ECLI:NL:GHSHE:2025:2102

• Datum uitspraak: 29 juli 2025
• Publicatiedatum: 29 juli 2025
• Zaaknummer: 200.336.164_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J. den Hoed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan de riolering van een verkochte woning

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een koper en verkoper van een woning, waarbij de koper, aangeduid als [appellant], stelt dat er gebreken zijn aan de riolering van de tweede badkamer. De verkoper, aangeduid als [geïntimeerde], wordt verweten dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden door deze gebreken niet te melden. De koopovereenkomst bevat bepalingen over de staat van de onroerende zaak en de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken. De koper heeft in eerste aanleg vorderingen ingesteld tot betaling van herstelkosten, maar de kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De koper is in hoger beroep gegaan, waarbij hij negen grieven heeft aangevoerd. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor een akte aan de zijde van de koper, waarin hij zich moet uitlaten over een voorgenomen deskundigenbericht en de vraag of het gebrek aan de riolering nog aanwezig is. De uitspraak van het hof is op 29 juli 2025 gedaan, waarbij het hof de verdere beslissing aanhoudt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.336.164/01

arrest van 29 juli 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. W.F. Schovers te Prinsenbeek,

tegen

[geïntimeerde] ,

zonder bekende woon- of verblijfplaats,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 21 december 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 23 maart 2023 en 28 september 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10112756 \ CV EXPL 22-4256)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 17 november 2022.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de rolbeslissing van 7 mei 2024;
• het herstelexploot van 17 mei 2024;
• de memorie van grieven met productie 1;
• het blijkens de rolaantekening tegen [geïntimeerde] verleende verstek.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Deze zaak heeft betrekking op een door [geïntimeerde] aan [appellant] verkochte en geleverde woning. Het geschil gaat met name om de vraag of sprake is van een gebrek aan de afvoerleidingen bij de tweede badkamer, en om de vraag of [geïntimeerde] jegens [appellant] aansprakelijk is voor de kosten van herstel van dat gebrek.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij in april 2021 gesloten koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] de woning met bijbehorende grond en verdere aanhorigheden aan [adres A] voor een koopsom van € 860.000,-- verkocht aan [appellant] . De koopovereenkomst is op 15 april 2021 ondertekend door [geïntimeerde] en op 19 april 2021 door [appellant] .
• b. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“ artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

- c. In artikel 19 van de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:

“ artikel 19 Ouderdoms- en asbestclausule

De eisen die aan de bouwkwaliteit van bestaande, oudere woningen gesteld mogen worden, liggen over het algemeen lager dan bij nieuwbouwwoningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd staat hij niet in voor de vloeren, het dak, gevels, fundering, installaties, leidingen, afvoeren, riolering en doorslaand of

optrekkend vocht. (…)”

- d. Na de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [appellant] de woning laten beoordelen door bouwkundig inspecteur [persoon A] van BIJN Inspections and Advice BV (hierna: [persoon A] ). [persoon A] heeft op 29 april 2021 zijn bouwkundig rapport uitgebracht. Op blz. 16 van dat rapport staat met betrekking tot de tweede badkamer onder meer het volgende:

“riolering borrelt wat bij doorspoelen wastafels en toilet”

Voorts staat daarbij aangegeven dat nader onderzoek nodig is en dat de directe kosten € 100,-- bedragen.

• e. Naar aanleiding van de bevindingen van [persoon A] zijn partijen overeengekomen de koopprijs van de woning met € 10.000,-- te verlagen tot € 850.000,--. De prijsverlaging is neergelegd in een document getiteld “Aanvulling op koopovereenkomst [adres A] ”, dat door [appellant] is ondertekend op 25 april 2023 en door [geïntimeerde] op 26 april 2023.
• f. Op 2 augustus 2021 is [appellant] in de woning getrokken. Naar het hof begrijpt is de woning voor of op deze datum aan hem geleverd.
• g. Bij e-mail van 10 augustus 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat er in zijn ogen problemen met de riolering van de tweede badkamer waren. Op 28 augustus 2021 is [geïntimeerde] bij [appellant] langs geweest om te kijken naar de riolering. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat hij in het verleden nooit last heeft gehad van de door [appellant] gemelde klachten.
• h. Omdat het water in het toilet en in de douche in de zogenaamde “tweede badkamer” in zijn ogen niet goed wegliep heeft [appellant] drie deskundigen, te weten Witlox Wegenbouw en Groentechniek (hierna Witlox), J&J Riooltechniek (hierna J&J) en Jonkers Riooltechniek (hierna Jonkers), ingeschakeld die naar de riolering hebben gekeken.
• i. In een schriftelijke verklaring van 28 maart 2022 heeft een medewerker van Witlox het volgende verklaard:

“Op 3-3-2022 en 7-3-2022 zijn wij bij [appellant] geweest om de riolering te ontstoppen. Het probleem was aanvankelijk de riolering in de badkamer. Echter bleek later dat er op meerdere plaatsen problemen waren met de riolering. Een voorbeeld hiervan was het slecht doorlopende toilet aan de voorkant van het huis.

Na het reinigen van de riolering hebben wij een uitgebreide camera inspectie uitgevoerd. Tijdens de inspectie constateerde wij onder andere het volgende:

De riolering In de badkamer is naar onze mening niet juist aangesloten. Er is hier gebruik gemaakt van meerdere T-stukken van 90 graden. Hierdoor krijg je een slechte doorstroming en dit vergroot de kans dat de riolering verstopt raakt. Naar ons inziens zal dit bij normaal gebruik regelmatig gebeuren en heeft het dus nooit naar behoren kunnen functioneren.

Verder vonden wij aan de voorkant van het pand een rioleringsbuis waar een gat was ingeboord. Deze is hoogst waarschijnlijk gemaakt bij een eerdere verstopping en daarna weer afgeplakt met tape. Hieruit kan je concluderen dat er al eerder een probleem is geweest met de riolering.

- j. In een schriftelijk verslag van J&J van 5 april 2022 staat onder meer het volgende:

“Bij deze doen wij u ons verslag toe aangaande onze geconstateerde constructieve gebreken aan uw rioolstelsel aan [adres A] .

Tijdens ons bezoek hebben wij mogen constateren dat er zich een verstopping voor deed van de toilet, douche en wastafel in de badkamer aan de achterzijde van de woning.

Vanwege het feit dat de woning pas geleden in bezit van de nieuwe eigenaren verkeerde en de problemen direct waren ontstaan hebben wij direct geadviseerd een camera-inspectie uit te voeren om eventuele gebreken aan te kunnen tonen en vast te stellen.

In het bouwbesluit is opgenomen dat om een fatsoenlijke doorstroming van de riolering te garanderen deze altijd voorzien hoort te worden van constructies welke met de stroomrichting mee aangesloten dienen te worden richting gemeentelijk hoofdriool (eindbestemming huisaansluiting)

Dit blijkt bij de constructie van de badkamer niet het geval.

De toilet blijkt na onderzoek een directe rechtstreekse verbinding met de douche te hebben waardoor tijdens bijvoorbeeld het ontstoppen van de leiding reinigingsmaterialen direct in de afvoer van de douche uitkomen en andersom.

Er blijkt een blind haaks t-stuk op de leiding gezet te zijn welke als afvoerende leiding zou moeten dienen. Probleem van deze constructie is dat ontlasting en papier en dergelijke niet vanzelfsprekend met de afvoerrichting mee zullen spelen (hof: bedoeld is kennelijk spoelen)
en verstoppingen veroorzaakt en zal veroorzaken.

Om dit probleem te verhelpen is ons advies om de badkamervloer open te breken en de riolering op afschot met de stroomrichting mee aan te sluiten. Hierdoor zullen eventuele toekomstige verstoppingen op een normale manier opgelost kunnen worden, de doorstroming wederom kunnen maximaliseren en de oorzaak van verstoppingen weg te nemen.”

- k. Bij brief van 6 april 2022 heeft (de gemachtigde van) [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“(…) Direct nadat zij hun intrek namen in de woning, hebben cliënten

geconstateerd dat het doorspoelen van het toilet, welke zich bevindt tussen de twee

slaapkamers, na gebruik problemen oplevert bij het doorspoelen. Het water blijft

staan en loopt niet weg. Als gevolg hiervan loopt ook het water niet weg na gebruik

van de daar aanwezige douche. Ook indien de douche wordt gebruikt zonder

voorafgaand naar de toilet te zijn geweest, komt het water na 5 minuten weer

omhoog door het afvoerputje. (…)

Hij [hof: een deskundige)
kwam vervolgens al vrij snel tot de conclusie dat het niet weglopen van het water het gevolg is van verkeerd aangelegde leidingen ( bijlage 1 ). De leidingen zijn namelijk (omstreeks 2014) in een haakse verbinding gelegd, waardoor doorstroming van toilet, douche en wastafel naar riool ernstig belemmerd wordt. (…)

Voor zover dit toch nog nodig mocht zijn stel ik u hierbij (…) in gebreke. Gelet op

bovenstaande sommeer ik u om binnen tien dagen schriftelijk aan mij te bevestigen

dat u aansprakelijkheid erkent en dat u de herstelkosten en tevens voorafgaande

onderzoekskosten zult dragen. De herstelkosten zullen nog nader worden

opgemaakt, nu deze op dit moment nog niet duidelijk zijn.

(…)

Indien u niet aan deze sommatie voldoet zal een procedure worden gestart.

Hierbij zullen tevens de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten op u worden

verhaald.”

• l. Op 25 juli 2022 heeft [geïntimeerde] samen met een deskundige ( [persoon B] ) de woning van [appellant] bezocht.
• m. [geïntimeerde] heeft geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd, noch heeft hij aansprakelijkheid erkend.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 11.796,95, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Het bedrag van € 11.796,95 bestaat uit de

volgende posten:

• kosten voor het lokaliseren van het gebrek: € 1.027,95 incl. btw;
• kosten van het herstellen van het gebrek: € 9.680,-- incl. btw;
• kosten voor het herstellen van de vloer: € 1.089,-- incl. btw.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Direct nadat [appellant] zijn intrek in de woning nam, merkte hij dat het toilet dat zich tussen de twee slaapkamers bevindt, na gebruik problemen oplevert bij het doorspoelen. Na onderzoek door een deskundige is gebleken dat dit een gevolg is van verkeerd aangelegde leidingen. Het gebrek is dermate ernstig dat dit aan normaal gebruik van de woning als woonhuis (in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst) in de weg staat. [geïntimeerde] is daarom aansprakelijk voor de herstelkosten. Bovendien is [geïntimeerde] aansprakelijk voor de herstelkosten omdat het gebrek zodanig ernstig is dat [geïntimeerde] met verstoppingen te maken moet hebben gehad en op de hoogte moet zijn geweest van het gebrek. [geïntimeerde] heeft [appellant] daar ten onrechte niets over meegedeeld, en dus zijn mededelingsplicht geschonden.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 17 november 2022 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling na antwoord bevolen. Die mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. Van de mondelinge behandeling is kennelijk geen proces-verbaal opgemaakt.

3.2.5.

In het tussenvonnis van 23 maart 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [geïntimeerde] was op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst gehouden om aan [appellant] een woning te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Onder die eigenschappen valt ook een deugdelijke riolering. De woning diende dus over een deugdelijke riolering te beschikken (rov. 5.7 en 5.8).
• De door partijen overeengekomen ouderdomsclausule voert niet tot een ander oordeel omdat die clausule alleen meebrengt dat de verkoper mogelijk niet aansprakelijk is voor gebreken die zijn veroorzaakt door ouderdom. De clausule neemt de aansprakelijkheid van de verkoper voor niet door ouderdom veroorzaakte gebreken niet weg (rov. 5.9 en 5.10).
• Gebreken die aan [appellant] bekend waren of voor hem kenbaar waren, komen voor zijn rekening (rov. 5.11 en 5.12).
• Vooralsnog kan niet worden geconcludeerd dat de riolering van de woning, in het bijzonder bij de tweede badkamer, niet deugdelijk is. In het licht van [geïntimeerde] betwisting staat [appellant] standpunt – dat de riolering, in het bijzonder bij de tweede badkamer, niet deugdelijk is – (nog) niet vast (rov. 5.20).
• De kantonrechter zal [appellant] in de gelegenheid stellen om nader bewijs van zijn standpunt te leveren door middel van een deskundigenonderzoek (rov. 5.21).
• In verband met het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] bekend was met het gebrek omdat het gebrek zou volgen uit het bouwkundig rapport, zal de kantonrechter [appellant] in de gelegenheid stellen om het rapport van de bouwkundige aankoopkeuring in het geding te brengen. Voor het overige volgt uit de stellingen van [geïntimeerde] niet dat [appellant] het gebrek had moeten kennen (rov. 5.22).
• Als komt vast te staan dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan is [geïntimeerde] op de voet van artikel 6:82 lid 2 BW in verzuim komen te verkeren toen hij de brief van [appellant] van 6 april 2022 ontving (rov. 5.27 tot en met 5.31).
• Bij de begroting van de schade (als vast zou komen te staan dat [geïntimeerde] tekort is geschoten) kan niet zonder meer worden uitgegaan van de door [appellant] overgelegde offertes, die door [geïntimeerde] gemotiveerd zijn bestreden. De kantonrechter overweegt daarom een onderzoek door een deskundige te laten instellen naar de kosten van herstel van de riolering (rov. 5.32 tot en met 5.37).
• Elk verder oordeel over de hoogte van de schade wordt aangehouden (rov. 5.38 tot en met 5.40).
• De kantonrechter zal partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het door de kantonrechter voorgenomen deskundigenbericht. [appellant] zal het voorschot op de kosten van het deskundigenbericht moeten voldoen (rov. 5.41 tot en met 5.45).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in het dictum van het vonnis de zaak naar de rol verwezen voor het door [appellant] overleggen van het rapport van de bouwkundige

aankoopkeuring, waarna [geïntimeerde] daar bij akte op een nadere roldatum op mag reageren en beide partijen op die datum tevens de gelegenheid krijgen om een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht.

3.2.6.

Na een aktewisseling tussen partijen heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 28 september 2023, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Op het moment dat partijen de aanvullende overeenkomst van 25/26 april 2023 sloten, had [appellant] aanleiding om te twijfelen aan de aanwezigheid van een deugdelijke riolering. Het bouwkundig rapport vermeldde immers dat de riolering borrelde bij het doorspoelen en dat daarnaar nader onderzoek nodig was. Het is een feit van algemene bekendheid dat een deugdelijke riolering niet borrelt. Omdat [appellant] reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een deugdelijke riolering en hij, anders dan door de deskundige was aangegeven, geen nader onderzoek heeft verricht naar de oorzaak van het borrelen, is wat betreft de riolering niet voldaan aan het in artikel 7:17 lid 2 BW neergelegde criterium “waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen” (rov. 4.7 tot en met 4.13).
• Voor zover [appellant] heeft willen betogen dat op grond van de beperkende werking van artikel 6:2 lid 2 BW geen nader onderzoek kon worden verwacht, moet dat betoog worden verworpen. Voor zover nader onderzoek duur was, hetgeen niet is onderbouwd, en [appellant] om die reden geen opdracht tot nader onderzoek had willen geven, had hij in de koopovereenkomst expliciet moeten opnemen dat gebreken die met het borrelen verband hielden voor rekening van [geïntimeerde] zouden komen. Dat heeft [appellant] echter niet gedaan (rov. 4.14).
• Omdat [appellant] reden had om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de riolering, kan hij zijn vordering niet baseren op het niet leveren van een woning met een deugdelijke riolering (rov. 4.15).
• [appellant] heeft ook betoogd dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden door niet te melden dat de riolering niet deugdelijk was. Uit rechtspraak volgt dat een verkoper een mededelingsplicht kan hebben omdat partijen binnen redelijke grenzen maatregelen moeten nemen om te voorkomen dat hun wederpartij onder een verkeerde voorstelling van zaken een overeenkomst sluit. [appellant] was echter op grond van de vermelding in het bouwkundig rapport dat de riolering borrelde en dat nader onderzoek nodig was, gewaarschuwd dat de riolering ondeugdelijk was of kon zijn. Daarom komt aan hem geen beroep toe op schending van de mededelingsplicht (rov. 4.18).
• De vorderingen moeten dus worden afgewezen omdat niet kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst (rov. 4.19).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellant] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:

• het alsnog toewijzen van zijn vorderingen;
• veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties;
• veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van de beroepen vonnissen aan [geïntimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente.

3.3.2.

[geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep en heeft dus in hoger beroep geen verweer gevoerd. Tegen hem is verstek verleend. Dit laat onverlet dat het hof bij de beoordeling van het hoger beroep wel acht moet slaan op het verweer dat [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter heeft gevoerd.

Over grief II: had de kantonrechter de vorderingen van [appellant] op de grondslag dwaling moeten beoordelen en toewijzen?

3.4.1.

Het hof zal eerst grief II behandelen. Door middel van die grief betoogt [appellant] samengevat dat de kantonrechter op grond van artikel 25 Rv ambtshalve de vorderingen van [appellant] had moeten beoordelen op de grondslag dwaling.

3.4.2.

Het hof overweegt daarover het volgende. Volgens artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou zijn, vernietigbaar. [appellant] heeft echter geen beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst, en niet gevorderd dat de kantonrechter de vernietiging van de overeenkomst uit zal spreken. Daarom was er geen ruimte voor de kantonrechter om de rechtsgronden van een dergelijke (niet ingestelde) vordering aan te vullen.

3.4.3.

Volgens artikel 6:230 BW lid 2 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen, in plaats van de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging van de overeenkomst bevoegde partij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt. [appellant] heeft echter, ook niet in de toelichting op grief II, een dergelijke wijziging van de gevolgen van de overeenkomst gevorderd of verzocht en ook de aangevoerde feiten kunnen zo’n wijzigingsberoep niet inhouden. Ook in zoverre is er onvoldoende ruimte om de rechtsgronden van een dergelijk niet gedaan verzoek aan te vullen. Het hof kan dan ook in het midden laten of – als [appellant] wel een wijziging van (de grondslag van) zijn eis in voormelde zin zou hebben beoogd – het die, nu die niet aan [geïntimeerde] is betekend, gelet op het tegen [geïntimeerde] verleende verstek, wel in behandeling zou hebben kunnen nemen.

3.4.4.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief II.

3.4.5.

[appellant] heeft in de toelichting op grief II ook betoogd dat [geïntimeerde] vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [appellant] melding had moeten maken van de problemen met de riolering, dat [geïntimeerde] dat ten onrechte niet gedaan heeft en dat aan [geïntimeerde] daarom ter afwering van de vorderingen van [appellant] geen beroep toekomt op een eventuele schending van de onderzoeksplicht door [appellant] . Het hof zal dat betoog in het navolgende beoordelen in het kader van de behandeling van de grieven I, IV, VI en VII.

Over grief III: staat vast dat de riolering ten tijde van de levering van de woning aan [appellant] ondeugdelijk was?

3.5.1.

Grief III is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 5.20 van het tussenvonnis van 23 maart 2023 dat [appellant] ’s standpunt – dat de riolering, in het bijzonder bij de tweede badkamer, niet deugdelijk is – gelet op de gemotiveerde betwisting van die stelling van [geïntimeerde] (nog) niet vast staat.

3.5.2.

Het hof verwerpt deze grief. Het hof deelt namelijk het oordeel van de kantonrechter dat gelet op het door [geïntimeerde] gemotiveerd gevoerde verweer nog niet vast staat dat de riolering bij de tweede badkamer niet deugdelijk is. Het hof kan zich verenigen met hetgeen de kantonrechter daarover heeft overwogen in rov. 5.20 van het tussenvonnis.

3.5.3.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief ook gesteld dat het in het tussenvonnis van 23 maart 2023 aangekondigde deskundigenbericht ten onrechte achterwege is gebleven. Het hof zal die stelling in het navolgende beoordelen in het kader van de behandeling van de grieven I, IV, VI en VII.

Over de grieven I, IV, VI en VII: mag [geïntimeerde] aan [appellant] tegenwerpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden indien [geïntimeerde] zelf voor de totstandkoming van de overeenkomst zijn mededelingsplicht heeft geschonden?

3.6.1.

Het hof zal de grieven I, IV, VI en VII gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven voert [appellant] naar de kern genomen het volgende aan.

Gelet op de ernst van de gebreken aan de afvoerleiding bij de tweede badkamer, moet [geïntimeerde] geweten hebben dat die afvoerleiding niet goed functioneerde. [geïntimeerde] heeft dat ten onrechte niet gemeld aan [appellant] , en zelfs op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst ingevuld dat de afvoeren van wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen goed doorlopen, en dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, et cetera. [geïntimeerde] heeft dus zijn mededelingsplicht geschonden. Voor zover al geoordeeld zou kunnen worden dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, staat de omstandigheid dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden eraan in de weg dat [geïntimeerde] ter afwering van de vordering van [appellant] mag aanvoeren dat [appellant] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

3.6.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat de kantonrechter in het midden heeft gelaten of sprake is geweest van een dusdanige gebrek aan de riolering dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte heeft moeten zijn. De kantonrechter heeft in het verlengde daarvan evenzeer in het midden gelaten of op [geïntimeerde] een mededelingsplicht rustte ten aanzien van het door [appellant] gestelde gebrek.

3.6.3.

Tegen deze achtergrond is de grief terecht voorgedragen. Volgens vaste rechtspraak

verzetten redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat de verkoper die zijn mededelingsplicht ten aanzien van een bepaald gebrek heeft geschonden, ter afwering van een beroep op non-conformiteit aanvoert dat de koper – zelfs de onvoorzichtige koper – het ontstaan van de onjuiste voorstelling van zaken mede aan zichzelf heeft te wijten omdat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan (zie onder meer HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407 en HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885). Dit brengt mee dat de redenering op grond waarvan de kantonrechter de vorderingen van [appellant] heeft afgewezen, geen stand kan houden.

Over het beroep van [appellant] op de ouderdomsclausule.

3.7.1.

Omdat de grieven I, IV, VI en VII terecht zijn voorgedragen en dit ertoe kan leiden dat de vordering van [appellant] alsnog geheel of ten dele moet worden toegewezen, moet het hof op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep de overige in eerste aanleg gevoerde verweren van [geïntimeerde] beoordelen.

3.7.2.

Dat betreft allereerst het beroep van [geïntimeerde] op de in artikel 19 van de koopovereenkomst neergelegde ouderdomsclausule. Het hof verwerpt dat beroep. Het hof deelt namelijk het oordeel van de kantonrechter dat de door partijen overeengekomen ouderdomsclausule alleen meebrengt dat de verkoper mogelijk niet aansprakelijk is voor gebreken die zijn veroorzaakt door ouderdom. De clausule neemt de aansprakelijkheid van de verkoper voor niet door ouderdom veroorzaakte gebreken niet weg. Dat geldt ook indien het gebreken aan leidingen, afvoeren of riolering betreft.

Over het verweer van [geïntimeerde] dat partijen, door bij de nadere overeenkomst van 25/26 april 2023 de koopprijs met € 10.000,-- te verlagen, het risico van de aanwezigheid van een gebrek aan de riolering bij [appellant] hebben gelegd.

3.8.1.

Het hof moet voorts oordelen over het door [geïntimeerde] bij zijn akte van 20 april 2023 gevoerde verweer dat de partijen vanwege de bevindingen uit het bouwkundig rapport van [persoon A] bij aanvullende overeenkomst van 25/26 april 2023 de koopprijs voor de woning met € 10.000,-- hebben verlaagd. Volgens [geïntimeerde] hebben partijen daarmee het (door de bouwkundige gesignaleerde) risico van aanwezigheid van het door [appellant] gestelde gebrek bij [appellant] gelegd.

3.8.2.

[appellant] heeft dit verweer van [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Volgens [appellant] is de verlaging van de koopsom van de woning met € 10.000,-- gebaseerd op de totale kostenraming die is opgenomen op blz. 4 van het bouwkundig rapport van [persoon A] . Dit betreft volgens [appellant] reeds vastgestelde kostenposten, zodat de korting op de koopprijs nadrukkelijk geen verband houdt met te verwachten kosten voor eventuele verborgen gebreken.

3.8.3.

[geïntimeerde] heeft dit betoog van [appellant] niet betwist, en zijn verweer niet nader onderbouwd. Het hof constateert verder dat de tekst van de aanvulling op de koopovereenkomst geen aanknopingspunt biedt om de stelling van [geïntimeerde] juist te achten.

Daar komt bij dat [geïntimeerde] nimmer afstand heeft genomen van zijn op de vragenlijst bij de koopovereenkomst ingevulde antwoorden dat de afvoeren van wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen goed doorlopen, en dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, et cetera. Het hof verwerpt om bovenstaande redenen het verweer van [geïntimeerde] dat partijen door het sluiten van de aanvullende overeenkomst het (door de bouwkundige gesignaleerde) risico van aanwezigheid van het door [appellant] gestelde gebrek bij [appellant] hebben gelegd.

Over het verweer van [geïntimeerde] dat hij nooit iets heeft gemerkt van gebreken aan de afvoeren in de tweede badkamer

3.9.1.

Het hof komt daarmee toe aan het verweer van [geïntimeerde] dat hij nooit iets heeft gemerkt van gebreken aan de afvoeren in de tweede badkamer, en daarom geen plicht had tot het meedelen van dergelijke gebreken.

3.9.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van dat verweer voorop dat in dit hoger beroep het door de kantonrechter voorgenomen deskundigenbericht naar de vragen zoals geformuleerd in rov. 5.42 van het tussenvonnis alsnog moet plaatsvinden, indien herstel van de door [appellant] gestelde gebreken aan de riolering nog niet heeft plaatsgevonden. De kantonrechter heeft op de volgende vragen geformuleerd voor het geval het tot een deskundigenbericht zou komen:

• 1. Is de riolering van de woning, in het bijzonder de riolering bij de tweede badkamer, deugdelijk?
• 2. Zo nee, waaruit bestaat de ondeugdelijkheid en welke herstelwerkzaamheden zijn noodzakelijk om de ondeugdelijkheid op te heffen?
• 3. Wat zijn de kosten om de eventueel door u geconstateerde ondeugdelijkheid op te heffen en de woning vervolgens in haar oude staat te herstellen?
• 4. Kunt u daarbij aangeven of, en zo in hoeverre, een aftrek van nieuw voor oud in de rede ligt?
• 5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

Het hof kan zich vooralsnog met deze vraagstelling verenigen.

3.9.3.

Het hof is voornemens om na vraag 2 een nieuwe vraag 3 in te voegen, luidend als volgt:

- 3. Heeft naar uw mening [geïntimeerde] het gebrek aan de riolering, als daarvan naar uw mening sprake is, bij normaal gebruik van de natte ruimten ter plaatse moeten opmerken?

Het hof zal de hiervoor in rov. 3.9.2 genoemde vragen 3 tot en met 5 dan vernummeren tot vragen 4 tot en met 6.

3.9.4.

Als de deskundige de in te voegen nieuwe vraag 3 bevestigend beantwoordt, zal dit naar het voorlopig oordeel van hof leiden tot het oordeel dat [geïntimeerde] een mededelingsplicht had die hij geschonden heeft door op de bij de koopovereenkomst behorende vragenlijst in te vullen dat de afvoeren van wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen goed doorlopen, en dat er geen gebreken zijn (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, et cetera. Als de deskundige de in te voegen nieuwe vraag 3 ontkennend beantwoordt, zal dit naar het voorlopig oordeel van hof leiden tot het oordeel dat van een schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerde] geen sprake is.

3.9.5.

De omstandigheid dat [geïntimeerde] in dit hoger beroep niet is verschenen, staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan het bevelen van een deskundigenbericht. Het hof zal er bij het geven van instructies aan de deskundige rekening mee houden dat slechts één van de procespartijen in dit hoger beroep vertegenwoordigd is.

3.9.6.

Het hof neemt aan dat [appellant] nog steeds, net zoals ten tijde van het nemen van zijn akte van 20 april 2023, instemt met het benoemen van één deskundige, met kennis op het gebied van loodgieters- en rioleringswerkzaamheden. Het hof zal de zaak echter naar de rol verwijzen voor een akte aan de zijde van [appellant] , waarbij [appellant] zich kan uitlaten over de aan de deskundige voor te leggen vragen. [appellant] moet zich voorts uitlaten over de vraag of het gebrek aan de riolering nog aanwezig is. Als [appellant] het gebrek inmiddels heeft laten herstellen, moet hij daarvan onderbouwende stukken, zoals een offerte, een factuur en een betaalbewijs overleggen.

3.9.7.

Het hof is voornemens het voorschot op de kosten van de deskundige voorshands ten laste van [appellant] te brengen.

Over grief V: vergoeding onderzoekskosten?

3.10.1.

Grief V is gericht tegen het door [appellant] in rov. 5.34 van het tussenvonnis van 23 maart 2023 gelezen oordeel dat de vergoeding van de onderzoekskosten (de kosten voor het lokaliseren van het gebrek) moet afgewezen worden, omdat artikel 6.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat als al sprake is van een gebrek, verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten.

3.10.2.

Deze grief berust op een verkeerde lezing van het tussenvonnis. In rov. 5.34 van het tussenvonnis zijn uitsluitend standpunten van [geïntimeerde] weergegeven. In de overwegingen 5.35 tot en met 5.40 volgen de oordelen van de kantonrechter over die kwesties. Dienovereenkomstig luidt rov. 5.35: “De kantonrechter overweegt als volgt”. Verder heeft de kantonrechter in rov. 5.38 en 5.39 geoordeeld dat uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet volgt dat verkoper ( [geïntimeerde] ) nooit gehouden is de kosten van een deskundige te vergoeden. De kantonrechter heeft er daarbij op gewezen dat uit het genoemde artikel ook volgt dat verkoper ( [geïntimeerde] ) aansprakelijk kan zijn voor overige schade, als hem een verwijt treft. Het hof zal elk verder oordeel daarover aanhouden tot het volgende arrest in deze zaak.

Over grief VIII: de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding

3.11.

Grief VIII heeft betrekking op, kort gezegd, de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding en de vraag of daarbij een aftrek nieuw voor oud moet worden toegepast. Het hof zal elk oordeel over deze grief nu aanhouden.

Conclusie en afwikkeling

3.12.1.

Uit het bovenstaande volgt dat de zaak nu naar de rol moet worden verwezen voor een akte aan de zijde van [appellant] . Bij die akte moet [appellant] :

• A. zich uitlaten over het hof voorgenomen deskundigenbericht, met de vragen zoals geformuleerd in rov. 3.9.2.;
• B. zich uitlaten over de in rov. 3.9.3 geformuleerde tussen te voegen nieuwe vraag 3;
• C. zich uitlaten over de vraag of het gebrek aan de riolering bij de tweede badkamer van zijn woning nog aanwezig is;
• D. als [appellant] het gebrek inmiddels heeft laten herstellen, daarvan onderbouwende stukken, zoals een offerte, een factuur en een betaalbewijs overleggen.

3.12.2.

Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 26 augustus 2025 voor een akte aan de zijde van [appellant] met de hiervoor in rov. 3.12.1 opgesomde doeleinden;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J. den Hoed en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 juli 2025.

griffier rolraadsheer