ECLI:NL:HR:1983:AG4564

• Datum uitspraak: 8 april 1983
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 12107
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Ras; H.J. Snijders; Martens; Van den Blink; Verburgh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en de binding van de nieuwe eigenaar aan huurprijsbedingen

In deze zaak, die op 8 april 1983 door de Hoge Raad werd behandeld, stond de vraag centraal of de nieuwe eigenaar van een huurpand gebonden is aan de huurprijsbedingen die zijn overeengekomen door de oorspronkelijke eigenaar en de huurder. De eiser, vertegenwoordigd door advocaat Mr. H.J. Snijders, had de Stichting De Kleine Comedie gedagvaard om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het pand te vorderen. De Kantonrechter te Maastricht had in eerste instantie de vorderingen van de eiser grotendeels toegewezen, maar de Rechtbank te Maastricht vernietigde dit vonnis in hoger beroep en wees de vorderingen af. De eiser ging in cassatie tegen dit vonnis.

De Hoge Raad oordeelde dat de nieuwe eigenaar, krachtens artikel 7A:1612 BW (thans artikel 7:226 BW), gebonden is aan de huurprijsbedingen. De Hoge Raad benadrukte dat bij de beoordeling van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst niet de interpretatie van de opvolgende eigenaar, maar die van de oorspronkelijke eigenaar en de huurder centraal staat. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar niet kan afwijken van de afspraken die de oorspronkelijke partijen hebben gemaakt. De Hoge Raad verwierp de cassatiemiddelen van de eiser en bevestigde de uitspraak van de Rechtbank, waarbij de kosten van het geding in cassatie voor rekening van de eiser kwamen.

Dit arrest heeft belangrijke implicaties voor huurrecht, vooral in situaties waarin eigendom van een huurpand overgaat. Het bevestigt dat huurprijsbedingen en andere verplichtingen uit de huurovereenkomst ook na eigendomsoverdracht van kracht blijven, wat de rechtszekerheid voor huurders waarborgt.

Uitspraak

8 april 1983
Eerste Kamer
Nr. 12.107
AT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

In de zaak van:

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISER tot cassatie,
advocaat: Mr. H.J. Snijders

t e g e n

STICHTING DE KLEINE COMEDIE ,
gevestigd te Maastricht ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. P.A. Wackie Eijsten,
PD - Rb 7/1/1981.

1. Het geding in feitelijke instanties

[eiser] heeft bij exploot van 15 augustus 1980 De Stichting gedagvaard voor de Kantonrechter te Maastricht en gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en De Stichting te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de huurachterstand ad
f 36.647, 94 en tot betaling van een gebruiksvergoeding van
f 4.110,42 per maand vanaf 1 september 1980 tot aan de dag van ontruiming, met rente en kosten.

Nadat De Stichting tegen die vorderingen verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 19 november 1980 deze vorderingen grotendeels toegewezen.

Tegen dit vonnis heeft De Stichting hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Maastricht.

Bij vonnis van 29 april 1982 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen bepleit door hun advocaten.

De conclusie van de Procureur--Generaal strekt tot verwerping van het beroep. Deze conclusie is aan dit arrest gehecht.

3. Beoordeling van de cassatiemiddelen

3.1 Middel I faalt in al zijn onderdelen op de gronden daartoe aangegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie bij de bespreking van dit middel, aanvangende met "Het eerste middel is ...".

3.2 De onderdelen 1, 2 en 3 van Middel II berusten op de stelling dat er voor de werking van het bepaalde in artikel 1612 BW onderscheid gemaakt kan - en in dit geval ook moet - worden tussen huurprijzen en daarin "verdisconteerde" rechten en verplichtingen die wèl en die niet op de nieuwe eigenaar overgaan.

Die stelling vindt geen steun in het recht.

Huurprijsbedingen behoren uit hun aard tot die rechten en verplichtingen van de verhuurder welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen prijs en waaraan de nieuwe eigenaar derhalve krachtens artikel 1612 BW tegenover de huurder gebonden is.

De Rechtbank, in rechtsoverweging 5 vaststellende welk bedrag tussen de oorspronkelijke eigenaar en de Stichting als huurprijs gold, behoefde haar conclusie dat "derhalve" ook [eiser] als nieuwe eigenaar/verhuurder daaraan gebonden was, dan ook niet nader te motiveren.

3.3 Onderdeel 4 van Middel II miskent dat het bij de beoordeling van de vraag welke rechten en verplichtingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst krachtens artikel 1612 BW overgaan op de opvolgende eigenaar in het algemeen juist niet aankomt op de zin die de ópvolgende, maar op die welke de oorsprónkelijke eigenaar en de huurder over en weer aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen die laatsten te dien aanzien van elkaar mochten verwachten, terwijl geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die in dit geval tot afwijking van die regel zouden moeten leiden.

3.4 Middel III faalt tenslotte op de gronden daartoe aangegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie bij de bespreking van dit middel.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, welke tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Stichting worden begroot op
f 2.005,45, waarvan te betalen

1. aan de Griffier van de Hoge Raad der Nederlanden de ingevolge artikel 863 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in debet gestelde griffierechten ten bedrage van
f 150,--,
2. aan de advocaat Mr. P.A. Wackie Eijsten te 's-Gravenhage:
f 1.855,45, waarvan
f 1.700,-- voor salaris en
f 155,45 aan verschotten.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Snijders, Martens, Van den Blink en Verburgh, en in het openbaar uitgesproken door vice-president Ras op
8 april 1983 .