ECLI:NL:GHSHE:2025:1393

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.335.531/01

arrest van 20 mei 2025

in de zaak van

[XX] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna: de BV,

advocaat: mr. J. Ossewaarde te Middelburg,

tegen

1.Strandpaviljoen [YY] V.O.F.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

en haar vennoten

2.
[geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna: [YY] , [geïntimeerde sub 2] en/of [geïntimeerde sub 3] , tezamen [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J. Mikes te Rotterdam,

op het bij dagvaardingsexploot van 12 oktober 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, van 12 juli 2023 tussen de BV als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak 9674355 CV EXPL 22-337)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het hiervoor genoemde vonnis en het tussenvonnis van 4 mei 2022.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van de BV;

de door de BV genomen memorie van grieven, met producties 1 tot en met 3;
de door VOF c.s. genomen memorie van antwoord, met producties 13 en 14.

2.2

Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg.

2.3

Voor zover de BV veronderstelt dat de kantonrechter een van de mondelinge behandeling op 31 oktober 2022 opgemaakt proces-verbaal aan het hof heeft gezonden, is dat feitelijk onjuist. Het hof beschikt alleen over de stukken die partijen zelf in hoger beroep hebben ingebracht en daartoe behoort geen proces-verbaal of schriftelijk verslag van de op 31 oktober 2022 gehouden mondelinge behandeling.

De kern van de zaak in hoger beroep

2.4

Deze zaak spitst zich toe op de nadere huurprijsvaststelling van een strandpaviljoen.

3.De beoordeling

De feiten

3.1

In dit hoger beroep dienen, kort samengevat, de volgende feiten tot uitgangspunt.

a. Bij met ingang van 1 februari 2015 gesloten huurovereenkomst heeft de BV de bedrijfsruimte Strandpaviljoen [YY] aan [adres] te [vestigingsplaats] met duinovergang (hierna: Strandpaviljoen [YY] ) verhuurd aan de VOF. De VOF had destijds als vennoten [geïntimeerde sub 2] , [geïntimeerde sub 3] en de BV.

b. De schriftelijke huurovereenkomst van [YY] januari 2015 (hierna: Huurcontract) vermeldt in:

artikel 2.1 dat van de overeenkomst deel uitmaken de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, ROZ-model 17 september 2012 (hierna: ABH);
artikel 3.1 dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, lopende tot en met 31 januari 2020;
artikel 3.2 dat de huurovereenkomst behoudens beëindiging wordt voorgezet voor een aansluitende tweede periode van vijf jaren, lopende tot en met 31 januari 2025;
artikel 3.3 dat de huurovereenkomst behoudens beëindiging na de tweede periode wordt voorgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaren;
artikel 4.1 dat de aanvangshuurprijs op jaarbasis € 83.000,-- bedraagt, exclusief door verhuurder separaat door te berekenen pacht aan de (inmiddels genaamde) Stichting Strandexploitatie Veere (hierna: SSV);
artikel 4.2 dat partijen een met omzetbelasting belaste verhuur zijn overeengekomen;
artikel 4.5 dat onverminderd de wettelijke huurprijsaanpassingsmogelijkheden, de huurprijs jaarlijks per 1 februari wordt aangepast conform 18.1 alsmede 18.2 tot en met 18.7 ABH;

c. Nadat de BV in 2018 als vennoot was uitgetreden, heeft de VOF met [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] als vennoten de exploitatie van Strandpaviljoen [YY] voortgezet.

d. In 2020 is de huurovereenkomst met vijf jaren verlengd tot 1 februari 2025.

e. Bij brief van 30 januari 2020 heeft de BV aan VOF c.s. geschreven nadere huurprijsvaststelling door deskundigen te verlangen en heeft zij daartoe bedrijfsmakelaar [persoon A] (van [--] Bedrijfsmakelaardij te [plaats A] ) als deskundige voorgedragen.

In reactie daarop heeft VOF c.s. op [YY] februari 2020 geschreven niet akkoord te gaan met bedrijfsmakelaar [--] en dat makelaar [persoon B] (van Taxatie- en Adviesbureau [QQQ] te [plaats B] ) daartoe wordt voorgesteld.

f. Vanwege het ontbreken van overeenstemming over te benoemen deskundigen heeft de BV bij verzoekschrift van 2 april 2020 aan de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant verzocht om een of meer deskundigen te benoemen als bedoeld in artikel 7:304 BW. Bij beschikking van 7 augustus 2020 (zaak 8432488 OV-VERZ 20 -2624) heeft de kantonrechter de BV niet-ontvankelijk in het verzoek verklaard. Op het daartegen ingestelde hoger beroep heeft het hof bij beschikking van 25 februari 2021 (zaak 200.285.550/01) die niet-ontvankelijkverklaring vernietigd en opnieuw rechtdoende:

bepaald dat een deskundigenonderzoek (advies) wordt verricht;
[persoon C] (van [++] Vastgoed B.V. te [plaats C] ) als deskundige benoemd (hierna: deskundige [persoon C] ).

g. In opdracht van partijen heeft deskundige [persoon C] op [YY] juli 2021 een concept-advies uitgebracht met als voorlopig advies een totale gemiddelde huurwaarde per jaar van

€ 92.134,--. Na partijen de gelegenheid te hebben geboden om daarop te reageren, heeft deskundige [persoon C] op 23 oktober 2021 het definitieve deskundigenadvies uitgebracht (hierna het Deskundigenadvies) met als advies een huurwaarde van afgerond € 89.700,00 per jaar exclusief BTW.

Het Deskundigenadvies vermeldt als uitkomst van het door deskundige [persoon C]

verrichte onderzoek:

“5 Deskundigenadvies huurwaarde ex artikel 7:303 BW

5.1

Uitkomst onderzoek

(…)

VERGELIJKINGSOBJECTEN

OBJECT ADRES HUURDER HUURPRIJS* MAANDEN TOTAAL

1 [adres A] (…) [object A] € 221,55 38 € 8.418,81

2 [adres B] (…) [object B] € 210,47 39 € 8.208,49

3 [adres C] (…) [object C] € 179,04 60 € 10.742,40

4 [adres D] (…) [object D] € 226,06 60 € 13.563,33

5 [adres E] (…) [object E] € 168,13 60 € 10.087,80

6 [adres F] (…) [object F] € 190,06 26 € 4.941,61

7 [adres G] (...) [object G] € 210,30 60 € 12.618,00

8 [adres H] (…) [object H] € 200,21 18 € 3.603,83

9 [adres I] (…) [Oject I] € 363,84 27 € 9.823,57

*Herleide huurprijs per m2

UITKOMST BEREKENING

Totaal berekende huurwaarde € 82.007,83

Aantal maanden 388

Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar voor correcties € 211,36

Correctie voor oppervlakte: 0,00%

Correctie voor locatie: 0,00%

Correctie voor hoekligging: 0,00%

Gemiddelde huurprijs per m2 per jaar na correctie(s) € 211,36

Gecorrigeerde oppervlakte in m2 € 424,38

Totale gemiddelde herleide huurwaarde per jaar € 89.696,06

5.2

Wettelijke huurwaarde conform artikel 7:303 BW

Op basis van de geselecteerde referenties alsmede de benoemde uitgangspunten en criteria bedraagt de uitkomst van het deskundigenadvies voor de wettelijke huurwaarde conform artikel 7:303 BW voor het object [YY] [vestigingsplaats] , [adres J] als volgt:

AANBEVELING

Uitkomst € 89.696,06 per jaar exclusief BTW

Peildatum 2 april 2020

Advies huurwaarde artikel 7:303 BW afgerond € 89.700,00 per jaar exclusief BTW”.

h.. In opdracht van de BV heeft [persoon D] te [plaats D] (hierna: partijdeskundige [persoon D] ) op 5 april 2022 gerapporteerd het Deskundigenadvies onjuist te achten en geadviseerd:

“Rekening houdend met een herleide oppervlakte van 442,88 m2 is de geadviseerde

huurwaarde per 1 april 2020 dus € 138.241,53”.

Het geding in eerste aanleg bij de kantonrechter

3.2.1

In dit met de dagvaarding van 27 januari 2022 ingeleide geding hebben VOF c.s. in conventie na vermindering van eis, samengevat, gevorderd dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 nader zal vaststellen op een jaarlijks overeenkomstig de huurovereenkomst te indexeren bedrag van € 89.700,-- per jaar exclusief btw, met veroordeling van de BV in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.2

De BV heeft een tegenvordering ingesteld en in reconventie, samengevat, gevorderd dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad:

de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 nader zal vaststellen op een jaarlijks overeenkomstig de huurovereenkomst te indexeren bedrag van € 138.241,53 per jaar exclusief btw;

VOF c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de door de BV over de periode vanaf 2 april 2020 te weinig ontvangen huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de betreffende vervaldata;

met hoofdelijke veroordeling van VOF c.s. in de proceskosten, waaronder deskundigenkosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.3

Bij het tussenvonnis van 4 mei 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling gelast, die op 31 oktober 2022 heeft plaatsgevonden.

3.2.4

Bij het beroepen vonnis van 12 juli 2023 heeft de kantonrechter in hoofdlijn als volgt overwogen:

Zowel VOF c.s. als de BV kunnen in hun vorderingen tot nadere vaststelling van de huurprijs worden ontvangen (rov. 4.3).
Qua kenmerken is deskundige [persoon C] in zijn berekening van de huurwaarde uitgegaan van 424,38 m2, maar in navolging van partijdeskundige [persoon D] moet van een gecorrigeerde oppervlakte van 442,88 m2 worden uitgegaan (rov. 4.8 tot en met 4.10).
Als vergelijkingsobjecten dienen verder de in het Deskundigenadvies geselecteerde objecten [object D] , [object G] , [object H] , [Oject I] , [object A] , [object B] , [object C] , [object E] en [object F] (rov. 4.11 tot en met 4.23).
De kantonrechter ziet geen aanleiding voor een nader deskundigenbericht of voor een bewijsopdracht en concludeert dat de huurprijs op vordering in conventie van VOF c.s. zal worden vastgesteld op afgerond € 93.696,-- per jaar exclusief btw, zijnde de door deskundige [persoon C] geadviseerde gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse van € 211,56 per m2 per jaar, vermenigvuldigd met de gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde van 442,88 m2 (rov. 4.24 en 4.25);
Vanwege de huurprijsvaststelling in conventie zal de daartoe strekkende vordering in reconventie van de BV bij gebrek aan belang worden afgewezen (rov. 4.26).
De vordering van de BV om VOF c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de vanaf 2 april 2020 te weinig betaalde huur, is toewijsbaar (rov. 4.27).
De door de BV over de te weinig betaalde huur gevorderde wettelijke handelsrente is ook toewijsbaar, maar pas vanaf de dag van vonniswijzing (rov. 4.28).
De proceskosten zullen worden gecompenseerd in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen, waaronder begrepen de kosten van het Deskundigenadvies zodat de VOF c.s. hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van de helft daarvan: € 3.125,-- exclusief btw (rov. 4.29).

De kantonrechter heeft op grond van deze oordelen uitvoerbaar bij voorraad:

de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 vastgesteld op € 93.696,-- per jaar exclusief btw, jaarlijks te indexeren overeenkomstig de huurovereenkomst (dictum 5.1);
VOF c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de per 2 april 2020 te weinig betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling (dictum 5.2);
de proceskosten gecompenseerd, aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt plus de helft van de kosten van deskundige [persoon C] , en VOF c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan de BV van € 3.125,-- exclusief btw wegens de kosten van deskundige [persoon C] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling (dictum 5.3).

Het geding in hoger beroep bij dit hof

3.3.1

In dit met de dagvaarding van 12 oktober 2023 ingeleide hoger beroep formuleert de BV negen grieven en concludeert de BV, kort samengevat, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de aan VOF c.s. toegewezen vordering in conventie zal afwijzen en haar vordering in reconventie alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van VOF c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.3.2

VOF c.s. weerspreken de door de BV geformuleerde grieven en concluderen, verkort weergegeven, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad de grieven van de BV zal verwerpen en het beroepen vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van de BV in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

De voorliggende vorderingen en grieven

3.4

Met de in hoger beroep geformuleerde vorderingen spitst dit hoger beroep zich toe op de door de kantonrechter:

- in conventie op vordering van VOF c.s. toegewezen:

I. nadere vaststelling van de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 op

€ 93.696,-- per jaar exclusief btw, jaarlijks te indexeren overeenkomstig de huurovereenkomst;

II. hoofdelijke veroordeling van VOF c.s. tot betaling van de per 2 april 2020 te weinig betaalde huur, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf vonniswijzing (dictum 5.2, zijnde 12 juli 2023);

- in reconventie afgewezen vorderingen van de BV:

III. tot nadere vaststelling van de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 op

€ 138.241,53 per jaar exclusief btw, jaarlijks te indexeren overeenkomstig de huurovereenkomst;

IV. tot hoofdelijke veroordeling van VOF c.s. tot betaling van de per 2 april 2020 te weinig betaalde huur, te vermeerderen met wettelijke handelsrente.

3.5

Voor zover hier relevant bepaalt artikel 7:303 lid 1 onder b BW dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen.

Reeds waar partijen in hun vorderingen I en III ieder de nadere vaststelling voor verschillende huurbedragen verlangen, zijn partijen het eens dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, maar bestaat geen overeenstemming over de hoogte ervan, zodat de rechter deze behoort vast te stellen.

3.6

Ingevolge artikel 7:304 leden 1 en 2 BW is een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk als deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs van een ter zake deskundige.

Als onbestreden oordeel van de kantonrechter dient in hoger beroep tot uitgangspunt dat VOF c.s. en de BV vanwege het ingebrachte Deskundigenadvies van deskundige [persoon C] in hun vorderingen I en III tot nadere vaststelling van de huurprijs kunnen worden ontvangen.

3.7

Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt verder dat als de rechter om de benoeming van een deskundige is verzocht, de dag van het verzoek geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

De kantonrechter heeft de huurprijs nader vastgesteld per 2 april 2020. Deze dag is als zodanig onbestreden gebleven en met hun vorderingen I en III verlangen ook partijen ieder de nadere vaststelling van de huurprijs per 2 april 2020.

3.8

Voor de nadere vaststelling van de huurprijs per 2 april 2020 dient verder als onbestreden oordeel van de kantonrechter tot uitgangspunt dat bij de berekening van de huurwaarde van Strandpaviljoen [YY] niet dient te worden uitgegaan van de door deskundige [persoon C] gehanteerde oppervlakte van 424,38 m2, maar van de door partijdeskundige [persoon D] in aanmerking genomen oppervlakte van 442,88 m2.

3.9

Voor zover hier relevant bepaalt artikel 7:303 lid 2 BW dat:

de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering;
iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering;
als het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel beschikbare gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

3.1

De huurovereenkomst is met ingang van 1 februari 2015 aangegaan, ingevolge artikel 3.1 Huurcontract voor een eerste periode van vijf jaren tot en met 31 januari 2020 en op basis van artikel 3.2 Huurcontract daarna voorgezet voor een aansluitende tweede periode van vijf jaren. De nu gevorderde nadere vaststelling van de huurprijs per 2 april 2020 behoort plaats te vinden met inachtneming van de objectieve maatstaf van artikel 7:303 lid 2 BW. Het partijdebat over een mogelijk (te) laag gestelde aanvangshuurprijs vanwege de oorspronkelijke deelname van de BV als vennoot aan de VOF, kan nergens toe leiden en onbesproken blijven. Nu niet is gesteld of gebleken van bijzondere omstandigheden om daarover hier anders te oordelen, doet het er immers niet toe of de oorspronkelijk in artikel 4.1 Huurcontract op € 83.000,-- per jaar gestelde aanvangshuurprijs al dan niet in overeenstemming was met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

3.11

Exclusief btw en exclusief de separaat te berekenen pacht aan SSV heeft de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] bedragen:

per 1 februari 2015 ingevolge artikel 4.1 Huurcontract € 83.000,--

per 1 februari 2020 € 89.046,24;

per 27 januari 2022 (dag van de inleidende dagvaarding) € 90.114,84.

3.12

De kantonrechter heeft op vordering I van VOF c.s. de nadere vaststelling van de huurprijs van Strandpaviljoen [YY] per 2 april 2020 bepaald op € 93.696,--, jaarlijks te indexeren overeenkomstig de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft hiertoe het op negen vergelijkingsobjecten gebaseerde Deskundigenadvies van deskundige [persoon C] overgenomen, zij het met inachtneming van de onbestreden oppervlakte-correctie van 424,38 m2 naar 442,88 m2. Die negen vergelijkingsobjecten zijn de strandpaviljoens [object D] , [object G] , [object H] , [Oject I] [object A] , [object B] , [object C] , [object E] en strandbar [object F] . Deskundige [persoon C] heeft de selectie van die negen vergelijkingsobjecten als volgt toegelicht:

“Gebruikelijk is het om een advies ex artikel 7:303 BW tenminste te baseren op 4 á 5 referenties. In dit geval kan worden beschikt over de (…)gegevens van een groter aantal strandpaviljoens. Niet één is identiek, maar allemaal hebben ze meerdere kenmerken die het litigieuze object ook heeft.

De deskundige heeft ervoor gekozen om zich niet te beperken door gebruikelijkheden maar eenvoudigweg 9 referenties (strandpaviljoens) te gebruiken. Nadelig is dit zeker niet en het voordeel hiervan is dat de individuele verschillen minder zwaar meewegen in een grotere referentie set.

(…)

Op grond van de gestelde criteria is er uitsluitend gezocht naar vergelijkbare objecten/ strandpaviljoens gesitueerd op/aan hetstranden gelegen binnen het door de deskundige vastgesteldekustgebied op [ZZ]. Bij de keuze is zoveel mogelijk rekening gehouden met dezelfdeactieve horecaexploitatie(strandpaviljoen) alsmede deloopafstandvan het strandpaviljoen middels duin- op/overgang t.o.v. de openbare dichtstbijliggende parkeerplaatsen. Daarnaast is zoveel mogelijk rekening gehouden metdezelfde oppervlakte. bouwkundige gedaante en onderhoud toestand. Indien een object afwijkt op oppervlakte, loopafstand en of onderhoudsniveau dan is daarvoor een correctie op de prijs per m2 toegepast.”

Grieven 1 tot en met 6

3.13.1

Door de grieven 1 tot en met 6 zegt de BV, kort samengevat, op te komen tegen de diskwalificatie van de rapportage van partijdeskundige [persoon D] . Met de daarbij opgenomen verwijzingen naar die [persoon D] -rapportage betoogt de BV bovendien dat het door de kantonrechter tot uitgangspunt genomen Deskundigenadvies terzijde dient te worden geschoven omdat het is gebaseerd op onbruikbare vergelijkingsobjecten, op feitelijke onjuistheden en op onzorgvuldig onderzoek door deskundige [persoon C] . Met vordering III verlangt de BV de nadere vaststelling van die huurprijs per 2 april 2020 op € 138.241,53 per jaar, jaarlijks te indexeren overeenkomstig het Huurcontract.

3.13.2

Voor zover de BV betoogt dat het Deskundigenadvies is gebaseerd op onbruikbare vergelijkingsobjecten, vermeldt de daartoe ingeroepen rapportage van partijdeskundige [persoon D] dat de door deskundige [persoon C] in aanmerking genomen strandpaviljoens [object D] , [object G] , [object H] en [Oject I] terecht als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in aanmerking zijn genomen. In zoverre betoogt de BV, kort samengevat:

dat de voor strandpaviljoen [object D] door deskundige [persoon C] beschreven ingangsdatum van de huurovereenkomst, de oppervlakte en de correcties onjuist zijn;
dat de voor strandpaviljoen [object G] door deskundige [persoon C] beschreven ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurprijs, de oppervlakte en de correcties onjuist zijn;
dat de voor strandpaviljoen [object H] door deskundige [persoon C] beschreven ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurprijs, de waardering en de correcties onjuist zijn;
dat de voor strandpaviljoen [Oject I] door deskundige [persoon C] beschreven ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurprijs en de oppervlakte onjuist zijn.

Onder verwijzing naar de rapportage van partijdeskundige [persoon D] werpt de BV soortgelijke verwijten op tegen de door deskundige [persoon C] in aanmerking genomen strandpaviljoens [object A] , [object B] , [object C] of [object J] , [object E] en strandbar [object F] . Deze laatstgenoemde vijf vergelijkingsobjecten kunnen volgens de BV bovendien reeds vanwege hun afwijkende achterland (verzorgingsgebied en passantenstroom) niet als vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse worden geduid.

3.14.1

Het hof stelt vast dat deskundige [persoon C] op [YY] juli 2021 een concept-advies heeft uitgebracht en partijen toen de gelegenheid heeft gegeven om daarop te reageren, alvorens het definitieve Deskundigenadvies op te stellen. Partijen hebben van die gelegenheid toen ook gebruik gemaakt. Met inachtneming en bespreking van de ingekomen partijreacties

-waaronder het door de BV op 10 september 2021 toegestuurde schriftelijke commentaar van bedrijfsmakelaar [--] - heeft deskundige [persoon C] vervolgens op 23 oktober 2021 het definitieve Deskundigenadvies opgesteld.

Het hof overweegt dat de rechter in het algemeen grote waarde pleegt toe te kennen aan de gerapporteerde bevindingen van een deskundige die door de rechter daartoe is aangewezen en aan wie partijen daartoe gezamenlijk een opdracht hebben verstrekt, zeker als het deskundigenbericht naar de wijze van tot stand komen en inhoud voldoet aan de aan een onafhankelijk rapport te stellen eisen en (voldoende) navolgbaar en overtuigend is. Het Deskundigenadvies lijkt daaraan voorshands te voldoen, maar de BV trekt dit op basis van de rapportage van partijdeskundige [persoon D] serieus in twijfel. De BV baseert haar kritiek op het Deskundigenadvies van 23 oktober 2021 vooral op de pas later in haar opdracht opgestelde [persoon D] -rapportage van 5 april 2022. De kritiek van de BV gaat bovendien verder dan haar eerdere reactie op het concept-advies van deskundige [persoon C] . Over deze verdergaande kritiek heeft deskundige [persoon C] zich niet kunnen uitlaten, zodat het hof voorshands eerst een reactie van deskundige [persoon C] daarop in een nader Deskundigenadvies aangewezen acht alvorens verder te beslissen.

3.14.2

Hoewel het hof bij de nadere vaststelling van de huurprijs uiteindelijk niet gebonden is aan het uitgebrachte Deskundigenadvies en daarbij ook rekening kan houden met door partijdeskundige [persoon D] gerapporteerde bevindingen, neigt het hof er voorshands evenwel toe om een geheel nieuw deskundigenonderzoek door een nieuwe deskundige te gelasten. In dit verband rijzen dan de vragen:

- is het dan nog wel zinvol om deskundige [persoon C] eerst om een nader Deskundigenadvies te vragen?

wie dient dan als uiteindelijke deskundige(n) te worden benoemd?
welke partij dient de extra deskundigenkosten dan te bevoorschotten?

Met betrekking tot deze laatste vraag lijkt de BV voorshands de meest gerede partij om eventuele nadere deskundigenkosten (geheel of voor het grootste deel) te bevoorschotten, omdat de BV de rapportage van partijdeskundige [persoon D] eerst na het Deskundigenadvies heeft laten opmaken.

3.14.3

In het licht van de voorgaande vaststellingen en overwegingen zal het hof nu eerst een mondelinge behandeling gelasten om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de hiervoor genoemde kwesties en het door hen voorgestane vervolg van de procedure.

3.15

Verder stelt het hof vast dat uit door VOF c.s. eerst bij memorie van antwoord ingebrachte stellingen en stukken volgt dat de BV de huurovereenkomst inmiddels bij brief van 31 januari 2024 zou hebben opgezegd wegens dringend eigen gebruik, in reactie waarop VOF c.s. zouden hebben aangegeven de huurovereenkomst per 1 februari 2025 voor de duur van vijf jaren te willen verlengen en open te staan voor nadere afspraken ter beslechting van hun geschilpunten. Op deze eerst bij het laatste processtuk door VOF c.s. ingebrachte stellingen en stukken heeft de BV nog niet kunnen reageren. Het hof zal de BV daartoe nu eerst de gelegenheid bieden op de te gelasten mondelinge behandeling. Partijen dienen het hof dan tevens te informeren over de actuele stand van zaken.

Conclusie

3.16.1

Alles bij elkaar zal het hof nu eerst een mondelinge behandeling bepalen om met partijen te bespreken:

het door hen voorgestane vervolg van de procedure;

een mogelijk nader Deskundigenadvies door deskundige [persoon C] ;

een mogelijk nader te bepalen deskundigenonderzoek en -bij voorkeur partijen eensluidend- wie te benoemen als deskundige(n);

welke partij de extra deskundigenkosten geheel of ten dele dient te bevoorschotten;

de actuele stand van zaken.

Op de mondelinge behandeling zal de BV tevens kunnen reageren op de door VOF c.s. bij memorie van antwoord ingebrachte stellingname dat de BV de huurovereenkomst inmiddels zou hebben opgezegd wegens dringend eigen gebruik, in reactie waarop VOF c.s. zouden hebben aangegeven de huurovereenkomst per 1 februari 2025 voor de duur van vijf jaren te willen verlengen.

3.16.2

Ter bevordering van een efficiënte gang van zaken dienen partijen uiterlijk tien dagen voor de zitting het hof en de wederpartij kort schriftelijk te informeren over hun voorlopige standpunt inzake de voornoemde onderwerpen.

3.16.3

Ook dienen partijen bescheiden waarop zij ter zitting een beroep wensen te doen uiterlijk tien dagen voor de zittingsdatum toe te zenden aan het hof en de wederpartij.

3.16.4

De zitting zal tevens dienen om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen.

3.17

Het hof houdt elke verdere beslissing aan en beslist nu als volgt.

4.De uitspraak

Het hof:

bepaalt dat partijen -natuurlijke personen in persoon en rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is- vergezeld van hun advocaten, zullen verschijnen voor dit hof, dat daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door het hof te bepalen datum, met de hiervoor onder rov. 3.16.1 vermelde doeleinden;

bepaalt dat partijen uiterlijk tien dagen voor de zitting kort schriftelijk hun voorlopige standpunt kenbaar maken over de hiervoor onder rov. 3.16.1 vermelde onderwerpen;

bepaalt dat de advocaten de zaak desgewenst aan het begin van de zitting maximaal 10 minuten mogen toelichten aan de hand van spreeknotities;

verwijst de zaak naar de rol van 3 juni 2025 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 16 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de zitting zal vaststellen;

bepaalt dat partijen hun voornoemde schriftelijke reactie en eventuele bescheiden waarop zij ter zitting een beroep wensen te doen uiterlijk tien dagen voor de zittingsdatum toezenden aan het hof en de advocaat van de wederpartij;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, J.B. Smits en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 mei 2025.

griffier rolraadsheer