Uitspraak
30 januari 1981
Req. Nr. 5454
Br.
De Hoge Raad der Nederlanden,
Gezien het verzoekschrift van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heineken Nederland B.V., gevestigd te Amsterdam, vertegenwoordigd door Mr J.G. de Vries Robbé, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van een beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam van 17 april 1980, gegeven tussen verzoekster en [gerequestreerde] , wonende te [woonplaats] ;
Gezien het daartegen ingediende verweerschrift van [gerequestreerde] voornoemd, vertegenwoordigd door Mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, eveneens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal ten Kate, strekkende tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikking en de stukken van het geding, waaruit, voor zover thans van belang, het volgende blijkt:
Bij verzoekschrift van 26 september 1978 heeft verzoekster tot cassatie - verder aan te duiden als Heineken - zich gewend tot de Kantonrechter te Rotterdam met het verzoek om de tussen partijen ter zake van de huur en verhuur van het pand [gerequestreerde] te [woonplaats] (bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van Pro het Burgerlijk Wetboek) geldende huurprijs van ƒ 38.000,-- per jaar te wijzigen en die huurprijs gewijzigd vast te stellen op zodanig bedrag als overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bij beschikking van 23 november 1979 heeft de Kantonrechter - overeenkomstig het ingevolge zijn tussenbeschikking van 15 januari 1979 door de Adviescommissie Bedrijfshuren van de Kamer van Koophandel te Rotterdam uitgebrachte advies en met verwerping van het over en weer tegen dat advies aangevoerde - per 1 oktober 1978 de door Heineken verschuldigde huurprijs aldus gewijzigd, dat deze (inclusief vergoeding voor de inventaris) ƒ 20.965,-- per jaar bedraagt.
Van deze beschikkingen is Heineken in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam, die, na verweer van [gerequestreerde] , bij haar in cassatie bestreden beschikking van 17 april 1980 de beschikkingen van de Kantonrechter heeft vernietigd en, opnieuw rechtdoende, het verzoek van Heineken tot wijziging van de huurprijs van voormeld pand heeft afgewezen. De Rechtbank heeft daartoe overwogen:
“5. [gerequestreerde] voert tegen voormelde beschikkingen de volgende vier grieven aan:
I. Ten onrechte heeft de Kantonrechter beslist, dat de artikelen 1624–1636b van het Burgerlijk Wetboek en daarmede artikel 1632a van het Burgerlijk wetboek op de tussen partijen bestaande rechtsverhouding toepasselijk zijn.
II. ...
6. De eerste grief treft doel. Krachtens inhoud en strekking van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarvan zich een afschrift bij de stukken bevindt, hebben zij niet beoogd de onderhavige bedrijfsruimte te huren/verhuren, doch was het oogmerk van partijen verpachting/pachting van het door [gerequestreerde] gedreven cafébedrijf.
7. De Rechtbank leidt dit af uit de navolgende bepalingen in de overeenkomst:
artikel 1: het Pro object is het tot dusverre door [gerequestreerde] in het pand gedreven cafébedrijf;
artikel 3: de Pro pachtprijs wordt in één bedrag weergegeven, zonder dat blijkt of kan blijken in hoeverre hierin de eigenlijke huurwaarde van het pand is verwerkt;
artikel 5: Heineken Pro mag het verpachte overeenkomstig zijn bestemming door een derde laten exploiteren en het daartoe aan deze ter beschikking stellen;
artikel 8: [gerequestreerde] dient er voor te zorgen dat het verpachte bij voortduring overeenkomstig zijn bestemming zal kunnen worden gebruikt, bij gebreke waarvan Heineken (artikel 9) de pachtovereenkomst onmiddellijk kan beëindigen;
artikel 18: Heineken Pro moet het gepachte bedrijf blijven drijven onder de naam “De Pinguin” en mag het karakter daarvan niet ingrijpend wijzigen, tenzij met toestemming van [gerequestreerde] ;
artikel 22: [gerequestreerde] moet er aan medewerken, dat de voor de uitoefening van het bedrijf nodige vergunningen ten name van Heineken komen;
artikel 24: [gerequestreerde] is gebonden aan een concurrentiebeding.
8. De rechtstreeks op het pand betrekking hebbende bepalingen wijzen in dit verband niet op een huurovereenkomst, maar moeten geacht worden de mogelijkheid tot bedrijfsuitoefening in het pand voor de duur van de overeenkomst te waarborgen.
9. Onder deze omstandigheden moet artikel 1632a van het Burgerlijk Wetboek, waarop het inleidend verzoek van Heineken berust, krachtens de eerste zin van artikel 1624 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek geoordeeld worden op de overeenkomst van partijen niet van toepassing te zijn, zodat de Kantonrechter ten onrechte Heineken in haar verzoek ontvankelijk heeft geacht en dit heeft toegewezen.
10. Nu de beschikkingen, waarvan beroep, reeds vernietigd dienen te worden wegens gegrondheid van de eerste grief, behoeven de overige grieven geen bespreking.”;
Overwegende dat Heineken de beschikking van de Rechtbank bestrijdt met het volgende middel van cassatie:
“Schending van het recht en verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen, omdat de Rechtbank heeft geoordeeld dat artikel 1632a van het Burgerlijk Wetboek, waarop het inleidend verzoekschrift berust, krachtens de eerste zin van artikel 1624 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet op de overeenkomst van pp. van toepassing is.
1. Met deze beslissing heeft de Rechtbank voorbijgezien dat de toepasselijkheid van artikel 1632a niet alleen afhangt van de vraag of ingevolge artikel 1624 lid Pro 1, eerste zin, sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte.
Ingevolge de tweede zin van bedoeld eerste lid zijn de bepalingen van de Vijfde Afdeling van Titel 7 Vierde Boek van het Burgerlijk Wetboek en daarmee artikel 1632a immers mede van toepassing indien een overeenkomst de kenmerken bevat van huur en verhuur van bedrijfsruimte en tevens van enige andere soort van overeenkomst.
Aldus is de bestreden beslissing onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd.
2. Als de bestreden uitspraak aldus zou moeten worden verstaan dat de Rechtbank ondanks de duidelijke bewoordingen van rechtsoverwegingen 7 en 8 toch zou hebben gelet op artikel 1624 lid Pro 1, tweede zin en impliciet zou hebben beslist dat daarin geen reden is gelegen tot toepassing van artikel 1632a, is de uitspraak rechtens onjuist, althans onvoldoende gemotiveerd.
Rechtens onjuist, als de Rechtbank bedoeld zou hebben dat de enkele kwalificatie van de overeenkomst als strekkende tot verpachting/pachting van het door [gerequestreerde] gedreven cafébedrijf toepassing van genoemde tweede zin zou uitsluiten. Met het door de Regering overgenomen amendement Scholten c.s. werd juist beoogd het ontgaan van de wettelijke regeling van artikel 1624 en Pro volgende door middel van gemengde contracten zoveel als mogelijk te voorkomen, zie Bijl. Hand. II 1970–1971, 8875 nos. 14 en 22.
Onvoldoende gemotiveerd indien de Rechtbank bedoeld zou hebben dat in het bijzonder deze overeenkomst buiten het bereik van genoemde tweede zin valt. In deze lezing is de beslissing onbegrijpelijk omdat uit rechtsoverwegingen 6 en 7 blijkt dat naar het inzicht van de Rechtbank niet alleen sprake is van afstand van de exploitatie van een onderneming maar ook, in verband daarmee, van beschikbaarstelling van een bedrijfspand.
Bovendien heeft verzoekster in haar verweerschrift in appel met zoveel woorden een beroep gedaan op artikel 1624 lid Pro 2, tweede zin.
Onvoldoende gemotiveerd voorts indien de Rechtbank bedoeld zou hebben dat, al zijn in de overeenkomst tussen partijen naast de kenmerken van afstand van exploitatie van een onderneming ook die van een huurovereenkomst aanwezig, de aard en de strekking van de overeenkomst met zich brengen dat geen plaats is voor toepassing van de wettelijke bepalingen inzake wijziging van de huurprijs, althans van hetgeen geacht kan worden te strekken tot vergoeding van het gebruik van de bedrijfsruimte.
Zoals de wetgever aanleiding heeft gevonden de huurder van bedrijfsruimte te beschermen door middel van bepalingen inzake onder meer duur van de overeenkomst, opzegging en huurprijs, is er aanleiding de pachter te beschermen die zijn recht op gebruik van bedrijfsruimte ontleent aan dezelfde overeenkomst op grond waarvan hij gerechtigd is tot exploitatie van de verpachte onderneming.”;
Overwegende daaromtrent:
De vaststellingen van de Rechtbank komen op het volgende neer. [gerequestreerde] heeft bij overeenkomst aan Heineken voor de in de overeenkomst genoemde tijd en tegen de in die overeenkomst genoemde prijs het recht verleend het door [gerequestreerde] in het ten processe bedoelde pand gedreven cafébedrijf aldaar te exploiteren. Onderdeel van deze overeenkomst vormt de terbeschikkingstelling door [gerequestreerde] aan Heineken van genoemd pand en de overeenkomst strekt er mede toe om de bedrijfsuitoefening in het pand voor de duur van de overeenkomst te waarborgen. De door Heineken te betalen prijs is in één bedrag weergegeven. In die laatste vaststelling ligt besloten dat die prijs mede strekt als tegenprestatie voor het genot van het onroerend goed.
Het middel stelt de betekenis voor een geval als het onderhavige aan de orde van artikel 1624 lid Pro 1, tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek.
Blijkens de geschiedenis van de Wet van 28 januari 1971, Stb. 44, kwam deze bepaling in het oorspronkelijke ontwerp niet voor. Naar aanleiding van een vraag in het voorlopig verslag heeft de minister zich erover uitgelaten of “ingeval van verpachting van een bedrijf het ontwerp toepassing vindt”, zulks op de wijze als in de conclusie van de Advocaat-Generaal vermeld. In een later stadium is de onderhavige bepaling bij amendement in de wet opgenomen. Blijkens de toelichting van de eerste ondertekenaar, W. Scholten, is het amendement ingediend als reactie op vorenbedoelde uiteenzetting van de Minister en uit “vrees, dat zonder een uitdrukkelijke regeling het gevaar zal ontstaan, dat in de praktijk van het maatschappelijke leven getracht zal worden door het aangaan van gemengde overeenkomsten, aan de werkingssfeer van deze wet te ontkomen”. De Minister had tegen de opneming van het amendement in de wet geen bezwaar en nam het zonder meer over. Voor een en ander verwijst de Hoge Raad naar de weergave van de geschiedenis in de conclusie van de Advocaat-Generaal.
Uit het vorenstaande volgt dat voor de interpretatie van de onderhavige bepaling aan voormelde beschouwingen van de Minister - gegeven in een eerder stadium - geen doorslaggevende betekenis toekomt. Voorts moet blijkens het vorenstaande als strekking van de bepaling worden aangemerkt de werkingssfeer van de desbetreffende wet zoveel mogelijk te verzekeren.
Een en ander brengt mee dat een overeenkomst als de onderhavige - waarvan de terbeschikkingstelling van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1624 lid 2 een Pro onderdeel vormt dat met de andere onderdelen van de overeenkomst in zodanig verband staat dat er sprake is van één overeenkomst - moet worden aangemerkt als een overeenkomst die de kenmerken bevat van huur en verhuur van bedrijfsruimte en tevens van enige andere soort van overeenkomst, als bedoeld in artikel 1624 lid Pro 1, tweede zin. Dit leidt ertoe dat artikel 1632a - te dezen gaat het om het artikel, zoals gewijzigd bij de Wet van 19 maart 1980, Stb. 124 - in beginsel van toepassing is: in het bijzonder staat de enkele omstandigheid dat de “pachtprijs” in één bedrag is weergegeven, aan toepassing van deze bepaling niet in de weg. Wel dient in het oog te worden gehouden dat artikel 1632a naar zijn strekking alleen betrekking heeft op een wijziging van de huurprijs, voor zover deze niet meer overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte. De rechter zal derhalve de huurprijs bij een gemengde overeenkomst als de onderhavige slechts mogen wijzigen voor zover hetgeen ten tijde van de vergelijking geacht kan worden te strekken tot vergoeding van het gebruik van de bedrijfsruimte, niet meer overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Uit het vorenstaande volgt dat de onderdelen 1 en 2 van het middel, welke onderdelen in onderling verband moeten worden gelezen, doel treffen;
Vernietigt de bestreden beschikking;
Verwijst de zaak naar het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing.
Gedaan en gewezen te ‘s-Gravenhage de dertigste januari 1990 eenentachtig door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Snijders, Royer en Martens, raden, in tegenwoordigheid van de Griffiet.