ECLI:NL:GHSHE:2025:1053

• Datum uitspraak: 15 april 2025
• Publicatiedatum: 15 april 2025
• Zaaknummer: 200.349.058_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over ontruiming van woonruimte en terugbetaling van te veel betaalde servicekosten

In deze zaak vorderde de verhuurder in een kort geding ontruiming van woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Partijen kwamen overeen dat de huurder zou vertrekken en een verhuiskostenvergoeding zou ontvangen. De vraag die aan de orde was, was of onder de finale kwijting die partijen elkaar verleenden, ook de aanspraak van de huurder op terugbetaling van te veel betaalde servicekosten viel. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelde dat de huurder, die gedurende de huurperiode van 2015 tot en met 2020 te veel servicekosten had betaald, aanspraak maakte op terugbetaling. De huurder had in totaal € 4.800,00 aan voorschotten betaald, terwijl de Huurcommissie had vastgesteld dat hij slechts € 1.313,55 verschuldigd was. De kantonrechter had de verhuurder veroordeeld tot betaling van € 4.265,82 aan de huurder, vermeerderd met wettelijke rente. In hoger beroep voerde de verhuurder aan dat de finale kwijting ook de aanspraak op terugbetaling van servicekosten omvatte. Het hof oordeelde dat de servicekosten niet ter sprake waren gekomen tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding en dat de partijen niet de intentie hadden om een totaalschikking te treffen. De zaak werd aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.349.058/01

arrest van 15 april 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R.P.R. Nolten te 's-Gravenhage,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.L. Groenenboom te Ridderkerk,

als vervolg op het arrest van het gerechtshof Den Haag van 19 maart 2024 met zaaknummer 200.322.203/01 in het hoger beroep van het vonnis van 23 september 2022, door de kantonrechter van de rechtbank [plaats A] , zittingsplaats [plaats A] , gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als eiser.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9868895 / CV EXPL 22-14323)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van de kantonrechter van de rechtbank [plaats A] .

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 16 december 2022;
• het tussenarrest van 7 maart 2023 (zaaknummer 200.322.203/01), waarbij het gerechtshof Den Haag een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de op 25 april 2023 gehouden mondelinge behandeling na aanbrengen;
• de door [appellant] genomen memorie van grieven met producties 1 tot en met 13;
• de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord met producties 1 tot en met 3;
• het tussenarrest van 19 maart 2024 (zaaknummer 200.322.203/01), waarbij het gerechtshof Den Haag de zaak ter verdere behandeling heeft verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch;
• het H1-formulier van 9 december 2024, waarbij [appellant] de zaak heeft aangebracht bij dit hof.

Partijen hebben eenstemmig om arrest gevraagd. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg, met de volgende kanttekeningen.

• Bovenaan de derde bladzijde van de door [appellant] genomen conclusie van antwoord wordt melding gemaakt van een productie twee. Het hof heeft bij de conclusie van antwoord echter geen productie 2 aangetroffen. De griffie van het hof heeft hierover op 17 december 2024 contact gehad met het kantoor van mr. Nolten. Daarop heeft de griffie van het kantoor van mr. Nolten het bericht ontvangen dat productie 2 ontbreekt. Het hof heeft op die productie dus geen acht kunnen slaan.
• Volgens het proces-verbaal van de op 25 april 2023 bij het gerechtshof Den Haag gehouden mondelinge behandeling heeft mr. Nolten op 6 april 2023 zes producties ingediend, die aan partijen bekend zijn en tot de gedingstukken behoren. Het hof gaat er vanuit dat die producties, voor zover partijen ze nog van belang achten, onderdeel vormen van de dertien producties die bij de memorie van grieven zijn overgelegd. Partijen hebben in de gedingstukken niet verwezen naar niet overgelegde producties. De op 6 april 2023 door mr. Nolten ingediende zes producties staan ook niet vermeld op de inventarisstaat van het procesdossier dat mr. Nolten voor het hoger beroep heeft ingediend, en het hof heeft in het procesdossier geen zes ten behoeve van de comparitie na aanbrengen ingediende producties aangetroffen.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of onder de finale kwijting, die partijen zijn overeengekomen tijdens een kort geding waarin [appellant] ontruiming van de woonruimte wegens dringend eigen gebruik vorderde, ook de aanspraak van [geïntimeerde] op [appellant] ter zake te veel betaalde servicekosten valt.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. [geïntimeerde] heeft gedurende de periode van 2015 tot en met 2020 van [appellant] een kamer gehuurd, met het adres [adres A] te [plaats A] . In het betreffende pand bevinden zich vier onzelfstandige woonruimten (kamers).
• b. [geïntimeerde] diende volgens artikel 4 van de huurovereenkomst maandelijks een voorschot van € 100,-- te betalen voor de bijkomende leveringen en diensten (de servicekosten). [geïntimeerde] heeft aan die betalingsverplichting voldaan.
• c. [geïntimeerde] heeft op 12 februari 2020 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de betalingsverplichting van de servicekosten over de jaren 2017 en 2018 vast te stellen. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 22 april 2021 de door [geïntimeerde] verschuldigde servicekosten over 2017 vastgesteld op € 282,50 en over 2018 op € 300,70.
• d. [geïntimeerde] heeft op 16 september 2021 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2019 vast te stellen. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 31 december 2021 de door [geïntimeerde] verschuldigde servicekosten over 2019 vastgesteld op € 361,50.
• e. Eveneens op 16 september 2021 heeft [geïntimeerde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de betalingsverplichting van de servicekosten over het jaar 2020 vast te stellen. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 26 januari 2022 de door [geïntimeerde] verschuldigde servicekosten over 2020 vastgesteld op € 368,85.
• f. [appellant] heeft de huurovereenkomsten met de kamerbewoners op 14 oktober 2020 opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woning door hemzelf. Op dat moment waren de verzoeken van [geïntimeerde] om de betalingsverplichting van de servicekosten over de jaren 2017 en 2018 vast te stellen, aanhangig bij de Huurcommissie, maar was daarop nog niet beslist.
• g. Bij dagvaarding in kort geding van 8 december 2020 heeft [appellant] vanwege het door hem gestelde dringend eigen gebruik, veroordeling van de kamerbewoners tot ontruiming van het gehuurde gevorderd.
• h. De mondelinge behandeling in dit kort geding heeft plaatsgevonden op 8 januari 2021 bij de kantonrechter te [plaats A] . Ook op dat moment waren de verzoeken van [geïntimeerde] om de betalingsverplichting van de servicekosten over de jaren 2017 en 2018 vast te stellen, aanhangig bij de Huurcommissie, maar was daarop nog niet beslist. Volgens het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van het kort geding op 8 januari 2021 is [geïntimeerde] als enige gedaagde verschenen, en hebben [appellant] en [geïntimeerde] vervolgens een minnelijke regeling getroffen. Die regeling houdt onder meer het volgende in:

“Ter beëindiging van het geschil komen partijen het navolgende overeen:

De tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt met wederzijds goedvinden per

1 februari 2021 beëindigd.

[geïntimeerde] zal het gehuurde leeg en bezemschoon opleveren uiterlijk op 31 januari 2021 en daarbij de sleutels inleveren.

[appellant] betaalt aan [geïntimeerde] een bedrag van € 700,00 ter zake van borg en

verhuiskostenvergoeding. Betaling van dit bedrag zal plaatsvinden uiterlijk op 20 januari 2021. (…)

Betaling van dit bedrag zal geschieden door overmaking op het bij [appellant] bekende bankrekeningnummer van [geïntimeerde] .

(…)

Na afwikkeling van het vorenstaande hebben partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen en verlenen zij elkaar over en weer finale kwijting.”

• i. De door [geïntimeerde] ingeschakelde incassogemachtigde heeft [appellant] onder meer bij brief van 18 maart 2022 gesommeerd om aan [geïntimeerde] € 3.486,45 te voldoen ter zake onverschuldigd betaalde servicekosten.
• j. [appellant] heeft niet voldaan aan de aan hem gezonden sommaties.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderde [geïntimeerde] veroordeling van [appellant] tot betaling van:

• een hoofdsom van € 3.486,45 aan onverschuldigd betaalde servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 mei 2022;
• € 573,12 aan buitengerechtelijke kosten;
• € 206,25 aan wettelijke rente over de hoofdsom, berekend tot 4 mei 2022;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Omdat [geïntimeerde] over de jaren 2017 tot en met 2020 in totaal € 4.800.00 aan voorschotten op servicekosten heeft betaald, terwijl hij op grond van de uitspraken van de Huurcommissie over deze jaren slechts (in totaal) € 1.313,55 aan servicekosten verschuldigd was, heeft hij een bedrag van € 3.486,45 te veel betaald. Dit onverschuldigd betaalde bedrag moet door [appellant] worden terugbetaald, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

3.2.3.

[appellant] heeft in het geding bij de kantonrechter verweer gevoerd.

3.2.4.

In de door [appellant] genomen conclusie van antwoord staat een tussenkopje met de tekst “Eis in reconventie”. Aan het slot van de conclusie van antwoord heeft [appellant] echter geen eis in reconventie geformuleerd. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter ook geen melding gemaakt van een eis in reconventie, en [appellant] heeft dat evenmin gedaan in de memorie van grieven. Aan het slot van de dagvaarding in hoger beroep en aan het slot van de memorie van grieven heeft [appellant] niet geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van enige eis in reconventie. Het hof concludeert om deze redenen dat in de onderhavige zaak geen sprake is van een eis in reconventie.

3.2.5.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Het beroep van [appellant] op niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] omdat [geïntimeerde] de uitspraken van de Huurcommissie niet aan [appellant] heeft laten betekenen, moet worden verworpen (rov. 4.2).
• Als onvoldoende betwist staat vast dat [geïntimeerde] in de periode 2017 tot en met 2020 aan servicekosten € 3.486,45 te veel heeft betaald. Dit bedrag is als onverschuldigd betaald toewijsbaar (rov. 4.3).
• Ter zake buitengerechtelijke kosten is het gevorderde bedrag van € 573,12 toewijsbaar (rov. 4.5).
• Ter zake wettelijke rente over de hoofdsom over de periode tot 4 mei 2022 is het gevorderde bedrag van € 206,25 toewijsbaar (rov. 4.6).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 4.265,82 (hof: € 3.486,45 + € 573,12 + € 206,25) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.486,45 vanaf 4 mei 2022;
• [appellant] in de proceskosten veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep een grief aangevoerd. [appellant] heeft op basis van die grief geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, samengevat, het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft de grief bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

3.3.3.

In het tussenarrest van 19 maart 2024 heeft het gerechtshof Den Haag, samengevat, het volgende overwogen.

• [appellant] heeft in de memorie van grieven aangeboden mr. M. Verkerk (hof: de toenmalig kantonrechter ten overstaan van wie de minnelijke regeling van 8 januari 2021 is getroffen) als getuige te doen horen.
• Mr. M. Verkerk is raadsheer in het gerechtshof Den Haag.
• Daarom is de behandeling van de zaak in hoger beroep door een ander hof gewenst.

Op basis van deze overwegingen heeft het gerechtshof Den Haag de zaak op grond van artikel 62b Wet op de rechterlijke organisatie ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Over de grief: hebben de partijen elkaar al vóór het vonnis finale kwijting verleend?

3.4.1.

Door middel van de grief voert [appellant] , samengevat, het volgende aan.

Tijdens de mondelinge behandeling in kort geding van 8 januari 2021 heeft [appellant] onder meer aan de orde gesteld dat er stelselmatig sprake was van extreem verbruik van water, elektra en gasvoorzieningen, en dat sprake was van door [geïntimeerde] aangerichte schade aan de woning en apparatuur. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt aangevoerd dat hij jarenlang teveel had betaald aan servicekosten. Hij heeft aan de rechter gevraagd om een hogere compensatie als verhuiskostenvergoeding, terwijl hij al uit de gehuurde kamer verhuisd was.

De voorzieningenrechter heeft vervolgens aan [appellant] gevraagd of hij bereid was om aan [geïntimeerde] toch een verhuiskostenvergoeding te betalen tegen finale kwijting ten aanzien van alle geschillen. Partijen hebben vervolgens een regeling getroffen waarbij zij elkaar ongeclausuleerd finale kwijting hebben verleend. Die finale kwijting zag mede op claims van [geïntimeerde] ten aanzien van servicekosten en alle andere mogelijke claims. Daarom moet de vordering van [geïntimeerde] ter zake terugbetaling van onverschuldigd betaalde servicekosten worden afgewezen.

3.4.2.

[geïntimeerde] heeft de grief bestreden en daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd.

Het kort geding had alleen betrekking op de ontruiming van het gehuurde wegens door [appellant] gesteld dringend eigen gebruik. De servicekosten vormden geen onderwerp van het kort geding en zijn tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding niet ter sprake geweest. De servicekosten vormden dan ook geen onderwerp van de op 8 januari 2021 getroffen regeling, en vielen niet onder de op 8 januari 2021 over en weer verleende finale kwijting. De partijen hebben niet beoogd om op 8 januari 2021 een totaalschikking te treffen in de door [appellant] bedoelde zin.

3.4.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop.

Een kwijting is een getekend geschrift, inhoudende de erkenning van het feit van een betaling, en dient tot bewijsmiddel van die betaling. Een kwijting houdt in beginsel niet meer in dan de verklaring ten bewijze dat betaling heeft plaatsgevonden, waartegen tegenbewijs openstaat (zie art. 6:48-49 BW in verbinding met art. 157 Rv). De betekenis van een kwijtingsverklaring moet door uitleg worden vastgesteld.

3.4.4.

Wanneer een kwijtingsverklaring is afgelegd, terwijl er nog een vordering van de schuldeiser (in dit geval [geïntimeerde] ) resteert, kan de vraag rijzen of in een kwijtingsverklaring tevens een afstand om niet als bedoeld in art. 6:160 lid 2 BW besloten ligt.

3.4.5.

Het in dit geval op 8 januari 2021 geformuleerde kwijtingsbeding is als volgt geformuleerd:

“Na afwikkeling van het vorenstaande hebben partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen en verlenen zij elkaar over en weer finale kwijting.”

De betekenis van dit beding moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

In de parlementaire geschiedenis van art. 6:160 BW is – in verband met het feit dat voor de afstand van recht geen vorm is voorgeschreven, noch een uitdrukkelijke verklaring – opgemerkt dat men, vooral als het een kwijtschelding betreft, niet lichtvaardig uit de gedragingen van de schuldeiser mag afleiden dat hij van de verbintenis afstand heeft willen doen (Zie Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 588).

3.4.6.

Op grond van het bovenstaande is van belang wat er op de mondelinge behandeling van 8 januari 2021, waar partijen de minnelijke regeling hebben getroffen, besproken is. Volgens [appellant] is de door [geïntimeerde] gestelde aanspraak ter zake te veel betaalde servicekosten tijdens de mondelinge behandeling van 8 januari 2021 besproken. [geïntimeerde] heeft dat betwist. Volgens [geïntimeerde] zijn de servicekosten niet aan de orde geweest in het kort geding, en vormden zij geen onderdeel van de schikking die partijen op 8 januari 2021 hebben bereikt.

3.4.7.

Ter onderbouwing van dat betoog heeft [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord de aantekeningen van de griffier van de zitting van 8 januari 2021 overgelegd. De onderwerpen die volgens die aantekeningen ter zitting aan de orde zijn geweest, betreffen:

• de noodzaak van [appellant] om snel zelf over de woning te kunnen beschikken (blz. 1);
• de omstandigheid dat [geïntimeerde] inmiddels op een ander adres staat ingeschreven, maar dat zijn spullen nog in de gehuurde kamer staan (blz. 2);
• een defecte wasmachine (blz. 2);
• de bereidheid van [appellant] om uit de kamer te vertrekken als hij een verhuiskostenvergoeding van € 700,-- krijgt in verband met de kosten van de huur van een verhuisbus en voor het opnemen van verlof (blz. 3);
• de afspraak dat partijen (naar het hof begrijpt: rekening houdende met de door [geïntimeerde] betaalde borg van € 350,--) afspreken dat [appellant] nog € 700,-- aan [geïntimeerde] zal betalen en dat [geïntimeerde] de kamer dan tegen 1 februari 2021 ontruimt (blz. 3).

Dat tijdens de mondelinge behandeling is gesproken over een door [geïntimeerde] gestelde aanspraak ter zake te veel betaalde servicekosten, blijkt niet uit de aantekeningen van de griffier.

3.4.8.

[appellant] is na de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord niet meer aan het woord geweest in deze procedure. [appellant] heeft dus nog niet kunnen reageren op de door [geïntimeerde] overgelegde aantekeningen van de griffier. Het hof zal [appellant] in de gelegenheid stellen om dat alsnog te doen, en de zaak daartoe naar de rol verwijzen.

3.4.9.

Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

Tussenconclusie

3.5.

Uit het voorgaande volgt de onderstaande uitspraak.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 13 mei 2025 voor een akte aan de zijde van [appellant] met het hiervoor in rov. 3.4.8 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 april 2025.

griffier rolraadsheer