ECLI:NL:GHSHE:2023:2518

• Datum uitspraak: 1 augustus 2023
• Publicatiedatum: 2 augustus 2023
• Zaaknummer: 200.324.702_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; E.A.M. van Oorschot; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot ontruiming tijdelijke huurwoning wegens onvoldoende bewijs woonfraude

BrabantWonen verhuurde een woning voor maximaal twee jaar aan een huurder onder strikte gedragsaanwijzingen. Na het verstrijken van de huurperiode vorderde BrabantWonen in kort geding ontruiming van de woning omdat de huurder niet zou zijn vertrokken en vermoedens van woonfraude bestonden.

De kantonrechter wees de vordering af omdat onvoldoende was bewezen dat de huurder de gedragsregels had overtreden en de huurovereenkomst rechtsgeldig was geëindigd. BrabantWonen ging in hoger beroep tegen dit vonnis.

Het hof bevestigde dat BrabantWonen tijdig had aangezegd dat de huur eindigde en dat de huurovereenkomst niet was omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd vanwege vermoedens van woonfraude. Echter, het hof vond dat de vermoedens onvoldoende waren onderbouwd en dat er onvoldoende zekerheid was dat de huurder de gedragsregels had geschonden.

Ook speelde mee dat de zoon van de huurder hulpbehoevend is en dat ontruiming ernstige gevolgen zou hebben. Het hof concludeerde dat ontruiming als onmiddellijke voorziening niet gerechtvaardigd was en bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter. BrabantWonen werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming van de woning wordt afgewezen wegens onvoldoende bewijs van overtreding van gedragsregels en rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.324.702/01

arrest van 1 augustus 2023

in de zaak van

Stichting BrabantWonen ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als BrabantWonen,

advocaat: mr. A.W. Smidt te Eindhoven,

tegen

[het advocatenkantoor] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [de onderbewindgestelde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna respectievelijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J.M. van der Pol te Oss ,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 maart 2023 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 17 februari 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen BrabantWonen als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10209401 \ CV EXPL 22-5279)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 18 tot en met 20;
• de memorie van antwoord met productie 2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of (de bewindvoerder van) [de onderbewindgestelde] , die voor een inmiddels verstreken periode van maximaal twee jaar een woning van BrabantWonen heeft gehuurd, in kort geding moet worden veroordeeld tot ontruiming van die woning.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. BrabantWonen is een toegelaten instelling zoals bedoeld in de Woningwet.
• b. BrabantWonen heeft de woning aan de [adres] in [plaats] met ingang van 9 november 2020 verhuurd aan [de onderbewindgestelde] .
• c. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“ OVERWEGEN HET VOLGENDE:

1. Huurder behoort tot één of meer van de bij ministeriële regeling vastgestelde

doelgroepen, waarvoor toegelaten instellingen op grond van artikel 48 van de Woningwet overeenkomsten van huur en verhuur voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaren of korter mogen sluiten.

2. Huurder huurt onder de strikte voorwaarde dat hij de separaat met BrabantWonen

overeengekomen gedragsaanwijzingen nakomt. Deze afspraken zijn als bijlage aan deze huurovereenkomst gehecht (bijlage 5). Deze huurovereenkomst en de nadere afspraken zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, waarbij de nadere afspraken prevaleren boven deze huurovereenkomst in die zin dat wanneer de nadere afspraken niet strikt worden nageleefd – om wat voor reden dan ook – de huurovereenkomst wordt beëindigd.

3. Op deze huurovereenkomst is artikel 7:228 BW van toepassing, hetgeen betekent dat

deze huurovereenkomst zonder dat daartoe een opzegging vereist is, in ieder geval eindigt wanneer de overeengekomen huurperiode eindigt;

4. Huurder behoudt zijn inschrijving om in aanmerking te kunnen komen voor

woonruimte;

(…)

Artikel 4: De huurperiode

4.1

De huurovereenkomst gaat in op 9 november 2020 en heeft een looptijd van

maximaal 2 jaar. De huurovereenkomst eindigt dus op 9 november 2022 . De huurovereenkomst eindigt eerder, wanneer u de gedragsaanwijzingen niet stipt naleeft. (…)”

- d. In bijlage 5 bij de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“Huurder huurt onder de voorwaarde dat hij de separaat met BrabantWonen overeengekomen gedragsaanwijzingen nakomt. De huurovereenkomst en deze nadere afspraken zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, waarbij de nadere afspraken prevaleren boven de huurovereenkomst in die zin dat wanneer deze nadere afspraken niet strikt worden nageleefd - om wat voor reden dan ook de huurovereenkomst wordt beëindigd.

Komen de volgende nadere (bijzondere) afspraken overeen:

a. Huurder is zelf verantwoordelijk voor het tijdig betalen van de huur. Bij niet

betalen van de huur zal onze incassoprocedure in gang worden gezet.

b. Indien huurder niet zelfstandig in staat blijkt te zijn de huur te betalen dan zal

huurder bewind aanvragen en accepteren.

c. Huurder zal begeleiding van OnsWelzijn (…) accepteren voor ondersteuning bij

het dagelijkse leven zolang dat wenselijk wordt geacht. De wenselijkheid hiervan staat ter beoordeling van de begeleidende partij. Huurder zal begeleiding niet eenzijdig opzeggen.

d. Huurder brengt samen met begeleidende partij BrabantWonen op de hoogte als de

begeleiding stopt of veranderd.

e. Huurder zal alle aanwijzingen en adviezen van BrabantWonen stipt opvolgen.

f. Huurder zal de woning en eventuele aangrenzende tuin schoon en opgeruimd

houden.

g. Indien huurder niet in staat is om de woning en eventuele aangrenzende tuin

schoon en opgeruimd te houden zal zij hierbij hulp zoeken en/of accepteren.

h. Huurder zal binnen een halfjaar na contractdatum zichzelf bij zijn naaste buren

voorstellen.

i. Huurder gaat akkoord met het uitwisselen van informatie tussen hulpverleners,

overheidsinstanties en BrabantWonen.

j. Het is huurder niet toegestaan om iemand in te laten wonen, te laten logeren of

laten verblijven zonder schriftelijke toestemming van BrabantWonen.

k. Huurder zal zorgdragen voor het vinden van werk. Indien werk geen haalbare

kaart is zal huurder – met ondersteuning van begeleidende partij – op zoek gaan naar een alternatieve daginvulling.

l. Huurder doet een poging tot het eigen maken van de Nederlandse taal. Hij zal zich

hiervoor inschrijven voor een taalcursus Nederlands.

m. Huurder geeft door ondertekening toestemming om, een medewerker van

BrabantWonen de woning te laten inspecteren zodat gecontroleerd kan worden of bovenstaande regels worden nageleefd.

n. Na een jaar zullen huurder, BrabantWonen en de begeleidende partij het wonen

evalueren. Huurder zal bij deze evaluatie aanwezig zijn. ”

• e. Bij beschikking van 25 mei 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, een bewind ingesteld over de goederen van [de onderbewindgestelde] . [het advocatenkantoor] is bij die beschikking tot bewindvoerder benoemd.
• f. BrabantWonen heeft op 3 juni 2022 een woonfraudeonderzoek gestart, vanwege het vermoeden dat [de onderbewindgestelde] het gehuurde zonder toestemming of medeweten van BrabantWonen onderverhuurde aan arbeidsmigranten.
• g. Bij brief van 19 augustus 2022, verstuurd naar het adres van [de onderbewindgestelde] en naar het adres van [het advocatenkantoor] , heeft BrabantWonen [de onderbewindgestelde] uitgenodigd voor een gesprek op 6 september 2022.
• h. Op 6 september 2022 heeft BrabantWonen een gesprek gevoerd met [de onderbewindgestelde] en zijn begeleidster.
• i. Bij brief van 6 september 2022 heeft BrabantWonen aan [het advocatenkantoor] onder meer meegedeeld dat uit onderzoek naar de woonsituatie van [de onderbewindgestelde] is gebleken dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft maar op een ander adres in [plaats] , en dat hij personen laat verblijven / inwonen in de woning. In de brief heeft BrabantWonen aangezegd dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 9 november 2022.
• j. In september en oktober 2022 is vervolgens enige correspondentie gewisseld tussen de advocaat van [geïntimeerden] , en de advocaat van BrabantWonen.
• k. Bij e-mail van 2 november 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerden] aan BrabantWonen onder meer meegedeeld dat [de onderbewindgestelde] het gehuurde niet zal verlaten op de door BrabantWonen aangegeven datum.
• l. [de onderbewindgestelde] heeft het gehuurde op 9 november 2022 niet ontruimd en opgeleverd aan BrabantWonen.

Het kort geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vordert BrabantWonen als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv veroordeling van [het advocatenkantoor] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, samengevat:

• A. tot ontruiming van de woning;
• B. tot betaling aan BrabantWonen van de kosten van de ontruiming conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, indien niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan en BrabantWonen de ontruiming zelf bewerkstelligt met inschakeling van een deurwaarder;

met veroordeling van [het advocatenkantoor] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft BrabantWonen, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

BrabantWonen heeft de woning op de voet van artikel 7:271 lid 1 BW voor bepaalde tijd aan [de onderbewindgestelde] verhuurd. BrabantWonen heeft [de onderbewindgestelde] tijdig geïnformeerd over de dag waarop de huur eindigt. De huur is dus op 9 november 2022 geëindigd. [de onderbewindgestelde] verblijft nu zonder recht of titel in de woning en weigert ten onrechte om de woning te ontruimen.

3.2.3.

[het advocatenkantoor] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• BrabantWonen heeft, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van haar vordering in kort geding (rov. 4.1).
• BrabantWonen heeft met [de onderbewindgestelde] een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar gesloten zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Het verweer van [het advocatenkantoor] dat BrabantWonen met [de onderbewindgestelde] geen tijdelijke huurovereenkomst had mogen sluiten, moet worden verworpen (rov. 4.3 tot en met 4.5).
• Een voor de duur van twee jaar aangegane huurovereenkomst eindigt volgens artikel 7:271 lid 1 BW wanneer de huurtijd is verstreken, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. BrabantWonen heeft met haar brief van 6 september 2022 aan die voorwaarde voldaan. Voorshands moet daarom worden aangenomen dat de huurovereenkomst per 9 november 2022 is geëindigd (rov. 4.6).
• Tijdens de mondelinge behandeling heeft BrabantWonen verklaard dat zij de tijdelijke huurovereenkomst aan het eind van de huurtermijn niet heeft ‘omgeklapt’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat [de onderbewindgestelde] derden in het gehuurde heeft laten wonen en hij zelf bij zijn ex-partner zou wonen (rov. 4.7).
• [de onderbewindgestelde] heeft ter zitting betwist dat er derden in het gehuurde wonen en dat hij zelf bij zijn ex-partner woont (rov. 4.8).
• BrabantWonen heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door [het advocatenkantoor] , onvoldoende onderbouwd dat [de onderbewindgestelde] in strijd met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst c.q. de gedragsaanwijzingen heeft gehandeld. Dat [de onderbewindgestelde] niet in het gehuurde woont, maar bij zijn ex-partner, blijkt niet uit de overgelegde stukken. Andere concrete aanwijzingen dat [de onderbewindgestelde] de regels niet is nagekomen, heeft BrabantWonen niet verschaft. In dit kort geding staat daarom niet vast dat [de onderbewindgestelde] zich niet aan de regels heeft gehouden (rov. 4.9).
• Vast staat dat aan [de onderbewindgestelde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn aangeboden als hij zich aan de regels zou hebben gehouden. Er staat niet vast dat [de onderbewindgestelde] zich niet aan de regels heeft gehouden. Daar komt bij dat de zoon van [de onderbewindgestelde] , die ook in het gehuurde woont, gehandicapt althans hulpbehoevend is en het, in het geval van een ontruiming op korte termijn, niet duidelijk is waar en hoe hij op een adequate wijze kan worden opgevangen. De vorderingen worden daarom afgewezen (rov. 4.10).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vorderingen van BrabantWonen afgewezen en BrabantWonen in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

BrabantWonen heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. BrabantWonen heeft geconcludeerd tot vernietiging van het kortgedingvonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen, met veroordeling van [de onderbewindgestelde] (bedoeld is kennelijk [het advocatenkantoor] ) in de proceskosten.

3.3.2.

[het advocatenkantoor] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen kortgedingvonnis met veroordeling van BrabantWonen in de proceskosten.

Spoedeisend belang

3.4.

Het hof moet eerst ambtshalve onderzoeken of BrabantWonen voldoende spoedeisend belang heeft bij beoordeling van haar vorderingen in kort geding. Dat spoedeisend belang is aanwezig omdat, als BrabantWonen wordt gevolgd in haar stellingen, [de onderbewindgestelde] zonder recht of titel in de woning verblijft. BrabantWonen heeft er dan een spoedeisend belang bij dat zij de woning weer tot haar beschikking krijgt, zodat zij de woning aan een andere woningzoekende kan verhuren.

Over grief 1: was het de bedoeling om de tijdelijke huurovereenkomst bij gebreke van contra-indicaties ‘om te klappen’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?

3.4.1.

In rov. 4.7 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:

“Tijdens de mondelinge behandeling heeft BrabantWonen verklaard dat zij de tijdelijke huurovereenkomst aan het einde van de huurtermijn zou hebben ‘omgeklapt’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar dat zij dat niet heeft gedaan omdat [de onderbewindgestelde] derden in het gehuurde heeft laten wonen en hij zelf bij zijn ex-partner zou wonen. Als zij geen meldingen met betrekking tot de verweten gedragingen zou hebben ontvangen, dan was zij tot ‘omklapping’ overgegaan, aldus BrabantWonen.”

3.4.2.

Grief 1 is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betwist BrabantWonen dat de namens haar bij de mondelinge behandeling aanwezige woonconsulent zonder enig voorbehoud heeft gezegd dat de huurovereenkomst zou worden ‘omgeklapt’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als ten aanzien van [de onderbewindgestelde] geen meldingen over woonfraude zouden zijn ontvangen. Volgens BrabantWonen is tijdens de mondelinge behandeling namens haar aangegeven dat zij – in het hypothetische geval dat zij geen meldingen over [de onderbewindgestelde] zou hebben ontvangen – een afweging zou hebben gemaakt op basis van de dan voorliggende feiten en omstandigheden. Bij die afweging zou volgens BrabantWonen een rol hebben gespeeld:

• dat de woning tijdelijk aan [de onderbewindgestelde] was verhuurd omdat hij op dat moment in een noodsituatie verkeerde en daardoor tijdelijk woonruimte nodig had;
• dat de woning te typeren valt als een seniorenwoning en dat [de onderbewindgestelde] buiten de doelgroep van dergelijke woningen valt.

3.4.3.

[het advocatenkantoor] heeft de grief bestreden. Volgens haar blijkt uit de antwoorden die de woonconsulent tijdens de mondelinge behandeling heeft gegeven, duidelijk dat de huurovereenkomst zou zijn omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als [de onderbewindgestelde] niet in strijd met de gedragsaanwijzingen zou hebben gehandeld. Volgens [het advocatenkantoor] levert het proces-verbaal van de mondelinge behandeling hiervan dwingend bewijs op. [het advocatenkantoor] heeft voorts betoogd dat ook uit de brief van BrabantWonen van 6 september 2022 blijkt dat de overeenkomst zou worden ‘omgeklapt’ als er geen overtredingen van de gedragsaanwijzingen zouden zijn geconstateerd. [het advocatenkantoor] leidt dit af uit het feit dat in die brief is gemeld dat [de onderbewindgestelde] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en dat hij personen laat verblijven / inwonen in de woning, en niet volstaan is met (enkel) de vermelding van het tijdstip waarop de huur zou eindigen.

3.4.4.

Het proces-verbaal houdt onder meer de volgende weergaven in van hetgeen de kantonrechter, de advocaat van BrabantWonen en de woonconsulent van BrabantWonen bij de mondelinge behandeling hebben gezegd:

• Kantonrechter :
  “Als ik het goed begrijp, is de overeenkomst niet verlengd omdat [de onderbewindgestelde] andere mensen in zijn woning zou laten wonen en daar zelf niet zou wonen. Klopt dat?”
• Advocaat van BrabantWonen :
  “ja”
• Kantonrechter : “Als dat niet het geval was, zou dan een contract voor onbepaalde tijd zijn aangeboden?”
• Woonconsulent :
  “dat gaan we dan bekijken; als er geen meldingen zijn, gaan we de overeenkomst omklappen.”
• Kantonrechter : “
  Het gaat er dus hoe dan ook om dat er andere mensen in de woning zouden wonen en hij er zelf niet zou wonen.”
• Woonconsulent :
  “ja”
• Kantonrechter :
  “Dus daarop is de keuze om niet om te klappen naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd gebaseerd.”
• Woonconsulent :
  “ja”

3.4.5.

Het proces-verbaal is door de griffier en de kantonrechter ondertekend. Het proces-verbaal is een authentieke akte zoals omschreven in artikel 156 lid 2 Rv. Het proces-verbaal levert daarom op grond van artikel 157 lid 1 BW dwingend bewijs op van hetgeen daarin over de gang van zaken tijdens de mondelinge behandeling is opgenomen. Weliswaar is het op grond van artikel 151 lid 2 Rv mogelijk om tegenbewijs te leveren tegen dwingend bewijs, maar de onderhavige kortgedingprocedure biedt naar zijn aard in beginsel geen ruimte voor dergelijke bewijslevering. BrabantWonen heeft overigens ook niet op duidelijke wijze aangeboden om tegenbewijs te leveren tegen hetgeen in het proces-verbaal is vastgelegd over het verloop van de mondelinge behandeling. In dit kort geding strekt dus tot uitgangspunt dat van de zijde van BrabantWonen tijdens de mondelinge behandeling de uitlatingen zijn gedaan die in het proces-verbaal zijn vastgelegd.

3.4.6.

Die uitlatingen komen er naar de kern genomen op neer dat de keuze om de huurovereenkomst niet om te klappen naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, gebaseerd is op de meldingen en vermoedens van woonfraude. Het hof wil aannemen dat, ook als BrabantWonen geen vermoedens van door [de onderbewindgestelde] gepleegde woonfraude zou hebben gehad, besluitvorming had moeten plaatsvinden over de vraag of de huurovereenkomst zou worden ‘omgeklapt’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Mede gelet op de uitlatingen die BrabantWonen ter zitting heeft gedaan, moet echter waarschijnlijk worden geacht dat BrabantWonen dan aan [de onderbewindgestelde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou hebben aangeboden. In elk geval moet met die mogelijkheid terdege rekening worden gehouden.

3.4.7.

Het hof tekent hier ook bij aan dat BrabantWonen niet gemotiveerd heeft betwist dat [de onderbewindgestelde] destijds voor deze ‘seniorenwoning’ in aanmerking is gebracht vanwege de zorgbehoefte van diens zoon, waarbij van belang was dat het transportmiddel van de zoon op dezelfde etage kon worden geplaatst. De stelling van BrabantWonen dat [de onderbewindgestelde] buiten de doelgroep van dergelijke woningen valt, kan BrabantWonen dus niet baten.

3.4.8.

Daar komt bij dat BrabantWonen bij haar brief van 6 september 2022, waarin zij aan [het advocatenkantoor] heeft aangezegd dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 9 november 2022, tevens heeft meegedeeld dat uit onderzoek naar de woonsituatie van [de onderbewindgestelde] is gebleken dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft maar op een ander adres in [plaats] , en dat hij personen laat verblijven / inwonen in de woning. Dit doet vermoeden dat tussen het een en het ander een verband bestaat. Als slechts sprake zou zijn geweest van een overeenkomst die hoe dan ook niet zou ‘omklappen’, had BrabantWonen in de brief kunnen volstaan met de aanzegging van de einddatum, zonder in te gaan op gronden daarvoor.

3.4.9.

Om bovenstaande redenen acht het hof het voorshands waarschijnlijk dat BrabantWonen, als van meldingen en vermoedens van woonfraude geen sprake was geweest, de huurovereenkomst in het najaar van 2022 zou hebben laten ‘omklappen’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

3.4.10.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 1.

Over de grieven 2 en 3: zijn er voldoende aanwijzingen dat [de onderbewindgestelde] in strijd met de huurovereenkomst en de gedragsregels heeft gehandeld?

3.5.1.

Het hof zal de grieven 2 en 3 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt BrabantWonen dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [de onderbewindgestelde] niet zelf in het gehuurde woont en dat hij anderen in het gehuurde laat inwonen. BrabantWonen beroept zich in dit kader op de navolgende feiten en omstandigheden:

• Op 3 juni 2022 hebben woonconsulenten van BrabantWonen een gesprek gevoerd met [persoon A] , bewoner van een woning aan [straatnaam] te [plaats] . Volgens het daarvan overgelegde gespreksverslag zou [persoon A] hebben verklaard dat er onderhuurders zitten op de [adres] in [plaats] , dat de huurder op de bank moet slapen en dat hij twee kamers verhuurt, dat de huurder gehandicapt is en dat dit heel ernstig is, en dat er misbruik van deze man wordt gemaakt.
• Op 3 juni 2022 hebben woonconsulenten van BrabantWonen een gesprek gevoerd met een niet nader aangeduide bewoner van de straat [straatnaam] in [plaats] . Volgens het daarvan overgelegde gespreksverslag zou deze bewoner hebben verklaard dat de buurman van nummer [adres] net weg is, dat hij (de buurman) daar met zijn zoon woont, dat hij geen Nederlands spreekt en verstaat, dat zijn zoon vaak wordt opgehaald om naar de dagbesteding te gaan, dat er nog veel andere mensen in de woning zitten, dat er vooral ’s avonds heel veel beweging is, dat ze dan allerlei pakketjes afgooien, en dat ook de ex-vrouw van de zoon daar zou verblijven.
• Op 3 juni 2022 hebben woonconsulenten van BrabantWonen aangebeld bij het gehuurde. Volgens het daarvan overgelegde verslag deed er toen een man open die aangaf dat hij geen Nederlands, Engels of Duits kon praten, die op de vraag waar [de onderbewindgestelde] was aangaf dat die ‘gone’ was, die op de vraag of hij inwoonde in de woning aangaf ‘no’, die aangaf dat hij familie was en die zei ‘isn’t home’.
• Tijdens de mondelinge behandeling heeft een van de woonconsultenten gezegd dat ook de opzichter van BrabantWonen een melding heeft gedaan over veel bewoners.
• De betreffende woonconsulent heeft voorts met twee hulpverleners gebeld. De eerste hulpverlener heeft onder meer gezegd dat de familie [de onderbewindgestelde] oplichters zijn, en de tweede hulpverlener heeft onder meer gezegd dat zij het vermoeden van woonfraude deelt.

3.5.2.

[het advocatenkantoor] heeft de grieven bestreden. Zij heeft uiteengezet dat de bij [de onderbewindgestelde] inwonende zoon van [de onderbewindgestelde] meerdere handicaps heeft, dat [de onderbewindgestelde] soms een bezoek brengt aan zijn ex-vrouw en zijn bij die ex-vrouw wonende twee dochters, en dat dan andere mensen, waaronder een gewaarborgde hulp, dan in de woning zijn om de nodige zorg te verlenen aan de zoon van [de onderbewindgestelde] . Ter onderbouwing van dit verweer heeft [het advocatenkantoor] verwezen naar een verklaring van [persoon C] van 30 januari 2023 en naar een verklaring van [persoon B] van 31 januari 2023. Deze verklaringen ondersteunen het door [het advocatenkantoor] gevoerde verweer en houden kort gezegd onder meer in dat [de onderbewindgestelde] en zijn zoon in het gehuurde wonen en dat van inwoning door derden geen sprake is.

3.5.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop. Door BrabantWonen wordt ontruiming van woonruimte gevorderd. Dat is een vergaande maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk bovendien vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Gezien de mogelijk ernstige gevolgen voor de betrokken huurder kan een ontruiming bij wijze van onmiddellijke voorziening slechts dan worden uitgesproken, indien geoordeeld wordt dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is en de uitkomst van een te starten bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daarnaast zal aannemelijk moeten zijn dat de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst als beëindigd zal beoordelen en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.

3.5.4.

Naar het oordeel van het hof is in het onderhavige kort geding in onvoldoende mate waarschijnlijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat [de onderbewindgestelde] in strijd met de huurovereenkomst en de gedragsaanwijzingen heeft gehandeld. Er zijn wel verdachtmakingen geuit en vermoedens gerezen, maar er is nog onvoldoende zekerheid dat die verdachtmakingen en vermoedens op waarheid zijn gebaseerd. Het hof neemt hierbij onder meer het volgende in aanmerking.

• Er is ook sprake geweest van een vermoeden dat bij [de onderbewindgestelde] een hennepkwekerij aanwezig zou zijn. Van een hennepkwekerij was echter geen sprake. Dit brengt mee dat in elk geval in zoverre sprake is geweest van onjuiste vermoedens.
• [persoon A] lijkt in zijn verklaring [de onderbewindgestelde] en diens zoon door elkaar te halen. [persoon A] woont bovendien op ruime afstand van het gehuurde. BrabantWonen heeft niet toegelicht waar [persoon A] zijn beschuldigingen jegens [de onderbewindgestelde] op baseert.
• Uit de verklaring van de straatbewoner (buur van [de onderbewindgestelde] ) is niet af te leiden dat [de onderbewindgestelde] niet in het gehuurde woont.
• De verklaring van de man die op 3 juni 2022 door de woonconsulenten in de woning is aangetroffen, is te verenigen met hetgeen [het advocatenkantoor] over [de onderbewindgestelde] en diens zoon heeft gesteld. Het is mogelijk dat de aangetroffen persoon op dat moment bij tijdelijke afwezigheid van [de onderbewindgestelde] de zoon van [de onderbewindgestelde] bijstond.
• Onduidelijk is waar de door BrabantWonen genoemde opzichter en hulpverleners hun beschuldigingen aan het adres van [de onderbewindgestelde] op baseren.
• Voor zover BrabantWonen haar stellingen al in enige mate heeft onderbouwd, wordt die onderbouwing in elk geval ten dele weer ontkracht door de verklaringen van [persoon C] en van [persoon B] , die [het advocatenkantoor] in het geding heeft gebracht.

3.5.5.

Om voldoende zekerheid over de juistheid van de stellingen van BrabantWonen te kunnen krijgen, is nadere bewijslevering nodig. Daarvoor leent deze kortgedingprocedure zich niet. Het hof concludeert dat er onvoldoende aanleiding is om [het advocatenkantoor] in dit kort geding bij onmiddellijke voorziening bij voorraad tot ontruiming van de door [de onderbewindgestelde] gehuurde woning te veroordelen. Het hof verwerpt daarom de grieven 2 en 3.

Over grief 4: Belangenafweging

3.6.

Een afweging van de over en weer bestaande belangen brengt het hof niet tot een ander oordeel. Het hof verwerpt daarom ook grief 4.

Conclusie en afwikkeling

3.7.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

3.7.2.

Het hof zal BrabantWonen als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 'sHertogenbosch, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10209401 \ CV EXPL 22-5279 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 17 februari 2023;

veroordeelt BrabantWonen in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [het advocatenkantoor] (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren en zullen toebehoren aan [de onderbewindgestelde] ) tot op heden op € 783,-- aan griffierecht en op € 1.183,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, E.A.M. van Oorschot en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 augustus 2023.

griffier rolraadsheer