ECLI:NL:HR:1991:ZC0346

• Datum uitspraak: 27 september 1991
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 14317
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Royer; De Groot; Hermans; Haak; Boekman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en de verplichtingen van de verhuurder bij ernstige overlast door derden

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 27 september 1991 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure tussen de Gemeente Amsterdam en een huurder, hierna aangeduid als [verweerster]. De zaak betreft huurrecht en de verplichtingen van de verhuurder in het geval van ernstige overlast door een derde, in dit geval een andere huurder van de Gemeente. De [verweerster] had de Gemeente gedagvaard wegens het niet beëindigen van de ernstige overlast die zij ondervond van haar benedenbuurman, [betrokkene 1]. De Kantonrechter te Amsterdam had de vordering van [verweerster] in eerste instantie afgewezen, maar de Rechtbank te Amsterdam had haar in hoger beroep toegelaten tot het leveren van getuigenbewijs over de gestelde overlast.

De Gemeente heeft cassatie ingesteld tegen het tussenvonnis van de Rechtbank, waarbij zij betoogde dat haar verplichtingen als verhuurder niet zo ver reiken dat zij ook verantwoordelijk is voor de overlast veroorzaakt door andere huurders. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat de Gemeente, als verhuurder, wel degelijk een verplichting heeft om klachten van huurders serieus te onderzoeken en dat zij in dit geval niet had aangetoond dat zij dit onderzoek had verricht. De Hoge Raad oordeelde dat de Gemeente in gebreke was gebleven en dat de klachten van [verweerster] voldoende onderbouwd waren.

De Hoge Raad heeft het beroep van de Gemeente verworpen en haar veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Dit arrest benadrukt de verantwoordelijkheden van verhuurders in het huurrecht, vooral in situaties waarin huurders ernstige overlast ervaren van andere huurders. De uitspraak bevestigt dat verhuurders niet alleen verantwoordelijk zijn voor de fysieke staat van de gehuurde woning, maar ook voor het waarborgen van een rustig genot van de woning, zelfs als de overlast door derden wordt veroorzaakt.

Uitspraak

27 september 1991
Eerste Kamer
Nr. 14.317
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DE GEMEENTE AMSTERDAM ,
waarvan de zetel is gevestigd te Amsterdam ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: Mr. R.M. Schutte,

t e g e n

[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. P. Garretsen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - heeft bij exploot van 23 december 1986 eiseres tot cassatie - verder te noemen de Gemeente - gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en - na vermeerdering van eis - gevorderd de Gemeente te veroordelen om aan [verweerster] te betalen een bedrag van ƒ 31.800,--.

Nadat de Gemeente verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 26 juli 1988 het door [verweerster] gevorderde afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.

Bij tussenvonnis van 20 september 1989 heeft de Rechtbank [verweerster] toegelaten getuigenbewijs te leveren.

Het tussenvonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het tussenvonnis van de Rechtbank heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door haar advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Koopmans strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 Onder de door [verweerster] van de Gemeente gehuurde appartementswoning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] woont [betrokkene 1] , eveneens huurder van de Gemeente, op [a-straat 2] . In de met [betrokkene 1] gesloten huurovereenkomst is bepaald dat hij zich zal onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij overlast aan omwonenden veroorzaken.

[verweerster] heeft de Gemeente tot vergoeding van de door haar geleden schade aangesproken op grond dat de Gemeente heeft nagelaten een einde te maken aan ernstige overlast (bedreigingen, beledigingen, aanvallen van razernij, geweldpleging, schelden en smijten met deuren) welke [verweerster] volgens haar stellingen in de door haar gehuurde woning ondervond van haar benedenbuurman [betrokkene 1] .

Het vonnis, waarbij [verweerster] is toegelaten tot het bewijs van deze overlast, wordt in cassatie bestreden door de Gemeente met een uit vier onderdelen bestaand middel.

3.2.1 De onderdelen I, II en IV komen voor gezamenlijke behandeling in aanmerking. Zij strekken in hun kern ten betoge dat de uit art. 1586 BW voortvloeiende verplichting van de Gemeente als verhuurster om [verweerster] als huurster het rustig genot van de door haar gehuurde woning te doen hebben, niet zo ver gaat dat de Gemeente tevens verplicht is [verweerster] te waarborgen tegen ernstige overlast van [betrokkene 1] , te minder waar de huurovereenkomst met [verweerster] evenals art. 1592 inhoudt dat de verhuurster niet verplicht is de huurster te waarborgen tegen belemmeringen van feitelijke aard die derden in haar huurgenot toebrengen.

3.2.2 In de door deze onderdelen bestreden overwegingen heeft de Rechtbank, vooropstellend dat de Gemeente als verhuurster verplicht was [verweerster] het rustig genot van de door haar gehuurde woning te doen hebben zolang de huur duurde, vastgesteld - in cassatie niet bestreden - dat de door [verweerster] gestelde feiten, indien bewezen, de slotsom rechtvaardigen dat zij dat rustig genot niet heeft gehad. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat de Gemeente in dat geval wanprestatie zou hebben gepleegd en dat een met art. 1592 overeenkomende bepaling in de huurovereenkomst met [verweerster] niet eraan in de weg staat dat in geval een huurster ernstige overlast ondervindt van een andere huurder van dezelfde verhuurster, van deze verhuurster redelijkerwijs kan worden gevergd dat zij rechtsmaatregelen neemt tegen die andere huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en dat die mogelijkheid in beginsel voor de Gemeente openstond, nu zij met [betrokkene 1] was overeengekomen dat deze zich zou onthouden van het veroorzaken van overlast. Voorts heeft de Rechtbank geoordeeld dat [verweerster] "bij herhaling" de door haar gestelde overlast onder de aandacht van de Gemeente heeft gebracht en dat een rechtstreekse actie uit onrechtmatige daad van [verweerster] tegen [betrokkene 1] niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden en haar "geen enkele zekerheid" bood dat de overlast zou worden beëindigd door het opleggen van een aan een rechterlijk verbod of gebod verbonden dwangsom, nu [betrokkene 1] volgens [verweerster] geen verhaal biedt.

3.2.3 De Rechtbank is bij de vorming van deze oordelen klaarblijkelijk uitgegaan van de eisen van redelijkheid en billijkheid, waaraan partijen jegens elkaar hebben te beantwoorden, in verband met het stelsel dat in de art. 1586 en 1592 besloten ligt. Zulks in aanmerking genomen geven die oordelen geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, terwijl zij zozeer zijn verweven met de feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval dat zij in cassatie voor het overige niet op hun juistheid kunnen worden getoetst. Onbegrijpelijk of anderszins ontoereikend gemotiveerd zijn zij niet.

Op grond van het vorenstaande kunnen de rechts- en motiveringsklachten van onderdeel I niet tot cassatie leiden, evenmin als de daarop voortbouwende klachten van de onderdelen II en IV.

3.3 Ook het tegen rov. 10 gerichte onderdeel III faalt. Het oordeel dat, nu de Gemeente herhaalde malen werd geconfronteerd met klachten van [verweerster] over ernstige overlast van een van haar andere huurders, op haar als verhuurster een verplichting tot onderzoek van deze klachten rustte, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is naar de eis der wet met redenen omkleed. Voorts is het oordeel dat, nu niet is gesteld of gebleken dat de Gemeente een dergelijk onderzoek heeft verricht, "haar niet nader gemotiveerde stelling dat de overlast niet kon worden bewezen moet worden gepasseerd", in het licht van de gedingstukken ook zonder nadere motivering niet onbegrijpelijk, in aanmerking genomen dat [verweerster] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep stukken heeft overgelegd ter staving van haar klachten.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 3.140,--, op de voet van art. 57
b Rv. te voldoen aan de Griffier.

Dit arrest is gewezen door de president Royer als voorzitter en de raadsheren De Groot, Hermans, Haak en Boekman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Hermans op
27 September 1991 .