Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.318.456/01
arrest van 17 september 2024
in de zaak van
[appellant] , voorheen handelend onder de naam [X uitzendbureau ],
wonende te Brunssum,
appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A. Kara te Maastricht,
tegen
de erfgenaam/erfgenamen van [geïntimeerde] ,
wonende te Brunssum,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als de erven,
advocaat: mr. R.R.F.J. Palmen te Brunssum,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 21 februari 2023 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 9761420 CV EXPL 22-1457 gewezen vonnis van 31 augustus 2022 (verder: het bestreden vonnis).
De nummering van het tussen partijen op 21 februari 2023 gewezen tussenarrest wordt voortgezet.
5.Het verloop van de procedure
5.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 21 februari 2023 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 23 mei 2023,
- de memorie van grieven met één productie,
- de memorie van antwoord in principaal tevens memorie van grieven in incidenteel appel met producties,
- de memorie van antwoord in incidenteel appel.
5.2.
Het hof heeft bij partijen het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op
15 juni 2022 in eerste aanleg opgevraagd. Mr. Palmen heeft het hof bij e-mail van
19 augustus 2024 laten weten dat er geen proces-verbaal van deze mondelinge behandeling is
opgemaakt. Daarmee maakt het proces-verbaal dan ook geen deel uit van het procesdossier.
5.3.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op
bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6.De beoordeling
Inleiding en samenvatting
6.1.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[geïntimeerde] heeft begin 2019 een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW verhuurd aan [persoon A] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaren. [appellant] heeft per 1 juni 2019 de huurovereenkomst overgenomen namens eenmanszaak [X uitzendbureau ] . Bij schrijven van 7 oktober 2021 heeft [X bv] de huurovereenkomst opgezegd. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de huur niet door de juiste (rechts)persoon is opgezegd en dat de contractueel overeengekomen opzegtermijn van zes maanden niet in acht is genomen, waardoor de huurtermijn met twee jaren is verlengd. [geïntimeerde] vordert ontbinding van de huurovereenkomst, doorbetaling van de huur tot de door de rechtbank uit te spreken ontbinding, schade in de zin van gemiste huurinkomsten vanaf de ontbinding tot aan het verstrijken van de huurovereenkomst op 31 januari 2024 en de kosten van herstel van de bedrijfsruimte. [appellant] is het hier niet mee eens en voert primair aan dat niet de eenmanszaak maar de besloten vennootschap contractspartij is en subsidiair dat sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden.
De feiten
6.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
6.2.1.
Begin januari 2019 heeft [geïntimeerde] (hierna: [geïntimeerde] ) een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW te [vestigingsplaats] aan het [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [persoon A] (hierna: [persoon A] ). [persoon A] handelde destijds onder de naam [X uitzendbureau ] . De huurovereenkomst is op 14 januari 2019 opgemaakt en ondertekend.
6.2.2.
Ingevolge artikel 2.1. van de huurovereenkomst maken de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: Algemene Bepalingen) deel uit van de huurovereenkomst. In deze Algemene Bepalingen staat, voor zover voor deze zaak van belang:
23.2.
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
6.2.3.
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen over de duur, verlenging en opzegging:
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op1-2-2019(hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor[een periode van drie jaar en loopt tot en met 31-1-2022 (…)].
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door[uitsluitend Huurder (…)]in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor[een aansluitende periode van twee jaar, derhalve tot en met 31-1-2024 (…)]. Deze huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet voor[[een*] aansluitende periode[n*] van vijf jaar (…)].
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van[(…) zes maand[en]].
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
6.2.4.
Verder staat (onder meer) in de huurovereenkomst dat de aanvangshuurprijs €12.000,- per jaar bedraagt (artikel 4.1), dat de verhuurder omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt (artikel 4.2) en dat de maandelijkse huurbetalingsverplichting € 1.210,00 bedraagt (artikel 4.8) welk bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd is vóór of op de eerste van de maand (artikel 4.10). De huurprijs wordt jaarlijks per 1 februari, ingaande per 1 februari 2020, aangepast overeenkomstig de artikelen 17.1 t/m 17.3 van de Algemene Bepalingen (artikel 4.5).
In artikel 6.1 van de huurovereenkomst staat dat de huurder vóór de ingangsdatum € 3.630,- aan borg dient te betalen. Deze borgsom is voldaan.
6.2.5.
Als gevolg van de in artikel 4.5. van de huurovereenkomst opgenomen verhoging bedroeg de huurprijs vanaf 1 februari 2021 € 1.251,70 (inclusief btw) en vanaf 1 februari 2022 € 1.316,78 (inclusief btw).
6.2.6.
In mei 2019 heeft [appellant] de eenmanszaak [X uitzendbureau ] met Kvk-nummer [1] (hierna: [X uitzendbureau ] ) overgenomen van [persoon A] .
6.2.7.
Per 1 juni 2019 heeft er een indeplaatsstelling plaatsgevonden en is eenmanszaak [X uitzendbureau ] als huurder in de plaats getreden van [persoon A] . In de ‘naamswijziging huurovereenkomst’ staat onder meer:
De 3-jarige huurovereenkomst met [X uitzendbureau ] vertegenwoordigd door [persoon A] zal vanaf juni 2019 met alle rechten en plichten worden overgenomen door [appellant] welke is ingeschreven in het handelsregister onder nr. [1] en bij de belastingen met [btw nummer] .
De naamswijziging huurovereenkomst is door [appellant] als eigenaar van eenmanszaak [X uitzendbureau ] ondertekend.
6.2.8.
Op 7 juli 2020 is in het handelsregister geregistreerd dat eenmanszaak [X uitzendbureau ] is opgeheven met ingang van 13 februari 2020.
6.2.9.
Op 12 februari 2020 is de besloten vennootschap [X bv] (verder: [X bv] ), met als [adres] te [vestigingsplaats] , ingeschreven in het handelsregister onder het KvK-nummer [2] . [persoon B] is enig aandeelhouder en bestuurder van [X bv] .
6.2.10.
Voor zowel de maand oktober 2020 als november 2020 is € 636,46 aan huur betaald. Als bijschrift bij de overboeking staat:
605 euro mindering gebracht eerder betaalde borg.
Daarmee heeft [appellant] € 1.210,00 aan huur met de borg verrekend.
6.2.11.
In de bijlage bij de e-mail van 7 oktober 2021 van [X bv] aan [geïntimeerde] staat onder meer het volgende:
Hierbij willen wij de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte gelegen op de [adres] te [vestigingsplaats] opzeggen per 31 januari 2022.
6.2.12.
Bij brief van 2 december 2021 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] meegedeeld dat [X bv] niet de huurder en contractuele wederpartij van [geïntimeerde] is, dat van een rechtsgeldige en tijdige opzegging van de huurovereenkomst geen sprake is, dat een en ander betekent dat de huurovereenkomst met een periode van twee jaren conform de bepalingen van de huurovereenkomst is verlengd en dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op doorbetaling van de huur ook ná 31 januari 2022. Bij brieven van 7 december 2021 en van 6 en 10 januari 2022 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op doorbetaling van de huur (alsook op boetes).
6.2.13.
Met ingang van de maand december 2021 is geen huur meer betaald. Er heeft geen verrekening van opengevallen huur met de nog resterende borgsom van € 2.420,00 plaatsgevonden.
6.2.14.
Op 2 februari 2022 is het gehuurde opgeleverd en is een eindinspectierapport opgemaakt. In dit rapport zijn diverse gebreken vermeld. Het rapport is door [appellant] ondertekend.
6.2.15.
De gebreken in het gehuurde zijn hersteld en het gehuurde is gepoetst. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door de zoon van [geïntimeerde] , die een bouwbedrijf heeft. Hij heeft daarvoor € 212,50 aan herstel- en € 700,00 aan poetswerkzaamheden (20 uur á € 35,00 uur) in rekening gebracht. Deze bedragen zijn exclusief btw.
6.2.16.
Omstreeks september 2022 is [geïntimeerde] overleden.
6.2.17.
De erven hebben het gehuurde met ingang van maart 2023 verhuurd aan een derde. De met deze derde overeengekomen maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.179,75 inclusief btw.
De procedure bij de kantonrechter
6.3.1.
In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] (samengevat):
1. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door [appellant] niet rechtsgeldig is opgezegd en nog altijd voortduurt,
2. ontbinding van de huurovereenkomst,
3. veroordeling van [appellant] tot betaling van € 4.758,68 (bestaande uit de huurprijs voor de maanden december 2021 € 1.251,70, januari € 1.251,70 en februari 2022 € 1.316,78,
€ 1.800,00 aan contractuele boete, € 454,37 aan buitengerechtelijke incassokosten,
€ 1.104,13 aan herstelkosten minus het restant van de resterende borgsom van € 2.420,00), te vermeerderen met de wettelijke rente,
4. veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.316,78 per maand met ingang van
1 maart 2022 tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst,
5. veroordeling van [appellant] tot betaling van € 1.316,78, zijnde een schadevergoeding voor
iedere maand dat de huurovereenkomst voortduurt, te rekenen vanaf de datum van
ontbinding tot uiterlijk 31 januari 2024,
6. veroordeling van [appellant] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
6.3.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en nog altijd voortduurt. Omdat er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand is van drie maanden, is sprake van een tekortkoming in de nakoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] weigerde de herstelwerkzaamheden te verrichten, daarom heeft
[geïntimeerde] de kosten van herstel zelf moeten dragen. In geval van ontbinding stelt [geïntimeerde] recht
te hebben op een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs voor iedere maand dat [geïntimeerde] de
bedrijfsruimte niet aan een derde heeft verhuurd tot uiterlijk 31 januari 2024.
6.3.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.3.4.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst met ingang van 31 augustus 2022 ontbonden en [appellant] veroordeeld tot betaling van € 10.613,36
(bestaande uit: € 11.720,86 aan huurprijs december 2021 tot en met juli 2022, € 900,00 aan boetes en € 412,50 aan herstel- en schoonmaakkosten minus € 2.420,00 aan betaalde borgsom), van € 454,37 aan buitengerechtelijke incassokosten en van € 1.117,43 aan proceskosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente. De vordering tot betaling van schadevergoeding is verwezen naar de schadestaatprocedure. De gevorderde verklaring voor recht is afgewezen omdat [geïntimeerde] daar geen zelfstandig belang bij heeft. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De procedure bij het hof
6.4.1.
[appellant] heeft in principaal hoger beroep grieven aangevoerd. [appellant] heeft, samengevat, geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van de erven alsnog af te wijzen en de erven te veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
6.4.2.
De erven voeren in incidenteel hoger beroep twee grieven aan. Zij concluderen, samengevat, tot vernietiging van het beroepen vonnis en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de vordering ter zake de herstel- en schoonmaakkosten alsnog toe te wijzen tot een bedrag van € 912,50 en veroordeling van [appellant] tot betaling van dit bedrag binnen vijf dagen na arrest,
2. de vordering ter zake schadevergoeding ter hoogte van € 9.408,01 toe te wijzen en veroordeling van [appellant] tot betaling van dit bedrag binnen vijf dagen na arrest,
3. veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in incidenteel appel.
6.4.3.
Anders dan in eerste aanleg vorderen de erven in hoger beroep betaling binnen vijf dagen na arrest. Met deze toevoeging wijzigen - vermeerderen - de erven hun eis.
Conform artikel 2.14. van het ‘Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven’ dient de partij die haar eis of gronden daarvan vermeerdert of verandert, dit op duidelijk kenbare wijze in de titel van haar processtuk kenbaar te maken. De erven hebben nagelaten de wijzigingen in de titel van het processtuk te vermelden. Ten aanzien van de betalingstermijn van vijf dagen is het hof van oordeel dat deze wijziging buiten beschouwing dient te worden gelaten. Het hof acht het, aangezien deze wijziging verder ook niet in het lichaam van de memorie van antwoord in principaal tevens memorie van grieven in incidenteel appel wordt vermeld èn omdat [appellant] in zijn memorie van antwoord in incidenteel appel niet ingaat op de eiswijziging, niet aannemelijk dat [appellant] hier acht op heeft geslagen. Het hof gaat dan ook voorbij aan deze wijziging.
6.5.
Gezien de onderlinge samenhang tussen de grieven in principaal en in incidenteel hoger beroep, zal het hof deze gezamenlijk behandelen.
Reflexwerking?
6.6.
Op 1 juni 2019 is eenmanszaak [X uitzendbureau ] als huurder in de plaats van [persoon A] getreden. In het licht van die indeplaatsstelling stelt [appellant] zich op het standpunt dat een eenmanszaak met een consument te vergelijken is en de kantonrechter de reflexwerking van de wettelijke (beschermende) bepalingen heeft miskend.
Het beroep op de reflexwerking kan alleen al niet slagen omdat [appellant] nalaat deze stellingname te onderbouwen. Zo ligt het op de weg van [appellant] (onder meer) te onderbouwen waarom eenmanszaak [X uitzendbureau ] nauwelijks kan worden onderscheiden van een consument, welke bedingen in de algemene voorwaarden onredelijk zijn, en welk rechtsgevolg hieraan verbonden dient te worden.
Overname huurovereenkomst door [X bv] ? En, is de juiste (rechts)persoon gedagvaard?
6.7.1.
Een partij kan bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij ingevolge artikel 6:159 lid 1 BW Pro met medewerking van deze wederpartij overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Dit betekent niet alleen dat een akte tussen eenmanszaak [X uitzendbureau ] en [X bv] een constructief vereiste is voor contractovername, maar ook dat [geïntimeerde] zijn medewerking aan de contractovername dient te verlenen. De te verlenen medewerking door [geïntimeerde] is vormvrij, en kan naast schriftelijk of mondeling ook stilzwijgend worden verleend.
6.7.2.
Nog daargelaten dat gesteld noch anderszins gebleken is dat een akte tussen eenmanszaak [X uitzendbureau ] en [X bv] is opgemaakt - daarmee is dus niet voldaan aan de constitutieve eis voor de contractovername - is ook van medewerking zijdens [geïntimeerde] niet gebleken.
[appellant] stelt weliswaar dat [geïntimeerde] mondeling heeft ingestemd met de contractovername, maar onderbouwt dit verder niet. Wanneer heeft [geïntimeerde] ingestemd? Waarmee heeft [geïntimeerde] (concreet) ingestemd, zoals: vanaf wanneer? En door wie zou de overeenkomst worden overgenomen? In de spreekaantekeningen als overgelegd aan de kantonrechter ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft [appellant] het over [X bv] , maar toen stelde [appellant] zich nog op het standpunt dat er sprake was van onderverhuur en [X bv] als onderhuurder diende te worden aangemerkt (een standpunt dat [appellant] in hoger beroep nadrukkelijk heeft losgelaten).
Het hof merkt op dat de door [appellant] overgelegde verklaring van de [persoon C]
(hierna: [persoon C] ), commercieel directeur bij [X bv] , strijdig is met het door hem ingenomen standpunt dat sprake is van contractovername. In deze verklaring staat dat [persoon C] aanwezig was bij een gesprek tussen [geïntimeerde] en [appellant] en dat [appellant] tijdens dat gesprek meermaals te kennen heeft gegeven dat hij het pand niet namens [X bv] heeft gehuurd maar als privé persoon. De verklaring van [appellant] tijdens de rolzitting op
23 maart 2022 (als opgenomen in de schriftelijke weergave (antwoord)) is eveneens strijdig met zijn standpunt:
“(…) Ik heb opnieuw contact gezocht met [geïntimeerde] , de verhuurder. Met hem heb ik afgesproken datmijn(onderstreping hof)
contract zou eindigen op 31 januari. (…)”. Na een beweerdelijke contractovername is [appellant] geen partij meer bij de overeenkomst: waarom spreekt hij dan nog wel van ‘
mijncontract’?
“(…) Ik heb opnieuw contact gezocht met [geïntimeerde] , de verhuurder. Met hem heb ik afgesproken datmijn(onderstreping hof)
contract zou eindigen op 31 januari. (…)”. Na een beweerdelijke contractovername is [appellant] geen partij meer bij de overeenkomst: waarom spreekt hij dan nog wel van ‘
mijncontract’?
Ook de mededeling van [appellant] dat hij aan het eind van de periode van drie jaren met [geïntimeerde] afspraken heeft gemaakt over de te verrekenen borg valt zonder nadere toelichting niet te rijmen met de gestelde contractovername. Die toelichting ontbreekt ook voor zover [appellant] zichzelf als huurder heeft gedragen in aanloop naar en ten tijde van de oplevering en het opmaken van het eindinspectierapport. [appellant] heeft, zo blijkt uit het eindinspectierapport, als huurder dit rapport getekend.
6.7.3.
Voor zover [appellant] betoogt dat uit de huurfacturen op naam van [X bv] en uit de betaling van de huur door [X bv] stilzwijgend de medewerking van [geïntimeerde] aan de contractovername blijkt, oordeelt het hof dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.
Tussen partijen is in discussie of de huurfacturen naar de eenmanszaak of naar de BV zijn gestuurd. [appellant] heeft een tweetal facturen met betrekking tot de huur overgelegd die gericht zijn aan ‘ [X bv] ’. De erven voeren daartegen aan dat deze facturen niet authentiek zijn en leggen een verklaring van hun accountant [persoon D] over waarin staat dat de facturen inzake de huur gericht waren aan [X uitzendbureau ] , deze facturen ook als zodanig in de administratie zijn verwerkt en op basis hiervan ook steeds de verschuldigde omzetbelasting is afgedragen.
Naar het oordeel van het hof is de tenaamstelling van de facturen - wat daar verder ook van zij - op zichzelf, zeker in het licht van hetgeen het hof onder rechtsoverweging 6.7.2. heeft overwogen, onvoldoende om tot het oordeel te komen dat sprake is van contractovername. Het had op de weg van [appellant] gelegen (onder meer) toe te lichten vanaf wanneer de tenaamstelling op de facturen is gewijzigd en hoe dit en door wie is bewerkstelligd. [appellant] heeft dat niet gedaan. Dat (een tweetal) facturen door [X bv] zijn betaald, maakt dit niet anders: betaling van de facturen maakt iemand nog niet contractspartij.
6.7.4.
Verwijzend naar de rechtsoverwegingen 6.7.2. en 6.7.3. is niet komen vast te staan dat de huurovereenkomst door een derde (van [appellant] ) is overgenomen. Wegens het ontbreken van een onderbouwing van de stellingname dat sprake is van een contractovername wordt [appellant] niet toegelaten tot bewijs van zijn stelling.
Dit betekent dat [appellant] als contractspartij bij de huurovereenkomst dient te worden aangemerkt en dat in deze procedure de juiste persoon is gedagvaard.
Is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd?
6.8.
Nu vaststaat dat [appellant] contractspartij is gebleven, komt het verweer van [appellant] aan de orde dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.
[appellant] voert daartoe aan dat op verzoek van [geïntimeerde] op 2 februari 2022 een eindinspectie heeft plaatsgevonden, dat hij toen de sleutels moest inleveren en dat hem met ingang van die datum de toegang tot het gehuurde werd geweigerd. [appellant] mocht daaruit afleiden dat sprake was van een beëindiging met wederzijds goedvinden, aldus [appellant] .
Het hof is van oordeel dat van wederzijds goedvinden geen sprake is en dat [appellant] dat ook niet redelijkerwijs kon afleiden uit de feitelijke gang van zaken. Het hof overweegt daartoe als volgt.
In de brief van 2 december 2021 zijdens [geïntimeerde] staat dat conform de bepalingen van de huurovereenkomst deze met een periode van twee jaren is verlengd. In de brief van
6 januari 2022 zijdens [geïntimeerde] staat vervolgens, voor zover hier van belang:
“(…) Uw cliënt ontruimt op dit moment het gehuurde en lijkt daarmee de huurovereenkomst niet langer te willen respecteren. Namens cliënt wordt het reeds ingenomen standpunt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig en niet tijdig is opgezegd gehandhaafd met als gevolg dat de huurovereenkomst doorloopt tot 31 januari 2024 met alle verplichtingen van dien. Tussentijdse beëindiging is alleen mogelijk met wederzijds goedvinden en cliënt is bereid mee te denken over de voorwaarden waaronder dat acceptabel zou zijn, maar dan zal uw cliënt toch met iets concreets moeten komen. (…) Ik heb mijn cliënt uiteraard geadviseerd om, nu het vertrek van uw cliënt aanstaande is, mee te werken aan de oplevering van het gehuurde en het in ontvangst nemen van de sleutels. Ik wijs er echter met nadruk op dat daarin geen instemming of akkoord gelezen of opgemaakt kan en mag worden dat cliënt zou instemmen met de tussentijdse beëindiging van de huur. (…)”.Vervolgens heeft er op 2 februari 2022 een eindinspectie plaatsgevonden waarvan een eindinspectierapport is opgemaakt.
“(…) Uw cliënt ontruimt op dit moment het gehuurde en lijkt daarmee de huurovereenkomst niet langer te willen respecteren. Namens cliënt wordt het reeds ingenomen standpunt dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig en niet tijdig is opgezegd gehandhaafd met als gevolg dat de huurovereenkomst doorloopt tot 31 januari 2024 met alle verplichtingen van dien. Tussentijdse beëindiging is alleen mogelijk met wederzijds goedvinden en cliënt is bereid mee te denken over de voorwaarden waaronder dat acceptabel zou zijn, maar dan zal uw cliënt toch met iets concreets moeten komen. (…) Ik heb mijn cliënt uiteraard geadviseerd om, nu het vertrek van uw cliënt aanstaande is, mee te werken aan de oplevering van het gehuurde en het in ontvangst nemen van de sleutels. Ik wijs er echter met nadruk op dat daarin geen instemming of akkoord gelezen of opgemaakt kan en mag worden dat cliënt zou instemmen met de tussentijdse beëindiging van de huur. (…)”.Vervolgens heeft er op 2 februari 2022 een eindinspectie plaatsgevonden waarvan een eindinspectierapport is opgemaakt.
In het licht van voornoemd citaat had het voor [appellant] duidelijk moeten zijn dat [geïntimeerde] ondanks de - zo blijkt immers uit de brief, door [appellant] voorgestelde - oplevering van het gehuurde niet instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde] , zoals [appellant] stelt en hetgeen ook uit de namens [geïntimeerde] verstuurde brief van 10 januari 2022 blijkt, toentertijd een introductiegesprek gepland had met een kandidaat-huurder, maakt niet dat [geïntimeerde] wèl instemde met de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit standpunt is zonder nadere toelichting - die door [appellant] niet is gegeven - onnavolgbaar.
Voor zover [appellant] bedoelt dat uit het moeten inleveren van de sleutels en het verbod van [geïntimeerde] om het gehuurde nog te betreden in samenhang met voornoemd introductiegesprek afgeleid dient te worden dat [geïntimeerde] instemde met de beëindiging omdat het gehuurde inmiddels aan een derde verhuurd was, merkt het hof op dat aan de ontruiming door [appellant] van het gehuurde inherent is dat hij de sleutels van het gehuurde aan [geïntimeerde] diende te overhandigen en dat - in het licht van de betwisting door de erven - [appellant] onvoldoende heeft gesteld om tot het oordeel te komen dat het gehuurde omstreeks de eindinspectie reeds opnieuw was verhuurd. Uit de door de erven overgelegde e-mails van [persoon E] en de makelaar van [geïntimeerde] , [persoon F] , volgt dat het gehuurde op
9 september 2022 nog te huur was.
De verschuldigde huurprijs
6.9.
Nu de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden is beëindigd, is deze blijven voortbestaan. Tussen partijen is niet in geschil dat in dat geval de kantonrechter de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden per 31 augustus 2022. Dat brengt met zich dat [appellant] in beginsel gehouden is tot betaling van de huurprijs van december 2021 tot en met 31 augustus 2022 van € 11.720,86. [appellant] grieft tegen de verschuldigdheid van de huurprijs tot en met 31 augustus 2022, en stelt zich op het standpunt dat nu hij de sleutels heeft moeten overhandigen aan [geïntimeerde] hij geen huurgenot heeft gehad en hij daarom niet gehouden kan zijn tot betaling van de huurprijs tot en met 31 augustus 2022. Deze grief slaagt niet. Het hof overweegt daartoe als volgt.
[appellant] stelt dat op uitdrukkelijk verzoek van verhuurder de eindinspectie heeft plaatsgevonden. Hij onderbouwt die stelling niet, terwijl uit de brief zijdens [geïntimeerde] van
6 januari 2022 genoegzaam blijkt dat de ontruiming op initiatief van de huurder plaatsvond. Daarmee staat voldoende vast dat [appellant] in januari 2022, zonder daartoe op enige wijze door [geïntimeerde] te zijn aangespoord, het gehuurde heeft ontruimd, waarna een eindinspectie en oplevering heeft plaatsgevonden. Gesteld noch anderszins gebleken is dat [appellant] nadien op enig moment aanspraak heeft gemaakt op het gebruik van het gehuurde, terwijl voor [appellant] op grond van de brieven zijdens [geïntimeerde] van 6 en 10 januari 2022 duidelijk heeft moeten zijn dat [geïntimeerde] [appellant] zou houden aan de betaling van de maandelijkse huurprijs. In het licht van die omstandigheden valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] in verzuim is omdat [appellant] geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde. [appellant] is dan ook gehouden tot betaling van de huurtermijnen tot 31 augustus 2022, betreffende een bedrag van
€ 11.720,86.
De schade(beperkingsplicht) en de schadestaatprocedure
6.10.1.
Zowel [appellant] als [geïntimeerde] grieven tegen de verwijzing naar de schadestaatprocedure. De kantonrechter zag hiertoe aanleiding omdat ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis niet duidelijk was of de bedrijfsruimte gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst aan een derde zou worden verhuurd. Hierdoor was het niet mogelijk om de hoogte van de schade vast te stellen. Nu de resterende looptijd inmiddels is verstreken, kan het hof de schade vaststellen.
Volledigheidshalve merkt het hof op, gezien het door [appellant] ingenomen standpunt dat de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door naar de schadestaatprocedure te verwijzen, dat het de kantonrechter ingevolge artikel 612 Rv Pro vrijstaat - ook als dit niet wordt gevorderd - ambtshalve te verwijzen naar een schadestaatprocedure wanneer begroting van de schade niet mogelijk is.
6.10.2.
[geïntimeerde] stelt dat de schade (niet zijnde de herstelwerkzaamheden) ziet op een bedrag van € 9.408,01. Dit bedrag is als volgt opgebouwd. Gedurende de maanden september 2022 tot en met februari 2023 heeft het gehuurde leeggestaan, waardoor, aldus [geïntimeerde] , de schade voor die maanden ziet op 6 maal € 1.316,78 = € 7.900,68. Vanaf maart 2023 is het gehuurde verhuurd, maar tegen een lagere huurprijs. Dit verschil in huurprijs ziet op een bedrag van
€ 137,03 per maand gedurende een periode van 11 maanden (tot 1februari 2024) en daarmee op een bedrag van € 1.507,33) en dient, volgens [geïntimeerde] , eveneens als schade te worden aangemerkt. Ter onderbouwing dat het gehuurde per 1 maart 2023 opnieuw is verhuurd overleggen de erven de huurovereenkomst die met de nieuwe huurder is gesloten.
[appellant] betwist deze bedragen niet, en het hof gaat er dan ook van uit dat het gehuurde gedurende zes maanden (vanaf de ontbinding) niet is verhuurd en nadien voor een lagere prijs is verhuurd, hetgeen leidt tot een schade van € 9.408,01.
6.10.3.
Op [geïntimeerde] respectievelijk de erven rust(te) de verplichting om binnen redelijke grenzen maatregelen te treffen om schade te voorkomen of te beperken. Dit betekent evenwel niet dat de erven gehouden waren het gehuurde aan iedere potentiële huurder te verhuren.
Uit de door [appellant] overlegde e-mail van 20 april 2022 blijkt dat een potentiële huurder zich heeft gemeld, maar ook dat de voorwaarden - hoogte van de huur en de borg, alsook de looptijd - [geïntimeerde] en de potentiële huurder verdeeld hielden om tot overeenstemming te komen. Uit de door de erven overgelegde e-mails van september 2022 volgt dat diezelfde potentiële huurder nogmaals heeft aangeboden het gehuurde met ingang van 1 oktober 2022 te huren en dat alleen de huurtermijn partijen verdeeld hield waardoor er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De potentiële huurder heeft (uiteindelijk) aangeboden het gehuurde voor een termijn van twee jaren te huren, terwijl de erven het gehuurde ‘alleen voor een langere termijn van vijf jaren’ wilden verhuren.
Hoewel een verhuurder de vrijheid behoudt om geen huurovereenkomst aan te gaan, hadden de erven in het kader van de schadebeperkingsplicht inzicht moeten geven in hun afwegingen waarom zij op dit redelijke aanbod niet nader zijn ingegaan. Nu de erven dit niet hebben gedaan, is het hof van oordeel dat het op de weg van de erven lag het aanbod van de potentiële huurder, namelijk het gehuurde voor een periode van twee jaren te huren, te aanvaarden. Dat het de voorkeur van de erven genoot het gehuurde voor een periode van
vijf jaren te verhuren mag zo zijn, maar met het accepteren van een looptijd van twee jaren was het gehuurde langer verhuurd geweest (namelijk tot 1 oktober 2024) dan wanneer [appellant] de huur had voortgezet (tot 1 februari 2024). Voorts acht het hof van belang dat in de aanvankelijk met [persoon A] in januari 2019 gesloten overeenkomst, gesloten was voor de duur van niet vijf maar drie jaren.
De erven hebben dan ook de op hen rustende schadebeperkingsplicht geschonden door het gehuurde niet per 1 oktober 2022 te verhuren.
6.10.4.
De schadevergoedingsvordering van de erven van € 9.408,01 zal derhalve worden toegewezen tot een bedrag van € 1.316,78, te weten de huur over de maand september 2022. Het hof overweegt daartoe als volgt.
Ten aanzien van de maanden oktober 2022 tot en met januari 2023 heeft te gelden dat het zeer aannemelijk is dat er wèl een huurovereenkomst met de potentiële huurder tot stand zou zijn gekomen. Het gevorderde verschil tussen de huurprijs van € 1.316,78 en de door de nieuwe huurder te betalen huurprijs van € 1.179,75, zijnde € 137,03 per maand over de maanden februari 2023 tot 1 februari 2024 komt niet voor vergoeding in aanmerking, daar het hof, gezien de door [appellant] overgelegde verklaring van de potentiële huurder waarin staat dat [geïntimeerde] een huurprijs van € 1.450,00 per maand vroeg, het aannemelijk acht dat met het sluiten van een huurovereenkomst met de potentiële huurder [geïntimeerde] geen lagere huurprijs had bedongen dan de oorspronkelijke huurprijs van € 1.316,78.
Herstelwerkzaamheden
6.11.1.
De erven vorderen, anders dan in eerste aanleg, geen btw meer over de herstel- en schoonmaakkosten. Daarmee verminderen zij de vordering met € 191,63 (= € 1.104,13 –
€ 912,50). Nu [appellant] ten aanzien van de eisvermindering niet in zijn belang wordt geschaad - overigens blijkt uit de memorie van antwoord in incidenteel appel dat [appellant] kennis heeft genomen van het gevorderde bedrag van € 912,50 - zal het hof recht doen op deze gewijzigde eis.
6.11.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde ten tijde van de oplevering een aantal gebreken vertoonde. Deze gebreken zijn vermeld in het eindinspectierapport van
2 februari 2022 dat door [appellant] is ondertekend. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] € 912,50 aan herstelwerkzaamheden gevorderd. Dit bedrag bestaat uit € 212,50 aan herstelkosten (het vervangen van plafondplaten) en € 700,00 (20 uur à € 35,00) aan poetswerk. De kantonrechter heeft de herstelkosten van € 212,50 en tot een bedrag van € 200,00 aan poetswerk toegewezen.
6.11.3.
[appellant] voert in hoger beroep aan dat hij (kort samengevat) niet in de gelegenheid is gesteld de herstelwerkzaamheden uit te voeren, en dat de kantonrechter hier geen rekening mee heeft gehouden bij de vaststellen van de hoogte van de schade. Welk gevolg het hof hieraan moet verbinden, laat [appellant] na te stellen. Heeft hij voor ogen dat hij in zijn geheel niet gehouden is tot betaling van enige schade of slechts gedeeltelijk en zo ja, tot welk bedrag? Alleen al daarom ligt die grief voor afwijzing gereed.
Bovendien merkt het hof op dat [appellant] het eindinspectierapport waarop de gebreken staan vermeld, heeft getekend en dat achter al die gebreken de vermelding ‘rek wp’ staat. Met de kantonrechter begrijpt het hof - [appellant] heeft hier overigens ook niet tegen gegriefd - dat [appellant] dus ermee heeft ingestemd dat de kosten van herstel voor zijn rekening komen. Het zelf herstellen van de gebreken lijkt dan ook van meet af aan niet de bedoeling van [appellant] te zijn geweest.
6.11.4.
De erven stellen zich in hoger beroep op het standpunt dat ook het door de kantonrechter niet toegewezen bedrag van € 500,00 aan poetswerkzaamheden toegewezen dient te worden. Nu deze kosten (ook in hoger beroep) niet (althans onvoldoende gemotiveerd) worden betwist, liggen zij voor toewijzing gereed.
Slotsom
6.12.1.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal hoger beroep falen, met uitzondering van de grief die gericht is tegen de verwijzing van de kantonrechter naar de schadestaatprocedure, deze grief slaagt. In incidenteel hoger beroep slagen beide grieven. Dit betekent het vonnis dient te worden vernietigd, in dier voege dat [appellant] gelet op de rechtsoverwegingen 6.9. en 6.11.4. is gehouden tot betaling van € 11.113,36, op grond van de navolgende berekening:
Huur vanaf december 2021 tot en met 31 augustus 2022 € 11.720,86
Boetes € 900,00
Kosten herstel/schoonmaak
€ 912,50
€ 912,50
Subtotaal € 13.533,36
Borgsom
€ 2.420,00-
€ 2.420,00-
Toe te wijzen € 11.113,36
Verder wordt [appellant] veroordeeld tot betaling aan de erven van € 1.316,78 aan schadevergoeding.
6.12.2.
Wat betreft de proceskosten in eerste aanleg is [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld. Nu [appellant] de in het ongelijk gestelde partij is, blijft deze veroordeling in stand.
6.12.3.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van de erven zullen vastgesteld worden op:
- griffierechten € 343,00
- salaris advocaat € 1.214,00
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.735,00
De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van de erven zullen vastgesteld worden op:
- salaris advocaat € 607,00 (½ principaal appel)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 785,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De uitspraak
Het hof:
7.1.
vernietigt het vonnis van 31 augustus 2022 waarvan beroep ten aanzien van de rechtsoverwegingen 5.2. en 5.3.; en
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan de erven te betalen € 11.113,36, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 4 maart 2022;
veroordeelt [appellant] om aan de erven te betalen € 1.316,78 ter zake schadevergoeding;
7.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het principaal hoger beroep € 1.735,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
7.3.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep € 785,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening; veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
7.4.
verklaart het arrest uitvoerbaar bij voorraad;
7.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, K.J.H. Hoofs en E.L. Traag en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 september 2024.
griffier rolraadsheer