Uitspraak
4 juli 1978
Reg.nr. 5109
vD
De Hoge Raad der Nederlanden,
Gezien het verzoekschrift no. 5109 van [verzoekster], wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door Mr. J. Groen, advocaat bij de hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van een beschikking van de Arrondissementsrechtbank te 's-Hertogenbosch van 15 maart 1978 en tot verlening van verlof aan verzoekster om te dezer zake kosteloos te procederen;
Gezien het daartegen ingediend verweerschrift van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Shell Onroerend Goed B.V., gevestigd te 's-Gravenhage, vertegenwoordigd door Mr. J.Y. Groeneveld, tevens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord in raadkamer de mondelinge toelichting van het verzoekschrift door Mr. Groen voornoemd;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal ten Kate tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikking en de overige stukken van het geding, waaruit, voor zover in cassatie van belang, blijkt:
Verzoekster ([verzoekster]) heeft zich bij verzoekschrift van 6 juli 1977 gewend tot de Kantonrechter te 's-Hertogenbosch. Dit verzoekschrift strekte tot verlenging voor onbepaalde tijd van de tussen haar als huurster en verweerster (Shell) als verhuurster bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats], welke huur volgens de stellingen van het verzoekschrift aan [verzoekster] door Shell schriftelijk was opgezegd tegen 1 oktober 1977. Shell heeft het verzoek bestreden. De Kantonrechter heeft bij beschikking van 1 november 1977 de huurovereenkomst verlengd tot 1 juli 1978.
[verzoekster] is van deze beschikking in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te 's-Hertogenbosch, terwijl Shell incidenteel heeft geappelleerd. De Rechtbank heeft een plaatsopneming gelast, die op 15 februari 1978 heeft plaatsgevonden.
Bij beschikking van 15 maart 1978 heeft de Rechtbank zowel in het principaal als in het incidenteel appel de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en het verzoek van [verzoekster] afgewezen, daartoe, voor zover hier van belang, overwegende:
“dat de op 15 februari 1978 door de Rechtbank gehouden descente bij haar - de Rechtbank - de overtuiging heeft doen ontstaan dat [verzoekster] in zodanige ernstige mate de bepalingen inzake de gebruiksvoorschriften van het huurcontract overtreedt, dat zij niet langer als een goed huurder in de zin van artikel 1623e lid 1 sub 2 van het Burgerlijk Wetboek kan worden aangemerkt, hebbende de Rechtbank immers daarbij geconstateerd:
dat het interieur van de litigieuze woning in een onverzorgde, vuile en verwaarloosde staat verkeerde;
dat de achtertuin een chaos was van weggeworpen voorwerpen en iedere tuinaanleg ontbrak;
dat ook de voortuin een verwaarloosd geheel was;
dat in de berging een pottenbakkersoven was opgesteld, welke nagenoeg de gehele berging in beslag nam, terwijl in het dak van deze berging een dakdoorvoer was aangebracht waartoe in het dak eerst een flinke opening gemaakt moest worden;
dat [verzoekster] desgevraagd heeft erkend dat zij zonder toestemming van Shell deze oven heeft geplaatst en de dakdoorvoer heeft doen aanbrengen en zij voorts heeft erkend dat onlangs het gemeentelijk energiebedrijf met afsluiting heeft gedreigd daar de door [verzoekster] in de woning aangebrachte elektrische voorzieningen naar de mening van dat bedrijf zeer onveilig en gevaarlijk waren;”;
Overwegende dat [verzoekster] de beschikking van de Rechtbank bestrijdt met het volgende middel van cassatie:
“Schending van het recht en/of verzuim van vormen op straffe van nietigheid voorgeschreven, omdat de Rechtbank heeft overwogen als hierboven vermeld.
Zulks ten onrechte en in strijd met het Nederlands recht met name met de artikelen 1623a tot en met g van het Burgerlijk Wetboek juncto de artikelen. 1596 en 1302 van het Burgerlijk Wetboek;
Immers in gemelde overweging geeft de Rechtbank blijk van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot hetgeen is neergelegd in de artikelen 1623d en 1623e;
Immers daaruit komt naar voren dat het de algemene regel is dat de rechter, en dus ook de Rechtbank in deze, belangen afweegt en dusdoende tot een beslissing komt.
Op deze algemene regel geeft artikel 1623e een aantal met name opgenoemde uitzonderingen die restrictief geïnterpreteerd moeten worden. In dat licht bezien heeft het begrip goede huurder zelfstandige betekenis.
Doch wat doet de Rechtbank? Deze constateert een aantal feiten en omstandigheden, stelt dat daaruit naar voren komt dat bepalingen inzake de gebruiksvoorschriften van het huurcontract zijn overtreden en trekt daaruit de conclusie dat [verzoekster] niet langer als goed huurder in de zin van artikel 1623e lid 1 sub 2 van het Burgerlijk Wetboek kan worden aangemerkt.
Het is duidelijk de bedoeling geweest van de wetgever, daartoe zij verwezen naar de behandeling in de Tweede Kamer der Staten-Generaal, dat de rechter afstand neemt tot allerlei trivialiteiten die in een huurovereenkomst zijn neergelegd, nu immers partijen veelal niet gelijk zijn. In de huidige toestand van woningnood zal een huurder elke woning die hij kan betalen moeten accepteren en zich niet kunnen verzetten tegen onzinnige bepalingen in de huurovereenkomst.
Men denke bijvoorbeeld aan de inhoud van de artikelen 14 en 17, waaruit naar voren komt dat de verhuurder zou bepalen hoe de huurder zijn woning en tuin moet inrichten.
Immers, meent een verhuurder dat bepalingen van een huurovereenkomst niet worden nageleefd dan kan hij gebruik maken van de procedure ex artikel 1302 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover dit overigens nodig zou zijn gezien de inhoud van artikel 32 van de huurovereenkomst.
Nu de verhuurder die weg niet heeft bewandeld dient de rechter zelfstandig te beoordelen of de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Zulks zelfstandig beoordelen is in de onderhavige beschikking niet te vinden.
Daarenboven meent [verzoekster] dat men zeer wel een goede huurder kan zijn als bedoeld in artikel 1623e lid 1 sub 2 van het Burgerlijk Wetboek en toch zijn woning op eigen wijze inrichten en onderhouden, hetwelk dan wellicht op benauwde kleinburgers een onverzorgde vuile en verwaarloosde indruk maakt. Hetzelfde geldt mutatis mutandis voor de aanleg van de tuin.
Gezien het feit dat de huurder het vrije woongenot heeft van het gehuurde, staat het uiteraard de huurder vrij een pottenbakkersoven te plaatsen in de berging; [verzoekster] meent dat het haar vrij stond een dakdoorvoer aan te brengen nu zij uiteraard bereid is na ommekomst van de huur de oude toestand te herstellen.
[verzoekster] meent verder dat een verschil van inzicht tussen het Gemeentelijk Energiebedrijf en [verzoekster] de verhuurder niet regardeert. Uiteraard was [verzoekster] bereid zodanige elektrische voorzieningen te treffen als het Gemeentelijk Energiebedrijf nodig oordeelde.”;
Overwegende daaromtrent:
Voor zover het middel ervan uitgaat dat de Rechtbank uit het enkele feit dat de gebruiksvoorschriften van het huurcontract zijn overtreden, de conclusie trekt dat [verzoekster] niet als een goed huurder in de zin van artikel 1623e, lid 1, aanhef en sub 2°, van het Burgerlijk Wetboek kan worden aangemerkt, berust het op een onjuiste lezing van de beschikking van de Rechtbank en mist het dus feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft blijkens de bestreden beschikking geoordeeld dat [verzoekster] “in zodanige ernstige mate” de gebruiksvoorschriften van het huurcontract overtreedt dat zij niet langer als een goed huurder in de zin van genoemde bepaling kan worden aangemerkt. Daaruit blijkt dat de Rechtbank niet is blijven staan bij de constatering dat de gebruiksvoorschriften van het huurcontract waren overtreden, maar de ernst van de gedragingen heeft gewogen en, uitgaande van haar oordeel daaromtrent, heeft geconcludeerd dat [verzoekster] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
Hetgeen in het middel omtrent artikel 1302 van het Burgerlijk Wetboek wordt opgemerkt, heeft blijkbaar ook alleen betekenis in het kader van bedoelde onjuiste lezing van de beschikking. Overigens verdient opmerking dat er blijkens de wetsgeschiedenis met betrekking tot artikel 1623e, aanhef en sub 2°, sprake van kan zijn dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt - een en ander in de zin van genoemde bepaling - zonder dat het gedrag van de huurder tevens grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 1302 van het Burgerlijk Wetboek.
De Rechtbank heeft niet blijk gegeven van een onjuiste opvatting van artikel 1623e, aanhef en sub 2°, door op grond van de door haar geconstateerde feiten, zoals in de beschikking omschreven, te oordelen dat [verzoekster] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. In het bijzonder kon de Rechtbank laten meewegen dat [verzoekster] zonder toestemming van Shell de in de beschikking omschreven pottenbakkersoven heeft geplaatst en de dakdoorvoer heeft laten aanbrengen. Eveneens kon de Rechtbank laten meewegen dat de in de woning aangebrachte electrische voorzieningen naar de mening van het gemeentelijk energiebedrijf “zeer onveilig en gevaarlijk” waren.
Het aangevallen oordeel van de Rechtbank is zozeer verweven met de omstandigheden van het geval, dat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst.
Het middel is dus tevergeefs voorgesteld.
Verwerpt het beroep;
Verleent [verzoekster] vergunning om te dezer zake kosteloos te procederen.
Gedaan en gewezen te ’s-Gravenhage de vierde juli 1900 achtenzeventig bij Mrs. Dubbink, President, Ras, Vice-President, Drion, Snijders en Haardt, Raden, in tegenwoordigheid van de Griffier. Aangezien de President zich in de onmogelijkheid bevond deze beschikking te ondertekenen is zulks geschied door Mr. Ras voornoemd.