ECLI:NL:GHSHE:2023:1760

• Datum uitspraak: 30 mei 2023
• Publicatiedatum: 30 mei 2023
• Zaaknummer: 200.316.514_01 en 200.318.141_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep huurkwestie met betrekking tot zelfstandige en onzelfstandige woonruimte en rechtsgeldige huuropzegging

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is behandeld, gaat het om een hoger beroep in twee samenhangende zaken met betrekking tot een huurkwestie. De kern van het geschil betreft de vraag of de gehuurde woonruimte als zelfstandige of onzelfstandige woonruimte moet worden gekwalificeerd, en of de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op basis van de regeling van hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW). De bodemzaak betreft de huur van een woonruimte door [persoon A] van [geint [514]+ app [141]], waarbij de huurprijs aanvankelijk € 700 per maand was, maar door de Huurcommissie is verlaagd naar € 140 per maand. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd, en de vraag is of deze opzegging rechtsgeldig was. Het hof heeft vastgesteld dat de woonruimte bij aanvang van de huur niet beschikte over een eigen toegang en dat er geen keuken aanwezig was, wat betekent dat het gehuurde niet als zelfstandige woonruimte kan worden gekwalificeerd. De opzegging van de huurovereenkomst is door het hof als rechtsgeldig beoordeeld, en de huur is per 1 december 2021 geëindigd. In de kortgedingzaak is de vraag aan de orde of de tenuitvoerlegging van de ontruiming moest worden geschorst in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep. Het hof heeft geoordeeld dat er geen reden was voor schorsing van de tenuitvoerlegging, en heeft het kortgedingvonnis vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummers 200.316.514/01 en 200.318.141/01

arrest van 30 mei 2023

in de zaak met zaaknummer 200.316.514/01 van

1. [persoon A ] ,2. [persoon B] genaamd [XXX] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [app [514] + geint. [141]] ,

advocaat: mr. C.J.M. Bongers te 's-Hertogenbosch,

tegen

[persoon C] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [geint [514]+ app [141]] ,

advocaat: mr. S.A. Wensing te Emmen,

op het bij exploot van dagvaarding van 9 september 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 31 augustus 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 9735513 \ CV EXPL 22-1116 gewezen tussen [app [514] + geint. [141]] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie, en [geint [514]+ app [141]] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie;

en in de zaak met zaaknummer 200.318.141/01 van

[persoon C] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [geint [514]+ app [141]] ,

advocaat: mr. S.A. Wensing te Emmen,

tegen

1. [persoon A ] ,2. [persoon B] genaamd [XXX] ,beiden wonende te Ospel,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [app [514] + geint. [141]] ,

advocaat: mr. C.J.M. Bongers te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 20 oktober 2021 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 23 september 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10087959 \ CV EXPL 22 4216 gewezen tussen [geint [514]+ app [141]] als gedaagde en [app [514] + geint. [141]] als eisers.

1. Het verloop van de gedingen in eerste aanleg

1.1.

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg in zaak 9735513 \ CV EXPL 221116 verwijst het hof naar voormeld vonnis van 31 augustus 2022.

1.2.

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg in zaak 10087959 \ CV EXPL 224216 verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis van 23 september 2022.

2. Het verloop van de gedingen in hoger beroep

2.1.

Het verloop van het geding in hoger beroep in zaak 200.316.514/01 blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het beroepen vonnis);
• de door [app [514] + geint. [141]] genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van de eis in reconventie, met producties 19 tot en met 37;
• de door [geint [514]+ app [141]] genomen memorie van antwoord met producties 1 tot en met 9.

Het hof heeft daarna in deze zaak een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2.2.

Het verloop van het geding in hoger beroep in zaak 200.318.141/01 blijkt uit:

• de namens [geint [514]+ app [141]] uitgebrachte dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 1 tot en met 4;
• de door [geint [514]+ app [141]] genomen akte houdende rectificatie;
• de door [app [514] + geint. [141]] genomen memorie van antwoord met producties 38 tot en met 52;
• de door [geint [514]+ app [141]] genomen akte met producties 1 en 2;
• de door [app [514] + geint. [141]] genomen antwoordakte met productie 53.

Het hof heeft daarna in deze zaak een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling in hoger beroep in zaak 200.316.514/01

De vaststaande feiten en de kern van het geschil in zaak 200.316.514/01

3.1.1. Het gaat in de zaak naar de kern genomen om twee samenhangende vragen:

• is het door [persoon A ] van [geint [514]+ app [141]] gehuurde, zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte;
• heeft [geint [514]+ app [141]] de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze opgezegd op grond van de regeling van zogeheten hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW).

3.1.2. In het hoger beroep in deze zaak kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. [persoon A ] is de moeder van [persoon B] .
• b. [persoon B] is een dressuurruiter met een topsportstatus van NOC-NSF.
• c. [geint [514]+ app [141]] heeft medio september 2020 de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] aangekocht. Dit betreft een perceel met woonhuis (boerderij), paardenstallen en weiland, en is geschikt is voor het houden van paarden.

• d. [geint [514]+ app [141]] heeft op 12 oktober 2020 de eenmanszaak ‘ [YYY] ’ bij de Kamer van Koophandel laten inschrijven.
• e. De onroerende zaak aan [adres] te [plaats] is op 30 december 2020 aan [geint [514]+ app [141]] geleverd.
• f. [geint [514]+ app [141]] heeft aan [persoon A ] met ingang van 1 januari 2021 de woonruimte op de eerste verdieping van de boerderij verhuurd. Partijen hebben in verband daarmee een huurovereenkomst ondertekend. Volgens [app [514] + geint. [141]] is de huurovereenkomst op 29 december 2020 ondertekend. Volgens [geint [514]+ app [141]] is de huurovereenkomst pas in maart 2021 opgesteld en ondertekend, omdat [persoon A ] huurtoeslag wilde aanvragen dan wel omdat [persoon A ] zei dat zij voor de belastingdienst een schriftelijke huurovereenkomst nodig had.
• g. Omstreeks 1 januari 2021 zijn [geint [514]+ app [141]] en haar echtgenoot op de benedenverdieping van de boerderij gaan wonen en [app [514] + geint. [141]] op de bovenverdieping. Partijen verschillen van mening over de exacte data waarop ieder van hen de voor hen bestemde woonruimte heeft betrokken.
• h. [persoon B] heeft met ingang van 1 januari 2021 een aantal paardenboxen op het perceel van [geint [514]+ app [141]] gehuurd.
• i. In de loop van 2021 zijn tussen partijen conflicten ontstaan. Een beoogde samenwerking bij de exploitatie van de dressuurstal van [geint [514]+ app [141]] is daardoor gestrand.
• j. [geint [514]+ app [141]] heeft de huur van de door [persoon B] gehuurde paardenboxen opgezegd per 1 augustus 2021. [persoon B] heeft de paardenboxen al eind juni 2021 ontruimd. [persoon B] heeft over de maand juli 2021 geen stalhuur betaald aan [geint [514]+ app [141]] .
• k. Bij brief van 27 augustus 2021 heeft [geint [514]+ app [141]] aan [persoon A ] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst terzake de bovenverdieping opzegt per 1 oktober 2021.
• l. Op 15 september 2021 heeft [persoon A ] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend tot tijdelijke huurverlaging vanwege de vermindering van woongenot door ernstige gebreken aan het gehuurde. De Huurcommissie heeft op 30 november 2021 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren.
• m. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 31 januari 2022 een beslissing gegeven op het verzoek tot huurprijsvermindering. In deze uitspraak staat onder het kopje “

“• De woonruimte heeft op 1 september 2021 de volgende ernstige gebreken:

1. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, niet een

opstelplaats voor een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel als

bedoeld in paragraaf 4.15.2 van het Bouwbesluit 2003, voorzien van een

aanrecht met een spoelbak die is aangesloten op de voorziening voor afvoer

van afvalwater en fecaliën en van een kraan die is aangesloten op de

drinkwatervoorziening. Dit is een gebrek in categorie A (nummer 6);

2. Er is sprake van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van het

kookgelegenheid, waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat. Dit is

een gebrek in categorie C (nummer 1).

• De geldende huurprijs van € 700,00 wordt vanaf 1 september 2021 tijdelijk

verlaagd tot € 140,00 per maand.”

- n. [persoon A ] heeft over de maanden september 2021 tot en met februari 2022 de volledige huur van € 700,-- per maand aan [geint [514]+ app [141]] betaald en niet de door de Huurcommissie met terugwerkende kracht tot 1 september 2021 vastgestelde lagere huurprijs van € 140,-- per maand.

De vorderingen en beslissingen in het geding bij de kantonrechter in zaak 9735513 \ CV EXPL 22 1116

3.2.1. In zaak 9735513 \ CV EXPL 22 1116 vorderde [geint [514]+ app [141]] in het geding bij de kantonrechter in conventie, samengevat:

• primair: een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op 1 oktober 2021 is geëindigd, veroordeling van [app [514] + geint. [141]] om het gehuurde te ontruimen, en veroordeling van [persoon B] tot betaling van € 1.400,-- ter zake stalhuur voor de door haar gehuurde paardenboxen over de maand juli 2021;
• subsidiair: ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en veroordeling van [app [514] + geint. [141]] tot ontruiming van het gehuurde;

een en ander met veroordeling van [app [514] + geint. [141]] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3.2.2. Aan deze vordering heeft [geint [514]+ app [141]] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De huur heeft betrekking op niet-zelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woning waarin [geint [514]+ app [141]] haar hoofdverblijf heeft. [geint [514]+ app [141]] kon de huur dus binnen de

proefperiode van negen maanden als bedoeld in artikel 7.232 lid 3 BW opzeggen, en [geint [514]+ app [141]] heeft dat gedaan. De huurovereenkomst is dus geëindigd zodat [app [514] + geint. [141]] de woonruimte moeten verlaten.

Voor het geval sprake is van zelfstandige woonruimte, is [persoon A ] in meerdere opzichten tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom is de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd en moeten [app [514] + geint. [141]] de woonruimte verlaten.

3.2.3. [app [514] + geint. [141]] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op hun verweer vorderden [app [514] + geint. [141]] in reconventie, samengevat:

• I. veroordeling van [geint [514]+ app [141]] tot betaling van € 3.360,-- ter zake teveel betaalde huur, te vermeerderen met wettelijke rente;
• II. te bepalen dat [geint [514]+ app [141]] dient te gedogen dat [app [514] + geint. [141]] en/of hun bezoek mag parkeren op het erf van [geint [514]+ app [141]] , hetzij op het erf hetzij op de aangegeven plaats onder de overkapping;
• III. [geint [514]+ app [141]] te gebieden zodanige voorzieningen aan het gehuurde te (laten) treffen met betrekking tot de keuken en ventilatie, dat deze voldoet aan de eisen die de Huurcommissie hieraan stelt, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• IV. [geint [514]+ app [141]] te gebieden de op de toegangsdeur van het gehuurde gerichte camera te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel zodanig te richten dat er bij een geopende toegangsdeur niet naar de binnenzijde van het gehuurde toe kan worden gefilmd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met veroordeling van [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten.

3.2.4. Het hof zal in het navolgende voor zover nodig ingaan op hetgeen [app [514] + geint. [141]] aan hun vorderingen in reconventie ten grondslag hebben gelegd. [geint [514]+ app [141]] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.5. In het beroepen vonnis van 31 augustus 2022 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De vraag of een huurovereenkomst betrekking heeft op een zelfstandige of op een niet-zelfstandige woning moet worden beantwoord naar de situatie bij het sluiten van die huurovereenkomst (rov. 4.2).
• De woonruimte beschikte bij aanvang van de huur niet over een zelfstandige toegang (rov. 4.3).
• Bij aanvang van de huur was in het gehuurde geen keuken aanwezig. Het gehuurde ontbeerde bij aanvang van de huur dus een wezenlijke voorziening als bedoeld in artikel 7:234 BW (rov. 4.4).
• Het ontbreken van een eigen toegang en het niet aanwezig zijn van een keuken in het gehuurde brengt mee dat sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte (rov. 4.5).
• De door [app [514] + geint. [141]] gestelde intentie van partijen leidt er niet toe dat, in weerwil van de feitelijke situatie die eenduidig wijst onzelfstandigheid van de woonruimte, sprake is van een zelfstandige woonruimte (rov. 4.6).
• Omdat [geint [514]+ app [141]] op de benedenverdieping van de woning haar hoofdverblijf heeft, is artikel 7:232 lid 3 BW van toepassing. [geint [514]+ app [141]] kon dus als verhuurder gedurende negen maanden na aanvang van de huur de overeenkomst beëindigen zonder opgave van redenen. [geint [514]+ app [141]] heeft dat op 27 augustus 2021 rechtsgeldig gedaan (rov. 4.7, eerste deel).
• [geint [514]+ app [141]] heeft daarbij een opzegtermijn van één maand in acht genomen, terwijl op grond van artikel 7:271 lid 5 BW voor de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden geldt. De verklaring voor recht is dus toewijsbaar in die zin dat de huurovereenkomst op 1 december 2021 (in plaats van op 1 oktober 2021) is geëindigd (rov. 4.7, tweede deel).
• Vanaf 1 december 2021 verblijven [app [514] + geint. [141]] zonder recht of titel in de woning. Zij moeten het gehuurde dus ontruimen (rov. 4.7, derde deel).
• Voor de stalruimte geldt een huurprijs van € 150,-- per maand per stal (rov. 4.10).
• De huur van de vier stallen is geëindigd op 31 juli 2021. Dat [persoon B] de stallen al op 30 juni 2021 heeft ontruimd, laat onverlet dat zij de stalhuur over juli 2021 verschuldigd is. Daarvoor is € 600,-- toewijsbaar (rov. 4.11, eerste deel).
• Ter zake buitengerechtelijke kosten is € 90,-- toewijsbaar (rov. 4.11, tweede deel).
• [app [514] + geint. [141]] moeten in de proceskosten van het geding in conventie worden veroordeeld (rov. 4.12).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie, samengevat:

• voor recht verklaard dat de tussen [geint [514]+ app [141]] en [persoon A ] gesloten huurovereenkomst ter zake de gehuurde woonruimte op 1 december 2021 is geëindigd;
• [app [514] + geint. [141]] veroordeeld om de woonruimte binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
• [persoon B] veroordeeld om aan [geint [514]+ app [141]] € 600,-- te betalen ter zake stalhuur over de maand juli 2021;
• [persoon B] veroordeeld om aan [geint [514]+ app [141]] € 90,-- te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten;

Tot slot heeft de kantonrechter in conventie [app [514] + geint. [141]] in de proceskosten veroordeeld, de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.2.6. In reconventie heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Vast staat dat [app [514] + geint. [141]] over de maanden september 2021 tot en met februari 2022 de volledige huur van € 700,-- per maand hebben betaald en niet de door de Huurcommissie vastgestelde lagere huurprijs van € 140,-- per maand. [app [514] + geint. [141]] hebben dus € 3.360,-- te veel betaald (rov. 4.13).
• Omdat [geint [514]+ app [141]] in conventie geen gebruiksvergoeding heeft gevorderd voor de periode na het einde van de huurovereenkomst en [app [514] + geint. [141]] na het einde van de huurovereenkomst geen recht meer hadden op bewoning van het gehuurde, kan in het midden blijven of de voorzieningen die [geint [514]+ app [141]] in april 2022 aan het gehuurde heeft getroffen, voldoen aan de daaraan te stellen eisen (rov. 4.14).
• Omdat in conventie is geoordeeld dat [app [514] + geint. [141]] geen recht meer hebben op bewoning van het gehuurde, hebben zij geen belang meer bij hun vorderingen terzake het treffen van voorzieningen, het parkeren op het terrein en de camera. Deze vorderingen moeten daarom worden afgewezen (rov. 4.15).
• [geint [514]+ app [141]] moet in de proceskosten van het geding in reconventie worden veroordeeld (rov. 4.16).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in reconventie [geint [514]+ app [141]] veroordeeld om aan [persoon A ] € 3.360,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 mei 2022, [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten aan de zijde van [persoon A ] veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep in zaak 200.316.514/01

3.3.1. [app [514] + geint. [141]] hebben in zaak 200.316.514 bij de memorie van grieven hun eis in reconventie aldus vermeerderd dat zij ter zake al hun vorderingen in reconventie een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring vorderen. Deze vermeerdering van eis heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis in reconventie.

3.3.2. [app [514] + geint. [141]] hebben in hoger beroep vijftien grieven aangevoerd tegen het vonnis van 31 augustus 2022. [app [514] + geint. [141]] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis voor zover door de grieven aangevochten en tot, samengevat:

• volledige afwijzing van de vorderingen van [geint [514]+ app [141]] in conventie;
• volledige toewijzing van de vorderingen van [app [514] + geint. [141]] in reconventie;
• veroordeling van [geint [514]+ app [141]] om al hetgeen [app [514] + geint. [141]] ter uitvoering van het vonnis aan [geint [514]+ app [141]] hebben voldaan, aan [app [514] + geint. [141]] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente.

3.3.3. [geint [514]+ app [141]] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [app [514] + geint. [141]] in de proceskosten.

Over de grieven I tot en met V in zaak 200.316.514/01: grieven tegen feitenvaststelling kantonrechter

3.4.1. De grieven I tot en met V in zaak 200.316.514 zijn gericht tegen onderdelen van de feitenvaststelling die de kantonrechter in de overwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het vonnis van 31 augustus 2022 heeft gegeven.

3.4.2. Het hof heeft hiervoor in rov. 3.1.2 een eigen vaststelling van feiten gegeven. In zoverre komt aan de grieven I tot en met V geen betekenis toe. Het hof ziet echter toch aanleiding om over de grieven het navolgende op te merken.

3.4.3. Door middel van grief I betogen [app [514] + geint. [141]] dat de kantonrechter in onderdeel 2.1 van de feitenvaststelling ten onrechte heeft overwogen dat “partijen” aanvankelijk de intentie hadden om op het perceel aan [adres] een dressuurstal te exploiteren. Het hof is aan deze grief tegemoet gekomen door hiervoor bij de feitenvaststelling in rov. 3.1.2 van dit arrest geen melding te maken van een dergelijke intentie van “partijen”. Over de vraag of en in hoeverre die intentie bij beide partijen bestond, verschillen partijen van mening. Vast staat wel dat partijen in enige mate zouden samenwerken in de dressuurstal. De mate waarin dat het geval zou zijn, kan naar het oordeel van het hof verder in het midden blijven.

3.4.4. Grief II is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter in rov. 2.4 van het vonnis dat [persoon B] pas nadat [persoon A ] in het gehuurde woonde, bij [persoon A ] is gaan inwonen.

Het hof is aan deze grief tegemoet te komen door in de feitenvaststelling in rov. 3.1.2 van dit arrest op te nemen dat [app [514] + geint. [141]] omstreeks 1 januari 2021 op de bovenverdieping van de boerderij zijn gaan wonen. Of zij dat gelijktijdig hebben gedaan dan wel [persoon B] kort na [persoon A ] , kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven.

3.4.5. Door middel van grief III betogen [app [514] + geint. [141]] , naar het hof begrijpt, dat de kantonrechter ten onrechte niet als feit heeft vastgesteld dat de schriftelijke huurovereenkomst op 29 december 2020 is ondertekend, dus voordat partijen in de woning woonden. Deze grief is ongegrond. [geint [514]+ app [141]] heeft immers gesteld dat de huurovereenkomst pas in maart 2021 is opgesteld en ondertekend. Tussen partijen staat dus niet vast wanneer de huurovereenkomst is gesloten en ondertekend. Wel staat vast dat de huurovereenkomst vóór 1 januari 2021 gesloten is, maar niet staat vast dat de schriftelijke vastlegging van de mondelinge overeenkomst van vóór 1 januari 2021 dateert.

3.4.6. In de toelichting op grief III gaan [app [514] + geint. [141]] nog in op de volgorde waarin partijen het pand heeft betrokken. Het hof verwijst daarover naar hetgeen hiervoor in rov. 3.4.4 is overwogen.

3.4.7. Door middel van grief IV betogen [app [514] + geint. [141]] dat de kantonrechter bij het weergeven van de uitspraak van de Huurcommissie ten onrechte onvermeld heeft gelaten dat de Huurcommissie heeft overwogen dat het gehuurde een zelfstandige woning is. Het hof is aan deze grief tegemoet gekomen door bij de feitenvaststelling die hiervoor in rov. 3.1.2 is gegeven, dit wel te vermelden.

3.4.8. Grief V is gericht tegen rov. 2.8 van het vonnis, waarin de kantonrechter als feit heeft vastgesteld dat [app [514] + geint. [141]] medio januari 2021 aan [geint [514]+ app [141]] hebben laten weten dat zij niet verder wilden gaan met de beoogde samenwerking terzake de dressuurstal. Het hof is aan deze grief tegemoetgekomen door hiervoor in rov. 3.1.2 van dit arrest slechts als feit te vermelden dat in de loop van 2021 conflicten zijn ontstaan tussen partijen, en dat daardoor een beoogde samenwerking bij de exploitatie van de dressuurstal van [geint [514]+ app [141]] gestrand is. Partijen verschillen van mening over de vraag welke partij het initiatief nam voor het verbreken van de samenwerking. Die vraag hoeft in het kader van de weergave van de vaststaande feiten niet beantwoord te worden.

3.4.9. Het hof concludeert dat de grieven I tot en met V verder niet besproken hoeven te worden. Deze grieven leiden zelfs bij juistheid ook nog niet tot andere dan de door de kantonrechter gegeven eindbeslissingen. Of die eindbeslissingen juist zijn, hangt af van de beoordeling van de andere grieven.

Over de grieven VI tot en met X in zaak 200.316.514/01: betreft het gehuurde een zelfstandige woning?

3.5.1. Het hof zal de grieven VI tot en met X gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat:

• het gehuurde bij aanvang van de huur niet over een zelfstandige toegang beschikte;
• bij aanvang van de huur geen keuken aanwezig was in het gehuurde, zodat het gehuurde bij aanvang van de huur een wezenlijke voorziening als bedoeld in artikel 7:234 BW ontbeerde;
• het ontbreken van een eigen toegang en het niet aanwezig zijn van een keuken in het gehuurde meebrengt dat sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte.

3.5.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop. Volgens artikel 7:234 BW wordt onder zelfstandige woning verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Het gaat hier om cumulatieve eisen: als aan een van de eisen niet is voldaan, is sprake van huur van onzelfstandige woonruimte.

3.5.3. Bij de beoordeling of aan de genoemde twee eisen voldaan is, is de inrichting van het gehuurde bepalend. De kwalificatie is dus primair gericht is op de vraag of het gehuurde naar maatschappelijke en bouwkundige maatstaven valt te bewonen, zónder noodzakelijk (mede)gebruik van voorzieningen die buiten het ‘eigen domein’ zijn gelegen én met een toegang die niet is gesitueerd in het ‘privé-domein’ van een ander. Omdat de definitie van art. 7:234 het zwaartepunt legt op de inrichting van het gehuurde, is er doorgaans geen ruimte om gewicht toe te kennen aan de partijbedoeling omtrent de (on)zelfstandigheid.

3.5.4. Tegen de achtergrond van bovenstaande uitgangspunten zal het hof nu onderzoeken of ten aanzien van het door [persoon A ] gehuurde, voldaan is aan de twee eisen om te kunnen spreken van zelfstandige woonruimte.

Afwezigheid van een wezenlijke voorziening in het gehuurde?

3.6.1. Het hof zal nu eerst beoordelen of het gehuurde een wezenlijke voorziening ontbeerde. Volgens de wetsgeschiedenis is een keuken een wezenlijke voorziening (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 2 en 39). Een keuken moet binnen het gehuurde gelegen zijn en exclusief ten gebruike staan van de huurder. Als dat niet het geval is, kan in beginsel niet gesproken worden van zelfstandige woonruimte.

3.6.2. In dit geval staat tussen partijen vast dat in de door [persoon A ] gehuurde woonruimte bij aanvang van de huur geen keuken aanwezig was. Voor zover [app [514] + geint. [141]] dat hebben willen betwisten, is die betwisting onvoldoende onderbouwd. Bij brief van 28 juni 2021 (bijna zes maanden na aanvang van de huur) heeft de toenmalig gemachtigde van [app [514] + geint. [141]] zelf aan de toenmalig advocaat van [geint [514]+ app [141]] geschreven dat er nog steeds geen keukenblok is geplaatst in het gehuurde. Ook in de uitspraak van de Huurcommissie is geconstateerd dat er in het gehuurde geen keuken (geen
“opstelplaats voor een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel (…), voorzien van een

aanrecht met een spoelbak die is aangesloten op (…) en van een kraan die is aangesloten op de drinkwatervoorziening” ) aanwezig is. Het is dus niet zo dat er alleen bij aanvang van de huur geen keuken in het gehuurde aanwezig was. Op de datum waarop [geint [514]+ app [141]] de huur opzegde (27 augustus 2021) was er nog steeds geen keuken in het gehuurde aanwezig.

3.6.3. Er is ook niet gesteld of gebleken dat [persoon A ] in de eerste huurperiode van bijna een half jaar ooit schriftelijk, via App of e-mail bij [geint [514]+ app [141]] heeft geklaagd over de afwezigheid van een keuken in het gehuurde. Het eerste schriftelijke stuk waarin namens [persoon A ] melding wordt gemaakt van het feit dat in het gehuurde “nog steeds” geen keuken is geplaatst, dateert van 28 juni 2021. Deze brief vormt een reactie op de brief van de toenmalig advocaat van [geint [514]+ app [141]] van 18 juni 2021, waarbij de huur van de paardenstallen is opgezegd per 1 augustus 2021, en waarbij namens [geint [514]+ app [141]] is gemeld dat [geint [514]+ app [141]] tot een beëindiging van de huur ter zake de woonruimte wil komen omdat zij vanwege nieuwe persoonlijke omstandigheden moet verhuizen. Pas nadat tussen partijen een conflict is ontstaan over de door [geint [514]+ app [141]] gewenste beëindiging van de huur, heeft [persoon A ] via haar toenmalig gemachtigde laten schrijven dat [geint [514]+ app [141]] een keukenblok had moeten plaatsen. In de eerste bijna zes maanden is dat geen merkbaar punt van discussie geweest. In zoverre blijkt ook niet van een duidelijke partijbedoeling dat het gehuurde inclusief een keukenvoorziening zou worden verhuurd.

3.6.4. Het hof deelt voorts het oordeel van de kantonrechter dat een dergelijke bedoeling, afwijkend van de feitelijke situatie, ook in onvoldoende mate blijkt uit de schriftelijke huurovereenkomst of de schriftelijke verhuurdersverklaring. [persoon A ] heeft niet betwist dat zij wilde proberen om huurtoeslag te krijgen en dat zij daarvoor een huurovereenkomst dan wel verhuurdersverklaring nodig had waarin onder meer de indruk werd gewekt dat sprake was van huur van zelfstandige woonruimte. Voor zover de tekst van de huurovereenkomst er al op zou wijzen dat [geint [514]+ app [141]] de verplichting op zich had genomen om een keukenblok in het door [persoon A ] gehuurde aan te brengen, blijkt uit de gedragingen van partijen dat dit niet was afgesproken. Een keukenblok was immers niet aanwezig in het gehuurde deel en [persoon A ] heeft daar gedurende omstreeks de eerste zes maanden van de huurovereenkomst nooit enige schriftelijke klacht over geuit. Pas nadat [geint [514]+ app [141]] kenbaar had gemaakt dat ze tot een einde van de huur wilde komen, heeft de toenmalige gemachtigde van [persoon A ] de kwestie van de keuken aan de orde gesteld. Dat partijen de situatie niet goed hebben doordacht blijkt ook uit hetgeen het hof hierna nog zal overwegen over de strijdigheid van de situatie met het bestemmingsplan.

3.6.5. Het hof concludeert, evenals de kantonrechter, dat [persoon A ] het gehuurde niet kon bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, een en ander in de zin van artikel 7:234 BW, zodat reeds om deze reden sprake was van huur van onzelfstandige woonruimte.

Had het gehuurde een eigen toegang?

3.7.1. Het hof acht termen aanwezig om ook te onderzoeken of het gehuurde een eigen toegang had in de zin van artikel 7:234 BW. Het hoeft daarbij niet te gaan om een direct op de straat uitkomende toegangsdeur. Etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt. Voldoende duidelijk is dat dergelijke woningen een eigen toegang hebben zoals bedoeld in artikel 7:234 BW.

3.7.2. De situatie is minder duidelijk bij panden die blijkens de bouwkundige inrichting van het geheel niet prima vista bestemd zijn voor gebruik in afzonderlijke – zelfstandige – gedeelten. Bij dergelijke panden is het mogelijk dat het gebruik van het éne gedeelte niet goed mogelijk is zonder medegebruik van een ánder gedeelte, dat slechts in beperkte mate gemeenschappelijk is te noemen. Een dergelijk geval was aan de orde in de uitspraak HR 28 januari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1245, NJ 1994/363 (Bronkhorst/van Eijk). In geschil was de kwalificatie van een afsluitbare toegangsdeur die was aangebracht op de gang van de eerste etage van een bovenwoning. De huurder van deze bovenwoning had de zolderverdieping onderverhuurd en na zijn vertrek rees de vraag of de onderhuur van de zolderverdieping een zelfstandige woning betrof. De rechtbank meende van niet omdat de zolderverdieping alleen te bereiken was via de overloop van de bewoner van de eerste etage. Zou de toegang van de onderhuurder naar de zolder als ‘eigen’ worden gekwalificeerd, dan zou een opvolgend huurder van de eerste etage te maken krijgen met een onderhuurder ‘binnenshuis’ die hij niet zelf had uitgezocht. Volgens de memorie van toelichting (p. 39) bij artikel 7:234 BW brengt dit arrest mee dat:

“de woning waarbij de bewoner weliswaar niet afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning en de te bewonen ruimten afsluitbaar zijn, maar waarbij de bewoner zijn woning alleen kan bereiken via het ‘privé-gedeelte’ van andermans woning, geen zelfstandige woning is.”

3.7.3. De situatie die in het onderhavige geval aan de orde is, is zichtbaar op de foto die als productie 29 bij de memorie van grieven is overgelegd. Deze foto is genomen van vlak voor de voordeur van het pand van [geint [514]+ app [141]] . Geheel rechts op de foto is een stukje van de geopende voordeur zichtbaar. De foto geeft verder zicht op de hal, waar drie (binnen)deuren op uitkomen. De middelste deur geeft toegang tot de door [persoon A ] gehuurde woonruimte. De linkerdeur geeft toegang tot (een deel van) de door [geint [514]+ app [141]] gebruikte woning en de rechterdeur geeft ook toegang tot (een deel van) de door [geint [514]+ app [141]] gehuurde woning.

Als [geint [514]+ app [141]] vanuit het achter de linkerdeur gelegen deel van haar woning via de linkerdeur en vervolgens via de rechterdeur naar het achter de rechterdeur gelegen deel van haar woning wil gaan, kan zij dus te maken krijgen met [persoon A ] terwijl zij zich slechts van het ene deel van haar woning naar het andere deel van haar woning begeeft. In zoverre kan de middelste deur niet worden aangemerkt als een eigen toegang in de zin van artikel 7:234 BW. De onderhavige situatie is totaal niet te vergelijken met bijvoorbeeld een flatwoning die bereikt kan worden via een galerij. Daarbij kan een huurder zijn woning bereiken zonder door het privégedeelte van een andere woning te lopen. In het onderhavige geval is dat discutabel, aangezien er argumenten zijn om de hal achter de voordeur als privégedeelte bij de woning van [geint [514]+ app [141]] aan te merken.

3.7.4. Het hof tekent bij het voorgaande ook aan dat het pand slechts één huisnummer heeft. Het door [persoon A ] gehuurde woongedeelte heeft geen eigen adres en geen eigen brievenbus. [geint [514]+ app [141]] heeft voorts onder overlegging van een productie gesteld dat de gemeente een last onder dwangsom heeft opgelegd aan [geint [514]+ app [141]] en aan [persoon A ] omdat de woning niet bewoond mag worden door twee gezinnen (enerzijds [geint [514]+ app [141]] en haar echtgenoot, en anderzijds [persoon A ] en haar dochter [persoon B] ). In het executie-kortgeding (zie hierna, zaaknummer 200.318.141/01) heeft [geint [514]+ app [141]] de vooraankondiging van de last onder dwangsom overgelegd. [app [514] + geint. [141]] hebben daar in de kortgedingprocedure op gereageerd en niet betwist dat de situatie naar het oordeel van de gemeente in strijd is met het bestemmingsplan.

3.7.5. Om te kunnen spreken van een eigen toegang in de zin van artikel 7:234 BW moet die toegang bovendien afsluitbaar zijn. Op de door [app [514] + geint. [141]] als productie 29 overgelegde foto is inderdaad een slot te zien op de middelste deur en op de rechterdeur. Of ook een slot aanwezig is op de linkerdeur is niet goed zichtbaar. Die foto is echter kennelijk pas op een laat moment gemaakt; mogelijk pas eind 2022 of begin 2023 kort voor het indienen van de memorie van grieven. Bij aanvang van de huur op 1 januari 2021 was de betreffende deur nog niet afsluitbaar. Pas bij de hiervoor in rov. 3.6.3 genoemde brief van de toenmalig gemachtigde van [app [514] + geint. [141]] van 28 juni 2021 (bijna zes maanden na ingang van de huurovereenkomst) wordt voor het eerst namens [persoon A ] melding gemaakt van het feit dat “de opgang” nog niet afsluitbaar is gemaakt. Gedurende in elk geval de eerste zes maanden van de huur was van een afsluitbare toegangsdeur tot het door [persoon A ] gehuurde geen sprake, en [persoon A ] heeft dit pas aan de orde gesteld nadat [geint [514]+ app [141]] kenbaar had gemaakt dat zij tot een beëindiging van de verhuur van de woonruimte wilde komen.

3.7.6. Om bovenstaande redenen concludeert het hof dat het gehuurde bij aanvang van de huur niet beschikte over een eigen toegang in de zin van artikel 7:234 BW. Ook om deze reden was sprake was van huur van onzelfstandige woonruimte.

Overige argumenten van [app [514] + geint. [141]]

3.8.1. [app [514] + geint. [141]] hebben er in de toelichting op grief X nog gesteld dat [persoon A ] huurtoeslag ontvangt voor de huur van de woonruimte. Volgens [app [514] + geint. [141]] is het ontvangen van huurtoeslag alleen mogelijk bij huur van zelfstandige woonruimte, en moet het door haar gehuurde daarom als zelfstandige woonruimte worden bestempeld.

3.8.2. Het hof constateert dat volgens de door [app [514] + geint. [141]] overgelegde betalingsbewijzen slechts sprake is van een voorschot op huurtoeslag. Of de huurtoeslag definitief is toegekend, is uit de door [app [514] + geint. [141]] overgelegde betalingsbewijzen niet af te leiden. De voorlopige toekenning heeft kennelijk plaatsgevonden op grond van de door [persoon A ] zelf verstrekte informatie dat sprake zou zijn van zelfstandige woonruimte. Dat [geint [514]+ app [141]] daaraan in enige mate heeft meegewerkt door de wijze van omschrijving van het gehuurde in de verhuurdersverklaring en de huurovereenkomst, brengt niet mee dat nu in rechte geoordeeld moet worden dat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte. Beslissend is immers de feitelijke situatie en niet het etiket dat partijen daarop hebben geplakt. De civiele rechter is bij zijn oordeel of al dan niet sprake is van zelfstandige woonruimte, bovendien niet gebonden aan het gegeven dat de instantie die de huurtoeslag toekent, op basis van de door [persoon A ] verstrekte informatie voorlopig zou hebben aangenomen dat sprake is van zelfstandige woonruimte. Zelfs als een andere regeling een ander begrip ervan zou hanteren, brengt dat geen verandering in de (hier aan de orde zijnde) huurwetgeving.

3.8.3. [app [514] + geint. [141]] hebben in de toelichting op grief X voorts gewezen op het feit dat de Huurcommissie in de uitspraak van 31 januari 2022 heeft geoordeeld dat de woonruimte een zelfstandige woning vormt. Volgens [app [514] + geint. [141]] heeft [geint [514]+ app [141]] niet binnen acht weken een beslissing van de rechter gevraagd over het punt waarover aan de Huurcommissie een uitspraak was verzocht, en moeten partijen daarom op de voet van artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.

3.8.4. Het hof overweegt daarover het volgende. De fictie van wilsovereenstemming over het punt waarover aan de huurcommissie uitspraak was verzocht, zoals geregeld in artikel 7:262 BW, geldt alleen voor de procedures bij de huurcommissie die in de paragrafen 1 en 2 van de Onderafdeling 2 van Afdeling 5 van titel 4 van het BW zijn opgenomen. Daarmee worden bedoeld de daar geregelde kwesties over huurprijzen en andere vergoedingen. De regeling omtrent het al dan niet zelfstandig zijn van woonruimte is niet opgenomen in Onderafdeling 2 van de genoemde Afdeling 5, maar in Onderafdeling 1. De regel dat partijen die de kwestie niet tijdig aan de rechter voorleggen, geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, geldt dus niet voor het oordeel van de Huurcommissie dat in dit geval sprake was van huur van zelfstandige woonruimte. Het betreffende oordeel bindt de civiele rechter niet. Het oordeel heeft voor de civiele rechter geen gezag van gewijsde.

3.8.5. Hetgeen [app [514] + geint. [141]] overigens nog hebben aangevoerd, brengt het hof evenmin tot het oordeel dat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte.

3.8.6. Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven VI tot en met X.

Grief XI in zaak 200.316.514/01: heeft [geint [514]+ app [141]] de huurovereenkomst rechtsgeldig op de voet van artikel 7:232 lid 3 BW opgezegd en is de huurovereenkomst daardoor op 1 december 2021 geëindigd?

3.9.1. Grief XI is gericht tegen rov. 4.7 van het beroepen vonnis. In die overweging heeft de kantonrechter geoordeeld, kort gezegd, dat [geint [514]+ app [141]] de huurovereenkomst bij haar brief van 27 augustus 2021 met gebruikmaking van de door artikel 7:232 lid 3 BW geboden mogelijkheid heeft opgezegd, en dat de huurovereenkomst daardoor, mede gelet op geldende opzegtermijn, op 1 december 2021 is geëindigd.

3.9.2. In de toelichting op deze grief hebben [app [514] + geint. [141]] grotendeels een beroep gedaan op schending door [geint [514]+ app [141]] van bepaalde wetsartikelen bij de huuropzegging, terwijl dat wetsartikelen zijn die bij de huur van onzelfstandige woonruimte op grond van artikel 7:232 lid 3 BW gedurende de eerste negen maanden van de huurovereenkomst niet van toepassing zijn. Omdat in dit geval sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte, en de opzegging gedurende de eerste negen maanden van de huur heeft plaatsgevonden, zijn die artikelen niet van toepassing en moeten de klachten van [app [514] + geint. [141]] over het negeren van die artikelen worden verworpen. Het hof zal daarom in het navolgende niet verder ingaan op de stellingen van [app [514] + geint. [141]] over de schending van de in artikel 7:232 lid 3 BW van toepassing uitgesloten artikelen.

3.9.3. [app [514] + geint. [141]] hebben in de toelichting op grief XI aangevoerd dat [geint [514]+ app [141]] de opzegging in strijd met artikel 7:271 lid 3 BW niet heeft gedaan bij exploot of bij aangetekende brief. Volgens [app [514] + geint. [141]] brengt dit mee dat de opzegging nietig is.

3.9.4. Het hof verwerpt dit betoog. In artikel 7:271 lid 3 BW is weliswaar bepaald dat de opzegging moet plaatsvinden bij exploot of bij aangetekende brief, maar de wet geeft niet expliciet aan dat niet-inachtneming van dit voorschrift nietigheid meebrengt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval hoeft verzuim van het vormvereiste de geldigheid van de opzegging niet aan te tasten, mits de opzegging de wederpartij heeft bereikt. In dit geval is niet betwist dat de opzegging [persoon A ] tijdig heeft bereikt, en leidt de niet-inachtneming van de wettelijke vorm niet tot nietigheid (zie in vergelijkbare zin HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2996, NJ 2000, 209).

3.9.5. [app [514] + geint. [141]] hebben in de toelichting op grief XI verder aangevoerd dat [geint [514]+ app [141]] niet de volgens artikel 7:271 lid 5 BW in acht te nemen opzegtermijn van drie maanden in acht heeft genomen, maar slechts een termijn van één maand. Volgens [app [514] + geint. [141]] brengt dat mee dat de opzegging nietig is.

3.9.6. Het hof verwerpt ook dat betoog. Volgens artikel 7:271 lid 6 BW gelden op een ‘te korte’ termijn of tegen een ‘verkeerde’ dag gedane opzeggingen als geconverteerd in opzegging tegen de correcte datum waarbij de voorgeschreven termijn in acht wordt genomen. De kantonrechter heeft dus terecht geoordeeld dat de opzegging heeft geleid tot een beëindiging van de huur per 1 december 2021.

3.9.7. [app [514] + geint. [141]] hebben in de toelichting op de grief voorts aangevoerd dat de in artikel 7:232 lid 3 neergelegde mogelijkheid van huuropzegging gedurende de eerste negen maanden van “hospitaverhuur” alleen geldt als de verhuurder bij aanvang van de huur in het gehuurde woont. Volgens [app [514] + geint. [141]] is niet aan die eis voldaan omdat de huurovereenkomst op 29 december 2020 gesloten is, zij op 30 december 2020 in het gehuurde zijn gaan wonen en [geint [514]+ app [141]] en haar echtgenoot pas omstreeks 7 januari 2020 in het pand zijn getrokken.

3.9.8. [geint [514]+ app [141]] heeft dit betoog gemotiveerd betwist. Zij heeft gemotiveerd gesteld dat zij en haar echtgenoot het pand zijn gaan bewonen vóórdat [app [514] + geint. [141]] in het gehuurde zijn getrokken.

3.9.9. Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven welk van partijen als eerste in het pand is getrokken. Artikel 7:232 lid 3 BW spreekt in dit verband over “een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft”. Het ligt in de rede om in dit verband beslissend te achten hetgeen partijen bij het aangaan van de huur voor ogen heeft gestaan.

In dit geval was het de bedoeling van beide partijen dat zij allen kort nadat [geint [514]+ app [141]] de eigendom van het pand zou hebben verworven, in het pand zouden gaan wonen. Overeenkomstig die bedoeling zijn zij vrijwel gelijktijdig (met hooguit enkele dagen tussentijd) in het pand komen wonen. Of de ene partij enkele dagen eerder in het pand is getrokken dan de ander of omgekeerd, kan in het midden blijven, omdat in deze situatie hoe dan ook voldaan is aan de eisen voor toepassing van artikel 7:232 lid 3 BW. Het artikel is niet van toepassing indien een verhuurder eerst onzelfstandige woonruimte verhuurt en pas daarna besluit om zelf ook zijn hoofdverblijf in het betreffende pand te gaan houden. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Voor alle partijen was van meet af aan duidelijk dat zij vanaf begin januari 2020 gezamenlijk in het pand van [geint [514]+ app [141]] zouden gaan wonen.

3.9.10. Andere gegronde argumenten op grond waarvan de huuropzegging ongeldig zou moeten worden geacht, heeft het hof in de toelichting op grief XI evenmin aangetroffen. Het hof verwerpt daarom grief XI.

Over grief XII in zaak 200.316.514/01: de stalhuur over de maand juli 2021

3.10.1. De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis [persoon B] veroordeeld om aan [geint [514]+ app [141]] € 600,-- te voldoen ter zake huur voor de vier door [persoon B] gehuurde stallen over de maand juli 2021. De kantonrechter heeft daartoe geoordeeld dat de huur van de vier stallen geëindigd is op 31 juli 2021 en dat [persoon B] de huur over de maand juli 2021 (4 maal € 150,--) ten onrechte onbetaald heeft gelaten.

3.10.2. Grief XII is tegen dat oordeel en de beslissing gericht. In de toelichting op deze grief hebben [app [514] + geint. [141]] allereerst betwist dat [geint [514]+ app [141]] de stalhuur rechtsgeldig per 1 augustus 2021 heeft opgezegd, nu de opzegging gericht is aan [persoon A ] en niet aan [persoon B] .

Het hof laat dat betoog verder terzijde omdat het er hooguit toe zou kunnen leiden dat de stalhuur langer zou doorlopen, terwijl [app [514] + geint. [141]] juist willen betogen dat de huur al op 30 juni 2021 geëindigd is.

3.10.3. [app [514] + geint. [141]] hebben in de toelichting op de grief voorts gewezen op de e-mail van [geint [514]+ app [141]] aan [persoon B] van 29 juni 2021 (18:35 uur), waarin [geint [514]+ app [141]] volgens [app [514] + geint. [141]] ten onrechte aanspraak maakte op een hogere stalhuur dan overeengekomen, en op de als reactie verzonden e-mail van [persoon B] aan [geint [514]+ app [141]] van 30 juni 2021 (18:31 uur), waarin [persoon B] meedeelt dat zij de overeenkomst (ter zake de stalhuur) per direct wil opzeggen. Volgens [app [514] + geint. [141]] heeft [geint [514]+ app [141]] met die opzegging ingestemd, en blijkt dat uit het WhatsAppbericht dat [geint [514]+ app [141]] op 30 juni 2021 om 20:57 uur aan [persoon B] stuurde met de navolgende tekst:

“Ik ga er van uit dat jullie al jullie spullen zo snel mogelijk uit de zadelkamer etc halen, zodat jullie niet meer bij de stallen hoeven te zijn?”

3.10.4. [geint [514]+ app [141]] heeft als reactie op de grief gesteld dat er een opzegtermijn van een maand geldt en dat de spullen in de stallen pas op 15 september 2021 zijn weggehaald.

3.10.5. Tussen partijen is niet in geschil dat ter zake de huur van de stallen een opzegtermijn van een maand geldt, en dat dit in beginsel leidt tot een beëindiging van de stalhuur per 1 augustus 2021. Als [geint [514]+ app [141]] bij deze stand van zaken afstand zou doen van haar aanspraak op huurbetaling voor de stallen over de maand juli 2021, betreft dat een afstand van recht. Om aan te kunnen nemen dat [geint [514]+ app [141]] dat heeft gedaan, is een voldoende duidelijke en uitdrukkelijke uitlating van [geint [514]+ app [141]] nodig. Naar het oordeel van het hof is een dergelijke afstand van recht niet op voldoende duidelijke wijze te lezen in het WhatsAppbericht dat [geint [514]+ app [141]] op 30 juni 2021 om 20:57 uur aan [persoon B] stuurde. Daar komt bij dat [app [514] + geint. [141]] in hun gedingstukken niet hebben gesteld wanneer zij de gehuurde stalruimtes hebben ontruimd. Volgens [geint [514]+ app [141]] heeft [persoon B] in elk geval in juli 2021 nog van de stalruimtes gebruik gemaakt. Aangezien [persoon B] pas bij e-mail van 30 juni 2021 (om 18:31 uur) heeft meegedeeld dat zij de overeenkomst ter zake de stalhuur per direct wilde opzeggen, ligt niet voor de hand dat de stalruimtes al op 30 juni 2021 zijn ontruimd. [app [514] + geint. [141]] hebben in hun gedingstukken niet op duidelijke wijze gesteld per wanneer zij de stalruimtes hebben ontruimd. Hun eigen stellingen laten de mogelijkheid open dat [persoon B] ook in juli 2021 nog geheel of ten dele gebruik heeft gemaakt van de stallen.

3.10.6. Om bovenstaande redenen deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat [persoon B] de stalhuur over de maand juli 2021 verschuldigd is. Het hof verwerpt daarom grief XII.

Over de grieven XIII, XIV en XV: slotgrieven

3.11.1. De grieven XIII, XIV en XV zijn slotgrieven. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.

3.11.2. Grief XIII is gericht tegen de veroordeling van [app [514] + geint. [141]] in de proceskosten van het geding in conventie. Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep zijn [app [514] + geint. [141]] de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof acht het daarom juist dat zij in de proceskosten van het geding in conventie zijn veroordeeld. Het hof verwerpt daarom grief XIII.

3.11.3. De kantonrechter heeft geoordeeld dat, aangezien in conventie is geoordeeld dat [app [514] + geint. [141]] geen recht meer hebben op bewoning van het gehuurde, zij geen belang meer hebben bij hun vorderingen in reconventie terzake het treffen van voorzieningen, het parkeren op het terrein en de camera. Grief XIV is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betogen [app [514] + geint. [141]] onder verwijzing naar hun eerdere grieven dat zij wel degelijk recht hebben op bewoning van het gehuurde, en dus ook bij de genoemde vorderingen in reconventie. Het hof verwerpt deze grief onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is geoordeeld naar aanleiding van de grieven VI tot en met XI.

3.11.4. Grief XV is gericht tegen het dictum van het beroepen vonnis. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis naast de eerdere grieven. Het hof verwerpt daarom ook deze grief.

Conclusie en afwikkeling in zaak 200.316.514/01

3.12.1. Omdat alle grieven zijn verworpen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen, voor zover door de grieven aangevochten.

3.12.2. [app [514] + geint. [141]] hebben in hoger beroep veroordeling van [geint [514]+ app [141]] gevorderd om al hetgeen [app [514] + geint. [141]] ter uitvoering van het beroepen vonnis aan [geint [514]+ app [141]] hebben voldaan, aan [app [514] + geint. [141]] terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Omdat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen, voor zover door de grieven aangevochten, zal het hof deze vordering afwijzen.

3.12.3. De kantonrechter heeft de vordering van [app [514] + geint. [141]] in reconventie ten dele toegewezen, in dier voege dat de kantonrechter:

• [geint [514]+ app [141]] in reconventie heeft veroordeeld om aan [persoon A ] € 3.360,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 mei 2022;
• [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten van het geding in reconventie aan de zijde van [persoon A ] heeft veroordeeld.

[app [514] + geint. [141]] hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd, aldus dat zij ter zake al hun vorderingen in reconventie een uitvoerbaar bij voorraad-verklaring vorderen. Het hof zal die

uitvoerbaar bij voorraad-verklaring uitspreken ten aanzien van de twee door de kantonrechter in reconventie uitgesproken veroordelingen.

3.12.4. Het hof zal [app [514] + geint. [141]] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De beoordeling in hoger beroep in zaak 200.318.141/01

De vaststaande feiten en de kern van het geschil in zaak 200.318.141/01

4.1.1. Het ging in deze zaak in het kortgeding bij de kantonrechter naar de kern genomen om de vraag of de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, die is uitgesproken bij het in zaak 200.316.514/01 bestreden vonnis van 31 augustus 2022, moest worden geschorst in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep dat [app [514] + geint. [141]] in zaak 200.316.514/01 tegen dat vonnis hebben ingesteld.

4.1.2. In het hoger beroep in deze zaak kan worden uitgegaan van de feiten die het hof hiervoor in rov. 3.2.1 van dit arrest heeft vastgesteld. Het hof volstaat op deze plaats met een verwijzing naar die overweging.

4.1.3. Aanvullend stelt het hof in deze kortgedingprocedure nog de volgende feiten vast.

• Bij het in zaak 200.316.514/01 bestreden vonnis van 31 augustus 2022 heeft de kantonrechter, voor zover hier van belang, voor recht verklaard dat de tussen [geint [514]+ app [141]] en [persoon A ] gesloten huurovereenkomst ter zake de woning op 1 december 2021 is geëindigd, en [app [514] + geint. [141]] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen.
• [geint [514]+ app [141]] heeft het vonnis van 31 augustus 2022 op 6 september 2022 aan [app [514] + geint. [141]] laten betekenen, en daarbij de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 13 oktober 2022.

De vorderingen en beslissingen in het kortgeding bij de kantonrechter in zaak 10087959 \ CV EXPL 22-4216

4.2.1. [app [514] + geint. [141]] hebben [geint [514]+ app [141]] vervolgens op 9 september 2022 in kort geding gedagvaard (zaak 10087959 \ CV EXPL 22-4216). In deze kortgedingprocedure vorderden [app [514] + geint. [141]] in geding bij de kantonrechter, samengevat en na wijziging van eis, [geint [514]+ app [141]] te gebieden de tenuitvoerlegging van het vonnis van 31 augustus 2022 te schorsen, en de voorgenomen ontruiming te verbieden, totdat op het door [app [514] + geint. [141]] tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep onherroepelijk is beslist, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.2.2. Aan deze vordering hebben [app [514] + geint. [141]] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Het belang van [app [514] + geint. [141]] om in het gehuurde te kunnen blijven totdat is beslist op het hoger beroep dat zij hebben ingesteld tegen het vonnis van 31 augustus 2022, weegt zwaarder dan het belang van [geint [514]+ app [141]] bij onmiddellijke tenuitvoerlegging van dat vonnis.

4.2.3. [geint [514]+ app [141]] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.2.4. In het beroepen kortgedingvonnis van 23 september 2022 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Het belang van [app [514] + geint. [141]] bij het voorlopig behoud van de woonruimte weegt zwaarder dan het belang van [geint [514]+ app [141]] bij het op kort termijn (laten) ontruimen van de woning. Het is daarom gerechtvaardigd de tenuitvoerlegging van het vonnis van 31 augustus 2022 te schorsen totdat in het tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep einduitspraak is gedaan (rov. 4.7 tot en met 4.9).

Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, samengevat:

• de tenuitvoerlegging van het vonnis van 31 augustus 2022 geschorst en de voorgenomen en aangezegde ontruiming verboden totdat in het door [app [514] + geint. [141]] tegen dat vonnis ingestelde hoger beroep einduitspraak is gedaan;
• [geint [514]+ app [141]] veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 2.500,-- per dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, tot een maximum van € 50.000,-- is bereikt.

De kantonrechter heeft het kortgedingvonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep in zaak 200.318.141/01

4.3.1. [geint [514]+ app [141]] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd tegen het kortgedingvonnis van 23 september 2022. [geint [514]+ app [141]] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat kortgdingvonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [app [514] + geint. [141]] .

4.3.2. [app [514] + geint. [141]] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het kortgedingvonnis van 23 september 2022 met veroordeling van [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten van het hoger beroep.

Over de grieven in zaak 200.318.141/01 en de conclusie in die zaak

4.4.1. Het hof heeft in het onderhavige arrest in het voorgaande bij de beoordeling van zaak 200.316.514/01 beslist over het hoger beroep dat [app [514] + geint. [141]] hebben ingesteld tegen het vonnis van 31 augustus 2022. Het hof heeft het vonnis van 31 augustus 2022 bekrachtigd, voor zover door [app [514] + geint. [141]] aangevochten. Het hof heeft voorts in zaak 200.316.514/01 het arrest, voor zover het de daarbij uitgesproken veroordelingen en bekrachtiging van veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.4.2. Dit brengt mee dat schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 31 augustus 2022 totdat op het hoger beroep tegen dat vonnis einduitspraak is gedaan, niet meer aan de orde kan zijn. Het hof doet immers bij dit arrest einduitspraak op dat hoger beroep.

4.4.2. Omdat hof het vonnis van 31 augustus 2022, inclusief de daarbij jegens [app [514] + geint. [141]] uitgesproken veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, heeft bekrachtigd, moet worden geoordeeld dat geen gegronde reden heeft bestaan voor schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 31 augustus 2022. Naar het oordeel van het hof bestond er, toen dat vonnis was gewezen en toen het kortgedingvonnis van 23 september 2022 werd gewezen, in elk geval geen aanleiding voor schorsing van het vonnis van 31 augustus 2022. [app [514] + geint. [141]] hadden mogelijk belang bij uitstel van de ontruiming, maar [geint [514]+ app [141]] had gerechtvaardigde belangen bij tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming. Het hof zal het kortgedingvonnis van 23 september 2022 daarom vernietigen en, opnieuw rechtdoende in kort geding, de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging alsnog afwijzen. De vier grieven die [geint [514]+ app [141]] tegen het vonnis heeft aangevoerd, hoeven niet nader besproken te worden.

4.4.3. Gelet op deze uitkomst zal het hof [app [514] + geint. [141]] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeling in de proceskosten van het kortgeding bij de kantonrechter en van het hoger beroep in zaak 200.318.141/01.

5. De uitspraak in beide zaken

Het hof:

in zaak 200.316.514/01:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 9735513 \ CV EXPL 22-1116 tussen partijen gewezen vonnis van 31 augustus 2022, voor zover in dit hoger beroep aangevochten;

verklaart het genoemde vonnis van 31 augustus 2022 uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het betreft de bij dat vonnis in reconventie uitgesproken:

• veroordeling van [geint [514]+ app [141]] om aan [persoon A ] € 3.360,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 mei 2022;
• veroordeling van [geint [514]+ app [141]] in de proceskosten van het geding in reconventie aan de zijde van [persoon A ] ;

veroordeelt [app [514] + geint. [141]] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geint [514]+ app [141]] tot op heden op € 343,-- aan griffierecht en op € 1.183,-- aan salaris advocaat;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;

in zaak 200.318.141/01:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10087959 \ CV EXPL 22 4216 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 23 september 2022;

opnieuw rechtdoende:

• wijst het in kortgeding door [app [514] + geint. [141]] gevorderde af;
• veroordeelt [app [514] + geint. [141]] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en begroot die kosten aan de zijde van [geint [514]+ app [141]] tot op heden op € 498,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [app [514] + geint. [141]] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geint [514]+ app [141]] tot op heden op € 133,78 aan dagvaardingskosten, € 343,-- aan griffierecht en € 1.774,50 aan salaris advocaat;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is in beide zaken gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 mei 2023.

griffier rolraadsheer