Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
Uitspraak : 22 augustus 2024
Zaaknummer : 200.337.976/01
Zaaknummer eerste aanleg : 10627723 \ OV VERZ 23-47
in de zaak in hoger beroep van:
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. M.J. Willemsen te Rotterdam,
tegen
1.[verweerder 1] ,
2.
[verweerder 2],
[verweerder 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verweerders,
hierna samen te noemen: [verweerder 1] c.s.,
advocaat: mr. Y.J.H. van Griensven te Breda,
en
3.Vereniging van appartementseigenaren “ [VvE] ”,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. B.C. van Hees te Heerlen.
belanghebbenden:
a. [belanghebbende 1] ,
hierna: [belanghebbende 1] ,
b. [belanghebbende 2] ,
c. [belanghebbende 3] ,
d. [belanghebbende 4] ,
e. [belanghebbende 5] ,
f. [belanghebbende 6] ,
g. [belanghebbende 7] ,
h. [belanghebbende 8] ,
i. [belanghebbende 9] ,
j. [belanghebbende 10] ,
k. [belanghebbende 11] ,
l. [belanghebbende 12] ,
m. [belanghebbende 13] B.V.,
n. [belanghebbende 14] ,
o. [belanghebbende 15] ,
p. [belanghebbende 16] en
q. [belanghebbende 17] .
1.Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond , van 4 december 2023, waarbij de kantonrechter heeft bevolen dat de akte van splitsing van 9 augustus 1982, althans de aan die akte gehechte splitsingstekening, wordt gewijzigd conform de tekening uit 1985, doch enkel ten aanzien van nummer [huisnummer 1] en nummer [huisnummer 3] .
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Bij beroepschrift met producties (nr. A1-A5 t/m E, waaronder het procesdossier eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 21 februari 2024, heeft [appellant] het hof verzocht om de beschikking waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende in hoger beroep, de verzoeken van [verweerder 1] c.s. af te wijzen, met veroordeling van [verweerder 1] c.s. in de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente daarover tot de dag der algehele voldoening.
2.2.
Bij V-8 formulier van 15 maart heeft mr. Van Hees namens de VvE, zoals door het hof verzocht, opgave gedaan van de belanghebbenden naar – klaarblijkelijk – de meest actuele stand van zaken, waarbij [naam] is vervangen door [belanghebbende 17] .
Bij V8-formulier, ingekomen ter griffie van dit hof op 26 maart 2024 – en ook op 15 april 2024 –, heeft mr. Van Hees namens de VvE vervolgens het hof bericht dat de VvE in hoger beroep niet zal verschijnen. De leden van de vereniging hebben daartoe besloten nu zij gevoelsmatig geen onderdeel zijn van de discussie. De vereniging kan zich neerleggen bij de bestreden beschikking van de kantonrechter in eerste aanleg, maar zal eveneens handelen naar een andersluidende beschikking.
Bij V8-formulier, ingekomen ter griffie van dit hof op 26 maart 2024 – en ook op 15 april 2024 –, heeft mr. Van Hees namens de VvE vervolgens het hof bericht dat de VvE in hoger beroep niet zal verschijnen. De leden van de vereniging hebben daartoe besloten nu zij gevoelsmatig geen onderdeel zijn van de discussie. De vereniging kan zich neerleggen bij de bestreden beschikking van de kantonrechter in eerste aanleg, maar zal eveneens handelen naar een andersluidende beschikking.
2.3.
Bij verweerschrift met producties (nr. 1 t/m 15), ingekomen ter griffie van dit hof op 29 maart 2024, hebben [verweerder 1] c.s. het hof verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep te verklaren althans zijn grieven af te wijzen en de beschikking waarvan beroep, voor zover door [appellant] in hoger beroep met grieven bestreden, te bekrachtigen, zonodig onder verbetering en/of met aanvulling van gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met nakosten.
2.4.
Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg gehouden op 30 oktober 2023;
- de ter zitting in hoger beroep door mr. Willemsen overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen;
- de op verzoek van het hof door mr. Willemsen nagestuurde koopovereenkomst als gesloten door [appellant] met bijlagen waaronder de akte van splitsing van 9 augustus 1982, ingekomen ter griffie van dit hof op 15 mei 2024;
- het V8-formulier van mr. Van Griensven, ingekomen ter griffie van dit hof op 5 juni 2024, met het bericht dat er geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand is gekomen en
- het V8-formulier ingediend namens mr. Willemsen, ingekomen ter griffie van dit hof op 5 juni 2024, met het bericht dat partijen niet tot een schikking zijn gekomen omdat [appellant] “
2.5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 mei 2024. Bij die gelegenheid zijn gehoord:
- [appellant] , bijgestaan door mr. Willemsen;
- de heer [verweerder 1] en mevrouw [verweerder 2] , bijgestaan door mr. Van Griensven, en
- [belanghebbende 1] .
3.De beoordeling
Feiten
3.1.
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
a. Bij akte van splitsing van 9 augustus 1982 (hierna: AvS ) is “ [VvE] ” gesplitst in 21 appartementsrechten. Elk appartementsrecht, behoudens [nummer 1] heeft een aparte berging. Ook hebben 12 van de 21 appartementsrechten een carport toegekend gekregen op de parkeerplaats op de begane grond van het gebouw. In de AvS staat, voor zover relevant, het volgende vermeld [vet door GHSHE]:
“2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningmet carporten meterkast, omvattende een gedeelte van het souterrain en gedeelten van de begane grond, plaatselijk bekend als [adres] , nog ongenummerd, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sektie [sectie] nummer [nummer 1];
(…)
7. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woningmetberging,carporten meterkast, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van het souterrain, plaatselijk bekend als [adres] , nog ongenummerd, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sektie [sectie] , nummer [nummer 2];
(…)
18. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging en meterkast, omvattende een gedeelte van de eerste verdieping, een gedeelte van de tweede verdieping, een gedeelte van de begane grond en een gedeelte van het souterrain, plaatselijk bekend als [adres] , nog ongenummerd, kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sektie [sectie] , nummer [nummer 3];”
Bij de splitsingsakte is hiervan onderstaande tekening (hierna ook: origineel) gevoegd.
Appartementsrecht [nummer 1] behoort kadastraal bij huisnummer [huisnummer 1] , zijnde (sinds 2007) het appartement van [verweerder 1] c.s.
Appartementsrecht [nummer 2] behoort kadastraal bij huisnummer [huisnummer 2] , zijnde (sinds 2018) het appartement van [appellant] .
Appartementsrecht [nummer 3] behoort kadastraal bij huisnummer [huisnummer 3] , zijnde(sinds 2017) het appartement van [belanghebbende 1] .
Omstreeks 11 maart 1985 hebben de appartementseigenaren andere afspraken gemaakt met betrekking tot de verdeling van de bergingen en carports. Dit blijkt uit een brief van [bedrijf] te [plaats] aan de VvE van 11 maart 1985. Een afschrift van de brief is gestuurd aan de heer [notaris] van notariskantoor [notariskantoor] .
Onderstaande tekening – die door het hof als tekening 2 zal worden aangeduid – is bij de brief meegestuurd, met het verzoek aan de VvE om de zaak met de notaris “af te wikkelen”.
Voormelde tekening 2 is, voor zover bekend, niet ingeschreven in de registers van het Kadaster.
De appartementseigenaren zijn sedert 1985 in de praktijk van voormelde tekening 2 uitgegaan.
[verweerder 1] c.s. zijn sinds 2007 eigenaar van appartementsrecht [nummer 1] . Dit betreft een appartement met carport. In de leveringsakte tussen mevrouw [betrokkene 1] en [verweerder 1] c.s. is, voor zover relevant, het volgende neergelegd [vet door GHSHE]:
“het APPARTEMENTSRECHT, recht gevende op het uitsluitend gebruik van een
WONING met CARPORTen METERKAST, BERGING en TUIN , plaatselijk bekend [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 1] , kadastraal bekend GEMEENTE [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer 1], uitmakende het een/een en twintigste aandeel in het flatgebouw met bijbehorende grond,zoals gemeld appartementsrecht nader is omschreven in een akte van splitsing in appartementsrechten, negen augustus negentienhonderd twee en tachtigverleden voor de waarnemer van het kantoor van notaris [notariskantoor] te [kantoorplaats] en waarvan het afschrift werd overgeschreven in register “Hypotheken 4” ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te [woonplaats] op elf augustus negentienhonderd twee en tachtig in deel [deel 1] nummer [nummer 4]
(…)
Artikel 6
Koper verklaarde:
a.
(…);
(…);
b.
(…);
(…);
c.
(…);
(…);
d.
dat hij een kopie van voormelde splitsingsakte heeft ontvangen, met de inhoud van deze akte bekend te zijn en het ervoor te houden als ware de bepalingen in deze akte woordelijk in de onderhavige akte opgenomen en hiermede een geheel uit te maken en verder zich voor zoveel nodig te verbinden tot nakoming van de daarin opgenomen voor hem voortvloeiende verplichtingen;”
dat hij een kopie van voormelde splitsingsakte heeft ontvangen, met de inhoud van deze akte bekend te zijn en het ervoor te houden als ware de bepalingen in deze akte woordelijk in de onderhavige akte opgenomen en hiermede een geheel uit te maken en verder zich voor zoveel nodig te verbinden tot nakoming van de daarin opgenomen voor hem voortvloeiende verplichtingen;”
Sinds 2007 maken [verweerder 1] c.s. op aanwijzen van de vorige eigenaresse gebruik van de carport 7 (origineel) en op tekening 2 genummerd als [huisnummer 1] .
i. In de “Memo 10” van 14 augustus 2009 van het bestuur van de VvE is, voor zover relevant, het volgende vermeld [vet door GHSHE]:
“
Carports
Carports
Voor alle duidelijkheid nog een overzicht van de eigenaren van de carports:
Carport 1 : eigenaar huisnummer [huisnummer 4] (naam eigenaar)
Carport 2 : eigenaar huisnummer [huisnummer 3] ( [betrokkene 2] )[de rechtsvoorganger van [belanghebbende 1] – toevoeging GHSHE]
Carport 3 : eigenaar huisnummer [huisnummer 5] (naam eigenaar)
Carport 4 : eigenaar huisnummer [huisnummer 6] (naam eigenaar)
Carport 5 : eigenaar huisnummer [huisnummer 12] (naam eigenaar)
Carport 6 : eigenaar huisnummer [huisnummer 13] (naam eigenaar)
Carport 7 : eigenaar huisnummer [huisnummer 1] ( [verweerder 1] )
Carport 8 : eigenaar huisnummer [huisnummer 7] (naam eigenaar)
Carport 9 : eigenaar huisnummer [huisnummer 8] (naam eigenaar)
Carport 10 : eigenaar huisnummer [huisnummer 9] (naam eigenaar)
Carport 11 : eigenaar huisnummer [huisnummer 10] (naam eigenaar)
Carport 12 : eigenaar huisnummer [huisnummer 11] (naam eigenaar)
Uit de aktes van levering blijkt dat alle rechtsvoorgangers van [belanghebbende 1] , te weten de heer [betrokkene 2] (augustus 2009), mevrouw [betrokkene 3] (februari 2005), de heer [betrokkene 4] (mei 1996), de heer [betrokkene 5] (juli 1989) en mevrouw [betrokkene 6] (mei 1983) net zoals [belanghebbende 1] een appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van een carport gekocht en geleverd hebben gekregen.
Uit de akte van levering van 30 maart 2007 blijkt dat mevrouw [betrokkene 7] aan de heer [betrokkene 8] – één van de rechtsvoorgangers van [appellant] – geleverd heeft:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging, plaatselijk bekend [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sektie [sectie] nummer [nummer 2] ;
uitmakende het een/een en twintig (l/21ste) aandeel in na te melden gemeenschap, door de koper als zodanig te gebruiken.
Ten aanzien van dit gebruik verklaarde verkoper dat hem niet bekend is, dat dit gebruik op publiekrechtelijke of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
De gemeenschap bestaat uit het flatgebouw met ondergrond, ten tijde van
de splitsing kadastraal bekend gemeente [gemeente] sektie [sectie] nummer [nummer 5] .”
Uit de akte van levering van 7 september 2010 blijkt dat de rechtsvoorganger van (de erven van) [betrokkene 9] , zijnde de heer [betrokkene 10] van de heer [betrokkene 11] geleverd heeft gekregen:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met berging en meterkast, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van het souterrain te (…) [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer 2] , uitmakende het een/eenentwintigste (1/21)
onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het flatgebouw
met ondergrond, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente
[gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer 5] ;”
Uit de akte van levering van 29 juni 2017 blijkt dat de rechtsvoorganger van [appellant] , zijnde de heer [betrokkene 9] van de heer [betrokkene 10] geleverd heeft gekregen:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met berging en meterkast omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van souterrain gelegen te (…)[woonplaats] , [huisnummer 2], kadastraal bekend gemeente[gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2](…)”
[appellant] is sinds 2018 eigenaar van appartementsrecht [nummer 2] . In de koopovereenkomst die getekend is op 12 december 2017 staat, voor zover relevant, het volgende:
“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen:
HET APPARTEMENTSRECHT rechtgevende op het uitsluitende gebruik van een woonruimte met berging en meterkast, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van souterrain gelegen [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2] , uitmakende het een/eenentwintigste (1/21) aandeel in de gemeenschap bestaande ui het gebouw met toebehoren, erf en grond, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 5] , groot tien are en vijfentachtig centiare ( 10a 85ca).”
In de leveringsakte van 17 januari 2018 tussen [appellant] en de erven van de heer [betrokkene 9] is, voor zover relevant, het volgende neergelegd:
“KOOP
Verkoper en koper hebben op twaalf december tweeduizend zeventien een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. Van de koopovereenkomst blijkt uit een onderhandse akte die hierna worden aangeduid met “koopovereenkomst”.
LEVERING
Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper hierbij aan koper, die hierbij aanvaart:
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met berging en meterkast, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van het souterrain, gelegen te [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2] , hierna aangeduid met: “het registergoed”.
(…)
APPARTEMENTENSPLITSING
1.
Op het verkochte is van toepassing het regelement van splitsing zoals dat is vastgesteld bij akte van splitsing in appartementsrechten, op negen augustus negentienhonderd tweeëntachtig verleden voor een plaatsvervanger van notaris [notariskantoor] , destijds notaris ter standplaats [kantoorplaats] , bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te [kantoorplaats] (…).”
Op het verkochte is van toepassing het regelement van splitsing zoals dat is vastgesteld bij akte van splitsing in appartementsrechten, op negen augustus negentienhonderd tweeëntachtig verleden voor een plaatsvervanger van notaris [notariskantoor] , destijds notaris ter standplaats [kantoorplaats] , bij afschrift ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst te [kantoorplaats] (…).”
De notulen van de vergadering van eigenaars, gehouden op 16 juli 2020, vermeldt voor zover relevant het volgende:
“7.b Toewijzing carports op basis van splitsingsakte
Er is gebleken dat de carports mogelijk een andere nummering hebben. Bij een recente verkoop is de koper er door de notaris op gewezen dat hiervoor een aparte tekening gemaakt is. Daardoor staan eigenaren, wellicht onbewust, op de verkeerde parkeerplaats.
Of deze tekening officieel vastgelegd is bij het kadaster is nog onbekend en wordt momenteel onderzocht. Hierover zal de VvE op een later moment geïnformeerd worden. De eigenaren moeten zich dan wel realiseren dat de huidige situatie mogelijk afwijkt van het kadaster. Hierover kunnen onderling andere afspraken gemaakt worden. Maar de akte en het kadaster zal altijd bepalend zijn bij een verkoop. Onderlinge afspraken zullen bij een verkoop met de nieuwe eigenaar opnieuw gemaakt moeten worden.”
In de “Informatiebrief VvE [VvE] ” van mei 2021 staat, voor zover relevant, het volgende:
“Splitsingsakte en tekening
Naar aanleiding van de vergadering in 2020, stond er nog een vraag open over de eigendomssituatie van de carports en parkeerplaatsen.
Er is hierover uitvoerig contact geweest met de notaris, het kadaster, de vorige beheerder en de rechtsbijstandsverzekering. Bij deze gesprekken komt naar voren dat er in het verleden geen wijzigingen doorgegeven zijn aan de notaris. Dit betekent dat de oorspronkelijke splitsingsakte en tekening met de datum 9 augustus 1982 de correcte zijn. Bijgaand treft u deze tekening ook aan.
Op basis van deze tekening betekent het ook dat er voor een aantal eigenaren iets zal gaan veranderen.
Het lijkt erop dat er op dit moment een indeling is op basis van de tekening van de aannemer [bedrijf] uit [plaats] . Bij het informeren over de eigendomssituatie hebben wij een kopie van deze tekening ontvangen. Deze tekening, met datum 11 maart 1985, is echter niet ingediend bij de notaris en is om die reden ook niet rechtsgeldig.
Tekening begane grond:
Om meer duidelijkheid te geven over de verschillen tussen de [bedrijf] tekening en de
splitsingstekening hebben wij in de splitsingsakte huisnummers toegevoegd. Dit is de correcte weergave van de huisnummering. (zie bijlage)
Carports
Op basis van de informatie uit de splitsingsakte zijn er naar onze mening 4 carports gewisseld.
(…)
Omdat deze conclusie mogelijk betrekking heeft op meerdere bewoners/ eigenaren, willen we voorstellen een overgangstermijn te hanteren tot 1 juni 2021. Vanaf 1 juni 2021 zal de oorspronkelijke splitsingsakte en splitsingstekening zoals bijgevoegd gevolgd worden.
Mocht u documenten hebben waaruit blijkt dat de tekening van [bedrijf] wel de juiste tekening is, dan vernemen wij dat graag via [telefoonnummer] of [e-mailadres] . Op dit moment hebben wij, in overleg met diverse bronnen, geen andere informatie kunnen achterhalen.”
Op 27 mei 2021 is een notaris op verzoek van [appellant] overgegaan tot het ambtshalve opmaken van een proces-verbaal met betrekking tot de verbetering van een zogenaamde clerical error als bedoeld in artikel 45, tweede lid van de Wet op het Notarisambt:
“CONSTATERING VAN EEN CLERICAL ERROR
In de akte van levering, verleden voor mij, notaris, op zeventien januari twee duizend achttien, welke akte is ingeschreven in het landelijk openbaar register in register hypotheken 4, op achttien januari twee duizend achttien in deel [deel 2] (…) nummer [nummer 6] , werd/is door een kennelijke schrijffout/kennelijke misslag op pagina (…) abusievelijk een onjuistheid opgenomen.
Het volgende staat vermeld:
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met berging en meterkast, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van het souterrain, gelegen te [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2] .
Dit is onjuist en moet zijn:
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met berging en meterkasten een carport, omvattende gedeelten van de begane grond en gedeelten van het souterrain, gelegen te [postcode] [woonplaats] , [huisnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer 2] .”
Dit stuk is ingeschreven bij het Kadaster.
De notulen van de vergadering van eigenaars, gehouden op 29 juli 2021 en waarbij [appellant] en [belanghebbende 1] aanwezig waren, vermeldt voor zover relevant het volgende:
“Splitsingsakte carports
Gevraagd wordt hoe het zit met de splitsingstekening en de tekening van de aannemer [bedrijf] . Uitgelegd wordt dat op dit moment uitsluitend de splitsingstekening (bijgevoegd aan de splitsingsakte) de juiste tekening is. De
tekening van [bedrijf] is namelijk niet ingediend bij de notaris en/of het kadaster. Er moet daarom uitgegaan worden van de akte. Of er sprake is van verjaring is onduidelijk. Het kadaster en de notaris [notaris] geven beide aan dat dit niet van toepassing is. Deze uitspraak doen zij omdat de eigenaar op het moment van
de aankoop van het appartement kan zien wat er gekocht gaat worden. De splitsingsakte met indexnummers wordt dan namelijk bij de notaris besproken en doorgenomen. Omdat de carports, bergingen en woningen gelijke index nummers hebben kunnen deze ook niet ‘los’ van elkaar verkocht worden.
Voor enkele bewoners heeft dit nadelige gevolgen, gevraagd wordt of hier iemand voor verantwoordelijk gehouden kan worden? Uitgelegd wordt dat de bestuurder van destijds niet meer verantwoordelijk gehouden kan worden omdat dat inmiddels verjaard is. Of de verkopende partij/ makelaar verantwoordelijk gehouden kan
worden is onduidelijk dit kan per situatie verschillen (afhankelijk van tijdstip verkoop). Dit is iets tussen de eigenaar en de verkopende partij. Op het moment dat er zich een conflict voordoet zal de betreffende eigenaar, eventueel in overleg met zijn/haar rechtsbijstandsverzekering, deze mogelijkheden moeten bekijken.”
[appellant] heeft medio oktober/november 2021 carport 7 (origineel) in gebruik genomen. [verweerder 1] c.s. zijn een kortgeding gestart. Bij kortgedingvonnis van 9 december 2021 heeft de kantonrechter bepaald dat [appellant] de parkeerplaats moet ontruimen en ontruimd moet houden.
[appellant] is daarna carport 2 (origineel) en op tekening 2 genummerd als [huisnummer 3] van [belanghebbende 1] gaan gebruiken.
Op 21 maart 2024 heeft de Vergadering van Eigenaars plaatsgevonden. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat de meerderheid tegen het opstarten van een hoger beroep is en dat door de VvE verder geen vervolgstappen genomen zullen worden.
Eerste aanleg
3.2.
[verweerder 1] c.s. hebben – na vermindering van het verzoek ter zitting – de kantonrechter op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro verzocht de akte van splitsing van 9 augustus 1982 te wijzigen, maar slechts voor wat betreft de situatie van [verweerder 1] .
3.2.1.
De VvE heeft het verzoek van [verweerder 1] c.s. betwist.
3.2.2.
Het verweer van [appellant] kwam overeen met het verweer van de VvE.
3.2.3.
[belanghebbende 1] heeft ter zitting naar voren gebracht, althans zo heeft de
kantonrechter het verwoord, dat zij in haar belangen is geschaad door de houding van de VvE, die [appellant] de carport van [belanghebbende 1] heeft aangewezen om zijn auto te parkeren. [belanghebbende 1] dient nu aan de openbare weg te parkeren.
3.2.4.
De kantonrechter heeft het verzoek van [verweerder 1] c.s. toegewezen bij beschikking van 4 december 2023. De kantonrechter heeft – kort weergegeven – geoordeeld dat er sprake is van inbezitneming door (de rechtsvoorgangers van) [verweerder 1] c.s. die reeds meer dan 20 jaren voortduurt. [verweerder 1] c.s. zijn daarmee eigenaar geworden van de carport 7 (origineel) door verjaring. De kantonrechter heeft daarnaast geoordeeld dat een en ander ook geldt voor carport 2 (origineel) dat op tekening 2 nummer [huisnummer 3] is geworden. Aldus is [belanghebbende 1] volgens de kantonrechter ook eigenaar geworden van die carport door verjaring.
De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro en dat het verzoek van [verweerder 1] c.s. om de akte van splitsing in overeenstemming te brengen met tekening 2 (tevens zijnde de feitelijke situatie) daarom toewijsbaar is. De splitsingstekening wordt conform tekening 2 aangepast, doch enkel voor wat betreft de situatie die [verweerder 1] c.s. aangaat. Omdat het niet zo kan zijn
dat [verweerder 1] c.s. ineens twee carports hebben, en voor nummer [huisnummer 3] ( [belanghebbende 1] )
feitelijk dezelfde situatie geldt als voor [verweerder 1] c.s., heeft de kantonrechter de tekening ook aangepast in het voordeel van [belanghebbende 1] . De kantonrechter heeft de termijn waarbinnen de splitsingstekening dient te zijn gewijzigd, bepaald op één maand.
Hoger beroep
3.3.
[appellant] heeft in zijn beroepschrift vier grieven aangevoerd. Daarmee betoogt hij – kort en zakelijk weergegeven – dat het onjuist is dat de appartementseigenaren tekening 2 in gebruik hebben genomen en dat de appartementen overeenkomstig die tekening zijn verkocht. Elke appartementseigenaar heeft namelijk in zijn notariële akte een appartementsrecht gekocht overeenkomstig de splitsingsakte en splitsingstekening uit 1982 en de andere tekening uit 1985 is bij geen enkele aankoop aan notariële akten gevoegd noch is deze overhandigd. [appellant] heeft daarnaast aangevoerd dat sprake moet zijn van ondubbelzinnige bezitsdaden, dat uiterlijke kenmerken daarbij betrokken moeten worden en dat het enkele gebruik van een carport door [verweerder 1] c.s. daaraan niet voldoet. Bovendien is volgens [appellant] de periode van het vermeende ondubbelzinnig bezit van twintig jaren niet verstreken nu [verweerder 1] c.s. pas vanaf 2007 eigenaars zijn van hun appartementsrecht.
3.3.1.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 15 mei 2024 heeft [appellant] hieraan – kort en zakelijk weergegeven – desgevraagd nog toegevoegd dat hij er niet vanuit is gegaan dat er een carport bij zijn appartement hoorde toen hij het kocht.
3.4.1.
[verweerder 1] c.s. hebben zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [appellant] . Voor zover thans relevant zal het hof bij de beoordeling ingaan op het verweer van [verweerder 1] c.s.
3.4.2.
[belanghebbende 1] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep aangegeven dat aan haar bij oplevering carport 2 (tekening 2) is aangewezen als haar carport en dat zij die graag wil houden. Ook al gaat ‘gewoon parkeren’ wel, maar het is soms zoeken naar een plek. Zij wil haar 'eigen parkeerplaats’ behouden.
3.5.
Het hof komt tot de volgende beoordeling.
De oproeping
3.5.1.
Na de mondelinge behandeling op 15 mei 2024 maar voor de door het hof beoogde datum voor uitspraak heeft de Hoge Raad in een appartementsrechtszaak een oordeel gegeven over de wijze van oproepen in zaken die of gaan om vernietiging van een VvE-besluit (artikel 5:130 BW Pro) dan wel een verzoek vervangende machtiging (artikel 5:140 BW Pro) (HR 21 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:916).
De Hoge Raad overweegt onder meer:
“(…)
“(…)
3.2
Het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit heeft betrekking op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en de beslissing op dat verzoek bindt hen allen. Dat geldt ook voor het verzoek tot verlening van de vervangende machtiging ten behoeve van de wijziging van de splitsingsakte, en de daarop te nemen beslissing. Dit betekent dat de rechter op deze verzoeken slechts kan beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken.2 Dienovereenkomstig schrijft art. 5:130 lid 3 BW Pro voor dat onder meer alle stemgerechtigden (onder wie in beginsel alle appartementseigenaars) bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot vernietiging te worden gehoord, en schrijft art. 5:140 lid 4 BW Pro in verbinding met art. 5:139 lid 1 BW Pro voor dat alle appartementseigenaars bij name worden opgeroepen om op een verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging te worden gehoord. Deze voorschriften geven voor de daarin aan de orde zijnde gevallen uitdrukking aan het in art. 6 EVRM Pro en art. 19 Rv Pro vervatte beginsel van hoor en wederhoor. De rechter moet er ambtshalve op toezien dat aan die voorschriften wordt voldaan.
3.3
Uit wat hiervoor in 3.2 is overwogen volgt dat het hof niet op de verzoeken had mogen beslissen zonder eerst de overige appartementseigenaars op te roepen om op die verzoeken te worden gehoord. (...)”
3.5.2.
In deze zaak zijn niet alle appartementseigenaren
bij nameopgeroepen door het hof of door verzoeker, maar is er aan het bestuur van de VvE gevraagd om alle appartementseigenaren op de hoogte te brengen van het hoger beroep en de uitgewisselde processtukken.
Het hof ging er – nu het tegendeel niet is gebleken en de VvE heeft besloten niet te verschijnen – vanuit dat dit heeft plaatsgevonden, en heeft vastgesteld dat in ieder geval belanghebbende [belanghebbende 1] met de procedure bekend was.
bij nameopgeroepen door het hof of door verzoeker, maar is er aan het bestuur van de VvE gevraagd om alle appartementseigenaren op de hoogte te brengen van het hoger beroep en de uitgewisselde processtukken.
Het hof ging er – nu het tegendeel niet is gebleken en de VvE heeft besloten niet te verschijnen – vanuit dat dit heeft plaatsgevonden, en heeft vastgesteld dat in ieder geval belanghebbende [belanghebbende 1] met de procedure bekend was.
In het licht van bovengenoemde nieuwe uitspraak van de Hoge Raad is bovenstaande aanpak inmiddels een onvoldoende oproeping.
3.5.3.
Het hof zal in deze tussenbeschikking [appellant] als meest gerede partij opdragen om de overige appartementseigenaren (niet zijnde [verweerder 1] en [belanghebbende 1] ) uiterlijk veertien dagen vóór de hierna te noemen
PRO FORMAdatum via een exploot op te roepen, en er tevens samen met de VvE voor zorg te dragen dat het gehele procesdossier inclusief het proces-verbaal van de reeds gehouden mondelinge behandeling voor alle VvE leden digitaal beschikbaar komt.
PRO FORMAdatum via een exploot op te roepen, en er tevens samen met de VvE voor zorg te dragen dat het gehele procesdossier inclusief het proces-verbaal van de reeds gehouden mondelinge behandeling voor alle VvE leden digitaal beschikbaar komt.
3.5.4.
Als [appellant] niet erin slaagt de stukken als hiervoor bedoeld digitaal beschikbaar te maken dan zal hij alle VvE leden een fysieke kopie van deze stukken dienen te doen toekomen, eveneens uiterlijk veertien dagen voor de PRO FORMA datum.
3.5.5.
Uiterlijk op de genoemde PRO FORMA datum kunnen de overige eigenaren per gewone brief aangeven of zij op een tweede mondelinge behandeling (alsdan alsnog te plannen) persoonlijk willen worden gehoord, dan wel hun reactie geven op het verzoek en de processtukken. Op de PRO FORMA datum zelf (een zaterdag) zal geen behandeling plaatsvinden.
3.5.6.
Afhankelijk van de reacties zal het hof een tweede mondelinge behandeling gelasten dan wel de wel verschenen partijen gelegenheid bieden voor een reactie op de reacties, te beginnen met [appellant] .
3.5.7.
Voorts geldt nog het volgende. Het hof heeft na ontvangst van het verzoek van [appellant] aan de advocaat van de VvE ook verzocht informatie te verschaffen over eventuele beperkt gerechtigden op de appartementsrechten van [appellant] , [verweerder 1] en [belanghebbende 1] . Op dit specifieke punt is niet gereageerd zodat het hof voorshands op basis van het uitblijven van enige reactie heeft aangenomen dat dergelijke beperkt gerechtigden (bijvoorbeeld hypotheekhouders) er niet zijn. Inmiddels doen in ieder geval door [appellant] ingediende stukken vermoeden dat aan zijn zijde wel een hypotheekhouder betrokken is.
3.5.8.
In ieder geval geldt dat mocht er aan de zijde van [appellant] , [verweerder 1] en [belanghebbende 1] wel sprake zijn van beperkt gerechtigden, dan voor [appellant] een zelfde oproepinstructie geldt voor de alsnog gebleken beperkt gerechtigden als door [verweerder 1] en [belanghebbende 1] aan [appellant] per omgaande te melden.
3.5.9.
[appellant] zal een afschrift van alle uitgebrachte exploten alsook informatie over de wijze van beschikbaarstelling van de processtukken als hiervoor bedoeld uiterlijk een week voor de PRO FORMA datum aan het hof doen toekomen, met afschrift van de informatieverstrekking aan [verweerder 1] en [belanghebbende 1] .
3.6.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
Draagt [appellant] op de overige appartementseigenaren alle op te roepen voor de
PRO FORMA datum van 28 september 2024op de wijze als hierboven aangegeven;
PRO FORMA datum van 28 september 2024op de wijze als hierboven aangegeven;
Draagt [appellant] op eveneens op gelijke wijze op te roepen alsnog te blijken beperkt gerechtigden ten aanzien van de appartementsrechten van [appellant] , [verweerder 1] en [belanghebbende 1] ;
Draagt [appellant] op deze oproepingen
uiterlijk 14 september 2024te doen plaatsvinden;
uiterlijk 14 september 2024te doen plaatsvinden;
Draagt [appellant] op een origineel afschrift van alle uitgebrachte exploten alsook informatie over de wijze van beschikbaarstelling van de processtukken als hiervoor bedoeld uiterlijk een week voor de PRO FORMA datum aan het hof doen toekomen, met afschrift van de informatieverstrekking aan [verweerder 1] en [belanghebbende 1] ;
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mrs. A.P. Zweers - van Vollenhoven, R.R.M. de Moor en M.W.M. Souren en is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2024.