenhandel of [geïntimeerde] .
d. Partijen hebben verder een huurkoopovereenkomst van 9 mei 2014 gesloten ter zake onder meer de inventaris van het gehuurde. Volgens artikel 22 van Pro deze overeenkomst is de overeenkomst onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst. Op basis van de huurkoopovereenkomst zijn [appellante] en [persoon A] vanaf 1 juni 2014 voor de duur van 60 maanden een bedrag van € 736,66 per maand aan [geïntimeerde] verschuldigd ter zake van aflossing en rente.
e. In 2014 en in de eerste helft van 2015 hebben [appellante] en [persoon A] een betaalachterstand laten ontstaan met betrekking tot de huur en de overige betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde] . Bij overeenkomst van 10 juni 2015 hebben partijen deze betaalachterstand omgezet in een lening van € 11.138,65. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat terugbetaling van het bedrag van € 11.138,65 per bank moet geschieden in wekelijkse termijnen van € 300,00. In de bijlage bij de overeenkomst van geldlening is gespecificeerd uit welke posten het bedrag van € 11.138,65 is opgebouwd.
f. Bij dagvaardingen van – naar het hof begrijpt – 4 en 9 januari 2018 heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch, een kort geding tegen [appellante] en [persoon A] aanhangig gemaakt. In die procedure heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellante] en [persoon A] een huurachterstand van ruim € 45.000,00 inclusief btw hebben laten ontstaan en dat zij de exploitatie van het gehuurde per juni 2017 hebben gestaakt. Ook heeft [geïntimeerde] gesteld dat de Drank- en Horecavergunning van [appellante] en [persoon A] is ingetrokken, zodat exploitatie van het gehuurde door [appellante] en [persoon A] niet meer is toegestaan. Op grond daarvan heeft [geïntimeerde] in die kortgedingprocedure, samengevat, veroordeling gevorderd van [appellante] en [persoon A] om het gehuurde te ontruimen en te gedogen dat [geïntimeerde] het gehuurde zelf exploiteert.
g. Bij kortgedingvonnis van 1 februari 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurachterstand zodanig van omvang is dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken, en dat het belang van [geïntimeerde] als verhuurder om weer over het gehuurde te kunnen beschikken zwaarder weegt dan het belang van [appellante] en [persoon A] om in het gehuurde te kunnen blijven. Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, samengevat, [appellante] en [persoon A] veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het kortgedingvonnis te ontruimen en te gedogen dat [geïntimeerde] het gehuurde zelf exploiteert op een wijze die hem goeddunkt.
h. In rov. 4.7 van het kortgedingvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] en [persoon A] vanaf twee weken na betekening van het vonnis geen huur meer hoeven te betalen omdat zij vanaf dat moment geen genot meer hebben van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft het vonnis op 15 februari 2018 aan [appellante] en [persoon A] laten betekenen. Hiervan uitgaande zijn [appellante] en [persoon A] met ingang van 1 maart 2018 geen huur meer verschuldigd.
i. Bij arrest van 21 augustus 2018 heeft het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch het hiervoor genoemde vonnis bekrachtigd.

Het geding bij de kantonrechter in de onderhavige procedure

6.3.1.

[geïntimeerde] heeft vervolgens de onderhavige bodemprocedure aanhangig gemaakt. Daarin vorderde hij bij de kantonrechter in conventie, samengevat:

1. ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het zaalgedeelte met oprit, entree, garderobe, opslag en toiletgroepen aan de [adres] te [plaats] ;
2. hoofdelijke veroordeling van [appellante] en [persoon A] tot betaling van € 60.294,90, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum € 300,00 per maand, subsidiair met de wettelijke handelsrente en meer subsidiair met de wettelijke rente over de van dat bedrag deel uitmakende betalingstermijnen;

met veroordeling van [appellante] en [persoon A] in de proceskosten.

6.3.2.

Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellante] en [persoon A] zijn in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de huur en de betalingsverbintenissen uit onder andere de huurkoopovereenkomst over de periode vanaf medio 2014 tot 1 maart 2018. De betalingsachterstand bedraagt in totaal € 60.294,90, welk bedrag is opgebouwd uit de volgende posten:

€ 11.138,65 ter zake de lening van 10 juni 2015;
€ 7.417,75 ter zake de huurachterstand over de rest van 2015;
€ 17.696,25 ter zake de huurachterstand over 2016;
€ 20.449,-- ter zake de huurachterstand over 2017;
€ 3.539,25 ter zake de huurachterstand over januari en februari 2018.

Bovendien hebben [appellante] en [persoon A] de exploitatie van het gehuurde per juni 2017 gestaakt en is de Drank- en Horecavergunning ingetrokken, waardoor exploitatie door [appellante] en [persoon A] niet meer is toegestaan. De huurovereenkomst moet worden ontbonden en [appellante] en [persoon A] moeten de betalingsachterstand voldoen.

6.3.3.

[appellante] en [persoon A] hebben in conventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.3.4.

Voortbouwend op het door haar gevoerde verweer vorderde [appellante] in het geding bij de kantonrechter in reconventie, samengevat:

1. een verklaring voor recht dat bij verkoop [geïntimeerde] contractueel gehouden is het registergoed eerst te koop aan te bieden aan [appellante] en zolang dit niet gebeurd is [geïntimeerde] te verbieden het pand aan derden te verkopen;
2. vermindering van de huurprijs van het gehuurde met een bedrag in verhouding tot de door [appellante] gestelde gebreken, nader op te maken bij staat, vanaf 1 juni 2014;
3. veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellante] heeft geleden al gevolg van niet ter beschikking stellen en houden van het gehuurde aan [appellante] vanaf juni 2017, nader op te maken bij staat;
4. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de bonussen op de bierverkoop conform afspraak en [geïntimeerde] te veroordelen tot het vertrekken van inzicht in zijn bier- in en verkopen over de gehele periode, alsmede tot terugbetaling van ten onrechte te hoog betaalde inkoopprijs voor het bier, een en ander nader op te maken bij staat;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

6.3.5.

Aan deze vorderingen heeft [appellante] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellante] heeft met [geïntimeerde] afspraken gemaakt over de overname door [appellante] van het pand van [geïntimeerde] , waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Bij de afwikkeling daarvan zouden eventuele vorderingen over en weer worden betrokken. [geïntimeerde] werkt echter niet mee aan het maken van een taxatieafspraak met de makelaar en is zelfs van plan om de bar/dancing aan derden te verhuren of verkopen.

[appellante] heeft verminderd huurgenot gehad en schade aan haar producten geleden doordat er lekkages / gebreken aan het pand zijn. [appellante] heeft [geïntimeerde] al vanaf juni 2014 van die lekkages / gebreken op de hoogte gesteld.

[geïntimeerde] heeft medio 2017 de sloten en alarmcodes van het gehuurde vervangen.

Hij heeft [appellante] op die wijze het genot van het gehuurde ontnomen. Hij kan dus geen

aanspraak maken op betaling van de huur vanaf 1 juli 2017.

Ook heeft [appellante] met [geïntimeerde] afgesproken dat de aan haar toekomende bierbonussen verrekend zouden worden met de verschuldigde huur. Die afspraken zijn niet nagekomen.

6.3.6.

[geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd.

6.3.7.

In het tussenvonnis van 21 november 2019 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bevolen. Die mondelinge behandeling heeft via Skype plaatsgevonden op 27 augustus 2020. Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

6.3.8.

In het eindvonnis van 24 september 2020 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

Hoewel [persoon A] in elk geval de laatste jaren geen rol meer heeft gespeeld bij de exploitatie van de bar/dancing in het gehuurde, is hij nog altijd medehuurder. Voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] toewijsbaar zijn, zal dat dus ook [persoon A] betreffen (rov. 4.1).
Er is niet komen vast te staan dat [appellante] aflossingen heeft gedaan op de overeenkomst van geldlening van € 11.138,65 ter zake de huurachterstand over 2014 en de eerste helft van 2015. Dit onderdeel van de vordering is toewijsbaar (rov. 4.2).
De bankafschriften bevestigen de stelling van [geïntimeerde] dat er in de periode van de tweede helft van 2015 tot 1 maart 2018 een huurachterstand is ontstaan van € 49.156.25 (rov. 4.3).
[appellante] heeft haar stelling dat zij veel meer contante betalingen aan [geïntimeerde] heeft gedaan dan uit de door haar overgelegde producties volgt, onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [appellante] nog gelegenheid te geven om die stelling nader te onderbouwen of om [appellante] de gelegenheid te geven die stelling te bewijzen door het horen van getuigen (rov. 4.4, 4.5 en 4.6).
Er kan niet worden aangenomen dat [appellante] op de huur bedragen in mindering mocht brengen ter zake verrichte werkzaamheden, bierbonussen of de prijs voor geleverd bier (rov. 4.7).
Het stond [appellante] niet vrij om door haar gestelde schade ter zake lekkages te verrekenen met de door haar verschuldigd huur (rov. 4.8, tweede alinea).
Dat [appellante] als gevolg van lekkages een daadwerkelijke vermindering van huurgenot heeft ervaren die aanleiding geeft tot huurprijsvermindering, kan niet worden aangenomen (rov. 4.8, derde alinea).
Het door [appellante] gestelde “golven” van de dansvloer kan gelet op het bepaalde in artikel 16.8 van de huurovereenkomst niet leiden tot huurvermindering (rov. 4.8 derde alinea).
Er kan niet worden aangenomen dat [appellante] huurgenot heeft gederfd doordat [geïntimeerde] medio 2017 de sloten van het gehuurde heeft vervangen en de alarmcode heeft gewijzigd (rov. 4.9).
De in conventie gevorderde hoofdsom van € 60.294,90 is dus toewijsbaar (rov. 4.10).
De door [geïntimeerde] over de hoofdsom gevorderde contractuele boete is toewijsbaar (rov. 4.11).
[appellante] moet in conventie in de proceskosten worden veroordeeld (rov. 4.11).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie:

de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden;
[appellante] en [persoon A] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 60.294,90 te betalen, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,00 over iedere maand die niet of niet volledig is betaald;
[appellante] en [persoon A] in de proceskosten veroordeeld;
het meer of anders gevorderde afgewezen.

6.3.9.

In reconventie heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 24 september 2020, samengevat, als volgt geoordeeld.

De door [appellante] gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] bij voorgenomen verkoop van het gehuurde het registergoed eerst aan [appellante] moet aanbieden, is toewijsbaar (rov. 4.16).
De andere vorderingen van [appellante] in reconventie zijn niet toewijsbaar (rov. 4.17).
[appellante] moet als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in reconventie worden veroordeeld.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in reconventie:

voor recht verklaard dat [geïntimeerde] bij verkoop van het registergoed contractueel gehouden is dat eerst te koop aan te bieden aan [appellante] , conform artikel 17 van Pro de huurovereenkomst;
het meer of anders gevorderde afgewezen;
[appellante] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

6.4.1.

[appellante] heeft in de memorie van grieven haar eis in reconventie in twee opzichten gewijzigd:

[appellante] vordert niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de schade die [appellante] heeft geleden al gevolg van niet ter beschikking stellen en houden van het gehuurde aan [appellante] vanaf juni 2017, nader op te maken bij staat (vordering 3 in reconventie bij de kantonrechter);
[appellante] vordert in aanvulling op de toegewezen vordering 1 in reconventie (de verklaring voor recht dat bij verkoop van het registergoed [geïntimeerde] contractueel gehouden is het registergoed eerst te koop aan te bieden aan [appellante] ), tevens [geïntimeerde] te gebieden zijn medewerking te verlenen aan een ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak uit te voeren taxatie, op straffe van een dwangsom.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis in reconventie.

6.4.2.

[appellante] heeft 12 grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis (genummerd I tot en met XI, waarbij grief IV tweemaal voorkomt). Op basis van deze grieven heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, samengevat:

afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] ;
vermindering van de huur van het gehuurde met een bedrag in verhouding tot de gestelde gebreken, nader op te maken bij staat, danwel in goede justitie door het hof vast te stellen, vanaf 1 juni 2014;
[geïntimeerde] te gebieden zijn medewerking te verlenen aan een ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak uit te voeren taxatie, op straffe van een dwangsom;
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de afgesproken bonussen op de bierverkoop tot terugbetaling van ten onrechte te hoog betaalde inkoopprijs voor het verplicht af te nemen bier, een en ander op te maken bij staat;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

6.4.3.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.

6.4.4.

[persoon A] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Het beroepen vonnis ligt dus niet ter beoordeling voor aan het hof, voor zover gewezen tussen [geïntimeerde] en [persoon A] .

Over het tussenvonnis van 21 november 2019

6.5.

Het hoger beroep is mede ingesteld tegen het tussenvonnis van 21 november 2019, waarbij de kantonrechter een mondelinge behandeling heeft bevolen. Tegen dat tussenvonnis staat op grond van artikel 131, laatste volzin, Rv echter geen hoger beroep open, terwijl [appellante] tegen dat tussenvonnis ook geen grieven heeft gericht. Het hof zal [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dit tussenvonnis.

Over grief I: de op 10 juni 2015 in een geldlening van € 11.138,65 omgezette schuld

6.6.1.

In rov. 4.2 van het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] het bedrag van € 11.138,65 dat genoemd is in de overeenkomst van geldlening van 10 juni 2015, nog aan [geïntimeerde] moet terugbetalen. Grief I is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief voert [appellante] enkele argumenten aan tegen het oordeel van de kantonrechter. Het hof zal die argumenten in het onderstaande behandelen.

6.6.2.

[appellante] heeft betoogd dat in de overeenkomst van geldlening weliswaar is opgenomen dat zij de hoofdsom in wekelijkse termijnen van € 300,-- moet afbetalen, maar dat daarbij geen ingangsdatum is overeengekomen zodat de vordering uit de overeenkomst van geldlening nog niet opeisbaar is. [geïntimeerde] heeft dit betwist en gesteld dat de vordering wel opeisbaar is.

6.6.3.

Het hof verwerpt het betoog van [appellante] . Als partijen geen tijd voor nakoming hebben bepaald, kan op grond van artikel 6:38 BW Pro terstond nakoming worden gevorderd. Het ligt bovendien in de gegeven omstandigheden voor de hand dat partijen, nu zij niet met zoveel woorden hebben vastgelegd per wanneer de wekelijkse aflossingsverplichting ingaat, hebben bedoeld dat de aflossingsverplichting direct in zou gaan. [appellante] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die een andere uitleg van de overeenkomst rechtvaardigen. Dat partijen bedoeld hebben dat de aflossingsverplichting nog steeds niet zou zijn ingegaan, ligt niet voor de hand.

6.6.4.

[appellante] heeft verder aangevoerd dat in de specificatie bij de overeenkomst van geldlening ten onrechte € 3.881,46 is opgenomen voor de voorraad van de bar. Volgens [appellante] viel de voorraad van de bar onder de inventaris die [persoon A] en zij bij de huurkoopovereenkomst van 9 mei 2014 hebben overgenomen. Het hof verwerpt dit standpunt omdat de voorraad van de bar niet is opgenomen op de bij de huurkoopovereenkomst behorende inventarislijst. [appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zij heeft mogen aannemen dat de voorraad van de bar desondanks onder de huurkoopovereenkomst zou vallen. Daar komt bij dat [appellante] er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van geldlening geen bezwaar tegen heeft gemaakt dat de waarde van de voorraad die de bar bij het aangaan van de huur had, in het door haar terug te betalen bedrag werd verwerkt. Dit wijst erop dat [appellante] ook zelf meende dat de voorraad van de bar niet onder de huurkoopovereenkomst viel. Het hof concludeert dat [appellante] haar andersluidende standpunt, waarvan zij de bewijslast draagt, onvoldoende heeft onderbouwd. [appellante] heeft op dit punt ook geen bewijsaanbod gedaan. Het hof verwerpt daarom dit standpunt.

6.6.5.

[appellante] heeft voorts gesteld dat in de specificatie van het bedrag van € 11.138,65 bij de overeenkomst van geldlening ten onrechte is opgenomen dat zij de huur van week 18 van 2015 ten bedrage van € 393,25 inclusief btw niet heeft voldaan. Volgens [appellante] heeft zij de huur van die week (hof: lopend van 27 april 2015 tot en met 3 mei 2015) wel voldaan, namelijk op 29 april 2015. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellante] gewezen op het bankafschrift van 30 april 2015, dat zij als onderdeel van productie 6 bij de kantonrechter heeft overgelegd. Op dat afschrift staat onder meer dat [appellante] op 29 april 2015 € 393,25 aan [geïntimeerde] heeft overgemaakt ter zake huur. Naar het hof begrijpt, meent [appellante] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van haar betaling te vorderen van een bedrag dat zij in 2015 al betaald heeft.

6.6.6.

[geïntimeerde] heeft in zijn reactie op de grief niet betwist dat de huurbetaling van 29 april 2015 betrekking had op week 18 van 2015, zodat de in de overeenkomst van geldlening opgenomen hoofdsom abusievelijk € 393,25 te hoog is vastgesteld. [geïntimeerde] heeft ook niet gemotiveerd betwist dat het bedrag van € 393,25 bij deze stand van zaken niet verschuldigd is. Het hof concludeert daarom dat op de door [appellante] verschuldigde hoofdsom € 393,25 in mindering moet worden gebracht.

6.6.7.

In de toelichting op de grief betoogt [appellante] ook dat op de specificatie van het bedrag van € 11.138,65 bij de overeenkomst van geldlening ten onrechte is opgenomen dat de huurachterstand over 2014 ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van geldlening € 1.966,25 (hof: vijf weekhuurtermijnen van € 393,25) bedroeg. Volgens [appellante] diende zij in 2014 (hof: vanaf de ingang van de huurovereenkomst op 1 juni 2014) aan huur in totaal € 11.797,50 te voldoen (hof: 30 weekhuurtermijnen van € 393,25), en heeft zij daarvan in 2014 in totaal € 11.011,-- betaald (hof: 28 weekhuurtermijnen), namelijk € 9.044,75 (hof: 23 weektermijnen zoals gespecificeerd op de tweede bladzijde van productie 5 van [appellante] ) per bank en € 1.966,25 (5 weekhuurtermijnen) contant. [appellante] concludeert dat de huurachterstand over 2014 ten tijde van het aangaan van de overeenkomst van geldlening van 10 juni 2015 niet € 1.966,25 bedroeg maar slechts 2 weekhuurtermijnen, derhalve € 786,50. Ook hier meent [appellante] kennelijk dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van haar betaling te vorderen van bedragen die zij al betaald heeft.

6.6.8.

[geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat, indien in 2014 sprake is geweest van contante huurbetalingen die ten onrechte niet in de specificatie bij de overeenkomst van geldlening zijn verwerkt, de betreffende bedragen niet meer verschuldigd zijn. [geïntimeerde] heeft wel uitdrukkelijk betwist dat [appellante] vijf weekhuurtermijnen uit 2014 contant heeft betaald. Naar het hof begrijpt, betwist [geïntimeerde] dat aan hem contante huurbetalingen zijn gedaan.

6.6.9.

Omdat [appellante] zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat zij in 2014 vijf weekhuurtermijnen van € 393,25 contant heeft betaald, draagt zij de bewijslast van die stelling. Het hof acht het bewijs op grond van de overgelegde gedingstukken nog niet geleverd. Daar komt bij dat [appellante] zich bij het omzetten van de betalingsachterstanden in de overeenkomst van geldlening van 10 juni 2015 niet heeft beroepen op de nu door haar gestelde contante huurbetalingen. Dit doet afbreuk aan de stelling van [appellante] dat zij die betalingen [appellante] heeft gedaan.

6.6.10.

[appellante] heeft aangeboden nader bewijs te leveren van de door haar gestelde contante huurbetalingen door het laten horen van getuigen, waaronder [geïntimeerde] . Dit is een relevant bewijsaanbod. Het hof zal [appellante] daarom tot deze bewijslevering toelaten. Het hof zal elk verder oordeel over grief I aanhouden.

Over grief II: de huurachterstand over de periode van 1 juli 2015 tot 1 maart 2018

6.7.1.

In rov. 4.3 van het eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat er in de periode van de tweede helft van 2015 tot 1 maart 2018 een huurachterstand is ontstaan van € 49.156.25. Dat bedrag is opgebouwd uit de volgende door [geïntimeerde] gestelde posten:

€ 7.417,75 ter zake de huurachterstand over de rest van 2015;
€ 17.696,25 ter zake de huurachterstand over 2016;
€ 20.449,-- ter zake de huurachterstand over 2017;
€ 3.539,25 ter zake de huurachterstand over januari en februari 2018.

Grief II is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief voert [appellante] enkele argumenten aan tegen het oordeel van de kantonrechter. Het hof zal die argumenten in het onderstaande behandelen.

6.7.1.

[appellante] heeft betoogd dat zij over de periode van 1 juli 2015 tot en met 31 december 2015 27 keer € 393,25 = € 10.617,75 had moeten voldoen terwijl zij per bank € 5.112,25 voldaan heeft (hof: het totaal van de op productie 6 van [appellante] genoemde 13 weekhuurbetalingen in de periode van 1 juli tot en met 31 december 2015). [appellante] concludeert dat een over 2015 te betalen bedrag van € 5.505,50 resteert (hof: 14 weektermijnen).

6.7.2.

[geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat [appellante] de op productie 6 genoemde 13 weekhuurbetalingen per bank heeft gedaan. Het hof neemt dat dus als vaststaand aan. [appellante] miskent echter in haar betoog dat de overeenkomst van geldlening dateert van 10 juni 2015, zodat zij ook nog de drie daarop volgende weektermijnen van juni 2015 diende te voldoen. Dit brengt mee dat [appellante] na het sluiten van de overeenkomst van geldlening van 10 juni 2015 over dat jaar nog 30 weekhuurtermijnen diende te voldoen waarvan zij er 13 per bank heeft voldaan. Na aftrek van die betalingen resteren over 2015 17 onbetaalde weekhuurtermijnen van € 393,25, hetgeen neerkomt op € 6.685,25. De grief is dus ten dele gegrond. In het vonnis is ten onrechte impliciet aangenomen dat de huurachterstand over de rest van 2015 € 7.417,75 bedraagt.

6.7.3.

[appellante] heeft verder betoogd dat zij over 2016 51 weekhuurtermijnen van € 393,25 (€ 20.055,75) diende te voldoen en dat zij in mindering daarop € 3.539,25 heeft betaald (hof: 9 huurweektermijnen), zodat over 2016 geen € 17.696,25 maar nog slechts € 16.516,50 verschuldigd is. Ter onderbouwing van dit betoog heeft [appellante] verwezen naar de door haar overgelegde productie 7.

6.7.4.

Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog. [geïntimeerde] heeft in de inleidende dagvaarding (punt 8) gesteld dat [appellante] over 2016 52 weekhuurtermijnen had moeten voldoen. Het hof volgt [geïntimeerde] daarin omdat [appellante] geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven voor haar stelling dat zij over 2016 slechts 51 weken verschuldigd zou zijn. Verder blijken uit het als onderdeel van productie 7 overgelegde overzicht van bankbetalingen in 2016 slechts 7 huurbetalingen van € 393,25. [appellante] heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij van 9 aantoonbare huurbetalingen uitgaat. Het hof concludeert daarom dat van de 52 huurtermijnen er 7 zijn voldaan en 45 onbetaald zijn gebleven, zoals door [geïntimeerde] uiteengezet in de inleidende dagvaarding en door de kantonrechter gevolgd in het eindvonnis.

6.7.5.

De in het vonnis impliciet tot uitgangspunt genomen huurachterstand van € 20.449,-- over 2017 is gebaseerd op de aanname dat [appellante] in dat jaar 52 weekhuurtermijnen had moeten voldoen, terwijl de in het vonnis impliciet tot uitgangspunt genomen huurachterstand van € 3.539,25 over de maanden januari en februari 2018 is gebaseerd op de aanname dat [appellante] in die maanden 9 weekhuurtermijnen van € 393,25 diende te voldoen, terwijl zij in 2017 en 2018 in het geheel geen huur heeft betaald. Dit levert voor het jaar 2017 en de eerste twee maanden van 2018 in totaal 61 verschuldigde weekhuurtermijnen op. In de toelichting op de grief betoogt [appellante] echter dat zij over de periode van 1 januari 2017 tot 1 maart 2018 slechts 60 huurweektermijnen verschuldigd is.

6.7.6.

Het hof constateert dat de periode van maandag 2 januari 2017 tot donderdag 1 maart 2018 afgerond 60 en een halve week beslaat. Tussen partijen staat vast dat [appellante] met ingang van donderdag 1 maart 2018 geen huur meer verschuldigd is. Het hof zal daarom het genoemde verschuldigde bedrag over 2017 en de eerste twee maanden van 2018 verminderen met € 196,62 (de helft van een weekhuurtermijn). Geen van partijen heeft een goed argument aangevoerd op grond waarvan de week waar 1 maart 2018 in valt helemaal wel of helemaal niet mee moet tellen.

6.7.7.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief ook gesteld dat zij vanaf 1 juli 2017 geen huurgenot meer heeft gehad omdat [geïntimeerde] toen de sloten van het gehuurde heeft vervangen. [appellante] werkt die stelling nader uit in de toelichting op de grieven III en VIII. Het hof zal de stelling daarom beoordelen bij de behandeling van de grieven III en VIII.

6.7.8.

[appellante] heeft in de toelichting op de grief ten slotte gesteld dat zij in de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 1 juli 2017 meermaals contant huurbetalingen aan [geïntimeerde] heeft gedaan. Naar het hof begrijpt, doelt [appellante] hierbij niet alleen op de door haar gestelde vijf contante huurbetalingen uit 2014 waarvan zij overeenkomstig rov. 6.6.10 van dit arrest bewijs mag leveren, maar ook op contante huurbetalingen uit de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2017. [appellante] heeft echter niet expliciet gesteld hoeveel huur zij in de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2017 contant heeft betaald.

6.7.9.

[appellante] draagt de bewijslast van haar stelling dat zij in de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2017 contant huurbetalingen aan [geïntimeerde] heeft gedaan. Zij heeft expliciet aangeboden die stelling te bewijzen onder meer door het als getuige laten horen van [geïntimeerde] . Dat is een relevant bewijsaanbod. Het hof zal [appellante] daarom tot dat bewijs toelaten. [appellante] zal hierbij ook moeten bewijzen tot welk bedrag zij in de genoemde periode contant huur heeft betaald.

6.7.10.

Het hof zal elk verder oordeel over grief II aanhouden.

Over:

grief III: derving huurgenot door vervanging sloten en wijziging alarmcodes?
grief VIII: vermindering huurprijs wegens het niet ter beschikking stellen van het gehuurde?

6.8.1.

[appellante] heeft in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat [geïntimeerde] medio 2017 de sloten van het gehuurde heeft vervangen zodat zij vanaf medio 2017 geen toegang tot het gehuurde meer heeft gehad en daarom vanaf medio 2017 geen huur meer is verschuldigd. De kantonrechter heeft dat betoog verworpen in rov. 4.9 van het beroepen vonnis. De kantonrechter heeft daar, voor zover thans van belang, het volgende overwogen:

“(…) niet aannemelijk is dat [appellante] als gevolg van het vervangen van de sloten en het wijzigen van de alarmcodes door [geïntimeerde] huurgenot is ontnomen. [appellante] had de bar/dancing om gezondheidsredenen reeds in juni 2017 gesloten. Tevens is gebleken dat begin augustus 2017 de Drank- en Horecavergunning van [appellante] is ingetrokken, zodat de exploitatie van de bar/dancing door haar ook niet meer was toegestaan. Voorts heeft [appellante] erkend althans niet weersproken dat zij in december 2017 weer een avond in de dancing heeft gedraaid. Onder deze omstandigheden kan niet worden aanvaard dat [appellante] als gevolg van het vervangen van de sloten en wijzigen van de alarmcodes huurgenot is ontnomen. Grond voor opschorting van huurbetaling in de tweede helft van 2017 kan [appellante] dan ook niet daaraan ontlenen.”

6.8.2.

De grieven III en VIII zijn tegen die overweging gericht. In de toelichting op deze grieven betoogt [appellante] dat zij in 2017 weliswaar tijdelijk gezondheidsproblemen had maar de zij de exploitatie van het gehuurde met hulp van een derde had willen voortzetten. Ook betwist zij niet dat haar Drank- en Horecavergunning begin augustus 2017 is ingetrokken, maar zij stelt dat [geïntimeerde] , door de sloten te vervangen en haar geen toegang meer te geven tot het gehuurde, haar geen gelegenheid meer heeft gegeven om succesvol overleg te voeren met de gemeente om de Drank- en Horecavergunning weer terug te krijgen.

6.8.3.

[geïntimeerde] heeft betwist dat hij de sloten van het gehuurde heeft vervangen en de alarmcodes heeft gewijzigd. Die betwisting is echter niet te verenigen met de tekst van de brief [geïntimeerde] van 5 juli 2017 aan [appellante] en [persoon A] . In die brief staat onder meer:

“Ik wil nog één voorstel doen (…). Ook kunnen jullie e.v.t. de spullen die van jullie zijn nog ophalen (wel moet beslaglegging van Fiscus er af zijn. Je moet dan wel een afspraak maken met mij daar alarmcode’s en sloten zijn vervangen.”

Tegen de achtergrond van de tekst van deze brief heeft [geïntimeerde] onvoldoende weersproken dat hij omstreeks eind juni / begin juli 2017 de sloten en alarmcodes heeft vervangen. Bovendien heeft hij door verzending van de brief met deze tekst in elk geval bij [appellante] en [persoon A] de indruk gewekt dat zij geen toegang meer hadden tot het gehuurde.

6.8.4.

[geïntimeerde] heeft in de onderhavige procedure geen geldige reden aangevoerd voor het vervangen van de sloten en de alarmcodes van het gehuurde en voor het niet langer geven van toegang van [appellante] tot het gehuurde. Hij heeft [appellante] in feite vanaf omstreeks 1 juli 2017 buitengesloten, en aan [appellante] dus vanaf 1 juli 2017 het huurgenot ontnomen. Bij deze stand van zaken moet [appellante] worden gevolgd in haar kennelijke stelling dat haar een partiële ontbinding van de huurovereenkomst toekomt, in die zin dat haar huurbetalingsverplichting over de periode waarin zij zonder geldige reden geen toegang tot het gehuurde kreeg, op nihil wordt gesteld. Dat [appellante] vanaf een later moment niet meer beschikte over een Drank- en Horecavergunning, voert niet tot een ander oordeel. Daarmee is de verstoring van het huurgenot, die door [geïntimeerde] in gang is gezet, niet beëindigd.

6.8.5.

[geïntimeerde] heeft niet gesteld dat hij de sleutels en de alarmcodes op enig moment weer aan [appellante] ter beschikking heeft gesteld. Het hof volgt [appellante] daarom in haar stelling dat zij over de periode van 1 juli 2017 tot 1 maart 2018 geen huur aan [geïntimeerde] verschuldigd is. De stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] op een avond in december 2017 het gehuurde heeft geëxploiteerd, voert niet tot een ander oordeel. [appellante] heeft die stelling in de toelichting op grief VIII gemotiveerd betwist en onder verwijzing naar een verklaring van een getuige gesteld dat het [geïntimeerde] zelf is geweest die het gehuurde op die avond heeft opengesteld. [geïntimeerde] heeft dat op zijn beurt niet voldoende gemotiveerd betwist.

6.8.6.

De grieven III en VIII zijn dus terecht voorgedragen. [appellante] is over de periode vanaf 1 juli 2017 geen huur aan [geïntimeerde] verschuldigd.

Over de eerste grief IV: als gevolg van lekkages zodanige derving van huurgenot dat aanleiding bestaat voor huurprijsvermindering?

6.9.1.

[appellante] vordert in reconventie vermindering van de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 juni 2014 (hof: de ingangsdatum van de huurovereenkomst) vanwege lekkages in het gehuurde. Zij heeft daarbij overigens niet gesteld in welke mate de huurprijs volgens haar moet worden verminderd. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. De eerste grief IV is tegen die afwijzing gericht.

6.9.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Volgens artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij (de huurder) van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

6.9.3.

Wat betreft de periode vóór de overeenkomst van geldlening van 10 juni 2015 staat als onvoldoende bestreden vast dat er in juni 2014, dus kort na ingang van de huurovereenkomst, een lekkage is geweest in de dancing. Volgens de verklaring van [de getuige] die [appellante] als productie 4 bij de conclusie van eis in reconventie heeft overgelegd, was van deze lekkage sprake op een feest op zaterdagavond en is de dancing in verband daarmee die avond stilgelegd. [appellante] heeft gesteld dat zij de dancing in verband hiermee een week niet heeft kunnen exploiteren. Bij het overeengekomen gebruik van in beginsel een (zater)dag per week, komt dat neer op één dag. Dat [geïntimeerde] vooraf al van dit gebrek op de hoogte was, is door [appellante] echter onvoldoende onderbouwd. [appellante] heeft niet de stelling van [geïntimeerde] betwist dat hij de daken van het gehuurde in 2013 had laten vernieuwen. [appellante] heeft verder niet duidelijk gemaakt wanneer zij [geïntimeerde] van deze lekkage op de hoogte heeft gesteld en hoeveel tijd vervolgens is verstreken tot de uitvoering van herstelwerkzaamheden. In zoverre heeft [appellante] niet duidelijk gemaakt dat ten aanzien van deze lekkage is voldaan aan de in artikel 7:207 lid 1 BW Pro neergelegde voorwaarden voor huurprijsvermindering.

6.9.4.

Daar komt bij dat partijen op 10 juni 2015 de bestaande betalingsachterstanden van [appellante] hebben omgezet in een overeenkomst van geldlening. Op dat moment heeft [appellante] geen aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering en is tussen partijen in feite stilzwijgend bevestigd dat daar geen aanspraak op bestaat en is aan [appellante] een betalingsregeling gegund om de achterstand in te lopen. Het hof concludeert dat ten aanzien van de lekkage in de dancing van juni 2014 geen aanspraak bestaat op huurprijsvermindering.

6.9.5.

Dat er naast de lekkage in de dancing van juni 2014 nog andere lekkages zijn geweest in de dancing, heeft [appellante] niet op voldoende concrete wijze gesteld. Zij heeft ook niet gesteld dat zij de dancing nog op een andere avond of gedurende een andere week dan die in juni 2014, niet heeft kunnen exploiteren. Ook in zoverre heeft zij haar beroep op huurprijsvermindering onvoldoende onderbouwd.

6.9.6.

[appellante] heeft verder gesteld dat sprake was van lekkages in de opslagruimte. Dit betrof een opslagruimte waarvan zij het recht van medegebruik had. [appellante] heeft niet betwist dat de opslagruimte, zoals in rov. 4.8 van het beroepen vonnis vastgesteld, mede werd gebruikt door [geïntimeerde] zelf en door een derde. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit een kleine lekkage betrof en dat die niet een gebrek is dat aanleiding geeft voor huurprijsvermindering, mede omdat [appellante] de opslagruimte gewoon in gebruik heeft gehouden.

6.9.7.

Het hof stelt voorop dat de wetgever een restrictieve toepassing wenst van de wettelijke regeling over huurprijsvermindering. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering moet de vermindering van huurgenot van voldoende betekenis zijn, opdat deze de gedeeltelijke ontbinding en haar gevolgen rechtvaardigt. Niet ieder wissewasje geeft recht op vermindering van de huurprijs (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).

6.9.8.

Tegen deze achtergrond deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] ter zake de lekkage in de opslagruimte geen recht heeft op huurprijsvermindering. [appellante] heeft niet betwist dat zij de opslagruimte tijdens de looptijd van de huurovereenkomst gewoon in gebruik heeft gehouden. Zij heeft wel gesteld dat zij bepaalde opgeslagen spullen weg heeft moeten doen, maar zij heeft niet nader toegelicht wat voor spullen dat betrof en wat de waarde daarvan was. Ook vordert zij in hoger beroep niet langer schadevergoeding op de voet van artikel 7:208 BW Pro. Het hof concludeert dat [appellante] haar vordering tot huurprijsvermindering ter zake de lekkage in de opslagruimte onvoldoende heeft onderbouwd.

6.9.9.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de eerste grief IV.

Over grief V: aanspraak op huurvermindering wegens “golven” van de dansvloer

6.10.1.

[appellante] heeft heeft ter onderbouwing van haar vordering tot vermindering van de huurprijs ook gesteld dat als gevolg van de lekkages de dansvloer “golfde”. [geïntimeerde] heeft als reactie op die stelling onder meer gewezen op artikel 16.8 van de huurovereenkomst, luidende:

“De aanwezige (dans)vloer in de zaal heeft achterstallig onderhoud, deze zal huurder voor eigen rekening repareren, of desnoods vervangen.”

De kantonrechter heeft daarover vervolgens overwogen:

“Ook het volgens [appellante] ‘golven’ van de dansvloer kan niet leiden tot een aanspraak op huurvermindering. In artikel 16.8 van de huurovereenkomst is vermeld dat de dansvloer achterstallig onderhoud heeft en dat huurder deze voor eigen rekening zal repareren of desnoods vervangen. [appellante] was dus voorafgaand aan dan wel in ieder geval bij het sluiten van de huurovereenkomst bekend met het achterstallig onderhoud van de dansvloer en met de afspraak dat zij deze zaal[het hof leest: zal]
laten repareren c.q. vervangen. Dat gebrek kan dan niet leiden tot huurvermindering.”

6.10.2.

Grief V is gericht tegen die overweging. In de toelichting op de grief stelt [appellante] dat de schade die aan de dansvloer aanwezig was, door de lekkage erger is geworden en dat artikel 16.8 van de huurovereenkomst bij deze stand van zaken niet in de weg staat aan huurprijsvermindering wegens de staat van de dansvloer.

6.10.3.

Het hof stelt voorop dat niet gesteld of gebleken is dat de lekkage waarvan sprake was in de opslagruimte, invloed heeft gehad op de staat van de dansvloer. In zoverre is niet gebleken van een aanspraak op huurvermindering wegens de staat van de dansvloer.

6.10.4.

Wel staat vast dat er in juni 2014 sprake is geweest van een lekkage in de dancing. Dat die lekkage in relevante mate invloed heeft gehad op de staat van de dansvloer (die al achterstallig onderhoud had) is echter niet komen vast te staan. [appellante] heeft de dancing immers kennelijk, afgezien van de in rov. 6.9.3 genoemde zaterdag, gewoon kunnen exploiteren. Zij heeft ook geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan van een stelling die, ondanks het bepaalde in artikel 16.8 van de huurovereenkomst, tot huurprijsvermindering wegens de staat van de dansvloer zou kunnen leiden.

6.10.5.

Ook hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.9.4 heeft overwogen, staat in de weg aan de stelling van [appellante] dat vanwege de staat van de dansvloer aanspraak bestaat op huurprijsvermindering. Het hof wijst in dit kader ook op hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.9.5 heeft overwogen.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief V

Over grief VI: de boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,--

6.11.1.

Grief VI is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat [appellante] over de door haar verschuldigde hoofdsom de contractuele boete verschuldigd is van € 300,00 over iedere maand die niet of niet volledig is betaald.

6.11.2.

In de toelichting op de grief betoogt [appellante] ten eerste dat [geïntimeerde] niet aantoont op welke wijze hij de door [appellante] verrichte betaling heeft afgeboekt en welke maanden wel en welke maanden niet zijn betaald. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. Het betoog van [appellante] brengt niet mee dat de door de kantonrechter gegeven beslissing onjuist is. Als het komt tot een tenuitvoerlegging van het vonnis en als in dat kader een geschil zou ontstaan over de berekening van de verschuldigde boete, welke berekening dient plaats te vinden in overeenstemming met rechtsoverweging 4.11 van het bestreden vonnis, moeten partijen daar op dat moment met elkaar over in overleg treden en zij hebben dan de mogelijkheid om, bij gebreke van overeenstemming, een executiegeschil aanhangig te maken.

6.11.3.

In de toelichting op de grief betoogt [appellante] ten tweede dat uit het beroepen eindvonnis niet volgt of over hetgeen op grond van de overeenkomst van geldlening verschuldigd is, ook een boete moet worden berekend. Naar het hof begrijpt, meent [appellante] dat zij de contractuele boete niet verschuldigd is over de posten waaruit het bedrag van de geldlening van € 11.138,65 is opgebouwd, en heeft de kantonrechter de contractuele boete ten onrechte mede toegewezen over dat onderdeel van de toegewezen hoofdsom.

6.11.4.

Dit onderdeel van de grief is terecht voorgedragen. De partijen zijn, door de overeenkomst van geldlening aan te gaan, overeengekomen dat voor de posten waaruit het bedrag van € 11.138,65 is opgebouwd, niet langer het contractuele boeteregime zou gelden. [appellante] mocht ingevolge de overeenkomst in beginsel volstaan met het aflossen van het bedrag van € 11.138,65 in wekelijkse termijnen. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat de betreffende posten, door het niet nakomen van de overeenkomst van geldlening, opnieuw onder het boeteregime zijn gaan vallen.

6.11.5.

[geïntimeerde] heeft subsidiair aanspraak gemaakt op de wettelijke handelsrente en meer subsidiair op de wettelijke rente. De overeenkomst van geldlening betreft geen overeenkomst tot het leveren van goederen of diensten. In het licht daarvan heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat de regeling van wettelijke handelsrente van toepassing is. Het hof zal ten aanzien van het bedrag van € 11.138,65 daarom volstaan met toewijzing van wettelijke rente. Nu [geïntimeerde] niet op voldoende duidelijk wijze heeft gesteld per wanneer de wettelijke rente zou moeten ingaan, zal het hof over het bedrag van € 11.138,65 de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 31 juli 2019.

6.11.6.

Grief VI treft dus ten dele doel.

Over de tweede grief IV: de vordering tot betaling van de bierbonus

6.12.1.

[appellante] vordert in reconventie veroordeling van [geïntimeerde] “tot betaling van de bonussen op de bierverkoop, conform afspraak, alsmede tot terugbetaling van ten onrechte te hoog betaalde inkoopprijs voor het verplicht af te nemen bier een en ander op te maken bij staat”. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen en daartoe geoordeeld dat [appellante] haar stellingen met betrekking tot het bier zeer algemeen heeft gelaten zodat het bewijsaanbod dat zij heeft gedaan onvoldoende gespecificeerd is om haar toe te laten tot bewijslevering.

6.12.2.

De tweede grief IV is tegen dat oordeel en die beslissing gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellante] , samengevat:

A. dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] zou meeprofiteren van de bonussen die [geïntimeerde] zou ontvangen over het bier dat hij kocht van Inbev en doorleverde aan [appellante] ;
B. dat [geïntimeerde] voor het door hem aan [appellante] doorgeleverde bier te hoge prijzen in rekening heeft gebracht.

6.12.3.

Ten aanzien van onderdeel A heeft [appellante] aangeboden om door “het overleggen van stukken” te bewijzen dat “de kosten en lusten van gezamenlijke faciliteiten werden gedeeld”. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] tot die bewijslevering toe te laten. Als [appellante] door overlegging van stukken bewijs had willen leveren, had zij die stukken bij de memorie van grieven moeten overleggen. Daar is geen tussenarrest van het hof voor nodig. Het hof ziet geen aanleiding om [appellante] nu nog in de gelegenheid te stellen om op dit punt stukken over te leggen. Daar komt bij dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat de levering van bier een “gezamenlijke faciliteit” is, waarvan de kosten zouden worden gedeeld. [geïntimeerde] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij met [appellante] afspraken heeft gemaakt over bierbonussen en [appellante] heeft in de toelichting op de tweede grief IV ook geen enkel schriftelijk stuk aangewezen ter onderbouwing van haar stelling. Het hof verwerpt daarom onderdeel A van de grief.

6.12.4.

Ter onderbouwing van onderdeel B van de grief heeft [appellante] in feite alleen aangevoerd dat de bierprijs die [geïntimeerde] haar in 2016 in rekening bracht, hoger was dan de bierprijs die [geïntimeerde] haar in 2014 in rekening bracht. Uit die omstandigheid is echter op zichzelf niet af te leiden dat [geïntimeerde] te hoge bierprijzen heeft gerekend. Het is immers niet ongebruikelijk dat prijzen in de loop van de tijd in verband met geldontwaarding worden verhoogd. [appellante] heeft ook in het geheel niet toegelicht in hoeverre de prijs dan te hoog zou zijn geweest. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] haar stellingen in dit opzicht te algemeen heeft gelaten. Een bewijsaanbod op dit punt heeft zij niet gedaan. Het hof verwerpt daarom onderdeel B van de grief.

6.12.5.

Omdat beide onderdelen van de tweede grief IV zijn verworpen, kan die grief geen doel treffen.

Over grief X: de ontbinding van de huurovereenkomst

6.13.

Door middel van grief X betoogt [appellante] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de bewijslevering.

Over grief XI, wat mag van [geïntimeerde] gevergd worden ter zake de aanbiedingsplicht van het registergoed

6.14.1.

De kantonrechter heeft in reconventie, op vordering van [appellante] , voor recht verklaard dat [geïntimeerde] bij verkoop van het registergoed contractueel gehouden is dat eerst te koop aan te bieden aan [appellante] , conform artikel 17 van Pro de huurovereenkomst. In rov. 4.16 van het vonnis heeft de kantonrechter daar nog bij opgemerkt “dat uit artikel 17 ook Pro blijkt dat wanneer huurder niet wenst in te gaan op het voorstel van verhuurder en ook onderhandelingen niet tot overeenstemming hebben geleid, het verhuurder vrijstaat om het onderhavige object aan derden aan te bieden en te verkopen, dat een verkoop aan een derde echter nooit onder minder bezwarende voorwaarden geschiedt dan de voorwaarden die zijn voorgelegd aan huurder, en dat in dat geval huurder nogmaals voor een periode van twee weken in de gelegenheid wordt gesteld om het object voor deze minder bezwarende voorwaarden aan te kopen.

6.14.2.

[geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitgesproken verklaring voor recht. [appellante] heeft in hoger beroep echter haar eis in reconventie op dit punt vermeerderd. Zij vordert, in aanvulling op de toegewezen verklaring voor recht, tevens [geïntimeerde] te gebieden zijn medewerking te verlenen aan een ten behoeve van de verkoop van de onroerende zaak uit te voeren taxatie, op straffe van een dwangsom.

6.14.3.

Het hof begrijpt uit rov. 4.15 van het beroepen vonnis dat [geïntimeerde] het gehuurde aan [appellante] te koop heeft aangeboden, en dat [appellante] het voorstel niet heeft geaccepteerd omdat zij stelde het pand eerst te willen laten taxeren. [appellante] heeft in de toelichting op grief XI gesteld dat de advocaat van [geïntimeerde] haar op 7 oktober 2020 heeft gevraagd om een (tegen)voorstel tot koop van het pand te doen en dat zij ook in verband daarmee het pand wil laten taxeren. Volgens rov. 4.15 van het vonnis heeft [geïntimeerde] ter zitting verklaard geen problemen te hebben met taxatie van het pand, mits de kosten door [appellante] worden voldaan. Uit de door [appellante] bij de memorie van grieven overgelegde productie 1 blijkt echter dat [geïntimeerde] niet langer bereid is om een taxateur van [appellante] tot het pand toe te laten, en dat hij zich vrij acht het pand aan een derde aan te bieden. In zijn reactie op grief XI stelt [geïntimeerde] dat artikel 17 van Pro de huurovereenkomst hem niet verplicht een taxateur van [appellante] in het pand toe te laten, en beroept hij zich op een opschortingsrecht.

6.14.4.

In artikel 17.1 van de huurovereenkomst staat niet expliciet dat [geïntimeerde] bij een voornemen tot verkoop van het pand een taxateur van [appellante] in het pand moet toelaten. De vraag of [geïntimeerde] desondanks daartoe verplicht is, vergt een uitleg van artikel 17 van Pro de overeenkomst. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redelijkheid en billijkheid spelen daarbij een rol.

6.14.5.

Bij het nemen van beslissingen over de aan- en verkoop van onroerend goed en bij het doen van een bod op te koop staand onroerend goed is het niet ongebruikelijk om vooraf een taxatie van het betreffende pand te laten verrichten. [appellante] heeft daarbij een redelijk belang, terwijl [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof geen redelijk bezwaar heeft genoemd tegen het toelaten van een door [appellante] ingeschakelde taxateur tot het pand. Daar komt bij dat [geïntimeerde] tijdens de zitting bij de kantonrechter heeft verklaard dat hij geen probleem heeft met een in opdracht van [appellante] uit te voeren taxatie, mits [appellante] de kosten van de taxatie betaalt. Het hof concludeert dat een redelijke uitleg van artikel 17 van Pro de overeenkomst in de gegeven omstandigheden meebrengt dat [geïntimeerde] bij een voornemen tot verkoop van het pand [appellante] in de gelegenheid moet stellen om een taxatie van het pand te laten verrichten, zodat zij een door haar uit te brengen bod of een beslissing over de acceptatie van een door [geïntimeerde] gevraagde prijs mede op de uitslag van die taxatie kan baseren.

6.14.6.

Het is aan het hof niet duidelijk of [geïntimeerde] op dit moment een concreet voornemen heeft om tot verkoop van het pand over te gaan. Op het moment waarop [geïntimeerde] het pand te koop wil gaan aanbieden, is hij ingevolge artikel 17 van Pro de huurovereenkomst echter gehouden het pand eerst aan te bieden aan [appellante] , zoals de kantonrechter voor recht heeft verklaard. Het hof zal daar, op de vermeerderde eis van [appellante] , het gebod aan toevoegen dat Heijster, indien hij het pand aan de [adres] te [plaats] te koop wil gaan aanbieden, zijn medewerking moet verlenen aan een in opdracht en op kosten van [appellante] ten behoeve van de aankoopbeslissing ter zake de onroerende zaak uit te voeren taxatie. Het hof zal daar een termijn aan verbinden van vier weken. De termijn van twee dagen die [appellante] heeft gevorderd, acht het hof te kort. Het hof zal [geïntimeerde] voorts veroordelen tot betaling van de hierna onder “7. De uitspraak” vastgestelde dwangsom voor het geval hij het bij dit arrest uit te spreken gebod niet nakomt.

6.14.7.

Grief XI slaagt dus. Het hof zal de beslissing nu al in het dictum van dit arrest vastleggen. Het komt niet zinvol voor deze beslissing pas na de bewijslevering over de gestelde contante betalingen van huur in het dictum van het dan te wijzen eindarrest neer te leggen.

Over grief VII: de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie

6.15.

Grief VII is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie te veroordelen. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de bewijslevering.

Over grief IX: de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie

6.16.

Grief IX is gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de bewijslevering.

Tussenconclusie

6.17.

Uit het bovenstaande volgen de beslissingen die in het dictum van dit arrest worden neergelegd. Het hof zal elk verder oordeel aanhouden.

7.De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 21 november 2019 (rov. 6.5);

gebiedt [geïntimeerde] om, indien hij de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] te koop wil gaan aanbieden, niet alleen de aanbiedingsplicht die in onderdeel 5.4 van het bestreden vonnis van 24 september 2020 is verwoord na te komen, maar ook binnen vier weken na een daartoe gedaan verzoek zijn medewerking te verlenen aan een in opdracht en op kosten van [appellante] ten behoeve van de aankoopbeslissing ter zake het pand uit te voeren taxatie (rov. 6.14.6 en 6.14.7);

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat hij, nadat de voormelde termijn van vier weken is verstreken, niet aan het verzoek voldoet, en bepaald dat boven een bedrag van € 15.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;

laat [appellante] toe om te bewijzen:

A. dat zij in 2014 vijf weekhuurtermijnen van € 393,25 contant aan [geïntimeerde] heeft betaald (rov. 6.6.10);
B. dat, en tot welk bedrag, zij in de periode van 1 januari 2015 tot 1 juli 2017 contant huur aan [geïntimeerde] heeft betaald (rov. 6.7.9);

bepaalt, voor het geval [appellante] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 25 oktober voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de advocaat van [appellante] bij zijn opgave op genoemde roldatum een complete en van deugdelijke tabs voorziene fotokopie van het procesdossier zal overleggen;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellante] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 oktober 2022.

griffier rolraadsheer