Uitspraak
25 november 1977
J.L.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 11.155 van
[eiser 1]en zijn echtgenote
[eiseres 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisers tot cassatie, tevens incidenteel verweerders in cassatie, van een tussen partijen gewezen vonnis van de Arrondissementsrechtbank te ‘s Hertogenbosch van 12 november 1976, vertegenwoordigd door Mr. A. Mout, advocaat bij de Hoge Raad,
[eiseres 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisers tot cassatie, tevens incidenteel verweerders in cassatie, van een tussen partijen gewezen vonnis van de Arrondissementsrechtbank te ‘s Hertogenbosch van 12 november 1976, vertegenwoordigd door Mr. A. Mout, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
[verweerder 1]en zijn echtgenote
[verweerster 2], beiden wonende te [woonplaats] , verweerders in cassatie, tevens incidenteel eisers tot cassatie, kosteloos procederende ingevolge beschikking van de Hoge Raad van 24 maart 1977,
[verweerster 2], beiden wonende te [woonplaats] , verweerders in cassatie, tevens incidenteel eisers tot cassatie, kosteloos procederende ingevolge beschikking van de Hoge Raad van 24 maart 1977,
vertegenwoordigd door Mr. F.N. Meijer, eveneens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen:
Gehoord de Advocaat-generaal Franx in zijn conclusie strekkende tot verwerping van het principale en van het incidentele beroep;
Gezien het bestreden vonnis en de stukken van het geding, waaruit blijkt:
dat verweerders in cassatie, tevens incidenteel eisers tot cassatie - [verweerders] - bij exploot van 26 februari 1975 de eisers tot cassatie, tevens incidenteel verweerders in cassatie - [eisers] - hebben gedaagd voor de Kantonrechter. te ‘s-Hertogenbosch en onder meer ontbinding op grond van wanprestatie van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst hebben gevorderd;
dat, nadat [eisers] verweer hadden gevoerd en in reconventie een tegenvordering hadden ingesteld, de Kantonrechter bij tussenvonnis van 4 maart 1976 met betrekking tot de vordering wegens wanprestatie tot ontbinding van de huurovereenkomst, voor zover deze erop was gebaseerd dat [eisers] hun onderhoudsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet zouden zijn nagekomen, onder meer heeft overwogen:
“Naar het oordeel van de Kantonrechter drukken de verplichtingen uit het huurcontract tussen [verweerders] en de rechtsvoorganger van [eisers] eerst vanaf de datum van de beschikking, waarbij [eisers] als huurders in de plaats van die rechtsvoorganger zijn gesteld, op [eisers] Dit vloeit niet alleen uit de grondregel voort, dat men in principe slechts voor eigen doen en laten aansprakelijk is, doch het volgt ook uit het feit, dat [eisers] in de procedure tot in de plaatsstelling geen partij zijn geweest, terwijl [verweerders] in die procedure, waarin zij juist wèl partij waren, mogelijkheden hebben gehad om voorwaarden aan de rechterlijke machtiging te laten verbinden of daarbij een last te laten opleggen, al hetgeen zij blijkbaar hebben nagelaten. Zulks is te meer verwonderlijk, omdat de rechtsvoorganger van [eisers] alstoen de meest gerede partij was tot het verkrijgen der machtiging en met het oog op het toucheren van een goodwill-vergoeding van omstreeks honderdduizend gulden zeker in staat en bereid zou zijn geweest om zich tegenover [verweerders] te verbinden haar achterstallig onderhoud alsnog voor haar rekening uit te (doen) voeren. Het gaat dan ook niet aan, dat [verweerders] thans [eisers] mede aansprakelijk stellen voor achterstallig onderhoud uit de tijd, waarin [eisers] nog geen huurders waren.;”
dat [verweerders] van dit tussenvonnis in hoger beroep zijn gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Hertogenbosch, die bij het thans bestreden vonnis het tussenvonnis van de Kantonrechter van 4 maart 1976 heeft vernietigd en aan [eisers] heeft opgedragen te bewijzen:
““dat in tegenstelling met het in het schriftelijk huurcontract te dezer zake vermelde, het ten processe bedoelde onroerend goed bij de aanvang van de huur door [betrokkene 1] niet in goede staat van onderhoud verkeerde” althans “dat hetzij [betrokkene 1] , hetzij [eisers] zelf, hetzij beiden, het op hen rustende onderhoud aan het ten processe bedoelde onroerend goed niet naar behoren hebben kunnen uitvoeren omdat [verweerders] in gebreke bleven met het op hen rustende onderhoud”;”;
dat de Rechtbank daartoe onder meer heeft overwogen:
“2. dat [verweerders] bij hun memorie van grieven een nieuwe grondslag aan hun vordering hebben toegevoegd;
3. dat in deze nieuwe grond van hun eis [verweerders] , zulks onbetwist door [eisers] , stellen dat [eisers] het huurobject hebben onderverhuurd aan “ [A] B.V.” van welke B.V. [eiser 1] de enig aandeelhouder is en welke B.V. in het pand het horecabedrijf uitoefent;
4. dat [verweerders] voorts stellen dat deze onderverhuur in strijd is met het bepaalde in artikel 4 van de huurovereenkomst onder meer inhoudend dat het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder aan derden in huur, onderhuur of gebruik mag worden gegeven, zodat, nu van een toestemming van hen, [verweerders] geen sprake is, [eisers] door onder te verhuren aan [A] B.V. in strijd met artikel 4 van de huurovereenkomst hebben gehandeld en wanprestatie hebben gepleegd;
5. dat nu het verbod tot onderverhuur casu quo ingebruikgeving aan derden zonder (schriftelijke) toestemming van de verhuurder kennelijk beoogt het belang van de verhuurder te dienen in dier voege dat voorkomen wordt dat, tenzij met zijn voorkennis en instemming, een meer intensief gebruik van het gehuurde wordt gemaakt, waardoor aan de verhuurder-eigenaar schade kan worden berokkend, hetzij van het verhuurde geheel of gedeeltelijk gebruik gemaakt wordt door een derde tegen wie de verhuurder bezwaren heeft op grond van zijn persoon of leefgewoonten, de goede trouw medebrengt, dat, zo gelijk in casu in de huurovereenkomst een dergelijke onderverhuringsclausule is opgenomen, de verhuurder de toestemming alleen maar weigert, indien hij daarbij een aanwijsbaar belang heeft;
6. dat in casu de onderverhuur casu quo de ingebruikgeving heeft plaatsgevonden aan een B.V. waarvan, naar tussen partijen onbetwist is, de enig aandeelhouder tevens directeur is [eiser 1] , terwijl de exploitatie van het in het verhuurde gevestigde bedrijf, naar eveneens onbetwist is, op dezelfde voet voortgang vindt als voorheen, namelijk door [eisers] , zodat van verzwaring van het gebruik van het verhuurde geen sprake is en niet valt in te zien, te minder nu [verweerders] hieromtrent geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd, dat er voor [verweerders] een zwaarwegend belang zou bestaan om de onderverhuur, casu quo het in gebruik geven, aan [A] B.V. door [eiser 1] te weigeren;
7. dat gezien alle voormelde omstandigheden dan ook de onderverhuring casu quo ingebruikgeving door [eiser 1] van het gehuurde aan [A] B.V., zulks zonder de schriftelijke toestemming van [verweerders] , niet als zodanige wanprestatie ten opzichte van [verweerders] is aan te merken dat deze de ontbinding van der partijen huurovereenkomst zou wettigen;
8. dat [verweerders] in hun eerste grief stellen dat de Kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de verplichtingen tussen [verweerders] en de rechtsvoorgangers van [eisers] eerst vanaf de datum van de beschikking, waarbij [eisers] als huurder in de plaats van hun rechtsvoorganger zijn gesteld, op [eisers] drukken;
9. dat deze grief gegrond is, ondanks het te dezer zake door de Kantonrechter overwogene;
10. dat immers datgene wat de bij de huurovereenkomst betrokken partijen ook ingevolge artikel 1449, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bij overeenkomst zouden hebben kunnen verkrijgen, ook verkregen kan worden, zulks ingevolge artikel 1635 van het Burgerlijk Wetboek, middels tussenkomst van de rechter, waarbij, na de door de huurder-schuldenaar verkregen machtiging van de rechter, welke de toestemming en medewerking - eventueel onder een op te leggen last of voorwaarde aan de verhuurder of de huurder - van de verhuurder-schuldeiser vervangt, de huurder-schuldenaar zelfstandig een nieuwe huurder-schuldenaar in zijn plaats kan stellen, ter gelegenheid waarvan het aan de oude en nieuwe huurder is zo nodig ten opzichte van elkaar de mogelijke gevolgen daarvan voor de nieuwe huurder met betrekking tot het op hem overgaan van rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst ten opzichte van de verhuurder te regelen;
11. dat op [eiser 1] , als nieuwe huurder derhalve door de in de plaatsstelling de verplichtingen, zowel de opeisbare als de niet-opeisbare, welke [betrokkene 1] ten opzichte van de verhuurder had, kwamen te rusten, derhalve ook die tot het (alsnog) nakomen van het overeengekomen onderhoud, zijnde ook alle rechten die [betrokkene 1] t.o.v. [verweerders] kon laten gelden op [eisers] overgegaan;
12. dat nu tussen partijen in confesso is dat [betrokkene 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst verklaard heeft het onroerend goed in goede staat ontvangen te hebben, terwijl [eiser 1] , stellende dat dit ook het standpunt van [betrokkene 1] is, betwist dat het verhuurde bij de aanvang van de huur in goede staat was, de Kantonrechter [eisers] had dienen te belasten met het tegenbewijs tegen voormelde in de huurovereenkomst opgenomen bepaling, althans met het bewijs dat hetzij [betrokkene 1] , hetzij [eisers] zelf, het op hen rustende onderhoud niet naar behoren hebben kunnen uitvoeren omdat [verweerders] in gebreke bleven met het op hen rustende onderhoud, waaraan niet afdoet de door [verweerders] niet betwiste vaststelling van de Kantonrechter dat gebleken is dat het geconstateerde slechte onderhoud van vele jaren terug dateert, nu hiermede niet vaststaat dat dit in februari 1965 reeds zo was terwijl beide partijen elkaar verwijten dat zij door het in gebreke blijven van de andere partij de op hen rustende onderhoudsverplichtingen niet volledig hebben kunnen nakomen;”;
Overwegende dat [eisers] deze uitspraak bestrijden met het hier verkort weergegeven middel van cassatie:
“Verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt en/of schending van het Nederlandse recht inzonderheid van de rechtsregel neergelegd in artikel 1635 van het Burgerlijk Wetboek, door te overwegen en te beslissen als in het vonnis waartegen dit beroep in cassatie is gericht en naar welks inhoud wordt verwezen, is geschied, en zulks op grond van het navolgende:
ten onrechte en met schending van de bepaling van artikel 1635 van het Burgerlijk Wetboek heeft de Rechtbank geoordeeld, dat wanprestatie door [betrokkene 1] , de rechtsvoorganger van [eisers] , gepleegd vóódat deze laatsten krachtens de beschikking van de Kantonrechter van 12 februari 1974 als huurders in de plaats waren gekomen van [betrokkene 1] , grond zou kunnen opleveren voor tegen [eisers] uit te spreken ontbinding der huurovereenkomst en ontruiming door [eisers] van het gehuurde. Immers, de in de plaatsstelling bedoeld bij artikel 1635 van het Burgerlijk Wetboek houdt niet meer in dan dat de nieuwe huurder alleen opvolgt voor het nog resterende deel van de lopende huurovereenkomst, zodat [eisers] , anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, slechts hadden zorg te dragen voor nakoming der onderhoudsverplichting uit dat resterende deel der huurovereenkomst voortvloeiend;”;
Overwegende dat [verweerders] tegen het vonnis van de Rechtbank incidenteel in cassatie zijn gekomen onder aanvoering van het volgende middel:
“Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, doordat de Rechtbank in het hoger beroep heeft overwogen als hiervóór in de 2e tot en met 7e rechtsoverweging vermeld en vervolgens, hoewel het vonnis van de Kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch van 4 maart 1976, waarvan beroep, vernietigende, de oorspronkelijke vorderingen van [verweerders] /verhuurders niet dadelijk heeft toegewezen, althans de voor deze vorderingen in het hoger beroep aangevoerde grondslag niet verder heeft overwogen, doch de beslissing over die vorderingen verder heeft laten afhangen van het nader oordeel omtrent de door [verweerders] in hoger beroep aangevoerde (andere) grieven, en dat met compensatie van de proceskosten in hoger beroep, zulks ten onrechte omdat de Rechtbank aldus heeft blijk gegeven, dat zij bij de beoordeling van de litigieuze vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen wegens wanprestatie van [eisers] /huurders, bestaande uit een contractueel verboden onderverhuur, casu quo ingebruikgeving, zonder toestemming van verhuurders - waarbij de Rechtbank inderdaad wel mocht aannemen dat aan de rechter tot op zekere hoogte de vrijheid toekomt om (bij wege van uitzondering: H.R. 25 juni 1971, NJ 1971, 398) een gestelde wanprestatie van te geringe betekenis te achten om een ontbinding te rechtvaardigen - (toch) is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting waar het betreft de (rechts)gevolgen van onderverhuur of ingebruikgeving aan een besloten (of een naamloze) vennootschap, immers de Rechtbank kennelijk niet mede heeft overwogen:
a. dat bij een zodanige onderverhuur, c.q. ingebruikgeving, ook wanneer een van de huurders directeur van de vennootschap is en verreweg de meeste of zelfs alle aandelen bezit, het gebruik dat de vennootschap van het gehuurde heeft rechtens niet moet - en ook niet zonder meer kan - gelden als het genot van de huurders of omgekeerd (H.R. 23 april 1971, NJ 1971, 345);
b. dat bij een zodanige onderverhuur c.q. ingebruikgeving, wanneer een van de huurders de enig aandeelhouder tevens directeur van de vennootschap is, die aandeelhouder te allen tijde een ander tot directeur kan benoemen of zijn aandelen vervreemden kan (H.R. 14 april 1967, NJ 1967, 265), zodat er in die omstandigheden - en zulks zeker zolang er geen zekerheid bestaat dat door de onderverhuur of ingebruikgeving het gebruik van het gehuurde geen verandering zal ondergaan - een zwaarwegend belang, althans voldoende belang, aanwezig geacht moet worden om een (contractueel) verbod van onderverhuur of ingebruikgeving te handhaven, respectievelijk een overtreding van zodanig verbod als een wanprestatie aan te merken welke voldoende is voor toewijzing van een vordering tot ontbinding (ontbondenverklaring) van de (hoofd-)overeenkomst van huur en verhuur;
c. dat althans de Rechtbank bij de beoordeling van een zodanige onderverhuur, casu quo ingebruikgeving, niet zonder een nader onderzoek omtrent de vraag of, respectievelijk in hoeverre, er in casu zekerheid bestond, dat door de onderverhuur of ingebruikgeving het gebruik van het gehuurde geen verandering zou ondergaan, mocht beslissen, dat de overtreding van het verbod van onderverhuur casu quo ingebruikgeving niet als een zodanige wanprestatie was aan te merken dat deze de ontbinding van der partijen huurovereenkomst zou wettigen;”;
Overwegende omtrent het principale cassatieberoep:
dat dit betrekking heeft op de beslissing van de Rechtbank betreffende het door [verweerders] beweerde tekort schieten van de opvolgende huurders - [eisers] - in de nakoming van hun contractuele verplichting tot onderhoud van het gehuurde;
dat volgens het middel de Rechtbank haar beslissing in deze zou hebben gebaseerd op het oordeel dat wanprestatie door de rechtsvoorganger - [betrokkene 1] - van de nieuwe huurders, gepleegd vóórdat deze laatsten als huurders in de plaats waren gesteld van hun rechtsvoorganger, grond zou kunnen opleveren voor een tegen de nieuwe huurders uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst;
dat het middel in zover echter feitelijke grondslag mist, aangezien de Rechtbank blijkens de elfde rechtsoverweging van het bestreden vonnis haar beslissing hierop heeft gebaseerd, dat de nieuwe huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van een op hen zelf rustende verplichting tot onderhoud, welke door de in die rechtsoverweging bedoelde indeplaatsstelling op hen was overgegaan zoals deze verplichting vóór de indeplaatsstelling op de vorige huurder had gerust; dat de Rechtbank het recht van de verhuurders op ontbinding van de huurovereenkomst, voor het geval [eisers] niet slagen in het hun opgedragen bewijs, dus niet - zoals het middel stelt - heeft gegrond op een door hun rechtsvoorganger gepleegde wanprestatie, maar op hun eigen wanprestatie ter zake van de op hen overgegane verplichting tot onderhoud zoals die in het contract was neergelegd;
dat het middel ongegrond is, voor zover het tevens de stelling bevat dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat op de nieuwe huurders de onderhoudsplicht is overgegaan zoals deze vóór de indeplaatsstelling op de vorige huurder had gerust;
dat toch de indeplaatsstelling van een nieuwe huurder als bedoeld in artikel 1635 van het Burgerlijk Wetboek - daargelaten de mogelijkheid van een bijzondere overeenkomst dienaangaande - niet medebrengt dat een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud zonder toestemming van de verhuurder te zijnen nadele van inhoud of omvang zou kunnen veranderen door het feit van de indeplaatsstelling;
dat het middel derhalve tevergeefs is voorgesteld;
Overwegende met betrekking tot. het incidentele cassatieberoep:
dat de Rechtbank zonder schending van enige rechtsregel op grond van de in haar zesde rechtsoverweging vastgestelde feiten heeft kunnen oordelen dat de onderverhuring casu quo ingebruikgeving door [eisers] aan [A] B.V., zulks zonder de schriftelijke toestemming van de verhuurder, niet als een zodanige wanprestatie ten opzichte van de verhuurders is aan te merken, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen wettigen;
dat ook het incidentele cassatieberoep derhalve niet tot cassatie kan leiden;
Overwegende dat, waar zowel het principale als het incidentele cassatieberoep dient te worden verworpen, er aanleiding bestaat de kosten op beide voorzieningen gevallen te compenseren;
Verwerpt zowel het principale als het incidentele cassatieberoep;
Compenseert de kosten op de voorzieningen in het principale en het incidentele cassatieberoep gevallen in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
Aldus gedaan door Mrs. Ras, Vice-President, van Dijk, Drion, Köster en Haardt, raden, en door Mr. Ban Dijk uitgesproken ter openbare terechtzitting van de vijf en twintigste november 1900 zeven en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal Berger.