Uitspraak
Hoge Raad der Nederlanden
Derde kamer
nr. 26.344
3 januari 1990
PdM
Arrest
gewezen op het beroep in cassatie van
de Chef van het bureau gemeentebelastingen van de gemeente [Q]tegen de uitspraak van het
Gerechtshof te Amsterdamvan 30 augustus 1988 betreffende na te melden aan
de Chef van het bureau gemeentebelastingen van de gemeente [Q]tegen de uitspraak van het
Gerechtshof te Amsterdamvan 30 augustus 1988 betreffende na te melden aan
[X]te
[Z]
[Z]
voor het jaar 1986 opgelegde aanslag in de onroerend-goedbelastingen van de gemeente [Q].
1. Aanslag en bezwaar.
Aan belanghebbende is voor het jaar 1986 wegens het genot krachtens zakelijk recht van het onroerend goed, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], een aanslag in de onroerend-goedbelastingen van de gemeente [Q] opgelegd, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Chef is verminderd tot een aanslag naar een heffingsgrondslag van f 167.000,--.
2. Verordening.
In de gemeente [Q] geldt een Verordening onroerend-goedbelastingen waarvan de voor het onderhavige geding van belang zijnde bepalingen voor het jaar 1986 luiden als volgt:
Artikel 1.
Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerend goed worden onder de naam ‘’onroerend-goedbelasting'' jaarlijks geheven:
a. een belasting van degene, die - naar de omstandigheden beoordeeld - bij het begin van het belastingjaar een onroerend goed al dan niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht feitelijk gebruikt;
b. een belasting van degene, die bij het begin van het belastingjaar van een onroerend goed het genot heeft krachtens zakelijk recht.
Artikel 3.
De grondslag waarnaar de in artikel 1 bedoelde Pro belastingen worden geheven, is de waarde welke aan het onroerend goed in het economische verkeer kan worden toegekend.
Artikel 4.
1. Voor de vaststelling van de heffingsgrondslag wordt de waarde in het economische verkeer bepaald op die welke aan het onroerende goed dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
2. enz.
6. Bij de toepassing van de leden 1 tot en met 3 blijft buiten aanmerking de invloed, welke de bouw of verbouwing van een gebouwd eigendom heeft op de waarde in het economische verkeer van het onroerende goed, zolang die bouw of die verbouwing nog niet is voltooid of geen voltooiingsverklaring is afgegeven, dan wel zolang dat gebouwde eigendom nog niet gereed is gekomen voor feitelijk gebruik overeenkomstig de bestemming, die met de bouw of verbouwing wordt beoogd.
7. Indien met betrekking tot een onroerend goed de bouw of de verbouwing van een gebouwd eigendom nog niet is voltooid, doch wel zover is gevorderd dat een gedeelte daarvan in feitelijk gebruik kan worden genomen overeenkomstig de bestemming die met die bouw of die verbouwing voor het gehele gebouwde eigendom wordt beoogd, wordt bij het vaststellen van de heffingsgrondslag de invloed, welke die bouw of die verbouwing heeft op de waarde in het economische verkeer voor dat onroerende goed in aanmerking genomen, voor zover deze kan worden toegeschreven aan het voor feitelijk gebruik gereedgekomen gedeelte.
Voor zoveel nodig is voor de waardering van evenbedoeld gedeelte het tweede lid van overeenkomstige toepassing, met dien verstande, dat voor de in dat lid bedoelde waarde in het economische verkeer van het eigendom in de plaats treedt de onderstelde waarde in het economische verkeer, welke aan het gebouwde eigendom zou moeten worden toegekend, indien de bouw of de verbouwing reeds geheel was voltooid.
8. Indien met betrekking tot een onroerend goed een gebouwd eigendom geheel wordt verbouwd, gepaard gaande met gedeeltelijke afbraak en met herbouw, een en ander van een zodanige omvang dat naar maatschappelijke opvatting met die verbouwing de stichting van een geheel nieuw gebouwd eigendom wordt beoogd, wordt voor de duur van de verbouwing en onverminderd het bepaalde in het zevende lid bij het vaststellen van de heffingsgrondslag de ondergrond van het gebouwde eigendom aangemerkt als een ongebouwd eigendom.
Artikel 5.
1. De heffingsgrondslag wordt vastgesteld naar de toestand op 1 januari 1983 en geldt voor de belastingjaren 1984 tot en met 1988.
2. enz.
3. Indien de waarde in het economische verkeer van een onroerend goed wijziging ondergaat als gevolg van bijbouw, verbouwing, afbraak of om andere redenen, op enig tijdstip gedurende de eerste vier jaren van het tijdvak waarvoor de heffingsgrondslag toepassing zou moeten blijven vinden, wordt de heffingsgrondslag opnieuw vastgesteld op de onderstelde waarde in het economische verkeer, welke in aanmerking zou zijn genomen, indien de gewijzigde toestand van het onroerende goed zijn beslag had gekregen op 1 januari 1983. Alsdan vindt die opnieuw vastgestelde heffingsgrondslag voor het eerst toepassing voor het belastingjaar, volgende op dat, waarin die wijziging van de waarde in het economische verkeer is ingetreden.
4. enz.
Artikel 6.
Voor elke volle f 3.000,-- van de heffingsgrondslag bedraagt de belasting bedoeld
1. in artikel 1, letter a f 6,10
2. in artikel 1, letter b f 10,25.
Artikel 8.
De belastingen worden geheven bij wege van aanslag.
3. Geding voor het Hof.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Chef in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft als vaststaande aangemerkt:
Belanghebbende is eigenaar van het pand [a-straat 1] te [Z]. Het pand omvat mede een inpandige garage met daarboven een ruimte die als slaapkamer in gebruik is. De oppervlakte van het perceel is 202 m². De gebruikers van het perceel hebben tevens een aan het perceel grenzend stuk grond van circa 120 m² in gebruik. Dit stuk grond is eigendom van de gemeente [Q]; het gebruik daarvan wordt door de gemeente gedoogd.
De grond waarop belanghebbendes pand is gebouwd is verontreinigd met lood en cadmium. Deze verontreiniging was op de prijspeildatum 1 januari 1983 reeds aanwezig en is in de loop van 1985 bekend geworden.
Het naast belanghebbendes perceel gelegen perceel a-straat 3 heeft een oppervlakte van 103 m². De waarde in het economisch verkeer per 1 januari 1983 van dit perceel is na een gerechtelijke procedure gesteld op f 133.000,--.
In de gemeente [Q] worden onroerend-goedbelastingen geheven op grond van de Verordening op de heffing van belastingen op onroerend goed, vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 22 december 1983, en goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 27 maart 1984, nr. 9 (de Verordening). Een afschrift van de Verordening bevindt zich onder de stukken van het geding.
Het Hof heeft het geschil als volgt omschreven:
Tussen partijen is in geschil de waarde in het economisch verkeer op 1 januari 1983 van het pand [a-straat 1] te [Z].
Het Hof heeft omtrent de standpunten van partijen vermeld:
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
Belanghebbende heeft ter zitting het volgende aan haar standpunt toegevoegd:
De inhoud van belanghebbendes woning is 600 m3. De inhoud van het pand Julianastraat 10 is 580 m3.
Belanghebbende is eigenaar van het pand. Het pand wordt gebruikt door belanghebbende en haar echtgenoot.
Het stuk grond van 120 m² is een voormalig fabrieksterrein.
De gemeente gedoogt het gebruik van de grond. Daarover is niets schriftelijk vastgelegd. De prijs per m² van die grond zal iets minder dan f 100,-- bedragen.
De woning zelf is gelijk aan Julianastraat 10 met uitzondering van een garage met daarboven een slaapkamer.
Namens de chef is ter zitting het volgende gesteld:
De oppervlakte van het onderhavige perceel is 202 m²; de oppervlakte van Julianastraat 10 is 103 m². De inhoud van Julianastraat 10 zal minder zijn dan 580 m3; de taxateur heeft dat pand echter niet gezien.
Voor de waardebepaling is de bij belanghebbende in gebruik zijnde grond ook van belang. De gemiddelde grondprijs bedraagt f 100,-- tot f 150,-- per vierkante meter.
Het op 1 januari 1983 aanwezige gif kan geen invloed hebben op de waarde in het economisch verkeer op die datum, nu het geen wijziging met betrekking tot het object betreft.
Het Hof heeft omtrent het geschil overwogen:
Partijen zijn er ter zitting van uitgegaan dat aan het vergelijkingsperceel Julianastraat 10 op 1 januari 1983 een waarde moet worden toegekend van f 133.000,--. Ter zitting is komen vast te staan dat de oppervlakte van Julianastraat 99 m² kleiner is dan die van het in geding zijnde perceel en dat de woning van belanghebbende anders dan de op het perceel Julianastraat 10 gebouwde woning een garage bevat met daarboven een ruimte welke als slaapkamer in gebruik is.
Vaststaat dat de gebruiker van het onderhavige perceel tevens in gebruik heeft een aan het perceel grenzend stuk grond van circa 120 m² dat eigendom is van de gemeente en waarvan het gebruik door de gebruiker door de gemeente wordt gedoogd.
Onder voormelde omstandigheden moet evenbedoeld stuk grond worden aangemerkt als een aanhorigheid in de zin van artikel 2, lid 2, van de Verordening. De prijs van de grond wordt door belanghebbende gesteld op iets minder dan f 100,-- per m² en door de chef op f 100,-- tot f 150,-- per m².
Uitgaande van vorenvermelde feiten en omstandigheden acht het Hof een waardering van het onderhavige perceel op f 167.000,-- aannemelijk.
Belanghebbende heeft dienaangaande nog in geding gebracht een brief van 19 september 1984 van Cornelis Aten waarin de normale waarde van het onderhavige perceel wordt gesteld op f 210.000,-- en waarin voorts gesteld wordt, dat gevreesd wordt dat op grond van een aantal negatieve factoren er pas van belangstelling van kopers zal blijken indien de prijs op f 140.000,-- wordt gesteld. De chef heeft met betrekking tot deze brief gesteld dat het een verkoopadvies betreft en dat het gebruikelijk is in zo'n advies met betrekking tot de prijs een zekere veiligheidsmarge in te bouwen.
Deze stelling is door belanghebbende niet bestreden en komt het Hof overigens aannemelijk voor.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de waarde van het onderhavige perceel op 1 januari 1983 dient te worden verminderd met f 15.000,-- vanwege het feit dat de bodem verontreinigd is met lood en cadmium.
Vaststaat dat het perceel op 1 januari 1983 in vorenbedoelde zin verontreinigd was. Zulks is gebleken in de loop van het jaar 1985. Ingevolge artikel 4, lid 1, van de Verordening wordt de heffingsgrondslag vastgesteld op de waarde in het economisch verkeer welke aan het onroerend goed wordt toegekend. Ingevolge artikel 5, lid 1, van de Verordening wordt de heffingsgrondslag vastgesteld naar de toestand op 1 januari 1983. De omstandigheid dat in 1985 gebleken is dat het onderhavige perceel op 1 januari 1983 was verontreinigd met lood en cadmium werpt op de op die op datum bestaande toestand een nieuw licht, hetwelk bij de bepaling van de waarde niet buiten aanmerking gelaten kan worden.
Daaraan doet niet af het bepaalde in artikel 5, lid 3, van de Verordening aangezien het in die bepaling klaarblijkelijk gaat om veranderingen aan het desbetreffende onroerend goed welke zich na de peildatum voordoen. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake, nu vaststaat dat het onderhavige perceel op 1 januari 1983 was verontreinigd.
Belanghebbende heeft zijn stelling dat de waarde van het perceel uit hoofde van de verontreiniging moet worden verminderd met f 15.000,-- gemotiveerd met de gang van zaken met de verkoop van een in dezelfde straat gelegen pand. De chef heeft de stelling van belanghebbende niet althans onvoldoende weersproken. Daartoe is met name onvoldoende de stelling dat uit het bod van aspirant-kopers voor zover het gaat om woningen in dezelfde omgeving niet nog kan worden afgeleid in hoeverre de hoogte daarvan wordt beïnvloed door de aanwezige verontreiniging van de ondergrond, aangezien dit bod nauw samenhangt met de hoogte van de vraagprijs, nu met betrekking tot percelen waarvan van algemene bekendheid is dat de bodem is verontreinigd niet alleen een eventueel bod op een verontreinigd perceel, maar ook de vraagprijs daarvoor lager zal zijn dan voor een niet verontreinigd perceel.
Uit het vorenoverwogene volgt dat de waarde dient te worden vastgesteld op f 152.000,--.
Op deze gronden heeft het Hof de uitspraak van de Chef vernietigd en de aanslag verminderd tot een aanslag naar een heffingsgrondslag van f 152.000,--.
4. Geding in cassatie.
De Chef heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld en daarbij de volgende klacht aangevoerd:
Schending van het recht (met name van artikel 273 gemeentewet Pro, eerste lid, tweede lid en zesde lid, juncto artikel 1, artikel 3 en Pro artikel 5, eerste lid en derde lid, van de Verordening op de heffing van belastingen op onroerend goed), doordat het Hof heeft beslist dat de waarde in het economisch verkeer dient te worden verlaagd op grond van ‘’de omstandigheid dat in 1985 gebleken is dat het onderhavige perceel op 1 januari 1983 was verontreinigd met lood en cadmium'', zulks ten onrechte aangezien het Hof ten onrechte aan een omstandigheid, die op de prijspeildatum van 1 januari 1983 niet bekend was, een waardeverminderend effect toekent, terwijl die omstandigheid (te weten verontreinigde grond) volgens de systematiek van de heffing van de onroerend-goedbelastingen uitdrukkelijk geen waardeverminderend effect kan hebben, althans niet gedurende een tijdvak van vijf belastingjaren waarvoor een waarde in het economisch verkeer is vastgesteld.
Ter toelichting moge het volgende dienen:
Het systeem van waardebepaling van onroerende goederen voor de heffing van de onroerend-goedbelastingen is - heel in het kort - als volgt. De verkoopcijfers van onroerende goederen (gelegen binnen de gemeente [Q]), die om en nabij de prijspeildatum (in casu 1 januari 1983) zijn gerealiseerd, worden genoteerd. De onroerende goederen waarvan dus de verkoopcijfers bekend zijn en die vergelijkbaar zijn met het onroerende goed dat ter beoordeling staat (in casu [a-straat 1] te [Z]), fungeren als referentiekader aan de hand waarvan de waarde van het onroerende goed dat ter beoordeling staat, bepaald kan worden.
Bij de waardebepaling van het onderhavige onroerende goed per 1 januari 1983 was nog niet bekend dat de onderliggende grond verontreinigd was en derhalve kon het aspect van grondverontreiniging geen rol spelen bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 1983. Indien op 1 januari 1983 het perceel [a-straat 1] zou zijn verkocht, dan zou het aspect van verontreinigde grond bij de totstandkoming van de verkoopprijs geen rol hebben gespeeld, aangezien de koper noch de verkoper wetenschap had gehad van het feit dat de grond verontreinigd was met lood en cadmium.
De eenmaal vastgestelde waarden in het economisch verkeer van alle onroerende goederen binnen de gemeente [Q] naar het prijsniveau van 1 januari 1983, zijn de heffingsgrondslagen voor de heffing van de onroerend-goedbelasting voor de belastingjaren 1984 tot en met 1988.
Een heffingsgrondslag wordt alleen dan gedurende deze vijf belastingjaren gewijzigd indien sprake is van bijbouw 1, verbouwing 2 of afbraak 3 van het onroerende goed, dan wel sprake is van een andere reden die betrekking heeft op de bouwtechnische hoedanigheid 4 van dat onroerende goed.
De omstandigheid dat in de loop van het belastingjaar 1985 bekend is geworden dat de grond verontreinigd blijkt te zijn is niet onder te brengen in een van de vier hiervoor genoemde, limitatieve, factoren die resulteren in een tussentijdse wijziging van een heffingsgrondslag. De constatering van het Hof dat het onderhavige perceel ook op 1 januari 1983 was verontreinigd kan derhalve niet tot gevolg hebben dat de waarde in het economisch verkeer naar het prijsniveau van 1 januari 1983 zou moeten worden gewijzigd.
Voor wat deze problematiek betreft (constatering van bodemverontreiniging na de prijspeildatum) wordt met nadruk verwezen naar de uitspraak van het Hof 's-Gravenhage van 18 februari 1983, rolnummer 56/83 E VI, Belastingblad 1984, bladzijde 9, waarin op heldere wijze wordt uiteengezet hetgeen hiervoor is gesteld.
5. Beoordeling van de klacht.
5.1. Artikel 4 van Pro de Verordening onroerend-goedbelastingen bepaalt, zulks in overeenstemming met artikel 273, derde lid, van de gemeentewet, dat voor de vaststelling van de heffingsgrondslag de waarde in het economische verkeer wordt bepaald op die welke aan het onroerende goed dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het goed in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 5 van Pro die Verordening wordt evenvermelde heffingsgrondslag voor het onderhavige onroerend goed vastgesteld naar de toestand op 1 januari 1983 en geldt zij voor de belastingjaren 1984 tot en met 1988.
5.2. Het objectieve karakter van de onderwerpelijke belastingen brengt mee dat bij de bepaling van de in 5.1 bedoelde waarde rekening dient te worden gehouden met alle van belang zijnde economische factoren, waarbij enkel de invloed van de betrekking tussen het onroerend goed en de ter zake van dat goed belastingplichtigen wordt uitgeschakeld.
5.3. Uitgaande van zijn - in cassatie onaantastbare - vaststelling dat in 1985 is gebleken dat het perceel van belanghebbende op de peildatum 1 januari 1983 was verontreinigd met lood en cadmium en dat belanghebbende - niet, althans onvoldoende weersproken - heeft gesteld dat zulks de waarde met f 15.000,-- verminderde heeft het Hof terecht de heffingsgrondslag dienovereenkomstig verlaagd. Op de gronden vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 mei 1982, nr. 20.850, gepubliceerd in BNB 1982/198 moet immers worden aangenomen dat de enkele omstandigheid dat de waarde van een onroerend goed per 1 januari 1983 is bepaald op een zeker bedrag en de aanslagen over de jaren 1984 en 1985 dienovereenkomstig zijn vastgesteld, niet eraan in de weg staat dat voor de belastingheffing in een later jaar, waarvoor ingevolge artikel 5 van Pro de Verordening de waarde in het economische verkeer ook naar de toestand op 1 januari 1983 moet worden vastgesteld, de waarde naar de toestand op die peildatum op een ander bedrag wordt bepaald en de aanslagen dienovereenkomstig worden geregeld.
De klacht faalt derhalve.
6. Beslissing.
De Hoge Raad verwerpt het beroep.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Van Dijk als voorzitter en de raadsheren Stoffer, Mijnssen, Urlings en Zuurmond, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Postema-Van der Koogh, in raadkamer van 3 januari 1990.