ECLI:NL:GHSHE:2023:3256 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Vernietiging besluiten VvE over akkoorden, rechterdeur en...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Uitspraak : 5 oktober 2023

Zaaknummers : 200.327.553/01 en 200.327.553/02

Zaaknummer eerste aanleg : 9397215 \ OV 21-40

in de zaken van

1.[appellant 1] en [appellant 2] ,

2.
[appellant 3]en
[appellant 4],

allen wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna te noemen: [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [appellant 4] en gezamenlijk: appellanten,

advocaat: mr. M. Schütz te Maastricht, die per 31 juli 2023 is opgevolgd door haar kantoorgenoot mr. H.C. Lejeune, te Maastricht,

tegen:

de
Vereniging van eigenaars [VvE 1] te [vestigingsplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] , en kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

verweerster,

hierna te noemen: de VvE of verweerster,

gemachtigde: mr. M. Delnoy-Garske te Maastricht,

Belanghebbenden:

[belanghebbende 1]en
[belanghebbende 2],

[belanghebbende 3],

[belanghebbende 4]en
[belanghebbende 5],

[belanghebbende 6]en
[belanghebbende 7],

allen wonende te [woonplaats] ,

de
Vereniging van eigenaars [VvE 2] ondersplitsing woningen te [vestigingsplaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] , en kantoorhoudende te [kantoorplaats] .

de
Vereniging van eigenaars [VvE 3] te [vestigingsplaats],

de
Vereniging van eigenaars [VvE 4] te [vestigingsplaats],

beide gevestigd te [vestigingsplaats] , en kantoorhoudende te [kantoorplaats] .

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Bij beroepschrift tevens houdende verzoek tot schorsing van besluiten ex artikel 5:130 lid 4 BW Pro met bijlagen (waaronder de stukken in eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 23 mei 2023, hebben appellanten het hof verzocht om bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:

I. te schorsen de besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE (agendapunten nr. 5 t/m 7) totdat onherroepelijk op het verzoek tot vernietiging c.q. nietigverklaring is beslist;

II. te vernietigen de bestreden beschikking van 24 april 2023 van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, voor wat betreft de onderdelen die zien op de besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE, geagendeerd als agendapunten 5 t/m 7 en opnieuw rechtdoende:

III. te vernietigen een of meer van de besluiten (agendapunten nr. 5 t/m 7) van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE, althans voor recht te verklaren dat een of meer van deze besluiten nietig is/zijn en

IV. de VvE te veroordelen in de kosten van eerste aanleg (zaaknummer 9397215 \ OV 21-40) en in de kosten van dit hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten en daarbij tevens te bepalen dat appellanten (de bewoners) niet in deze kosten hoeven bij te dragen via omslag in deze door hen te betalen kosten of andere bijdragen aan verweerster.

1.2.

Bij verweerschrift met bijlagen (1 t/m 12 en een USB-stick), ingekomen ter griffie van dit hof op 11 juli 2023, heeft de VvE het hof verzocht om bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

De bestreden besluiten van de algemene vergadering van de VvE van 16 juli 2021 in stand te laten en niet over te gaan tot schorsing, totdat de bestreden besluiten onherroepelijk zijn bekrachtigd door het hof;

Het verzoek c.q. de verzoeken tot vernietiging van de beschikking in eerste aanleg van 24 april 2023 af te wijzen en ongegrond te verklaren en voor recht te verklaren dat de bestreden besluiten bekrachtigd worden door het hof alsmede de beschikking in eerste aanleg van 24 april 2023;

Het verzoek c.q. de verzoeken tot vernietiging dan wel nietigverklaring van de besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE (agendapunten nr. 5 t/m 7) af te wijzen en ongegrond te verklaren en voor recht te verklaren dat de bestreden besluiten bekrachtigd worden door het hof en

Appellanten te veroordelen in de kosten en de nakosten van de onderhavige procedure alsmede in eerste aanleg, met afwijzing van het verzoek van appellanten dat zij niet in deze kosten hoeven bij te dragen via de omslag.

1.3.

Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:

de e-mail van de rechtbank Limburg van 22 mei 2023 met de mededeling aan mr. Schütz dat van de mondelinge behandeling in eerste aanleg van 11 april 2023 geen proces-verbaal is opgemaakt;
de aanvullende stukken (de beschikking van 29 maart 2022 en bijlage 1 bij het verzoekschrift in eerste aanleg) ingediend namens appellanten, ingekomen ter griffie van dit hof op 9 juni 2023;

het op 26 juni 2023 ingekomen bericht dat mr. Schütz optreedt voor belanghebbende de Vereniging van eigenaars [VvE 2] in plaats van voorheen mr. Dexters;
de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door mrs. Schütz en L.L.H. Jung overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen en
het V8-formulier, ingekomen ter griffie van dit hof op 31 juli 2023, met het bericht dat mr. H.C. Lejeune per heden als advocaat zal optreden voor appellanten en belanghebbende de VvE [VvE 2] dit in verband met het vertrek van mr. Schütz uit de advocatuur.

1.4.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 juli 2023. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

[appellant 1] en [appellant 3] , bijgestaan door mrs. Schütz en Jung;
de heer [voorzitter] (voorzitter) namens de VvE, bijgestaan door mr. M. Delnoy-Garske en
de heer [toehoorder 1] en de heer [toehoorder 2] als toehoorders.

2.De beoordeling

2.1.

Het gaat – kort en zakelijk weergegeven – om het volgende.

- Bij akte van splitsing van 16 februari 2009 (hierna: AvS ) is het [VvE 1] gesplitst in zeven appartementsrechten (A1 tot en met A7). In de AvS staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“E. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN

Het registergoed zal worden gesplitst in de navolgende appartementsrechten:

(…)

3. het appartementsrecht, omvattende het uitsluitend gebruik van bedrijfs- en

woonruimten, gelegen op de begane grond en op de eerste tot en met de zesde

verdieping, plaatselijk bekend [adres] (…), [vestigingsplaats] , (…) appartementsindex 3 [Sector 3 dan wel A3 [VvE 2] – toevoeging hof];

(…)

KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

(…)

7. Onder de opschortende voorwaarde van vervreemding van een appartementsrecht, ontstaan uit de ondersplitsing van appartementsrecht 3, ontstaat op dat moment een overeenkomst tussen de gerechtigde van de ondergesplitste appartementsrechten 3 enerzijds en de verkrijger van één van die ondergesplitste onderappartementsrechten anderzijds, op grond waarvan ieder van de gerechtigden van onderappartementsrecht 3 dient te dulden dat de eigenaar van het nog te formeren onderappartementsrecht 16 het exclusieve gebruiksrecht van toegang heeft om via de op de aan deze akte te hechten tekening (bijlage 4) aangegeven route te komen van- en te gaan naar het binnenterrein bij de [adres] .

(…)

Ter zake van deze kwalitatieve verplichting geldt de volgende bepaling:

het gebruik van de bedoelde route mag slechts geschieden op de minst bezwarende wijze. (…)

8. De gerechtigde en de publiekrechtelijk rechtspersoon gemeente [vestigingsplaats] ,

(…) hierna te noemen: "de gemeente", zijn met betrekking tot de in de

onderhavige splitsing in appartementsrechten betrokken percelen kadastraal bekend

gemeente [vestigingsplaats] , sectie [sectie] , nummers (…) hierna te noemen: "de belaste grond", een

schriftelijke vaststellingsovereenkomst aangegaan, gedateerd elf februari

tweeduizend negen, met betrekking tot de openbaarheid van de belaste grond

conform de Wegenwet.

In deze vaststellingsovereenkomst is onder meer bepaald, dat de gerechtigde de

openbare grond voor een periode van ten minste vijftien achtereenvolgende jaren,

ingaande op een januari tweeduizend tien of zoveel eerder als de openbare grond in

het kader van de kwalitatieve- en technische opwaardering daarvan wordt

opgeleverd, duldt als volledig openbaar conform de Wegenwet.

(…)

Verder is in deze overeenkomst bepaald, dat gemelde verplichting om te dulden

dient te worden bestemd als een kwalitatieve verplichting.”

De in de akte van hoofdsplitsing betrokken appartementsrechten (A3, A4, A5 en A6) zijn vervolgens ondergesplitst in appartementsrechten.
Appartementsrecht A3 is ondergesplitst in onderappartementsrecht A16 en A17.
[grooteigenaar] B.V. is binnen de hoofdsplitsing grooteigenaar en houdt de meerderheid van de stemmen (hierna: [grooteigenaar] of grooteigenaar).
[grooteigenaar] is eigenaar van onderappartementsrecht A16. Appellanten en een aantal van de belanghebbenden zijn ieder eigenaar van één woning binnen onderappartementsrecht A17 (A18 tot en met A24).
De AvS is op 12 september 2015 gewijzigd.
In de AvS is het modelreglement bij splitsing appartementsrechten 2006 (hierna: MR 2006) van toepassing verklaard. In de MR 2006 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“A. Definities en algemene bepalingen

(…)

Artikel 2

(…)

2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen. (…) Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld.

(…)

Artikel 3

Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of te beperken.

(…)

F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN

Artikel 16

1. De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken nader worden geregeld.

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a. (…) de galerijen (…);

b. (…) de (vlucht-)trappen, de entrees, de hallen, de gangen (…);

(…)

2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:

a. (…)

b. (…)

c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als Pro zodanig gekwalificeerd.

3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte;

(…)

Artikel 18

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of de grond dan wel een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

(…)

II. DE VERGADERING

(…)

Artikel 47

(…)

4. Een stemgerechtigde kan zijn stemrecht niet uitoefenen bij het nemen van besluiten waarbij aan hem, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn, of aan vennootschappen waarin hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn direct of indirect een meerderheidsbelang hebben, anders dan in hun hoedanigheid van eigenaar, rechten worden toegekend of verplichtingen worden kwijtgescholden.”

- Op 5 juni 2019 zijn tussen de heer [voorzitter] namens de [grooteigenaar] B.V. (A16) en de eigenaren/bewoners van de ondersplitsing [VvE 2] (A17) schriftelijke afspraken (‘leefregels’) tot stand gekomen over onder meer de bevoorrading van het hotel/restaurant en het binnenterrein (hierna: de overeenkomst dan wel de akkoorden van 5 juni 2019). Voor zover relevant staat hierin het volgende vermeld:

“Akkoorden mede op basis van gesprek op maandag 27 mei 2019 tussen een vertegenwoordiging van [grooteigenaar] BV en een vertegenwoordiging van de bewoners van het appartementencomplex [VvE 2] (Vereniging van Eigenaren [VvE 2] ) en de rondleiding.

(…)

Samenvatting besproken onderwerpen.

(…)

* (…) De deuren op de begane grond ter linker zijde van de hoofdingang van het appartementencomplex [VvE 2] die toegang bieden tot het binnenterrein zullen door exploitant "enkel" gebruikt worden als nooduitgang. De deur ter rechterzijde van de hoofdingang van [VvE 2] zal beperkt gebruikt worden voor aan-en afvoer van goederen en als nooduitgang. Deze afspraak dient eveneens vastgelegd te worden in de huur/exploitatieovereenkomst met de exploitant.”

- Op 25 juni 2020 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. In de
“Notulen Jaar Vergadering VVE [VvE 1] `Hoofdvereniging' gevestigd te [vestigingsplaats] ”staat, voor zover relevant, het volgende vermeld (bijlage 23 bij beroepschrift):

“7. Afspraken, gemaakt binnen sector 3 tussen ondersplitsing 16 en 17 over de 'leefregels' omtrent het gebruik van het hotel , bekrachtigen ,

aanpassen of laten vervallen

Afspraken tussen sector 3, ondersplitsing 16 en 17 , dienen door de hoofdvereniging bevestigd , gewijzigd of afgekeurd te worden . [voorzitter] maakt een aangepaste versie van de afspraken met daarin iig dat de 'leveranciers' ingang ook in gebruik genomen wordt als een van de hotel ingangen . De paaltjes voor de auto's kunnen worden geplaatst .

Alle aanwezigen zijn het hiermee eens.”

Deze notulen zijn bij e-mail van 30 juni 2020 rondgestuurd.
Op 16 juli 2021 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. In het document

“5. Overeenkomst binnen sector 3 tussen ondersplitsing 16 en 17 over het gebruik door het hotel. Dit in opvolging afspraken gemaakt op de VVE Hoofd van 25 juni 2020.

-bestaande afspraken bekrachtigen,

-bestaande afspraken aanpassen

-bestaande afspraken laten vervallen.

De voorzitter zou dit punt onderzoeken en mogelijk met een nieuw voorstel komen om uit de impasse tussen ondersplitsing 17 en 16 binnen Sector 3 ( [VvE 2] ).

Om juridische redenenkan alleen de VVE hoofd zich hierover uitspreken, zij hebben immers de plicht om te waken over de naleving van de regelgeving vastgelegd in de statuten.

voorzitter stelt alleen daarom al dat de gemaakte afspraken nietig zijn en moeten komen te vervallen

Heer [appellant 3] stelt dat de afspraken dd 27 mei 2019 wél rechtskracht hebben en gaat niet akkoord over dit punt. De voorzitter wijst op de beslissing genomen tijdes de ledenvergadering op 25 juni 2020 en nakoming hiervan.

Heer [appellant 3] vraagt of de persoonlijke aantekeningen van de voorzitter integraal

toegevoegd kunnen worden aan de notulen.

De voorzitter geeft hiervoor geen toestemming daar het persoonlijke aantekeningen zijn .

Stemming: sector 5 onthouding – sector 3 onthouding omwille gedeelde stemmen tss

onderspl. 16 en 17 - Sector 2, 4, 6 en 7 stemt voor.Goedgekeurd

6. Herbevestiging gebruik deur rechts sector 3 door het hotel als in-en uitgang.

Voor ligt een plan van het hotelcomplex sector 2,4 en 3, met hierop aangegeven de 15 aanwezige buitendeuren en 6 binnen deuren ( tussen de verschillende sectoren ). De 15 buitendeuren kunnen allen conform de bouwvergunning 2008 in gebruik genomen worden ten behoeve van het hotel.Dit plan wordt aangehecht aan deze notulen

Voorstel is dat de deur rechts op het binnen plein gebruikt kan worden als in- en uitgang van het hotel. In dit verband verwijst de voorzitter ook naar de rechten voorzien in appartementsrechten Hoofd "Kwalitatieve verplichtingen”, onder punt 7

Stemming:sector 5 onthouding – sector 3 onthouding omwille gedeelde stemmen tss

onderspl. 16 en 17 - Sector 2, 4, 6 en 7 stemt voor.Goedgekeurd

7. Paaltjes behouden/wegnemen op het binnenplein [binnenplein] .

In 2019 werd voorgesteld paaltjes te plaatsen wat ook uitgevoerd werd . bewoners van sector 3 onderspl 17 en sector 5 waren het hier niet mee eens wilde dat de paaltjes weggehaald zouden worden , wat in overleg met de gemeente toen ook gebeurd is

Daarna zijn de paaltjes weer terug geplaatst op verzoek van enkele eigenaren.

De voorzitter stelt voor de paaltjes weg te laten halen , immers is ook een laad- en losstrook voor het hotel gepland.

Zie tekening deurenplan en getekende akkoorden 27 mei 2019 (getekend op 1 juli 2019) als bijlage bij deze notulen.

Stemming:sector 5 onthouding – sector 3 onthouding omwille gedeelde stemmen tss

onderspl. 16 en 17 - Sector 2, 4, 6 en 7 stemt voor.Goedgekeurd

De heer [appellant 3] vindt dat dit punt niet op de vergadering van de VVE Hoofd thuis hoort en verwijst wederom naar de getekende akkoorden van 27 mei 2019 en (getekend op 6 juli 2019) en naar de vaststellingsovereenkomst 2009 tussen de gemeente en [naam] .”

- de heer [voorzitter] (namens de [grooteigenaar] B.V.) heeft (hebben) bij alle drie de agendapunten 5 t/m 7 voorgestemd.

De procedure bij de kantonrechter

Appellanten c.s. hebben – samengevat – de rechtbank bij verzoekschrift (onder meer) verzocht een aantal ter vergadering van 16 juli 2021 van de VvE genomen besluiten te vernietigen.
Bij beschikking van 24 april 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, voor zover van belang in hoger beroep, het volgende geoordeeld:

“3.4.5. Afspraken A16 en A17, de deur als ingang voor het hotel, de paaltjes op het binnenplein.

Voor zover verzoekers hierbij hebben willen betogen dat er geen sprake is van een (hoofd)gemeenschapsbelang als bedoeld in artikel 17 Modelreglement Pro, is dit standpunt -in de stukken en ter zitting- uitdrukkelijk en gemotiveerd weersproken en vervolgens onvoldoende nader onderbouwd.

Dat er overigens met betrekking tot deze besluiten is gehandeld in strijd met redelijkheid en billijkheid is evenmin voldoende onderbouwd. Niet concreet gesteld of gebleken is immers dat nieuwe te maken afspraken die in de plaats van de bestaande afspraken zouden komen niet redelijk of billijk zouden zijn, rekening houdende met de geldende stemverhoudingen en het karakter van de VvE. Daarvan is immers niet reeds sprake indien een minderheidsbelang niet de doorslag geeft. Uit het democratisch karakter van besluitvorming in een VvE volgt immers ook dat een meerderheidsbelang de doorslag geeft, ook indien die meerderheid bij slechts enkele of één eigenaar rust.

Deze besluiten blijven dus in stand.”

De procedure in hoger beroep

2.2.

Appellanten hebben in het beroepschrift en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep – kort weergegeven – aangevoerd dat de VvE geen zeggenschap heeft over de akkoorden van 5 juni 2019 waar zij zelf geen partij bij is. De akkoorden van 5 juni 2019 betreffen een regeling tussen de individuele leden van de ondersplitsing [VvE 2] (de ondersplitsing van A3 in A16 en A17) en waarbij ook sprake is van afspraken die zien op (deels) onderdelen die niet binnen de gemeenschappelijke delen van de VvE vallen. Volgens appellanten is de VvE niet bevoegd om te besluiten dat haar een goedkeuringsbevoegdheid toekomt met betrekking tot de akkoorden van 5 juni 2019. Voor zover de VvE wel een goedkeuringsbevoegdheid toekomt, is volgens appellanten sprake van misbruik van stemrecht (meerderheidsmacht) en/of is gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid doordat de heer [voorzitter] (namens de [grooteigenaar] B.V.) tegen goedkeuring van de door hem geaccepteerde akkoorden van 5 juni 2019 heeft gestemd. De besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE, geagendeerd als agendapunten 5 t/m 7, zijn volgens appellanten dan ook nietig dan wel vernietigbaar.

Appellanten hebben overigens aangegeven dat de notulen van 25 juni 2020 nog niet zijn vastgesteld en dat het dus een concept is en hebben betwist dat iedereen het met punt 7 eens was.

2.3.

De VvE heeft zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van appellanten. Voor zover relevant in het kader van de te nemen beslissingen zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.

2.4.

Het hof komt tot de volgende beoordeling.

Agendapunt 5: de akkoorden van 5 juni 2019

2.4.1.

Het hof is van oordeel dat het besluit van 16 juli 2021 van de VvE dat de gemaakte afspraken in de overeenkomst van 5 juni 2019 nietig zijn en moeten komen te vervallen, nietig is. Hieronder wordt dit gemotiveerd.

2.4.2.

Uit (de ondertekening van) de overeenkomst van 5 juni 2019 blijkt dat de heer [voorzitter] (namens de [grooteigenaar] B.V.) en tien individuele eigenaren (bewoners) een akkoord hebben getekend en daarmee een aantal afspraken zijn overeengekomen over (de beperking van) het gebruiksrecht van één eigenaar (A16), zoals over de bevoorrading en het gebruik van het terras door het hotel. Het hof is van oordeel dat de akkoorden van 5 juni 2019 op persoonlijke titel door verschillende eigenaren binnen het [VvE 1] zijn gesloten, namelijk tussen de individuele leden van de ondersplitsing [VvE 2] (de ondersplitsing van A3 in A16 en A17).

Dat het -zoals aangevoerd door verweerster- afspraken zouden zijn tussen A16 en A17 (de ondersplitsing van A3) blijkt niet uit de titel –
“Akkoorden (….) tussen een vertegenwoordiging van [grooteigenaar] BV en een vertegenwoordiging van de bewoners van het appartementencomplex [VvE 2] (Vereniging van Eigenaren [VvE 2] ) (…)”– of uit de inhoud van de overeenkomst zelf.

De stelling van verweerster dat de akkoorden van 5 juni 2019 nietig dan wel vernietigbaar zijn, omdat het bestuur van A17 niet door de vergadering van eigenaars conform het Modelreglement ondersplitsing is gemachtigd de ondersplitsing in rechte te vertegenwoordigen en om een vaststellingsovereenkomst te sluiten, gaat daarom niet op.

De stelling van verweerster dat appellanten in strijd met artikel 2:8 BW Pro handelen door de rechten van [grooteigenaar] als appartementseigenaar zodanig te beperken dat hij de appartementsrechten niet conform de toegekende bestemming (volledig) kan benutten, gaat ook niet op. De heer [voorzitter] heeft immers de overeenkomst ondertekend en daarmee zelf ingestemd met de afspraken tussen de individuele bewoners.

2.4.3.

Het hof is van oordeel dat de individuele eigenaren dergelijke afspraken met elkaar mochten maken. Een aantal afspraken gaat namelijk over onderwerpen die zien op privégedeelten van A3. Ten aanzien daarvan is de VvE in ieder geval niet bevoegd (artikel 17 lid 2 onder Pro c MR 2006). Appellanten hebben aangeven dat een aantal afspraken gaat over de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals het binnenplein [binnenplein] . Het hof is van oordeel dat het ook ten aanzien van die aspecten de individuele eigenaren vrijstond om onderling nadere afspraken met elkaar te maken ten behoeve van het woongenot. Het is het hof namelijk niet gebleken dat enig (mede)gebruiksrecht van de overige eigenaren van de andere sectoren door deze individuele afspraken wordt beperkt. Ook de notarieel vastgelegde kwalitatieve verplichtingen in de AvS (waaronder de afspraak met de gemeente dat het [VvE 1] dient te dulden dat de binnenplaats [binnenplein] een openbaar karakter heeft), waar verweerster naar heeft verwezen, worden noch aangetast of beperkt. De afspraken zijn enkel tussen de individuele eigenaren gemaakt en zijn niet meer dan afspraken over hoe men onderling met elkaar om wil gaan (‘leefregels’). De VvE heeft geen betrokkenheid hierbij. De overige eigenaren hoeven ook geen rekening te houden met de afspraken zoals neergelegd in de akkoorden van 5 juni 2019. De stelling van de VvE dat zij mag besluiten over de akkoorden van 5 juni 2019, omdat deze overeenkomst valt binnen het gemeenschapsbelang van de hoofdsplitsing nu de overeenkomst ziet op het gebruik van de andere sectoren, gaat dus niet op.

2.4.4.

Vervolgens stelt de VvE dat zij rechtmatig een besluit heeft genomen over de akkoorden van 5 juni 2019 op 25 juni 2020 en in de vergadering van 16 juli 2021. Op 25 juni 2020 is volgens de VvE namelijk het unanieme besluit genomen dat de VvE zeggenschap heeft met toepassing van artikel 18 MR Pro 2006. Het hof acht het echter onjuist dat de VvE de bevoegdheid om de akkoorden van 5 juni 2019 te toetsen, kan ontlenen aan de vergadering van 25 juni 2020.

2.4.5.

Het hof is van oordeel dat tijdens de vergadering van 25 juni 2020 niet het besluit is genomen dat de VvE bevoegd is te beslissen over de akkoorden van 5 juni 2019, althans dit blijkt niet met zoveel woorden uit de notulen van die vergadering. Het hof acht allereerst onvoldoende duidelijk dat toen sprake geweest is van het nemen van een besluit over de eventuele bevoegdheid van de VvE. Bovendien acht het hof het verband tussen enerzijds de zin ‘Afspraken tussen sector 3, ondersplitsing 16 en 17 , dienen door de hoofdvereniging bevestigd , gewijzigd of afgekeurd te worden’ en anderzijds ‘Alle aanwezigen zijn het hiermee eens’, in elk geval niet, althans onvoldoende aanwezig om aan te kunnen nemen dat toen inhoudelijk zou zijn besloten dát de VvE die bevoegdheid zou hebben. Het ‘eens zijn van de aanwezigen’ kan immers evenzeer zien op het door de voorzitter nog met inhoudelijk voorstellen gaan komen en het daarmee uitstellen van een beslissing.

In zoverre acht het hof dan ook onjuist hetgeen in de concept notulen van de vergadering van 16 juli 2023 staat vermeld, dat de voorzitter wijst op de beslissing genomen tijdens de ledenvergadering op 25 juni 2020 en nakoming hiervan.

Voor zover betoogd is dat op 25 juni 2020 al beslist zou zijn over het lot van de afspraken uit de akkoorden wordt dit door het hof verworpen. In de notulen van 25 juni 2020 staat dat de afspraken door de hoofdvereniging bevestigd, gewijzigd of afgekeurd moeten worden en dat [voorzitter] een aangepaste versie van de afspraken maakt. In de notulen van de VvE van 16 juli 2021 staat in het verlengde daarvan dan ook vermeld dat de voorzitter dit punt (bestaande afspraken bekrachtigen, aanpassen of laten vervallen) zou onderzoeken, mogelijk met een nieuw voorstel zou komen en dat om juridische redenen alleen “de VvE hoofd” zich hierover kan uitspreken. De stelling van appellanten dat de besluitvorming op 25 juni 2020 juist uitgesteld was naar de volgende vergadering is dan ook aannemelijk. Er is bovendien ook geen verklaring voor gegeven waarom de bevestiging, wijziging of afkeuring van de afspraken in de akkoorden in 2021 dan alsnog op de agenda stond. De bewoners behoefden daarom niet tegen de overwegingen in de notulen van 25 juni 2020 bij de rechter op te komen.

2.4.6.

Daarnaast geldt dat de bevoegdheid van de VvE volgt uit de AvS. Hetgeen appellanten hebben aangevoerd dat een VvE niet kan beslissen over het bestaan of de uitbreiding van haar bevoegdheid omdat de bevoegdheid dwingend uit de AvS volgt en dat enige besluitvorming daarover nietig is, is dan ook juist.

2.4.7.

Reeds het voorgaande leidt tot de conclusie dat het besluit van 16 juli 2021 van de VvE, zoals is vermeld onder agendapunt 5 inhoudende dat de gemaakte afspraken over het gebruik door het hotel nietig zijn en dat deze afspraken moeten komen te vervallen, naar het oordeel van het hof nietig is nu de VvE geen bevoegdheid had de afspraken tussen de individuele eigenaren te laten vervallen.

Agendapunt 6: de rechterdeur

2.5.

Het hof is van oordeel dat het door de VvE genomen besluit op 16 juli 2021 dat de deur rechts op het binnenplein gebruikt kan worden als in- en uitgang van het hotel zoals is vermeld onder agendapunt 6 nietig is, omdat de VvE niet bevoegd was erover te beslissen dan wel dat het besluit vernietigbaar is nu niet is gebleken dat er een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Het hof licht dit toe.

2.5.1.

In de overeenkomst van 5 juni 2019 is overeengekomen dat de deur van de rechterzijde van de hoofdingang van [VvE 2] door de exploitant beperkt zal worden gebruikt voor de aan- en afvoer van goederen en als nooduitgang.

Zoals hiervoor is aangegeven, is het hof van oordeel dat de overeenkomst van 5 juni 2019 is overeengekomen tussen de individuele eigenaren onderling. De eigenaar [grooteigenaar] heeft (als mede-ondertekenaar) zelf ermee ingestemd dat zijn gasten geen gebruik mogen maken van de rechterdeur. De overige eigenaren – die geen partij zijn bij de overeenkomst van 5 juni 2019 – mogen nog steeds gebruikmaken van deze deur. Het is (zie hiervoor onder meer onder 2.4.5.) niet aan de VvE om de akkoorden van 5 juni 2019 goed te keuren dan wel af te wijzen.

Desondanks kan de VvE nog steeds beslissingen nemen over dezelfde onderwerpen zoals die zijn neergelegd in de overeenkomst van 5 juni 2019 als de VvE op grond van de AvS bevoegd is daarover te beslissen. De vraag is of de VvE bevoegd was te beslissen over de rechterdeur. Volgens het hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord.

2.5.2.

Volgens artikel 16 MR Pro 2006 voert de vereniging het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Artikel 17 lid 2 MR Pro 2006 bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
nietworden gerekend al die zaken die bestemd zijn om
uitsluitendte worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één
privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als Pro zodanig gekwalificeerd.

2.5.3.

Indien ervan uitgegaan wordt dat vaststaat dat de rechterdeur uitsluitend dienstig is aan sector 3 en daarom behoort tot de privégedeelten van A3, is het hof het eens met het betoog van appellanten dat de VvE geen zeggenschap heeft over de rechterdeur, zodat alsdan sprake is van een nietig besluit. Dat de entree doorloopt naar de parkeergarage en dat de deur bestemd is (net als de andere deuren) om te worden gebruikt als doorgang en als vluchtweg, maakt dit niet anders. De redenering dat de VvE bevoegd is hieromtrent beslissingen te nemen, omdat zij heeft beslist bevoegd te zijn, gaat niet op (zie oordelen hiervoor van het hof daarover). De VvE is alleen bevoegd besluiten te nemen voor zover dit uit de AvS blijkt.

2.5.4.

De VvE heeft betwist dat de rechterdeur uitsluitend dienstig is aan A3 en dat de VvE geen zeggenschap heeft over de deur. Dit is volgens de VvE in strijd met de kwalitatieve verplichting in de AvS. In dit kader heeft de VvE ook verwezen naar de inhoud van de akte van ondersplitsing van A3 in A16 en A17. Volgens de VvE is daarin opgenomen dat A16 het appartementsrecht betreft en dat de begane grond en de eerste verdieping het privégedeelte is. Het privégedeelte van A17 omvat volgens deze akte het uitsluitend gebruik van het trappenhuis gelegen op de begane grond tot en met de vijfde verdieping alsmede de woonruimten gelegen op de tweede tot en met de vijfde verdieping. Volgens de VvE staat in de akte van ondersplitsing dat het modelreglement ondersplitsing 2006 van toepassing is, waarin in artikel 17 lid 1 sub d is Pro bepaald dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken onder meer worden gerekend:
“(…) als de deurkozijnen met de deuren en drempels (…) die zich bevinden in de (…) gevels (…)”^[1]

Voor zover de VvE, zoals dus door haar betoogd, wel bevoegd is te beslissen over de rechterdeur, dan is het hof van oordeel dat het besluit vernietigbaar is. Hieronder wordt dit gemotiveerd.

2.5.5.

De VvE stelt dat het besluit van 16 juli 2021 een herbevestiging is van het besluit dat genomen is op 25 juni 2020. Volgens de VvE staat dit laatste besluit in rechte vast zodat het gebruik van de rechterdeur als hotelingang is toegestaan.

Naar het oordeel van het hof is tijdens de vergadering op 25 juni 2020 geen besluit over de rechterdeur genomen, althans dat dit niet met zoveel woorden uit de notulen blijkt. In de notulen van deze vergadering staat dat de afspraken door de hoofdvereniging bevestigd, gewijzigd of afgekeurd moeten worden en dat [voorzitter] een aangepaste versie van de afspraken maakt
“met daarin iig dat de ‘leveranciers’ ingang ook in gebruik genomen wordt als een van de hotel ingangen”. Het hof begrijpt dat [voorzitter] de afspraken zou gaan aanpassen en dat deze aangepaste versie van de afspraken vervolgens nog bevestigd, gewijzigd of afgekeurd zouden gaan worden door de VvE en dat er aldus nog een besluit over de ‘leveranciersingang’ genomen moest worden (dit alles voor zover al sprake was van de bevoegdheid daartoe). Dit is in lijn met hetgeen vervolgens in de notulen van 16 juli 2021 staat dat
“voorstel is dat de deur rechts op het binnen plein gebruikt kan worden als in- en uitgang van het hotel”. Dat de notulen van 16 juli 2021 vermelden
‘herbevestiging gebruik deur rechts sector 3 door het hotel als in- en uitgang”, maakt het voorgaande niet anders. Van een reeds genomen besluit over de rechterdeur op 25 juni 2020 is naar het oordeel van het hof geen sprake.

2.5.6.

Ten aanzien van de redelijkheid en billijkheid oordeelt het hof als volgt.

De appartementseigenaars zijn verenigd in de algemene ledenvergadering. Iedere appartementseigenaar heeft stemrecht in de vergadering van eigenaars. De verdeling daarvan is afhankelijk van de statuten van de VvE. Zoals in dit concrete geval kan zich de situatie voordoen dat één appartementseigenaar de meerderheid van de stemmen houdt (de grooteigenaar). In dat geval geldt in zoverre het ‘democratisch model’ dat in beginsel moet worden aangesloten bij hetgeen de meerderheid, dus die ene appartementseigenaar, stemt (en feitelijk beslist).

Daarbij geldt als algemeen uitgangspunt voor rechtspersonen dat leden/aandeelhouders in beginsel hun eigen belang mogen behartigen. Dit uitgangspunt geldt ook voor de appartementseigenaar binnen de VvE. Het enkele feit dat een eigenaar in zijn eigen belang stemt is daarmee dus niet in strijd met de betrekkelijke bepalingen. Integendeel. En dit is ook niet zonder meer anders indien het gaat om een grooteigenaar.

De stelling van appellanten dat [grooteigenaar] vanwege artikel 47 lid 4 MR Pro 2006 niet had mogen stemmen en dat daarom de besluitvorming niet geldig en het besluit nietig is, is niet juist. Bij de besluitvorming mag [grooteigenaar] haar belangen als appartementseigenaar behartigen.

2.5.6.1. Tegelijkertijd moeten appartementseigenaars wel redelijk en billijk handelen tegenover (in ieder geval) mede-appartementseigenaars, de VvE zelf en haar bestuurders. Dit is niet alleen het geval op grond van artikel 5:124 lid 2 jo Pro. artikel 2:8 BW Pro, maar ook op grond van artikel 3:166 jo Pro. artikel 6:2 BW Pro. Bovendien mogen de stemmende appartementseigenaars geen misbruik maken van de aan hen toekomende bevoegdheid om te stemmen, oftewel gebruik maken van hun stem met een ander doel dan waarvoor die stem bedoeld is.

De vraag is vervolgens of tegenstrijdige of persoonlijke belangen van appartementseigenaars hun positie binnen de algemene ledenvergadering beïnvloeden. Deze algemene vraag dient per aangevochten besluit beoordeeld te worden.

2.5.7.

In dit geval is het hof van oordeel dat niet aan het hof is gebleken dat de VvE in redelijkheid tot het besluit over de rechterdeur heeft kunnen komen nu de motivering van het besluit in de notulen ontbreekt. Hieronder wordt dit toegelicht.

2.5.8.

Uit agendapunt 6 blijkt slechts dat het voorstel is gedaan om de rechterdeur op het binnenplein te gebruiken als in- en uitgang van het hotel. De reden/aanleiding voor dit voorstel staat er niet bij vermeld. Het is ook niet duidelijk of de VvE alle bij het besluit betrokken belangen heeft meegewogen, zoals de belangen van de eigenaren die de akkoorden van 5 juni 2019 hebben getekend en waarin juist met [grooteigenaar] is afgesproken dat de rechterdeur niet wordt gebruikt als in- en uitgang van het hotel. In de notulen ontbreekt een nadere toelichting en/of motivering waarom volgens de VvE de belangenafweging in het voordeel van de grooteigenaar [grooteigenaar] moest uitvallen in het licht dat [grooteigenaar] eerder bij overeenkomst van 5 juni 2019 met de individuele eigenaren anders is overeengekomen. Omdat de motivering ontbreekt, kan het hof niet oordelen of in voldoende mate een belangenafweging is gemaakt en daarmee niet oordelen over de (voldoende mate van) redelijkheid van het besluit over de rechterdeur. Het besluit van 16 juli 2021 over de rechterdeur is dan ook vernietigbaar op grond van artikel 5:130 BW Pro in verbinding met artikel 2:8 en Pro 2:15 BW.

Agendapunt 7: de paaltjes

2.6.

Het hof is van oordeel dat het besluit van 16 juli 2021 om de paaltjes weg te laten halen vernietigbaar is. Het hof verwijst naar hetgeen al is overwogen onder 2.5.5. - 2.5.6. Uit agendapunt 7 blijkt alleen dat het besluit is genomen om de paaltjes weg te laten halen, omdat ook een laad- en losstrook voor het hotel is gepland. Eerder is [grooteigenaar] met de individuele eigenaren bij overeenkomst van 5 juni 2019 anders overeengekomen ten behoeve van het woongenot. In dit licht had de VvE nader moeten motiveren waarom de belangenafweging in het voordeel van de grooteigenaar [grooteigenaar] moest uitvallen. Omdat ook hier de motivering van de totstandkoming van het besluit ontbreekt, kan het hof niet beoordelen of in voldoende mate een belangenafweging heeft plaatsgevonden en daarmee niet oordelen over de redelijkheid van het besluit over de paaltjes en of alle bij het besluit betrokken belangen zijn meegewogen. Het besluit van 16 juli 2021 over de paaltjes is dan ook vernietigbaar op grond van artikel 5:130 BW Pro in verbinding met artikel 2:8 en Pro 2:15 BW.

Het verzoek tot schorsing van de besluiten ex artikel 5:130 lid 4 BW Pro (200.327.553/02)

2.7.

Dit verzoek is bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken ervan uitgaande dat het hof (gelijktijdig) een einduitspraak zou gaan doen. Nu het hof een eindbeschikking geeft, behoeft het verzoek tot schorsing in elk geval geen nadere bespreking meer.

Proceskosten

2.8.

Het hof zal de VvE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van dit hoger beroep conform het gebruikelijk gehanteerde liquidatietarief (tarief II - 2 punten).

2.8.1.

Het verzoek van appellanten om te bepalen dat appellanten (de bewoners) niet in deze kosten hoeven bij te dragen via omslag in deze door hen te betalen kosten of andere bijdragen aan verweerster, wijst het hof af.

2.8.2.

Daarbij zal het hof, zoals verzocht, de proceskostenveroordeling in hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

3.De beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking van 24 april 2023 van de rechtbank Limburg voor zover de kantonrechter de verzoeken ten aanzien van de besluiten van de vergadering van eigenaars van 16 juli 2021 van de VvE over de akkoorden van 5 juni 2019, de rechterdeur en de paaltjes (agendapunten 5 t/m 7) heeft afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst alsnog het verzoek van appellanten toe om het besluit van de algemene ledenvergadering van 16 juli 2021 over de akkoorden van 5 juni 2019 (agendapunt 5) nietig te verklaren en verklaart dat besluit nietig;

wijst alsnog het verzoek van appellanten toe om het besluit van de algemene ledenvergadering van 16 juli 2021 over de rechterdeur (agendapunt 6) te vernietigen en vernietigt dat besluit;

wijst alsnog het verzoek van appellanten toe om het besluit van de algemene ledenvergadering van 16 juli 2021 over de paaltjes (agendapunt 7) te vernietigen en vernietigt dat besluit;

veroordeelt verweerster in de proceskosten van dit hoger beroep, en begroot die kosten overeenkomstig het liquidatietarief tot op heden aan de zijde van appellanten op € 343,00 voor griffierecht en € 2.366,00 voor salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en

wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gewezen door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, S.M.A.M. Venhuizen en T. van der Valk en is in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2023.

Vernietiging besluiten VvE over akkoorden, rechterdeur en paaltjes wegens onbevoegdheid en ontbrekende motivering

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[appellant 1] en [appellant 2] ,

1.Het verloop van de procedure

2.De beoordeling

3.De beslissing